1、百丽广场项目（品牌）推广解读&、包装,Index项目亮点分解推广形象构建项目包装演绎,壹、项目亮点（利益点）分解,项目A类利益点区域、配套优势,项目地处城市商业核心区域（青岛CBD），政治文化核心区域，滨海旅游胜地,周边高级住宅区林立，客群消费能力强劲,多重核心,高消费层次,人流的快速汇聚，城市文化向心力和吸引力；本区域未来强盛的发展潜力；项目商业价值的有力支撑；,对项目中高档商业定位的有力支撑；未来坚定、忠实的消费群体；,交通发达；与成熟商业中心Jusco、海信广场地下连接,毗邻5星级洲际酒店；在项目3-5公里范围内已有4-5星级酒店12家；,客流网络,消费氛围,城市路网带来丰富的客户资源；
2、更加便利的地下交通；客群消费习惯的快速养成；,岛城高层次消费区域；国际化的消费理念；,立体交通,客流如潮络绎不绝,交通路网,高档酒店,娱乐设施 & 高档住宅,西区紧靠旅游巴士游览车停车场 ，国内外旅游人流汇聚,青岛滨海旅游标志性设施3公里滨海木栈道的中心位置,旅游人流,滨海景观,青岛旅游的必经之地；旺盛的人气，旅游消费客群；,优越的海滨景观商业形态；热烈的海滨休闲娱乐活动氛围；,地处青岛奥帆景区核心、5A级景区、邮轮码头距项目仅20米,东区毗邻规划大型娱乐城,标志性景区,娱乐配套,项目知名度的快速提升；城市重大事件（奥帆赛）标志以及后续影响力的商业价值；,与周边配套相互呼应，即将形成青岛海滨时
3、尚娱乐休闲活动新轴心；吸引岛城年轻群体形成娱乐休闲消费习惯,万吨邮轮码头,项目B类利益点自身硬件优势,国际一流建筑设计团队作品，灯光、景观设计均为国际知名公司,青岛唯一的800平米地下真冰溜冰场,国际化作品,特色配套,大师级建筑设计；海洋风格主题，一体化设计；国际标准商业规划；,年轻客群兴趣点；家庭娱乐场所；项目区别其他竞争对手的差异性利益点；,最大/最长（400米）的露天中庭,最大的互动式喷泉，200米长奥运大道水景,建筑亮点,互动式小品,中庭体现出独特的业态风格；消费环境更加自然，有亲和力；,增加消费过程中的趣味体验；衬托休闲娱乐活动的氛围；,国际一流建筑设计，细节感动生活,动感、缤纷的休
4、闲娱乐业态音乐、影像、电子娱乐室内真冰溜冰场,品牌体验中心,互动喷泉跳跃的音符,统一经营管理的豪华滨海产权式酒店,与青岛奥运主轴线景观紧密相连,顶级物业,商业地标,高标准的酒店硬件配备将有效提升项目档次；丰富项目业态构成；,新人文景观标志，奥运盛事的社会影响力和商业价值将不断展现；商业场所与世界级盛事场地合二为一，青岛的商业地标；,夜景灯光系统，五彩缤纷激光特效,全国第一个直入地下商场内部的地下停车场；电脑温控系统（恒温24摄氏度）；中央新风系统；观景电梯,夜间商业氛围,先进服务,夜间人流流向目的地；区域夜生活风向标；,国际化的Building service；人性化的规划设计；优越的消费环境
5、；,顶级产权式酒店,滨海餐饮斟酌风情,激光闪烁夜空青岛夜生活时尚中心,项目C类利益点业态规划优势,滨海餐饮、酒吧街区（European village风格；星光大道；海景餐饮；娱乐空间；滨海广场）,地下KTV娱乐中心，酒吧夜场，电子游戏中心,缤纷海湾,动感场所,主题鲜明，消费层次丰富；与海滨景观结合紧密，能吸引大量人流；休闲社交活动优先选择地点；,海滨全天候热烈、时尚、动感的娱乐休闲场所；针对年轻客群强大的号召力；,星光大道红地毯,国际化的餐饮消费场所异国特色、风情体验,室外业态昼夜多彩,自然与格调的融合,高品位、雅致、国际化的生活方式,Book Caf store，SPA，Tea house
6、，Gift shop，Comics shop,国际品牌影院，百老汇,格调店铺,精品影院,小资、高品位小众休闲场所，提升项目品质；时尚消费场所，体现格调和精英阶层消费人文；国际化时尚生活方式；,情调浪漫、高品质影音体验；家庭娱乐，情感交融，休闲活动热点场所；,KTV唱响欢乐,主题酒吧,娱乐无界限,夜色迷人酒吧生活,趣味饰品店,特色纪念品店,书店沿着人类文明的阶梯前进,时尚店铺,精品服饰,从米兰到巴黎,携手全球著名品牌,风格店铺 高雅人文,精挑细选，惊喜不断,百老汇全球著名影院,顶层海景美食广场,家庭式互动学习中心family learning center,海景餐饮,体验式学习,特色餐饮服务；旅
7、游消费热点；浪漫海湾生活形态；,差异化消费体验场所；健康、积极的休闲生活方式；,业态丰富合理，昼夜均精彩，滨海不夜城,青岛社交娱乐活动首选场地聚合了海滨广场、休闲娱乐场所、时尚消费场所,全天候业态,文化社交场所,业态规划丰富、齐全；全天候体验、互动式消费场所；昼夜休闲娱乐时尚标志区域；,将会吸引大量人流；体现出号召力、凝聚力；快速形成消费习惯，提升消费者忠诚度；引领岛城文化、生活时尚；,种类繁多，特色店铺兴趣消费，体验消费,热 闹,缤 纷,独处、小聚两相宜,国际化服务，人文关怀,多重核心,高消费层次,客流网络,消费氛围,旅游人流,滨海景观,标志性景区,娱乐配套,国际化作品,特色配套,建筑亮点,
8、互动式小品,顶级物业,商业地标,夜间商业氛围,先进服务,缤纷海湾,动感场所,格调店铺,精品影院,海景餐饮,体验式学习,全天候业态,文化社交场所,亮点解析一览,贰、项目推广形象构建,多重核心,高消费层次,客流网络,消费氛围,旅游人流,滨海景观,标志性景区,娱乐配套,国际化作品,特色配套,建筑亮点,互动式小品,顶级物业,商业地标,夜间商业氛围,先进服务,缤纷海湾,动感场所,格调店铺,精品影院,海景餐饮,体验式学习,全天候业态,文化社交场所,？,项目描述百丽广场位于青岛多重核心区域，有着高消费层次基础和成熟的客流网络，具备国际化的消费氛围；百丽广场独具浮山湾滨海景观特色，是标志性景区里的商业热点，每
9、年将吸引大量旅游人流来此消费；百丽广场是经典的国际化作品，建筑亮点层出不穷，体现出国际化的商业定位；特色配套和互动式小品将吸引客群快速融入环境氛围；百丽广场作为青岛海滨的商业地标，除了零售百货等丰富的业态，还规划有顶级物业海滨（产权式）酒店；百丽广场从软硬两个层面均能提供国际化标准的先进服务；百丽广场展现出缤纷海湾生活动感场所、格调店铺、精品影院、海景餐饮、体验式学习等，能为消费者提供独特的全天候业态服务，百丽广场将成为领导青岛时尚生活的核心商业，具有代表性的海滨休闲娱乐和文化社交场所。,多重核心,高消费层次,客流网络,消费氛围,旅游人流,滨海景观,标志性景区,娱乐配套,国际化作品,特色配套,
10、建筑亮点,互动式小品,顶级物业,商业地标,夜间商业氛围,先进服务,缤纷海湾,动感场所,格调店铺,精品影院,海景餐饮,体验式学习,全天候业态,文化社交场所,百丽广场,人和人之间的互动：顾客同伴之间的互动；顾客和商家之间的互动；顾客和顾客之间的互动。人和环境之间的互动：顾客和项目大卖场环境的互动；顾客与各种中小业态环境的互动；顾客与室外业态环境的互动；顾客与海滨自然环境的互动。,单身/群体行为体验：购物体验；高品位休闲体验；主题娱乐体验；趣味学习体验；影音体验；餐饮体验；滨海观景体验；夜间娱乐体验等。单身/群体心理体验：独处，思考，反省；共处，角色扮演，共鸣，取得认同；,独特消费文化的形成：海滨的
11、；高品位的；国际化的；多样化的；动人的；多层次的；人文习惯的养成：岛城标志性商业；购物消费场所；海边休闲场所好选择；社交娱乐活动场所首选；无目标消费活动场所首选人群形成：白领；年轻人；家庭；精英阶层,爱情亲情友情,体验,互动,情感,人文,百丽广场,关键词延展在百丽广场，能享受到一种消费体验，从互动消费、情感消费中，体验到百丽广场独特的消费人文。百丽广场引导人们体验消费，这种消费互动能满足不同客群的各种消费情感，这是一种真正领导青岛时尚生活方式的的人文消费。,体验,互动,情感,人文,体验,互动,情感,人文,百丽广场,体验消费愉悦的场所重视互动感受的场所升华情感诉求的场所展现人文关怀的场所,百丽广
12、场代表青岛生活时尚的场所一种极具吸引力的积极健康的消费场所精神,叁、项目包装演绎,百丽广场，领导青岛优越生活文化的文化场百丽广场，引领青岛时尚消费方式的消费场百丽广场，促进青岛精英阶层社交的社交场百丽广场，吸引追求高品质生活人群的磁场百丽广场，引导青岛国际化时尚生活的引力场百丽广场，聚拢海内外人气风水资源的人气场/风水场百丽广场，用新一代时尚生活方式推动的场文化实证,百丽广场青岛全球时尚场,广告语,站在青岛城市的高度上，以全球的视野，国际化的标准，打造一个引导青岛生活时尚的标志性商业项目。,项目（品牌）属性 动感、欢快、时尚、健康、人文项目（品牌）定位 领导青岛国际化时尚生活的标志性空间项目（
13、品牌）个性 国际化的、全方位的、动人的、高品位的,项目（品牌）利益 升级岛城生活品质，为人们提供健康、动感的文化娱乐活动空间项目（品牌）价值 全新的体验式消费，缔造岛城全新的时尚生活方式项目（品牌）文化 体验互动情感人文引领青岛生活时尚的Lifestyle Center,VI 设计及部分应用,时尚动感海浪/浪花多业态/缤纷、多彩绽放的花朵/花瓣海滨/奥帆帆船/扬起的风帆风水/水纹流畅、圆滑的线条,其他单色应用,彩色应用,特殊环境应用,Thanks,淡市营销成功案例东莞万江风临美丽湾,世联研究案例,关键字：淡市营销 降价,案例简介：风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整价格
14、后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。,案例适用范围：历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。,项目基本情况介绍,区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定）规划总用地：68,679总建筑面积：138,731住宅建筑面积：89,323容积率：1.5总套数：989停车位：87619栋9-18层小高层组成项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。,未推售单位：407套,项目入市背景,9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金
15、色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。,3月28日，阳光海岸悦湾开盘，均价4500元/，与项目90-130平米的三房四房形成竞争4月8日，理想0769样板房开放，对外公布4月18日开盘，面积90-130平米，与本项目的三房四房单位重合。4月16日，受天骄峰景降价及台风影响，理想0769宣布推迟开盘。,东莞市场,万江市场,项目已售588套，未售40
16、1套（已推未售164套，未推售5栋237套）剩余单位除60套楼王外，多为3楼以下低层、东西向、幼儿园遮挡及临路单位，整体素质偏差。,项目情况,项目销售成果,4月25日，价格调整通过，开始销售。截至5.11日，成交156套，超过开发商目标76套（开发商目标80套）截至5.31日，共成交202套，超过开发商目标82套（开发商目标120套）,项目成功的关键举措,降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建
17、立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。,降价的准备,降价后业主的闹事：战略上藐视，战术上重视。思想要放开，楼盘有降价的权利，业主闹事也很正常，不要当天大的事，要和发展商良好沟通，使之不害怕。同时要想办法处理应对，主要包括：与媒体的良好关系，不做负面报道；与政府沟通，预防突发事件；与业主谈判，缓和关系，不激化矛盾。产品卖点：卖点要和客户的生活结合起来，抓核心点，用大白话讲。不要空洞化，不要虚华。要让客户感觉到他买的是适合生活的好房子。样板房：样板房最重要的是展示房间格局，装修是第二位的；因为项目的毛坯房做得好，请客户看毛坯房，得到了很好的效
18、果。价格：正常定价，不人为制造价差，保证降价效果的持续性，保证后期销售。推广：推广方向从客户的关注点和敏感点出发，从客户的需求出发。项目将单价和首付作为第一阶段推广重点。价格不会降低楼盘档次，楼盘的口碑是由产品品质和销售结果说话的。渠道：客户不上门，就到客户中去。龙舟赛现场派单、项目周边专业市场派单、项目附近的商场做展场和悬挂条幅、周边老社区摆放易拉宝等等。活动：人气主要是由成交决定的，而不是人流量决定的。活动就是要宣传卖点，要能吸引新客户上门，没有这个作用而仅仅为了暖场的活动仅偶尔做。,降价的配合,The End,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4
19、I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp,
