1、卓越世纪城前期策划案 深圳市同致行物业顾问有限公司 2006.09.20,总论部分,写字楼部分,公寓部分,酒店部分,商业部分,报告思路与结构,项目分析,项目思考,项目定位,营销策略,1,2,3,本项目作为中心区规模最大的房地产项目之一，对整个中心区功能升级、旧城改造，以及卓越集团的品牌价值起深远的影响；,本项目操作难度大，对资金要求高。需要准确的定位和市场预见性、合理的开发节奏以及科学的营销方式。,对项目的理解,本项目由写字楼、商业、公寓、酒店四种不同的物业形态组成，为中心区唯一的大型复合型的都市综合体项目；,四个地块相互独立，优劣不一，如何解决统一性问题，尤其是商业部分如何扬长避短，实现价值
2、最大化与可持续经营？,各业态的市场特征和价值规律不一，如何平衡各业态之间的矛盾和冲突？,如何根据需求科学规划设计方案，在挖掘本项目最佳价值点的同时，降低整个项目的开发成本，增强竞争力？,如何平衡短期资金回收与利润最大化的矛盾？,核心问题的界定,如何科学规划本项目各业态的组合定位，使其既能有效规避未来市场风险，又能打造差异化的核心竞争力？,1,2,3,4,5,项目的核心问题,解决问题 的思路,1,5,3,2,4,6,在深入研究市场的基础上建立分析模型，寻求最优化综合体开发模式,平衡在风险较小化与利润最大化之间的矛盾，制订科学的开发战略以及市场定位,结合同致行多年对商业地产的策划经验，深入分析地块
3、价值，结合不同业态的价值规律，对总体规划及设计提出最优化的建议,结合市场及开发战略，制订最佳的开发节奏及推售节奏，实现最佳的投资收益,功能互补，降低配套成本，提升竞争力,改造价值观，提升客户价值的同时，降低开发成本,报告思路与结构,项目分析,项目思考,项目定位,营销策略,中心区现状与格局,卓越世纪城,写字楼规划,商业规划,住宅规划,深圳的政治、经济、文化、旅游中心,酒店规划,2,3,4,开发初具规模，区域价值在未来三年尚有较大提升空间；,写字楼投资市场兴旺，大型企业比例偏低，价格与价值存在一定背离；,区域商业前景看好，但3年内商业氛围仍处于培育阶段；,住宅供给严重不足，价格上涨趋势明显，存在较
4、大市场机遇；,1,2,中心区格局,5,深圳高星级商务酒店最为密集，同时也是最有发展潜力的区域。,商务格局,卓越世纪城,供求阶段性及结构性失衡明显，区域商务价值未充分挖掘，导致与价格存在一定背离，前景看好； 投资市场兴旺，但价格敏感性较高，其份额在2007年将逐渐走低； 随着加入WTO保护期的结束，国际国内实力客户购买比例将明显提高； 2007年以后市场将趋向平稳，基本实现供求平衡。,商业格局,卓越世纪城,由于缺乏大型商业体的带动，中心区商业呈点状零散分布，业态单一，人气难以聚集，租售市场表现冷淡，整体空置率超过30； 随着区域开发的不断成熟，商业业态将进一步丰富和完善，大型购物中心、百货商场、
5、超市、专业店陆续进驻中心区，太平洋百货、家乐福、华纳影院等国际一线品牌强势进驻，商圈地位和影响力提高； 区域商业前景看好，但3年内商业氛围仍将处于培育阶段； 发展商整体持有或引进国际投资基金将成为中心区商业主流开发模式。,住宅格局,卓越世纪城,目前中心区住宅开发仅限金地岗厦改造片区，随着区域国际化程度的提高及商务氛围的日益浓厚，对住宅的需求量将大大提高；受供给不足的影响，价格上涨趋势明显，存在较大利润空间；居家型住宅开发已基本结束，商务配套型公寓将成为中心区未来需求及开发热点。,酒店格局,卓越世纪城,随着进驻片区实力企业的增多，酒店客房供不应求的矛盾越来越突出，南山及罗湖分流了大部分中高端及高
6、端商务客户；中心区将成为深圳高星级商务酒店最为密集，同时也是最有发展潜力的区域。,项目区位,卓越世纪城,位于中心南区CBD中心轴线以东，国际会展中心正东面，地理位置十分优越。 东：海田路 南：福华四路 西：金田路 北：福华三路,项目机会与价值,.,1,机会点,写字楼,中心区战略地位的提升将有力促进写字楼价值的实现,高端市场供求趋于平衡，中端和中高端处于供应空白点,商业,市级商圈逐步形成，商业价值凸现，高档和中高档综合商业、 主题化特色商业存在较大市场机会,酒店,五星级酒店竞争异常激烈，四星级酒店存在较大机会,住宅,高档商务公寓及国际公寓将是中心区未来的稀缺产品,2,3,4,城市综合体，提升项目
7、品牌价值和市场整合力，满足多元市场需求,300米超高层物业提升项目的整体形象和价值,大规模商业配套如能科学定位，将有利于提升整个项目的开发价值,公寓既填补了商务居住的市场空白，又强化了国际化的形象气质,1,2,价值点,5,酒店功能对写字楼和公寓的价值提升作用明显,难点与矛盾点,2,3,4,超高层写字楼存在一定的销售压力，需重点突破,四个地块相对独立，如不突破传统思维，将严重影响商业价值,项目规模大，功能多，容易给市场造成形象识别的混乱,开发周期长，市场不确定因素多 ，存在一定的市场风险,1,1,难点,2,矛盾点,人流冲突,裙楼商业,公寓,写字楼,中高端写字楼,高端写字楼,档次冲突,矛盾点,公寓
8、,矛盾点,形象冲突,商务人士,居家人士,购物人士,报告思路与结构,项目分析,项目思考,项目定位,营销策略,总体开发战略,打造深圳标志性的都市综合体,他是深圳最具特色的建筑集群之一他是深圳最具影响力的都市综合体之一他是卓越品牌影响力的真正升华,总体战略定位,关于战略目标的思考,以销售和资金回笼为第一目标？以树立品牌和形象为第一目标？品牌与销售速度两者都要？,我们的战略目标？,“集”各项目同时动工，形成规模效应；多业态整体推广，以规模化、复合化增强品牌影响力和市场整合力，实现价值的最大化； “散”结合开发战略和市场需求的，分阶段分步骤逐步推向市场，价值不断走高，实现利润最大化。,集为大，散为活,如
9、何实现战略目标,以300米写字楼作为形象支点，撬动整个项目价值；“什么样的客户决定了什么样的价值”，通过引进写字楼和商业优 质客户提升整体价值；以主题化和特色化的差异化形象气质，增加项目附加值。,如何实现战略目标,山不在高，有仙则名 水不在深，有龙则灵,开发模式,1,开发模式,都市综合体开发的四种模式,案例（香港太古广场）,模式1：各项功能均衡发展,位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点,甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级酒店式公寓 定位为香港最顶级的综合体物业,案例（广州中信广场）,定位为广州最顶级的超高层写字楼 超高层写字楼+公寓+小型购物商场,位于广州南北向的城市新中轴线上/南
10、向天河体育中心及珠江新城区/北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁2号线总站,模式2：以写字楼为核心功能,模式3：以酒店为核心功能,案例（上海商城）,五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场 定位为上海顶级国际化综合体“ city within a city “,上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。,案例（深圳华润中心）,25万M2的购物中心和步行街，2座甲级写字楼，3座酒店式公寓，一座超五星级凯悦酒店，总建筑面积48万平方米。,模式4：以商
11、业为核心功能,开发模式,符合总体开发战略，从整体上提升项目的竞争力，且市场风险小,以写字楼为主导将增大市场竞争风险，同时难以打造差异化竞争优势,酒店为还建物业，且规模有限，档次相对不高，不可能成为项目开发的主导,3.6万的体量不足以支撑整个项目,总体规划建议,2,3,4,300米超高层物业树立项目及区域价值标杆，带动项目整体价值提升,还建物业集中规划于B地块，并在定位及档次上与自有物业形成差异,写字楼集中规划于商务开发价值最高的A和C地块，定位上体现差异,商业集中规划于A和C地块，同时在业态规划及结构设计上做整体考虑,1,5,D地块功能规划相对单一，周边干扰最小，利于公寓价值的提升,1,地块价
12、值挖掘,经济指标,2,总体规划布局,经济指标,总体规划布局,总体规划布局,宗地价值解析,A地块 形象展示及开发价值最高的地块，功能上考虑盈利性最佳的物业形态写字楼和商业。,总体规划布局,宗地价值解析,B地块 受立交桥和缺乏展示面等因素的影响，其开发价值最小，10万还建部分可集中规划。,总体规划布局,宗地价值解析,C地块 定位上与A地块形成有效补充，依附于A地块并实现其价值的最大化延伸适合开发写字楼和商业，同时强化商业部分与A地块的整体性。,总体规划布局,宗地价值解析,D地块 形象展示和人流组织较差，写字楼及商业开发价值相对较弱，由于周边干扰因素最少，适合开发高档次公寓，依托于A、B、C地块实现
13、价值最大化。,总体规划布局,总体规划布局,总体规划布局,3层裙楼,28层写字楼,14层公寓,9层酒店客房,总体规划布局,总体规划布局,总体规划布局,项目各指标汇总统计,总体形象定位,CBD 国际商务旗舰,突出核心价值 突出规模效应 突出功能复合型 商业单独定位，规避矛盾点,1,总体形象定位,突破方向,2,案名推介,卓越中央广场,释由：金融业为深圳的三大支柱产业之一 ，具有良好的发展空间；“国际金融中心”拥有较高的认知度和美誉度，对物业的品质和形象有较强的支撑；,环球金融中心,备选：,报告思路与结构,项目分析,项目思考,项目定位,营销策略,总体营销策略,品牌策略,1,必须通过持续的品牌渗透和形象
14、宣传，与市场进行长期的交流（包括：社会责任、文化、理念、品味、服务、营销），才能实现项目价值最大化。,品牌策略之长期思维,价值观创新形象创新服务创新营销创新,品牌策略之创新思维,2,推盘节奏,都市综合体推盘模式,模式一,形象主导模式,模式二,资金主导模式,模式三,资金+形象模式,都市综合体推盘模式一,高端写字楼,国际公寓+ 中高端写字楼,商业,形象主导模式,推盘节奏,推盘节奏,都市综合体推盘模式二,国际公寓 中高端写字楼,高端写字楼,商业,资金主导模式,推盘节奏,都市综合体推盘模式三,中高端写字楼,高端写字楼+国际公寓,商业,资金+形象 模式,推盘节奏,综合体推盘模式三为项目的最佳选择,中高端
15、写字楼 (C地块),高端写字楼 + 国际公寓 （A/D地块）,商业,资金+形象 模式,由于项目是整体开发，结合工程进度，C地块100米写字楼先行入市并迅速实现销售，在100米写字楼销售中期开始国际公寓和300米写字楼高端客户的招租，100米写字楼销售尾盘开始300米写字楼销售，裙楼沿街商业在300米写字楼销售的中后期销售。商业主力店招商工作从项目规划设计时即开始。,年,08,年,07,年,国际公寓,100米写字楼,09,年,10,年,营销工作组织,商业销售,300米写字楼,商业招商,总论部分,写字楼部分,公寓部分,酒店部分,商业部分,报告思路与结构,客户解读,市场扫描,项目定位,宏观市场分析,
16、1,历年销售分析,2006年上半年累积销售16.93万平米，同比上涨21.10%。预计全年销售面积可突破30万平米。,0.00,5.00,10.00,15.00,20.00,25.00,30.00,35.00,1997,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,1996,32.33,2005,28.49,28.88,22.06,15.02,12.19,11.01,17.94,19.49,27.15,2006上半年,16.93,月销售面积,05年第四季度集中入市面积达50多万平米，导致05年底销售出现井喷现象，并延续至06年一月；受春节及各楼盘低区放量基本结束的影响，
17、2月份销售势头回落，在供求两方面因素的推动下，销售转入下一轮上升通道。,3,价格分析,2006上半年写字楼成交均价14259元/平米，同比上涨22.3%；受新盘入市的影响，第二季度成交均价有所回落。,0,5000,10000,20000,15000,销售价格,1Q,2Q,3Q,4Q,1Q,2Q,2005-2006,11754,11559,12012,13885,14953,13771,走势预测,0,20,40,60,80,100,1996,1997,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,销售面积,32.23,28.88,22.06,15.02
18、,12.19,11.01,17.94,19.49,27.15,28.49,35,批准预售面积,88.57,24,28.73,26.54,12.34,3.32,23.75,35,50,70,50,2005年深圳写字楼的批准预售面积达到新的顶峰,短期内总体供求矛盾突出,预计2007年供求趋于平衡，中长期看好.,2007,35,55,目前写字楼市场供求结构性矛盾突出，高端写字楼供应过剩而中端和中高端市场相对短缺，受“高端市场低端化”规律的影响，未来两年深圳写字楼的供给结构将从“沙漏型”向“橄榄型”转变。,高端市场,中高端市场,低端市场,低端市场,高端市场,中端市场,结合深圳写字楼目前的发展态势及同致
19、行对深圳写字楼的研究判断，2006年深圳写字楼价格上涨幅度预计在20%左右（低于2005年25%的上涨幅度），将达到历史性的15000元/。未来两年内市场将处于稳定增长期，在供求逐渐趋于平衡的情况下，受土地资源稀缺性及整体经济环境利好的双重因素影响，价格将以15%左右的增幅稳步增长，预计2008年全市均价将达20000元/。,0,5000,10000,20000,15000,销售价格,12491,2005年,2003年,10164,2004年,9997,2006年,15000,2007年,17000,2008年,20000,竞争环境分析,05,年,06,年,05,年,现代国际,大中华广场,嘉里
20、项目,新世界中心,荣超项目（原江胜）,财富大厦,07,年,08,年,星河发展中心,年,09,时代广场二期,卓越世纪城,高交会馆项目,宝安拥有强大的产业支持，是珠三角唯一的拥有空港和海港的区域，2006年宝安写字楼拍卖楼面地价已突破6000元/平方米，预示宝安将成为下一个开发热点片区，将分流深圳中心区的部分高端实业、物流、贸易客户。,宝安中心区规划写字楼超过40栋，潜在开发量近80万平方米。,2006年4月12日宝安区政府进行第一次商业办公土地拍卖,报告思路与结构,客户解读,市场扫描,项目定位,投资市场持续火爆，但价格价格增长过快，投资将受抑制；贸易、物流、实业类客户一直是中心区的主要目标客户群
21、；随着金融业的全面开放，跨国实力企业进驻的比例将进一步提高。,报告思路与结构,客户解读,市场扫描,项目定位,档次定位,低 中 高,中端市场,高端市场,低端市场,A地块写字楼,低 中 高,中端市场,高端市场,低端市场,C地块写字楼,低 中 高,中端市场,高端市场,低端市场,B地块写字楼,客户定位,A地块写字楼,客户定位,投资者,核心客户；提高项目国际化品牌形象；,重点客户；达成项目销售预期实现的关键；,跨国实力企业,国内实力企业,C地块写字楼,价格定位,定价原则：引导市场，创造价值新标准,4,价格定位,由于本项目A地块定位特殊，可供参照的同类型项目样本不足，而且本项目推出时间较晚，不确定因素较多
22、，属于典型的无参考市场价格物业，传统的定价方法难以准确和客观地反映本项目价值；,本项目将采取“趋势增长定价法” 的方式推导出项目价格.,价格定位,A地块写字楼,25000/平方米（5%）,图表列举中心区历年来高端写字楼售价，以及我司对未来价格走势的预测，通过趋势增长定价法得出A地块写字楼售价：,5%,10%,15%,20%,25%,0%,销售均价,增长率,0.0,12000,11000,16000,20000,23000,9.1,25.0,25.0,15.0,30%,0,5000,10000,15000,20000,25000,30000,2003年,2004年,2005年,2006年,200
23、7年,2008年,10.0,25500,价格定位,20000元/平方米（5%）,图表列举中心区历年来高度在100米左右写字楼最高售价，以及增长幅度走势曲线，通过趋势增长定价法得出C地块写字楼售价：,5%,10%,15%,20%,25%,0%,销售均价,增长率,0.0,11500,10500,12600,15700,18000,9.1,10.0,25.0,15.0,30%,0,5000,10000,15000,20000,25000,30000,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年,15.0,20700,C地块写字楼,总论部分,写字楼部分,公寓部分,酒店部分,商
24、业部分,报告思路与结构,市场扫描,物业发展建议,项目定位,市场现状分析,蛇口,400套,2500099999元/月,租赁型国际公寓,招商地产,泰格公寓,国际公寓,彩田路,800套,14000元,投资型商务公寓,星河地产,星河世纪公寓,商务公寓,人民南路,420套,20000元,商务办公与酒店复合型公寓,大中华,汇展阁,上步路,600余套,15000元,投资型酒店公寓,佳兆业,佳兆业中心,金田路与福华路交汇,500余套,16000元,投资型酒店公寓,新浩地产,金中环,华强北路,520套,13000元,商住办公型酒店公寓,东方时代广场,东方时代,深南东路2028号,220套,3200-9000元/
25、月,全租赁形式， 提供酒店式管理,罗湖区委,罗湖商务中心,深南大道6001号,718套,17000元,全复式户型， 五星级酒店管理,茂业集团,高档酒店公寓,世金汉宫,地理位置,套数,价格,主要特点,开发商,类型,酒店公寓名称,居住型酒店公寓,商务型酒店公寓,酒店式公寓,酒店式公寓,商务型复合 酒店公寓,酒店公寓欣赏,罗湖商务中心,购买客户类型,使用客户类型,受中心区整体规划的影响，未来区域内高档公寓的供给严重不足，而随着区域开发的逐渐成熟，将会有大量的高端商务人士进驻中心区，其中国际型商务人士的比例将明显提高，但目前符合这一群体居住文化习惯的公寓供给几乎为零，存在较大的发展空间。,3,4,2,
26、中心区目前公寓的购买主要是投资者、企业高管、中小企业为主,中心区尚缺乏针对国际国内高端商务人士定位的国际公寓,单纯高档性还不能有效吸引目标客户，必须突出投资性和国际生活氛围,1,未来中心区商务人士的居住办公需求决定高档公寓存在较大市场空间,据政府部门统计在深圳就业的1.8万境外人员中（其中外籍人士约10000人），日本人占到38%，其次是韩国人（17%），日韩两国的外籍人士占深圳所有外籍人员总数近五成；欧美国家又以美国人居多。 2005年我司针对外籍人士在深的居住需求进行了问卷调查，共计投放问卷250份，回收有效问卷216份，经统计分析结论如下：,区域分布,7%,11%,22%,9%,41%,
27、比例,罗湖,香蜜湖片区,华侨城片区,福田中心区,蛇口片区,区域分布,蛇口片区国际化的居住氛围吸引了大量外籍人士的进驻。,10%,其他,区域认同度,3%,13%,23%,25%,36%,比例,罗湖,香蜜湖片区,华侨城片区,福田中心区,蛇口片区,区域分布,随着福田中心区开发的逐渐成熟，国际化商务氛围逐渐形成，外籍人士对福田中心区的认同度大幅度上升。,家庭构成,13%,19%,26%,42%,比例,三口以上,三口之家,夫妇,未婚,家庭构成,未婚外籍人士比例达到42，家庭构成在12人的比例接近七成，结构相对简单。,物业类型选择,2%,34%,58%,6%,比例,酒店长包房,高档公寓,高档社区,别墅,物
28、业类型,选择别墅的家庭构成在3人或3人以上，大多为国际企业派驻中国的高层管理人员；选择高档社区的以有小孩家庭及夫妇为主；选择公寓的主要为未婚的外籍人士为主；选择酒店长包房的主要以中短期商务公干为主。,面积需求,19%,38%,27%,16%,比例,4060,7090,100150,160250,面积需求,7090平米之间的面积需求所占比例最高。,选择因素,66%,37%,59%,72%,比例,服务配套,小区内部环境,外籍人士聚集区,空间距离,选择因素,38%,生活配套,29%,装修风格,空间距离的远近、是否具有国际化的居住环境及项目的服务配套三项选择比例最高。对于距离工作地点的交通时间的承受能
29、力，数据显示72%外籍人士的承受程度在20分钟以内。,297,266,99999,66666,336,250,四房,212,227,45000,40000,212,176,三房,250,254,35000,30000,140,118,二房,265,25000,94,单房,经典型,豪华型,经典型,豪华型,经典型,豪华型,单位租金（元/月）,整体租金（元/月）,面积（）,户型,典型案例之泰格公寓,泰格公寓的单位租金在200300元/月 之间，与其他普通公寓相比具有明显的优势。,随着中心区国际化程度的不断提高，区域未来将会有大量的高端商务人士进驻， 尤其是外籍商务人士，同时这部分群体对中心区的认同度
30、已大大提高，凭借空间距离上的优势，未来发展前景广阔；深圳外籍人士的家庭结构相对简单，中小套型公寓存在巨大市场空间；商务人士看重国际化的生活圈子和服务，而目前深圳此种类型的物业严重稀缺， 项目可借此实现突破；高端商务人士具有较高的租金承受力，将大大提高物业的投资价值。,定位思考,报告思路与结构,市场扫描,物业发展建议,项目定位,小户型公寓,商务公寓,酒店式公寓,国际公寓,国际公寓的档次高于其他类型的公寓，其目标客户的高租金承受力有利于实现项目价值的最大化。,D地块公寓,顶级,豪华型,高档型,舒适型,经济型,D地块公寓,打造一个国际化的顶级居住环境，保证项目价值的最大化实现。,4,运营模式,开发商
31、,投资客,租赁客,国际性管理公司,委托,管理佣金,酒店式管理,依托外籍人士较高的租金承受力，大大提高物业的投资价值，以此促进项目销售。,目标使用客户：主要针对中高端外籍商务人士，国内高端商务人士作为有效补充。 目标购买客户：依托使用客户的高租金承受力，强化项目的投资价值，以长期投资客为主。,6,价格定位,定价原则：引导市场，创造价值新标准,由于本项目定位特殊，可供参照的同类型项目样本不足，而且本项目推出时间较晚，不确定因素较多，属于典型的无参考市场价格物业，传统的定价方法难以准确和客观地反映本项目价值。,本项目将采取“趋势增长定价法” 推导出项目价格。,23000/平方米（5）,图表列举中心区
32、历年来顶级酒店式商务公寓的价格，以及增长幅度走势曲线，通过趋势增长定价法得出D地块顶级国际公寓售价：,5%,10%,15%,20%,25%,0%,销售均价,增长率,15500,18000,20000,0.0,15.0,15.0,30%,0,5000,10000,15000,20000,25000,30000,2005年,2006年,2007年,2008年,15.0,23000,报告思路与结构,市场扫描,项目定位,物业发展建议,档次,成本,针对国际人士的居住特性提供专业的物业服务,服务,超越超支。,进驻什么层次的客户，决定了什么样的档次。,5%,68,95%,4250,世金汉宫,30%,5876
33、,70%,3236,佳兆业中心,5%,80110,60%,5060,35%,30,金中环,比例,面积,比例,面积,比例,面积,比例,面积,三房,二房,一房,单房,户型,项目名称,1,传统酒店式公寓的户型以单房和两房为主，户型设计较小，80平米以下的户型占到9成。,传统酒店式公寓户型情况,泰格公寓为涉外服务性质的公寓，其户型全为90平米以上的大户型，有别于传统的酒店式公寓。,泰格公寓户型情况,在充分考虑在深外籍人士的家庭构成情况及其面积需求的前提下，我司建议户型设计以一房和两房为主，辅以少量三房，具体户型面积比例如下表：,精致、典雅、简约、大方,原则：,项目1500的会所面积重点规划康体休闲功能
34、，打造一个国际人士沟通交流的平台。,精致、西式居家式装修风格,5,管理,管理公司：国际性的管理公司提供专业物业服务，以服务提升物业的国际化品质；物业内部管理及服务人员、标识系统、电梯等语音系统都以英语作为第一语言；一个外籍人士居住、交流的国际平台建设及维护。,总论部分,写字楼部分,公寓部分,酒店部分,商业部分,市场格局,1,深圳酒店布局,0,20,40,80,60,数量,100,罗湖,福田,南山,宝安,龙岗,盐田,五星级,三星级,四星级,总量,1924,2,6,110,5,5,1,29,6,2,65,69,3,2,0,17,1,3,0,13,3,10,25,72,359,33,3,120,五星
35、级酒店主要集中在罗湖区，福田发展潜力巨大；同罗湖、南山相比福田四星级酒店数量最少。,2,酒店入住率分析,50%,52%,54%,56%,58%,60%,62%,64%,1997,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,1996,56%,57%,55%,58%,62.5%,64.3%,64.1%,55%,60.6%,03年非典过后，深圳酒店入住率连年攀升；2005年入住率比2004年增长1.4%,达到62%.,2005,62%,3,酒店月入住率,30,40,50,60,70,20,61.7,58.59,47.6,57.3,63.84,63.4,48.16,57.4,
36、61.49,63.84,58.6,60.38,59.27,65.13,62,60.89,66.5,63.21,58.12,02年,04年,03年,05年,自2002年以来深圳酒店入住率保持在60%以上，整体表现平稳；2006年上半年同比略有增长，保持平稳发展趋势。,60.20,64.88,62.17,64.42,62.50,61.59,65.19,06年,54.42,57.20,65.82,69.14,60.70,59.80,63.94,54.42,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,福田,南山,宝安,龙岗,盐田,罗湖,63.34%,70.63%,70.25%,54
37、.48%,37.64%,44.27%,特区内酒店入住率明显高于特区外；福田酒店入住率为全市最高。,罗湖区酒店市场份额及酒店数量均居首位；星级酒店主要集中在罗湖、福田、南山等关内区域；城市重心西移，福田、南山、宝安等酒店入住率及房价连年增长；福田区现有酒店市场规模与其城市地位不符，未来市场发展前景看好；,竞争格局,1,分星级开房率,05全市五星级、四星级酒店开房率均高于全市平均水平；高星级酒店、快捷酒店较受市场追捧。,0.00,10,20,30,40,50,60,70,四星,一星,三星,二星,未评星,全市,五星,73.33,67.52,63.60,61.63,74.33,55.40,61.92,
38、深圳酒店开房率,（分星级）,0,200,300,400,500,全市星级酒店房价均比05年有小幅上升趋势；,267.83,170.16,293.74,600,四星,一星,三星,二星,未评星,全市,五星,325.68,393.12,654.24,深圳酒店平均房价,（分星级）,170.80,2,分星级房价,益田、福华路交汇处,暂不确定,卓越集团, ,卓越酒店,大中华国际交易广场,320套,2006年底,喜来登集团,大中华国际实业, ,喜来登酒店,地理位置,客房数,开业时间,管理公司,开发商,星级标准,酒店名称,丽思卡尔顿酒店,彩田南路,221套,1999年,国际商务酒店,景轩酒店,深南大道6001
39、号,156套,1997年,政府,深圳市政府, ,五洲宾馆, ,2008年,05,年,07,年,06,年,香格里拉酒店,喜来登酒店,卓越世纪城酒店,丽思卡尔顿酒店,万豪酒店,马哥孛罗酒店,08,年,09,年,10年,时代广场二期酒店,福田CBD五星级酒店过于集中，未来区域内高档酒店客户竞争激烈；为避免同喜来登等高星级酒店正面交锋，建议走差异化路线；准五星（四星级硬件、五星级服务）将是项目发展方向。,项目定位,低 中 高,准五星酒店,四星级,四星级,五星级,四星级硬件、五星级服务,2,酒店主题定位,CBD 白金四星级商务酒店,总论部分,写字楼部分,公寓部分,酒店部分,商业部分,惠阳世贸广场,大型商
40、务商业综合体项目。惠阳首家最大型的高级写字楼、主题式购物公园、商务公寓的综合体。 建筑面积：15.6万 其中： 写字楼：6万 商 业：5.5万 商务公寓：4 .1万,经典案例,郑州新长城国际街区,郑州首席国际化街区，是2006年郑州城区高端大盘代表性项目之一。 建筑面积：32万 其中 ： 住 宅：10万 商 业: 6.6万 写字楼：4.1万 地 下：6.3万 酒店公寓：4.8万,经典案例,经典案例,安阳大华国际商都,安阳大华国际商都位于河南省安阳市，总建面20余万平米，是集购物公园、休闲、娱乐、专业市场（家居、建材、小商品、家电、轻纺）等多位一体的超大型商业综合体建筑。已于2006年5月开始销
41、售和招商。,位于郑州市中心，被誉为郑州长安街的金水大道和未来大道交汇处，被誉为“郑州地王”。 建筑面积：100万 其中： 住 宅：60万 商 业：15万 写字楼：10万 公 寓：10万 酒 店：5万,经典案例,郑州曼哈顿广场,中心区商圈分析,整体商圈分析,战略选择,项目定位,项目分析,报告思路与结构,八大商圈 领舞鹏城,深圳商圈发展模式,商业中心,单个商圈,多商圈共存,多核心商圈发展模式（DEVELOPMENT MODE OF ONE TO MULTI-COMMERCIAL CIRLE）,有别于一般城市的同心圆放射式扩展，深圳呈现带状，由单一商圈演化为多商圈并存的格局； 由从前单一的东门商圈，
42、逐步发展出华强北、中心区、南山等多商圈；,东门,人民南,华强北,中心区,南山,宝安,龙岗,高,中,低,带状波浪式前进（DEVELOPMENT MODE OF WAVE）,深圳带状商圈的发展并非简单的平铺，而是呈现高低错落的波浪式特征； 中心区在所有的因其高起点规划、环境、地域人群等优势，将成为一特色精品业态汇聚高档市级商圈。,深圳商圈发展格局,20世纪80年代,20世纪90年代,21世纪,第一代商业模式,1980-1989,1990-1999,2000-2005,2005后,第二代商业模式,第三代商业兴起,第四代商业兴起,同致行对深圳商业模式演变的研究,第一代商业是指传统的街铺形式专业店和综合
43、店,20世纪80年代,20世纪90年代,21世纪,第一代商业模式,1980-1989,1990-1999,2000-2005,2005后,第二代商业模式,第三代商业兴起,第四代商业兴起,第二代商业是指超市和百货,20世纪80年代,20世纪90年代,21世纪,第一代商业模式,1980-1989,1990-1999,2000-2005,2005后,第二代商业模式,第三代商业兴起,第四代商业兴起,第三代商业是指购物中心SHOPPING MALL,20世纪80年代,20世纪90年代,21世纪,第一代商业模式,1980-1989,1990-1999,2000-2005,2005后,第二代商业模式,第三代
44、商业兴起,第四代商业兴起,第四代商业是指STREET MALL 也称LIFE STYLE CENTER,即生活体验中心,20世纪80年代,20世纪90年代,21世纪,第一代商业模式,1980-1989,1990-1999,2000-2005,2005后,第二代商业模式,第三代商业兴起,第四代商业兴起,第四代商业模式是建立在“体验消费”时代的新的商业形态。体验消费则追求感性与情境的诉求，倡导“在休闲中购物，在购物中休闲”，注重与商品的互动，这是一个娱乐化的消费。,STREET MALL的特征,开放性,多元性,体验性,便利性,在STREET MALL交通非常便捷，拥有充足的停车位，人们感到的就是往
45、来的从容与便捷。,开放性,通过充满风情的时尚步行街将购物中心连接起来，人们不仅可以在舒适的室内购物中心享受购物与消费的乐趣，还可以徜徉在开放的室外步行街，体验“在购物中悠闲，在悠闲中购物”的情趣。,STREET MALL是集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的体验商业。,多元性,体验性,STREET MALL在设计上要非常的独特、时尚和风情化，琳琅满目的时尚商品、在露天喝咖啡和看报纸的人们、东西荟萃的风情美食、还有广场、街区、中庭、雕塑、喷泉到处洋溢着新都市主义的时尚、闲逸、愉悦与情调！,便利性,中心区商圈分析,整体商圈分析,战略选择,项目定位,项目分析,报告思路与结构,中心区商圈特征,中心区商圈发展趋势及启示,中心区是深圳未来的行政、文化中心及主要商务中心，未来的中产阶级高档商圈。 怡景、晶岛、COCOPARK购物公园以及福华地下商业街等商业的进入，市场竞争急剧升温；大型购物中心成为主力明星，主题性百货及主题性专业市场尚存一定市场空间。本项目的定位必须符合中心区未来购物人群的特征，并与现存项目产生一定的差异化，才能购立足于市场。,
