1、xxxxxC03休闲地产项目第一次汇报1xxxxxC03第一阶段研究框架休闲产业 /地产的产业形态研究休闲娱乐市场研究项目场地评估 确定目标市场及初步开发构想对开发核心概念的深入研究国际成功案例分析初步休闲娱乐概念确定2xxxxxC03汇报框架 休闲产业 /地产产业形态研究 旅游市场研究 场地评估 主题公园 度假村 成功案例分析 初步休闲娱乐概念确定3xxxxxC03休闲产业 /地产形态研究4xxxxxC03休闲、旅游业的背景 休闲、旅游业属于 “朝阳产业 ” 正在成为世界上几大产业之一 随着社会进入 “休闲时代 ” “体验经济 ”， 21世纪休闲、旅游产业将有许多新的变化和更大的发展。 “旅
2、游业对于 21世纪而言，正如石油业对于 20世纪一样 ”5xxxxxC03休闲旅游业的发展趋势 娱乐因素 E因素 商品和服务将不再足够 如果对有形商品收费，从事商品交易 如果对实施的活动收费，从事服务交易 只有当你对顾客和你一起付出的时间收费，才进入了体验经济 顾客愿意为体验付出更多6xxxxxC03旅游业的发展趋势 双收入家庭有更多的可支配收入，但时间的安排缺乏灵活性 时间的缺乏将带来更多次数和更短的旅行（周末旅行次数增加） 家庭旅游是最重要的旅游市场（近 3/4的假日旅行是以家庭为基础的） 如何利用主题公园支持大型度假村和房地产项目的开发等其他土地用途，令目的地变得更有竞争力、更有收益性是
3、很重要的。7xxxxxC03休闲娱乐产业特性高风险性 属于心理、精神层面的需求，为在食衣住行等物质层面的基本需求满足后产生，易受经济环境变动而影响，需求不稳定，使得投资风险性高。季节性 部份休闲活动，如，冲浪、海边戏水等，须于特定季节、时间方能进行从事，而有淡旺季的产生。此外，休闲活动多集中在周末或连续假日进行，因此，休闲不动产多数假日人满为患，平日设施容量过剩的情形。单一体验性 休闲游乐区的游憩活动属于体验性活动，一般而言，游客的参与愉悦感会随着到访次数的增加而递减，尤其市场竞争激烈，消费者忠诚度低，须以提高服务品质，增加设施丰富性与新鲜感，争取消费者的重游。投资长期性 休闲产业的特性，使得
4、休闲不动产的开发而为长期性投资，不具有立即获利能力，要在事前经过专业研究与规划，提出符合市场需求的定位与合适的开发规模。8xxxxxC03休闲地产的分类 休闲度假中心 主题乐园 城市型娱乐设施资料来源： ULI9xxxxxC03度假村 按靠近主体市场的远近 目的地度假村、非目的地度假村。 传统的度假村类型：海洋度假村、湖泊河流度假村、山川滑雪度假村、高尔夫度假村， -凭借于各自特有的月娱乐设施 -高尔夫、骑术、牧场、健身、自然景观、体育探险。 度假村强调舒适的住宿功能、完善休闲游乐设施，让人度假时能松弛身心、惬意享受。此类型休闲产业主要包含住宿功能，结合周边休闲娱乐、餐饮设施或结合当地旅游据点
5、发展而成。10xxxxxC03主题乐园的分类 自然赏景型 以自然资源、风景名胜为主要诉求的游乐区，如，海淀凤凰岭自然风景区。 文化育乐型 以历史古迹、人文风情为特色的游乐园，如，颐和园、紫禁城。 动植物展示型 以动植物展示为主题，多以人工打造整体游憩环境，如，北京市植物园、北京动物园。 机械游乐型 以新奇、刺激的机械游乐设施为号召的主题乐园，如，北京游乐园。 异国风情形 以展示世界各地的异域风情为主 ,如，世界公园。 为丰富主题游乐园的娱乐性，现今许多著名主题乐园开发案例中，多结合上述类型娱乐，而成为多主题游乐园，如，香港海洋世界主题乐园便结合海洋动物表演与机械式游乐设施。11xxxxxC03
6、都市型娱乐设施 具有集客力的城市型娱乐设施包括有： 多厅式影城（ Cinema Complexs） 表演剧场 /现场表演餐厅（ Live Performance Theaters/ Dinner Theaters） 赌场 教育性设施 家庭游乐场 /高科技游戏场 室内主题园 夜总会 /酒吧 特殊电影院12xxxxxC03休闲娱乐产业的发展趋势 娱乐设施的聚集 集合多种休闲娱乐元素形成具有广泛的吸引力的目的地。以拓宽目标客户市场，延长停留时间 根本性的转移：从休闲娱乐间的不同产品间的竞争变成对目标客户的休闲时间的竞争。 把客人吸引来的休闲娱乐设施 高质量的住宿、餐饮服务设施 充实客人停留时间的活动
7、 13xxxxxC03目的地型娱乐休闲地的各要素的关系主题娱乐设施Spa夜总会 零售 /娱乐音乐演出辅助性娱乐设施教育性设施会议型酒店渡假型酒店餐饮设施支持性设施核心层积聚层衍生层休闲住宅分时渡假酒店 第二居所14xxxxxC03目的地 50年生命周期理论开发期投入期发展期巩固期 停滞期衰退期复兴期公共设施缺乏，数量不多的旅游者季节性特点，来自当地其他设施的竞争提供更多的设施，旺季时出现拥挤，淡季有相当旅客旅游成为经济支柱，增长变缓，努力延长旅游旺季容量达到极限，已成熟，但不再时髦游客市场萎缩。15xxxxxC03旅游市场研究-需求分析16xxxxxC03海外来华旅游海外来华和来京旅游人数和外
8、汇收入同步稳定增长。17xxxxxC03海外来华旅游海外来华和来京游客中以会议和，休闲、观光、旅游占前两位。18xxxxxC03海外游客来华消费海外来华的过夜游客的平均停留时间有所缩短，但由于日均消费有所提高，所以每位游客的平均消费额有所上升。海外来华的一日游的平均消费额有逐步下降的趋势。19xxxxxC03海外游客来华消费构成1997至 2001年 5外国来华游客的消费构成中娱乐消费在 2001年有很大上午提高，商品销售在 2001年有较大下降，其他部分变化不大。 2001年前两位的消费为长途交通和游览。海外来北京的游客的消费结构中前三位为长途交通、住宿和购物，而游览和娱乐只占到其中的 12
9、%。20xxxxxC03海外游客感兴趣的旅游目的地海外游客感兴趣的前三位旅游目的地分别为山水风光、文物古迹和民俗风情。21xxxxxC03国内旅游国内旅游人数和旅游收入稳步增长，且旅游收入的增长速度高于旅游人数的增长速度。22xxxxxC03外省市来北京旅游目的和消费构成外省市来京旅游游客中休闲、游览所占的比例下降较大。而商务旅游人数比例上升较大。反映了国内各地旅游市场之间的激烈竞争和人们旅游目的地的多元化。从 1998年到 2001年消费构成比例变化不大。其中用于游览娱乐的消费只占到其中约 13%。23xxxxxC03外省市来北京旅游停留时间 外地来京游客平均停留天数 6.5天，比 1998
10、年减少 0.4天。24xxxxxC03外省市来北京旅游人均消费 外地游客在京人均旅游花费为 1115元，比 1998年的 680.4元增加了 434.6元，年均增幅 17.9%。与 1998年相比，花费增加幅度最大的为休闲游览，人均花费年均增加 52.1%25xxxxxC03北京市市民本地游游客人数和旅游收入旅游人数和旅游收入稳步增长， 2001年人均消费 157元。26xxxxxC03北京一日游 在北京景点一日游中，北京人的比例占 61.9%，在外地游客中河北省比例最高为 30.3%，天津市占 19.9%。外地来京一日游的人均花费为 163元，北京市民一日游人均花费为 77.2元。27xxx
11、xxC03旅游市场需求 总结 海外游客人数和旅游收入稳定增长，在游客构成中休闲、观光、游览和会议居于前两位，约占 60%。 海外游客来华平均停留时间略多于 6天，人均消费约 850美圆，来京的人均消费约 1000美圆，高于平均水平。消费结构中大部分为交通和住宿，占 40%以上，用于游览、娱乐和购物约占 30%左右。 海外游客来华的旅游目的地前三位为山水风光、文物古迹和民俗风情。 国内游客人数和旅游收入稳定增长，外省来京游客中休闲娱乐所占比例最大，但有下降趋势。 外省游客平均停留时间为 6.5天，人均消费 1115元，其中约 40%用于交通住宿，用于游览娱乐和购物的低于 30%。 北京市民本地游人数和旅游收入稳定上升， 2001年共 3545万人次，人均消费 157元。28xxxxxC03旅游市场研究-供给分析29xxxxxC03旅游人次在 200万人次以上的景区主要为历史名胜古迹类，同时国外旅游比例高于其它景点。主题公园的旅游人数在 50 120万人次之间主题公园的门票价格最高，普遍在 60元每人以上，其次是名胜古迹类在 15 40元每人之间，具有渡假性质的景点门票价格通常为 10 30元每人。北京主要旅游区点基本情况30
