1、宝龙商业地产,1,样本企业研究：宝龙地产,2010年09月28日,宝龙商业地产,2,主 要 内 容 提 示,宝龙企业研究,青岛宝龙城市广场项目研究,青岛李沧宝龙项目研究,郑州宝龙城市广场项目研究,给甲方的建议,宝龙商业地产,3,目 录,宝龙地产商业模式,宝龙地产产品特点,宝龙地产土地模式,宝龙集团及地产业务介绍,宝龙地产借鉴性分析,宝龙地产资本情况,1、宝龙集团当前发展概述2、宝龙集团企业背景3、宝龙业务结构4、宝龙发展策略5、宝龙集团发展阶段,宝龙商业地产,4,宝龙集团当前发展概述,青岛城阳,宝龙估计2010年从银行贷款20亿，计划2010年用销售收入和银行贷款合计的30亿资金10 块新土地
2、。,开业商业项目4个，在建和新开工项目12个。,2009年10月，宝龙地产香港IPO筹资20亿元，土地储备600多万平方米。,1,2,3,4,总部位于厦门，是国内为数不多以商业地产为核心主业的公司,宝龙商业地产,5,宝龙集团企业背景,创始人：许健康（籍贯福建省泉州晋江）许健康80年代初在澳门创业，主要经营实业，后投资澳门房地产业，90年代回内地发展。,现拥有地产、商业、酒店旅游业、信息业、工业产业，核心主业为地产开发和商业经营,自主投资五大连锁体系：康城奥特莱斯、宝龙乐园、影城、美食及酒店,风格和家族企业特点,许健康: 集团董事长兼总裁个性内敛、极富冒险精神、实用主义、事必躬亲、具有战略眼光、
3、做事随性。,家族公司管理结构扩张之前典型的家族企业，裙带关系浓重人才和管理是当前制约宝龙扩张的核心问题,宝龙名言：模式是用来被打破的！,宝龙集团,宝龙商业地产,6,宝龙业务结构商业地产成为核心主业,宝龙集团产业结构图,集团业务,自营配套机构：商业地产开发、经营,百润顾问（销售）、商业管理、建筑设计,商业地产核心业务支持,注重外部商业资源招商和资源整合,宝龙集团核心主业明确为商业地产开发和商业经营。自营商业配套产业的经营情况和品牌性有待提高 。,核心主业：商业地产,住宅：40%-50%,OA产业（集团内夕阳产业定位）,宝龙工业（08年扭亏为盈长线孵化）,宝龙商业地产,7,项目分布具有显著的聚集性
4、特点 : 集中在四个省份 山东(5个)、江苏（6个）、“大本营”福建（3个）、河南（3个）。 上市后，开始进入四川与安徽等省。,宝龙发展策略区域深耕模式,选址,1 .定位在城市化进程基础上。2 .在三四线城市的待发展地区拿项目，在新城区打造新商圈，与地方政府找到良好的合作契合点。,操作,1 . 大体量商业在三四线城市确立竞争优势，与少数品牌商家合作造势。2 .综合体建筑迎合了地方政府对城市发展的要求。3 .大型商业解决带动当地大量就业。,宝龙商业地产,8,宝龙集团发展阶段,第一桶金艰辛创业,1980-1990,1、受经济环境影响，建设进展放缓。2、2009年10月IPO成功，紧张的资金链得到缓
5、解。,创业期,发展期,扩张期与高速发展期,IPO推动,宝龙商业地产,9,目 录,宝龙集团与地产业务介绍,宝龙地产产品特点,宝龙地产土地模式,宝龙地产商业模式,宝龙地产借鉴性分析,宝龙地产资本情况,1、盈利模式： 现金流滚资产+开发补商业经营2、2009年业绩表现3、经营指标分析4、2010年业务发展态势,宝龙商业地产,10,盈利模式：现金流滚资产+开发补商业经营,“现金流滚资产”模式,资产收益,开发利润高,租金收益,政府提供低地价、地价分期付款、税收减免和城建配套支持,大型商业弥补新城商业配套不足五星酒店，形象工程弥补新区配套不足，招商需要区域经济带动作用促进就业,开发利润补贴后期商业经营弥补
6、商业孵化期长、租金低之不足,销售平衡现金流，商业销售部分利润高,三四线城市的新城,选址,购物娱乐休闲,业态,销售回款超过或者接近总投资,宝龙商业地产,11,2009年业绩表现,宝龙商业地产,12,商业销售面积增加拉高业绩,销售金额明细 销售并交付面积明细 毛利润比率 净利润比率,销售金额明细 销售并交付面积明细 毛利润比率 净利润比率,2009年,2008年,宝龙商业地产,13,经营指标显示结构性问题,经营指标分析2009年宝龙地产营业额达到41亿元，同比增长1.6倍。其中，核心利润12亿元，物业公允价值变动收益24亿元。,经营业绩指标,关键比率,资料来源：公司数据和工银国际预测(保荐人),宝
7、龙地产单纯从经营业绩指标看，高增长显著，其原因在：低土地价格、低建筑成本，以及商铺销售的高溢价。物业公允价值变动收益占比高，公允价值的增加只来自建成面积的增加，而非经营水平的提高。从营收结构看，租金与物业销售的比例，企业实质为住宅模式。,宝龙商业地产,14,2010年发展态势延续即定商业模式,2010年新增土地储备计划计划在2010年投资30亿收购5-10块新土地，从而可能将土地储备从现有的630万平方米激增到1000万平方米。新增土地成本能够控制在售价的10%-15%，能够保持较高的毛利率和内部收益率。,宝龙的资产净值,来源：工银国际预测,自持物业业务发展态势 继青岛宝龙城市广场、洛阳宝龙城
8、市广场和无锡玉祁宝龙城市广场完工，可租赁的总建筑面积从20.5万平方米增加到54.5万平方米。据宝龙自身披露资料，2010年平均每平方米月租金39元人民币，但我们的测算显示实际经营情况应该更低。在2010年，预期租金收入及管理服务收入从2009年的1.27亿元增加到2010年的2.25亿元。可供租赁的建筑在2010年底将达到 90万-100万平方米，工银国际估计其完工商业物业资产价值约为57亿元。,宝龙商业地产,15,目 录,宝龙集团与地产业务介绍,宝龙地产商业模式,宝龙地产土地模式,宝龙地产产品特点,宝龙地产借鉴性分析,宝龙地产资本情况,1、产品组合、产品类型及系列设计2、自持/销售比例、租
9、售组合模式3、主要商户资源4、宝龙城市广场的概念、定位5、宝龙的商业地产租金水平低6、新区商业经营孵化周期长,宝龙商业地产,16,1 根据项目地理位置条件和项目总体量的不同，在10万、20万、30万平方米不等。位置优越、整体体量偏小的项目，侧重商业面积。大体量项目，游乐面积占较大比重，增加客流吸引力和留滞时间，游乐投资强度不高。2 商业多为低密度项目，B1-4层设计。3 商业建筑的外观，注重奇特外形设计以吸引消费者。设计水平与一、二线城市有差距，但在当地已经具有较大竞争优势。,产品组合、产品类型及系列设计,商业产品涉及,住宅产品涉及,大型主题商业、步行街、风情街、沿街商业、游乐场所、餐饮。,住
10、宅、公寓、别墅、低密度住宅、中高层板楼。,住宅部分占项目比重在35%-50%左右，办公用地一般做酒店式公寓,宝龙商业地产,17,宝龙项目中商业、住宅比例构成,注1：其他包括办公室、夜总会、迪斯科及酒店等设施,宝龙商业地产,18,产品比例参考数字,可持续商业投资组合,土地储备（单位：万平方米）,可预售的面积（单位：万平方米）,宝龙商业地产,19,宝龙城市广场原则上50%商业自持经营。根据项目现金流平衡情况，商业销售面积比例可伸缩。商业出售部分采取“售后包租”，年投资回报率承诺在6%-7%。售后包租模式案例：3-5年，第一、二年租金为总房价的6%，第三、四年租金为总房价的7%，第五年为总房价的8%
11、，前5年累计租金达总房价的34%。一般采取直接从房价中扣除。自持部分，更加侧重招商。（宝龙内部定义的核心竞争力四项内容，1、研发和创新能力；2、成本管控能力；3营销招商能力；4商业经营能力。）宝龙集团还拥有自主投资的四项商业业态，现阶段主要为大型商业项目开业支持体系。根据项目情况，给予外部同类型商业资源优先进入的选择。酒店自持。五星级酒店2008年4月与喜达屋集团签署委托管理协议，与国际酒店一线大品牌合作，增强IPO筹码。同时提高五星级酒店管理水平。对四线城市，宝龙e栈商务和度假酒店自主经营。,自持/销售比例、租售组合模式,宝龙商业地产,20,主要商户资源,宝龙商业地产,21,宝龙城市广场的概
12、念,宝龙商业地产,22,宝龙城市广场定位,宝龙商业地产,23,在宝龙地产的整体自持的商业中，2009年前十大租户 （按建筑面积计），平均租金为1.26元/平方米/天。 前十大租户合计总租赁面积为9.85万平方米，占全部持有面积的41.3%，占总租金营业收入的78.8%。 2009年，自持物业的的平均租金水平为0.48/平方米/天；2008年自持物业的平均租金水平为0.72元/平方米/天。 除福州宝龙乐园游乐有限公司及郑州食全食美餐饮管理有限公司外，其他八大租户均为无关联的独立第三方。,2009年前十大租户,宝龙的商业地产租金水平低,宝龙商业地产,24,宝龙集团的商业项目孵化期，除福州宝龙广场时
13、间较短在3年左右外，目前新建成项目预计在3-5年左右，孵化期较长。由于宝龙非常注重散户招商，在业态组合的控制上经受挑战，业态组合复杂多变。开业运营后的业态调整，在1-2年内会重复发生。,新区商业经营孵化周期长,宝龙商业地产,25,目 录,宝龙集团与地产业务介绍,宝龙地产商业模式,宝龙地产产品特点,宝龙地产资本情况,宝龙地产借鉴性分析,宝龙地产土地模式,1、宝龙地产IPO情况2、宝龙地产的负债结构3、资本：资金渠道构成4、项目资金链：自有资金实质较低,宝龙商业地产,26,2008年6月，宝龙地产通过IPO聆讯。在金融危机与房地产调整双重合的市场环境下，宝龙地产仍计划上市筹资30-40亿元，显示出
14、其资金链压力，但最终IPO仍未成行。2009年10月，宝龙集团IPO，出让约26%股份，筹资净额约为21亿港元。IPO所得资金约68.9%用于支付地价款。,宝龙地产IPO情况,宝龙商业地产,27,宝龙地产的负债结构,分析：宝龙集团银行借贷金额偏小，在项目贷款中皆是类似情况，显示企业的银行资信偏低。作为一家外资公司，在整体负债中短期负债比例偏高，包括成本更高的票据融资。作为一家以商业地产定位的企业，其持有资产的公允价格更多从估值角度体现，由于租金很低，其资产价格在银行得到认可以及获得经营性物业抵押贷款情况不乐观。,08和09负债结构及比较,计入非流动负债的借贷期限结构,08年、09宝龙银行借贷情
15、况,宝龙商业地产,28,资本：资金渠道构成,整体资金链偏传统,在低地价成本下，产品竞争力使销售回款发挥了极其重要的作用,类似国美地产模式，但宝龙在该领域获得的资金支持程度仍有限,资金杠杆和滚动开发模式： 1、土地抵押贷款；2、低地价成本、以及地价款分期缴纳；3、建筑垫资；4、除福州商业经营较好外，其他商业未见经营性物业抵押贷款,宝龙商业地产,29,项目资金链：自有资金实质较低,从后续宝龙的项目研究显示，项目贷款偏低，自有资金偏高，未充分发挥财务杠杆的作用。这一方面与上市前宝龙的资信情况与直接联系；另一方面也与项目启动的自有资金，多为筹集外部资金有关。,宝龙商业地产,30,目 录,宝龙集团与地产
16、业务介绍,宝龙地产商业模式,宝龙地产产品特点,宝龙地产土地模式,宝龙地产借鉴性分析,宝龙地产资本情况,1、宝龙的土地地价水平优势突出2、项目获取优势及商业操作3、土地获取、项目分布、选址标准4、宝龙的选址纬度5、项目分布与城市经济6、2010年新土地储备商业面积 有所缩减,宝龙商业地产,31,宝龙的土地地价水平优势突出,于2010年3月，宝龙集团的开发中及持作未来开发土地的总占地面积分别约670万平方米（包括签约未竞得部分）及约300万平方米。,宝龙商业地产,32,宝龙项目主要从地方政府土地储备中直接获得，通过招商洽谈确定项目，以挂牌、招标形式获得土地,宝龙集团获取的低价项目，基本是当地“市重
17、点项目”。常州92万平方米“宝龙城市广场”楼面地价47元/平方米,宝龙集团在商业资源上具有一定的优势大型商业、国际品牌、五星酒店等，在操作过程中鲜有竞争者。,商业效果：项目销售部分利润高、可提供租金折让空间,项目获取优势及商业操作,宝龙商业地产,33,区域分布：东部经济发达省份的二、三、四线城市的新区。项目分布具有显著的聚集性特点山东(5个)、江苏（6个）、“大本营”福建（3个）、河南（3个）。以省份为单位进行项目拓展“深耕”，同时降低管理半径。上市后土地储备目标：安徽、湖北、湖南、天津。选址标准： -项目在新区核心位置，靠近新区行政中心、具备较大升值空间和景观资源。 -对商业地产细节的考量，
18、并非核心因素。这种模式具有内在的可行性。 “宝龙 市广场”基本为当地最大的商业项目，而且占据新区核心位置，具备强势塑造新 区核心商圈的条件。能够吸引各种资源的汇集效应。该模式与万达、华润、中粮 在一二线城市的选址模式有内在的异曲同工。 -低地价是核心因素。据测算，相对于项目销售价格，土地成本在5%-15%区间,政府提供优惠的新区超低价土地（基本不需要拆迁）,新区核心位置(项目大体量，强势塑造新区核心商圈),土地获取、项目分布、选址标准,具备购买力支撑,宝龙商业地产,34,城市选择准则,项目选址考核因素,整体经济发展,居民购买力,城市规划及发展,地方政府行政效率及服务态度,私人商住物业的预期需求
19、,未来的土地供应；以及整体竞争环境,占地面积及是否适合开发大规模综合性商住物业,城市内所处区位,周围环境及交通等公共设施,居民的消费行为及生活方式,地方政府已建或将建的基建,政府对该地区的规划,潜在开发整体成本架构,城市规模及人口,宝龙地产的选址,宝龙的选址纬度,宝龙商业地产,35,项目分布与城市经济,宝龙商业地产,36,2010年新土地储备商业面积有所缩减,青岛即墨项目：位于青岛的北部，总人口约112 万人。地块距离即墨市政府不到1 公里路程。楼面地价约400 元。是宝龙在山东省的第5个项目。 基于附近在售楼盘的销售价格，预计住宅均价约5500元，商业均价11000 元。,福建泉州安溪市区地
20、块：泉州安溪又名中国茶都，人口接近一百万，地块位于建安路与二环路的交汇处。楼面地价成本每平方米人民币约322 元。,宝龙商业地产,37,目 录,宝龙集团与地产业务介绍,宝龙地产商业模式,宝龙地产产品特点,宝龙地产借鉴性分析,宝龙地产资本情况,宝龙地产土地模式,1、宝龙地产的SWOT分析2、外在、内在竞争力评价3、宝龙与万达之差异 4、企业比较与借鉴性总结,宝龙商业地产,38,竞争劣势(Weaknesses),宝龙地产的SWOT分析,商业模式有“小万达”的称号。拿地低成本，地价分期支付选择三四线城市的新城投资，获得政府的大力支持土地、城建配套、税收等。销售回款能力强：住宅面积占项目比例30%-5
21、0%，商业面积中的50%销售。商业建筑标准成本低，销售利润高。业态组合注重娱乐、休闲，“吸客”能力强。,竞争优势(Strengths),潜在机会(Opportunities),外部威胁(Threats),商业经营能力弱，租金低、空置率高，商业模式面临可持续性问题。新城辐射人群、基础设施等市场因素的成熟周期长，孵化时间较长。企业资金实力上市前不突出，跳跃性进入快速扩张期后，资金链压力偏大。企业管理和人才不足，对扩张形成制约。自主投资五大商业体系，大部分运营状态仍在摸索期，自营产业品牌号召力较弱。产品设计和业态规划科学性有待提高。建标低，缺乏超前性，建筑耐久性存在疑问。,宝龙香港上市后，筹资能力增
22、强。三四线城市商业设施缺乏，快速城市化进程下，为宝龙提供较多投资发展机会。产品和模式的复制性强，已储备项目和潜在项目储备较多。大体量商业项目建成后存在城市新区地标地位的可能。,房地产市场周期对销售产生影响，对企业资金链可能产生影响。商业模式的进入门槛不高，存在潜在竞争。五星酒店投资回报期长、利润偏低，虽然在前期支持获取土地资源，但长期经营的投资边际效应递减。,宝龙商业地产,39,外在、内在竞争力评价,1)产品体量、业态组合，对地方政府、当地市场具有较强的吸引力和竞争力。2)资本推动，进入高速扩张期，开发的规模效应，夸大了其品牌性。3)已建成运营项目的外在观感，对地方政府具有较强的说服力。4）自
23、主投资的五大连锁商业体系，增加了其商业运营能力的说服力，但实际经营情况效果不突出。,外在竞争力,内在竞争力,1)产品设计为获取低价土地提供很大支持，项目前期启动的资金压力小，后续利润空间大。同时，低成本为项目整体经营腾挪出较大空间。2)具备大型商业开发、运营经验，把握商业地产开发核心问题方向，降低投资强度。3)盈利模式、产品、区域市场选择等构成的整体商业模式，具有可行性。,宝龙商业地产,40,宝龙与万达之差异,宝龙有“小万达”之称，在竞争力差异上，核心区别体现在“全链条竞争力”与“商业资源” ，进而影响市场效果。,宝龙商业地产,41,企业比较与借鉴性总结,宝龙商业地产,42,青岛宝龙城市广场项
24、目研究,宝龙商业地产,43,青岛市地处山东半岛南部，青岛以其优越的地理位置，雄厚的经济基础和科技实力，完善的市场体系和发达的交通网络成为中国最具吸引力的投资场所之一。从首尔到青岛的机程仅1小时，在青岛有近八千的韩国企业，七万韩国人在青岛安居乐业。, 区域概况,青岛城市介绍,宝龙商业地产,44,青岛宝龙城市广场所处区位图,一小时交通圈,城阳区规划 2010初步建设成为“青岛北部经济中心”和“青岛北部城市中心”。青岛宝龙城市广场向东为青银高速公路、向南为青烟高速公路、向西是308国道，距青岛流亭机场约15分。,宝龙商业地产,45,12公里,宝龙城市广场,区政府,新兴商圈,传统商业,世纪公园,25公
25、里,青岛城阳区商圈情况,城阳区是青岛未来城市北部发展的方向和重心，而青岛城阳宝龙城市广场就位于其中心区的核心地带。南临43万平方米的城阳世纪公园、文化广场、人民广场、城阳区政府等，紧邻城阳中央休闲商务区、金融一条街，它处在城阳新天地景观核心区的中轴线上。1、城阳目前成熟商业缺乏；2、新核心商业正在建设孵化过程中；3、青岛即墨市目前承接城阳区部分中低日常消费。,宝龙商业地产,46,城阳商圈图示,宝龙商业地产,47,青岛宝龙城市广场整体规划,青岛宝龙广场最初规划面积为70万平方米，现对外口径为75万平方米。,宝龙商业地产,48,青岛宝龙城市广场概览,宝龙商业地产,49,青岛宝龙城市广场产品组合,项
26、目总投资25亿元，总占地面积31.9万平方米，总建筑面积70.5万平方米，容积率2.2。项目定位以游乐为核心，把购物、美食、旅游、游乐、文化、休闲、居住、商务集合一体。宝龙集团号称将青岛“宝龙城市广场”打造成为亚洲第三、国内首家的全天候室内游乐场。但从实际考察的投资情况看，与规划有较大出入。项目中核心商业的面积为329394平方米，宝龙持有面积204928平方米。核心商业在整体项目中自持率为29%，核心商业自持率为62%。,宝龙商业地产,50,青岛宝龙城市广场各层平面图,宝龙商业地产,51,宝龙城市广场住宅部分示意图,户型分布分析图,配套公建分析图,停车系统分析图,宝龙商业地产,52,青岛宝龙
27、城市广场康城奥特莱斯,宝龙商业地产,53,青岛宝龙城市广场地下商业街,具备采光的底下商业街,类似澳门威尼斯人的贡多拉游湖但商业动线设计未体现精髓,商业自然采光,与乐园连通的地下商业街目前整体空置,宝龙商业地产,54,青岛宝龙城市广场超市部分,乐天玛特部分,城阳区韩国企业使超市部分的业态组合具备生活消费基础,分租部分,乐天玛特整购后的分租部分,宝龙商业地产,55,青岛宝龙城市广场乐园部分,号称国内最大的室内乐园投资强度可控,乐园周边三层整体空置,乐园延伸对商业动线发挥作用,乐园周边商铺招租仍不理想,宝龙商业地产,56,青岛宝龙城市广场室外商业街,分割大型商业的美食街,美食街基本空置,项目外围商业
28、街,项目外围商业商业街,宝龙商业地产,57,建筑标准,宝龙商业地产,58,青岛宝龙城市广场土地成本,城阳区是1994年成立的新区，近年第二产业发展较快。随着城市化进程的推进，第三产业发展相对薄弱，政府把商业和服务业作为重点招商对象。城阳项目为地方政府主动招商，据内部人士透露，宝龙在青岛李沧项目接洽过程中，城阳区领导得到消息，在青岛机场临时将回程的许健康邀请到城阳，促成了该项目。宝龙城市广场为城阳区重点招商引资项目。,宝龙商业地产,59,青岛宝龙城市广场开发节点,项目公司宝龙集团(青岛)置业发展有限公司成立于06年7月13日，注册资金4.62亿元。于08年3月19日，青岛宝龙将注册资本增至6.6
29、亿元。（内部人士表示，增加注册资本为满足地方政府招商业绩的需要。）规划建筑面积约50.49万平方米的拟定的土地使用权（地价款2.5亿元），抵押给东亚银行（中国）有限公司青岛分行，贷款额为2.5亿元。规划建筑面积约3.19万平方米的酒店部分土地使用权，抵押给青岛城阳农村合作银行和青岛华丰农村合作银行，贷款额为8000千万元。宝龙地产IPO，拟运用募集资金中的1.5亿元用于青岛宝龙城市广场的开发。,资金筹措：,项目开发进程,宝龙商业地产,60,青岛宝龙城市广场项目成本,宝龙对外宣传的项目总投资为25亿元。据内部人士透露，建筑招投标以价低为原则，确定中标者。按照行业标准，以及实际建筑标准，我们测算的
30、项目总投资为22.7亿元。据宝龙招股说明书显示，截止到2009年6月30日，青岛宝龙城市广场产生的总开发成本（土地、建筑成本、融资成本）为14.912亿元。预计，需要额外投资约3.94亿元以完成该项目。,青岛城阳宝龙城市广场成本支出（单位：亿元）,来源：招股说明书。注：合同承担到期日/清偿日为2010年8月，项目竣工日期为2010年5月,宝龙商业地产,61,青岛宝龙城市广场自持与销售比例,青岛宝龙城市广场销售与自持面积规划,青岛宝龙城市广场销售进度（单位：万平米）,宝龙商业地产,62,青岛宝龙城市广场销售情况,我们根据行业经验测算的可销售总收入：22.5亿元,来源：截止2010年4月2日,备注
31、：宝龙城阳预售物业预收款,来源：宝龙招股说明书,宝龙商业地产,63,青岛宝龙城市广场自持部分收益,第一太平戴维斯于2009年6月30日对该项目的估值为39.9亿元。第一太平戴维斯于2009年6月30日对投资物业127106平方米的估值，是17.83亿元，每平方米价值为14028元/平方米。于2009年6月30日，实际账面值为2.477亿元。于2009年12月31日，预期账面值为3.679亿元，预测公允值为17.9亿元。,对青岛宝龙城市广场的市场转让价格估算,宝龙商业地产,64,青岛宝龙城市广场的客户群,一级市场客户群：以城阳、青岛为中心的市内七区客户以及青岛郊区五市为主的目标客户群，这一客户群
32、的消费特征主要是以家庭、朋友、同事等组成日常休闲、旅游、购物，重复消费次数多，将成为乐园及城市广场未来主力消费群体。二级市场客户群：山东西部及周边省区、国内、国际旅游客户群。这一客户群基本以旅游为明确目的，以单次消费为主，但每年的整体旅游消费群数量比较稳定，将是未来宝龙乐园的一个主力消费群体之一。三级市场客户群：青岛市区以外，主要包括：日照、潍坊、烟台、威海等胶东半岛地区，3-4小时车程以内的客户消费群，这一客户群消费特征主要以家庭、朋友、同事等组成以短途休闲旅游为目的。重复消费次数较少，为乐园及城市广场未来的辅助消费群体。,1、宝龙地产规划的目标客群：,宝龙城市广场周边居民的生活性消费为主。
33、城阳区以及周边地区的年轻消费人群。,2、实地考察的消费客群：,宝龙商业地产,65,青岛宝龙城市广场商业经营理想进度,城阳宝龙城市广场预期租金水平（单位：每月元/平方米）,第一太平戴维斯估计于2009年7月1日至12月31日的预测租金收入为人民币1540万元。,城阳宝龙城市广场租赁情况（宝龙公司资料）,宝龙一般于项目竣工后六个月开业。目标主力店 （租期一般逾五年的租户）而言，一般于综合性商业地产项目建设工程动工起六个月内开始与商户商讨租约。其它潜在意向租户（租期一般少于五年的租户）而言，一般于综合性商业地产项目建设工程动工后12至18个月开始与之商讨租约。商业物业的整体目标出租率一般如下：(i)
34、竣工前短时间内 与主力店订立租约以提高物业租户水平；(ii)于综合性商业地产项目开业时 达到至少80%出租率；及(iii)综合性商业地产项目开业后一年 达到90%以上出租率。,宝龙商业地产,66,青岛宝龙城市广场商业实际经营情况,目前，宝龙自持并完工运营面积127106平方米，持有物业已保有之出租率61.7%（实地考察空置率在40%-50%左右）。,青岛宝龙城市广场市场租金报价,主要租户租金水平,宝龙商业地产,67,项目租赁政策规划(1),宝龙商业地产,68,制订统一基本商务条件,递增率：5%，从第五年开始递增；免租期：第一年免租九个月；第二年免租三个月，第二个租赁年度的前三个季度每个季度 免
35、租一个月；第三年免祖一个月，第三个租赁年度的第一个季度免租一个月；租赁年限：招商租赁合同签定期限按以下几种方式，合同起租日为项目开业日； 世界500强：一事一报； 大店 （租赁面积3500以上）：815年； 中型店（租赁面积300以上）：58年； 小型店（租赁面积300以下）：5年,租金调整方案,按招商率及开业周期制订租金调整方案租金上浮原则： 根据分阶段开业区域的独立店招商签约达成比例进行调整。 一期开业区域： 独立店商铺招商签约率达到40%时，独立店商铺租金上浮5%； 独立店商铺招商签约率达到60%时，独立店商铺租金上浮10%； 独立店商铺招商签约率达到80%时，独立店商铺租金上浮20%；
36、 二期开业区域： 在原租价政策基础上统一上浮30%,项目租赁政策规划(2),宝龙商业地产,69,按销售回报率比例返算租金（按该出租商铺房款总价的百分比） 宝龙城市广场一层的平均售价在25000元/m2,二层的平均售价在12500 元/m2，三层的平均售价在8000元/m2，负一层的平均售价在24000元/m2。按前四年5%、6%、7%、8%的年返租比例计算，前三年一层的平均租金在125元/m2/月，二层的平均租金在62.5元/m2/月，三层的平均租金在40元/m2/月，负一层的平均租金在120元/m2/月，较目前城阳商圈所能接受的租金价格偏高一些。,售后包租与租金政策,独立店租赁政策,.,宝龙
37、商业地产,70,青岛宝龙城市广场营销推广,宝龙商业地产,71,开发节点：,7月拿地,4月开工 7月开盘,11月一期封顶,3月超市开工 10月部分开业,5月竣工 10月整体开工,地价款：2.5亿元,地价款：0.782亿元,地价款：0.703亿元,开发成本实际支出,2.8亿元,至09年实际支出：18.85亿元,总投资：25亿元,自有资金3亿元,销售3.724亿元贷款3.3亿元,销售5.242亿元IPO后注资1.5亿元,销售1.65亿元,销售10.633亿元,至09年销售合计：19.6亿元,4.95亿元,4.95亿元,4.65亿元,3.3亿元,工程尾款3亿元,租金：3千万元,2006年,2007年,
38、2010年,2009年,2008年,青岛宝龙城市广场资金平衡情况,自有资金+销售收入=24.1亿元自有资金+可销售总额=25.75亿元自有资金+销售收入+贷款=27.4亿元,宝龙商业地产,72,青岛宝龙城市广场项目盈利测算,青岛宝龙城市广场主要经营指标,青岛宝龙城市广场现金流图示,项目后期资金缺口小，但项目空置率高，租金水平低，使投资回收期延长。,宝龙商业地产,73,青岛宝龙城市广场SWOT分析,竞争劣势(Weaknesses),项目良好的地理位置 极具竞争力的土地价格大型商业、五星酒店的城市综合体效应室内游乐场在销售期引导投资预期成熟的造势宣传能力,竞争优势(Strengths),潜在机会(
39、Opportunities),外部威胁(Threats),商业体量过大，造成商业规划无序商业动线设计不合理项目的商业辐射范围偏小商业运营能力不足，项目回收期延长控制建筑成本，项目品质影响长期经营企业资金实力影响项目整体开发,城阳区区域发展的提升空间商业经营改善空间,项目在新区正在形成的核心商圈之外项目长期经营的市场竞争力不突出,宝龙商业地产,74,宝龙青岛李沧项目研究,宝龙商业地产,75,青岛李沧区介绍,李沧区位于青岛市区北端，青岛是个半岛型的城市，而李沧属于咽喉地带，是目前进出青岛的咽喉之地，从地缘关系来看，李沧具有非常重要战略地位。青岛市政府提出大青岛概念，把李沧区建成青岛的核心区域。,青
40、海老城区南部靠海、东部受崂山阻拦，城市发展沿四方、李沧，从南向北蔓延开来；李沧位于城市地理中心。,2006年完成全区生产总值(GDP)161.05亿元，三次产业的比例关系为0.1：75.8：24。总量居市内四区第二位，增速居市区四区第三位,李沧区2004-2007年人口基本情况,宝龙商业地产,76,李沧区西部是传统工业区，目前区域规划将工业企业搬迁到远郊区 ，本区域未来规划定位于发展现代生产服务业为主的城市副都心。,李沧区规划的三大组团，将推动李沧从青岛城市地理中心向功能多元复合、环境生态友好、都市特色鲜明的城市中心转变。,李沧中部打造青岛北部商贸中心,李沧东部打造青岛中央居住区在未来的8到1
41、0年内形成一个，总投资160亿元、总建筑面积约500万平方米、吸纳20万外来居民的“巨无霸街区”，成为市区北部最适宜发展和安居的新城区,李沧区位发展空间,宝龙商业地产,77,李沧宝龙广场区位图,宝龙商业地产,78,李沧宝龙广场鸟瞰图,综合经济技术指标（1#、2#、3#块地）,宝龙商业地产,79,青岛李沧宝龙广场地块条件,宝龙商业地产,80,青岛李沧宝龙广场区域商圈情况,宝龙商业地产,81,青岛李沧宝龙广场周边环境,三角地形和河流交通条件使商业前景存在不确定性,宝龙商业地产,82,宝龙李沧项目区位前景分析,李沧宝龙城市广场与历史悠久的“李村大集”连接在一起，建成后将构建李沧区的核心商圈之一。李沧
42、形成以李村为中心的核心商圈。李村商圈在不足300米的步行街上，汇集着青岛十大商场中的3家，周围还有 2700多家商户，日均人流量达到了40万。宝龙项目紧邻李村大集，李村大集距今已有几百年历史，形成繁荣一方、辐射百里的商业规模。主要消费人群以农民和民工为主，李沧大集是青岛人气最旺、最有特色的商业。李沧商业有其鲜明的特点，属于典型的城乡经济，交通发达，人口流量大，造成了李沧非常旺的商业人气，但目前李沧的商业档次还比较低。宝龙城市广场如果商业运营档次适中，将具有良好的开发前景。,李村大集,宝龙商业地产,83,李沧宝龙城市广场项目分析,2008年11月，宝龙李沧项目奠基。李沧宝龙城市广场建筑面积为35
43、万，总投资额约18亿元。项目规划有酒店、百货、超市、影院、大型娱乐、步行街、酒店式公寓等，为多业态综合消费区。,李沧宝龙城市广场保守估算,李沧宝龙城市广场建筑规划指标,宝龙商业地产,84,青岛宝龙李沧项目SWOT分析,竞争劣势(Weaknesses),项目选址，成为项目良好前景的决定性因素区域、项目周边良好的商业氛围项目销售溢价能力高 较低的土地价格,竞争优势(Strengths),潜在机会(Opportunities),外部威胁(Threats),城阳项目商业经营的负面影响河流对项目商业动线的影响,李沧区商业消费环境、消费能力、区域改善空间较大,项目在区域核心商圈之外，存在“隔街死”的可能区
44、域中低消费特点，对自持商业定位的影响,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3X
45、tKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp,
