1、,第二章 房地产开发建设的过程,第二节 房地产开发项目的建设实施,第一节 房地产开发的前期准备,第三节 房地产开发项目的竣工验收,一、规划与设计,二、土地使用权的获取,三、房地产开发企业的资金融通,四、拆迁、安置、补偿,五、开工准备,第一节 房地产开发的前期准备,一、规划与设计,（一）规划1、规划的申报2、规划报批的程序,申报规划要点,申报项目选址地点,申报建设用地规划许可证,申报规划设计条件,申报设计方案,申请初步设计,申请建设工程的规划许可,第一节 房地产开发的前期准备,3、规划的内容（1）建设工程规划建筑、道路、管线（2）建设项目选址（3）建设用地规划（4）开发产品规划,第一节 房地产开
2、发的前期准备,（二）设计1、主要内容总体设计根据项目的功能和城市规划的要求进行总体布局设计建筑设计确定建筑平面的位置、层数、层高等和其他环境要求所采取的技术措施工艺设计为工业项目或酒店、宾馆所要求专业设计结构设计、室内设计、给排水设计、电讯设计、采暖通风、动力设计,初步设计,技术设计,施工图设计,2、主要步骤,第一节 房地产开发的前期准备,T3航站楼花费270亿元，3公里长，建筑面积130万平方米，集中了最高水平的建筑科技和节能环保技术,国家大剧院占地.万平方米，由法国著名建筑师保罗.安德鲁主持设计，总建筑面积约.万平方米，个座位，有歌剧院、音乐厅、戏剧场以及艺术展厅、艺术交流中心、音像商店等
3、配套设施，建设工期年。,第一节 房地产开发的前期准备,（三）规划设计中应考虑的问题,1、环境问题,声环境,外部噪声：交通、施工、社会和工厂,内部噪声：分户墙、楼板、分户门,光与色环境,光：自然采光、合理避光,色：城市总体色彩；建筑外墙的 冷暖色，单色与组合色,视觉效果：绿色、水色、山色,2、安全问题,3、设施设备完善的问题,第一节 房地产开发的前期准备,二、土地使用权的获取,（一）土地使用权包含的内容占有前提 使用核心 收益关键 处分（二）我国对土地使用权的限制1、土地使用人须承担合理使用土地的义务2、土地有使用年限居住：70年工业 、教、科、文、卫、体 、综合：50年商业、旅游、娱乐：40年
4、3、对土地使用范围的限制四至（东南西北）,第一节 房地产开发的前期准备,赠与,交换,买卖,挂牌交易,拍卖,招标,协议,（三）土地使用权的获取方式,土地使用权获取方式,出让,转让,行政划拨,（一级市场）,（二级市场）,第一节 房地产开发的前期准备,1、土地使用权有偿出让是指国家以土地所有者身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交纳土地出让金的行为。是垄断市场。,第一节 房地产开发的前期准备,土地使用权出让金,是土地批租时一次性收取的费用,第一节 房地产开发的前期准备,土地开发投资费用,使用期内的土地使用费,土地出让金,征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投
5、资的一次性补偿,土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。,开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金；成交后，需在一个月内缴清成交额50%的首付款。 土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。,国土资源部2010年3月10下发通知,基准地价即城市国有土地使用权的基本标准价格，是指在一定时期内，按不同的土地级别、区域级别评估和测算的不同用途的土地使用权的平均价格。表现形式有级别价、区片价和路线价三种。,第一节 房地产开发的前期准备,基准地价是土地的初始价，反映的是土地的价值。
6、 即：土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格。,标定地价叫宗地价格，是在基准地价的基础上，根据地块大小、形状、区位、容积率、土 地使用年限、市场行情、政策等条件评定 出来的具体地块在某一时期的价格。,标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。,北京市工业用途基准地价表,北京市居住用途基准地价表,北京市商业用途基准地价表,2010年将修订土地基准地价,新标准中的土地级别由原先的十个增加到十二个，各级别价格都有所上调。 土地用途分为商业、办公、居住和工业四大类，也就是将2002年版的“综合”变成了“办公”。 首次将全北京约
7、1100平方公里的建成区，划成500多个区片，价格制定将更加细化。 二环内的大部分土地，都定为最高一级， 三环内则主要是二级和三级 五环内大都为六级以内。,根据基准地价测算的土地价格可以分为四种类型：楼面熟地价 指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，建筑面积每平方米分摊的完整土地使用权的平均价格 楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府 收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。楼面熟地价=地面熟地价/容积率 楼面毛地价=楼面熟地价-楼面拆迁补偿费用 地面熟地价 地面毛地价,第一节 房地产开发的前期准备,地面熟地价,取得成本,开
8、发成本,土地所有者权益,给予被征地农民的征地补偿安置费以及给予城镇居民的拆迁费用,三通一平或七通一平费用,新增建设用地土地有偿使用费,城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费,政府以出让金形式获得的土地纯收益,（1）协议出让是指土地出让方和受让方通过协商的方式，有限、有期限地出让土地使用权。（2）招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为.,第一节 房地产开发的前期准备,（3）拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开
9、竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。2003年12月8日 北京首次大宗国有土地使用权拍卖会 大兴区黄村卫星城北区一号地 以4.3亿的起拍价在国际饭店竞拍 顺驰、天鸿、富力等几家知名房地产商 经过近30次的竞拍 天津顺驰集团以9.05亿元的”天价”竞买成功.,第一节 房地产开发的前期准备,2010年3月，短短两天楼面价相差小一万 北京市朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目15日 1号地 84轮 40.8亿 楼面价27529元/平米、 远豪 17日 4、5号地 82轮 50.4亿 楼面地价17949元/平米 保利两块望京地楼面价却相差小一万。,（4）挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布
10、挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，是具有公开、公平、公正特点的国有土地使用权出让的重要方式，尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势,第一节 房地产开发的前期准备,挂牌出让优势：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争 二是操作简便，便于开展 三是有利于土地有形市场的形成和运作 是招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。,第一节 房地产开发的前期准备,招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容 （一）
11、出让人的名称和地址 （二）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求 （三）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法 （四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式 （五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等 （六）确定中标人、竞得人的标准和方法 （七）投标、竞买保证金 （八）其他需要公告的事项,第一节 房地产开发的前期准备,2、土地使用权的转让土地的二级市场，是土地在使用者之间的横向流动（1）概念土地使用者在土地使用权出让合同期内将土地使用权转移给其他使用者的经营方式（2）条件：已交付全部土地出让金，并取得证书；按出让合同进行投资开发，属于房屋
12、建设用地，完成开发投资总额的25%以上；属成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地（3）方式出售、交换、赠与,第一节 房地产开发的前期准备,3、土地使用权的行政划拨（1）概念是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，同时也是国家在一定年期内，继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。（2）适用范围国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、城市公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等（3）程序（4）收回,第一节 房地产开发的前期准备,三、房地产开发企业的资金融通,（一）内部融资是开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。
13、包括现金、其他速动资产、近期内可以回收的各种应收款其他速动资产（应收的银行票据；可以抵押、贴现而获得现金的股票和债券；其他可以立即售出的建成的楼宇）近期内可以回收的各种应收款（已定合同的应收售楼款，近期可以出售的各类物业的付款等）。,第一节 房地产开发的前期准备,（二）外部融资,主动性融资,债务性融资,发行股票融资,合作开发融资,房地产投资信托,房地产基金,直接债务融资,间接债务融资,工程承包融资,租赁融资,回买,债券融资,银行贷款,其它融资机构贷款,第一节 房地产开发的前期准备,1、主动性融资融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为 （1）发行股票融资是最佳的融资渠道能进行大量地直接
14、融资使企业获得永久资本提高企业自有资本率，降低负债率将经营风险分散给投资者或投机者共同承担,第一节 房地产开发的前期准备,（2）合作开发融资合资 采用较多且可行的。由开发商提供土地，将全部或部分土地使用权作为权益投入房地产项目，而由合作方提供开发资金，双方形成合资关系，以各自投入的比例分享利润。前沿货币合约 又称为“双重身份贷款合作”。它是通过贷款机构出资、开发商出地和技术，成立合资公司的形式进行的。 房地产辛迪加 是一个同行业联盟利益共同体。是国外房地产开发商广泛采用的融资方式。它是一个由一群被动投资者以有限合伙形式组成的投资房地产的实体。,第一节 房地产开发的前期准备,（3）房地产信托 指
15、房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。,第一节 房地产开发的前期准备,房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为 委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等； 代理业务，如代理发行股票债券、代理清理债券债务、代理房屋设计等； 金融租赁、咨询、担保等业务。,第一节 房地产开发的前期准备,2、债务性融资 融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为,（1） 直接债务融资,工程承包融资,租赁融资,发行债券融资,
16、回买：一家贷款机构买下某物业，然后再卖还给开发商。物业的购买价格一般为其市场价格的80，也就是说开发商的融资比例达到了80。,第一节 房地产开发的前期准备,租赁融资,出租人的房地产某开发商拥有一块土地，可根据某租户的要求开发建设房地产，并与其签订长期租赁合同。开发商可用每年将定期获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款。 承租人的房地产开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，以此作为抵押向银行申请长期抵押贷款。只要他的经营收入足以覆盖贷款本息和土地租金，他就能够实现利润. 回租开发商可以将物业以低于市场售价的价格出售（一般不会低于其市场价格的75，即回租融资的比例高于抵押贷款比
17、例的上限），及时获得资金的回收，并与投资者签订长期回租合同,第一节 房地产开发的前期准备,（2）间接债务融资,国内,房地产保险公司 其它融资机构贷款房地产抵押公司房地产财务公司,信用贷款,担保贷款,房地产抵押贷款,土地开发抵押贷款,房屋开发抵押贷款,房屋按揭贷款,第一节 房地产开发的前期准备,银行贷款,国外,外国政府、国外金融组织、国际商业贷款,2007-2008年5月全国房地产开发企业资金来源构成及同比增长 单位：亿元，%,数据来源：国家统计局,四、拆迁、安置、补偿,（一）拆迁 1、拆迁工作程序取得拆迁许可证交的材料；拆迁管理部门发放拆迁许可证 2、签订拆迁协议 3、实施拆迁自行拆迁、委托拆
18、迁（二）安置 1、安置对象被拆除房屋的使用人，若所有人与使用人一致，拆安的对象为同一人 2、安置形式一次性安置和过渡性安置 3、确定安置地点和标准的原则,第一节 房地产开发的前期准备,（三）补偿1、补偿对象：被拆除房屋及附属物的所有人，兼顾对使用人的安置2、补偿形式货币补偿、产权调换产权调换：拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权,并用拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。3、补偿标准（金额）根据被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定货币补偿金额。,第一节 房地产开发的前期准备,五、开工准备,（一）与开发全过程有关的各种合同、条件
19、的准备、谈判 （二）项目开工前的一系列必须事先估计的因素 （三）规划设计及建设方案的最后确定 （四）施工现场的“三通一平”及“七通一平” （五）与有关单位的合作协议 （六）寻找欲租售的顾客及确定价格 （七）对开发的成本和可能的工程量进行更详细的估算 （八）对承包商的选择提出建议 （九）对监理单位进行洽商 （十）对开发项目的保险事宜进行洽谈,第一节 房地产开发的前期准备,第二节 房地产开发项目的建设实施,一、 房地产开发项目的招投标,二、 房地产开发项目的施工过程及其管理,三、 房地产开发项目的竣工验收,一、 房地产开发项目的招投标,（一）招投标概念指开发商以“开发项目及其建设”为标的，招请若干
20、个建设单位进行秘密报价竞争，由开发商从中选择最优者，并与之达成协议，签定合同，按合同实施的经济行为。考虑经济实力、技术实力、管理经验、效率高低、价格是否合理、信誉是否良好。,第二节 房地产开发项目的建设实施,2006年10月23日备受关注的广渠路36号地块标书对外销售。至少有15家开发企业前去购买，其中包括万科集团、富力地产、世贸集团等知名房企。由于该地块通过招标方式出让，因此不会出现开发商争相竞价局面。但是目前该区域高档住宅销售价已达15000元/平方米左右，按此推算，该地块地价可能会超过7000元/平米。 广渠路36号地块标书显示，该地块东到九龙花园东路，西到化工设备厂西路，南到大郊亭路，
21、北到广渠路。招标评分为100分，其中参与投标企业财务实力与经营理念各占15分，投标价格、付款进度、开发企业的资质及业绩等其他几方面的综合分为70分。,第二节 房地产开发项目的建设实施,（二）招投标的类型,1、建设项目招投标 2、设计招投标项目勘察规划设计、施工图纸设计 3、材料设备招投标 4、工程施工招投标 5、工程总承包招投标建设项目实施全过程招投标（也叫一揽子工程） 6、国内工程国际招投标,第二节 房地产开发项目的建设实施,（三）招投标方式,1、公开招标指发展商本身或其委托的招标单位,通过报刊、广播、电视、互联网等手段，在一定范围内公开发布招标公告，或直接将招标通告寄给具有投标潜力的某些公
22、司，以招揽具备条件而又愿意参加的一切单位前来投标。2、邀请招标是由发展商或其委托的招标单位向所信任的、具有相应资格的建设单位发送招标通知书或邀请函，要求其参加开发项目建设的投标竞争。,第二节 房地产开发项目的建设实施,第二节 房地产开发项目的建设实施,（四）招投标的基本程序,招标,投标,开标,评标,定标,第二节 房地产开发项目的建设实施,1、招标申请及报批 2、编制招标文件，制定标底和评标、定标的方法标底是招标工程的预期价格,包括造价、工期和三材指标：钢材(含钢筋、冷拔丝、型钢) 、水泥 、木材 3、发布招标公告或招标邀请书 4、审查投标单位的资格 5、发招标文件及资料，组织投标单位现场踏勘和
23、就招标文件答疑 6、投标单位将编制的标书密封报送招标单位 7、开标 8、评标委员会进行评标和决标 9、定标并签定合同,第二节 房地产开发项目的建设实施,开发商,评标委员会,中标单位,主管部门,投标者,第二节 房地产开发项目的建设实施,（五）工程建设的合同形式,建筑合同，是指为了建造一项资产或者一项在设计上、工艺上、功能上以及最终目的或用途上相互关联或依赖的资产的组合项目而专门签订的合同。固定造价合同，是指建筑商同意按固定造价或固定单价结算工程价款的合同，这类合同有时还带有成本上升的条款。 成本加成合同，是指建筑商在补偿了合同所允许的或用其他方式确定的成本的基础上，再按上述成本计算的一定百分比或
24、一笔定额收取费用的合同。,第二节 房地产开发项目的建设实施,工程项目分单项工程、 单位工程、分部工程（按专业性质和建筑部位分：地基与地基、主体结构、装饰、屋面、通风与空调按材料分为：混凝土、砌体和钢筋工程）,1、按计价方式不同可分为,（2）固定单价合同,（3）成本加酬金合同,按日计价的增价条款,重大增价的调整条款,延期增价条款,按分部分项工程单价承包,按最终产品单价承包,按总价决标并按单价结算工程价款,成本加固定百分数酬金,成本加固定酬金,成本加浮动酬金,（1）固定 总价合同,第二节 房地产开发项目的建设实施,2、按照合同所包括的工程范围和承包关系的不同（1）总包合同（2）发展商直接发包给各承
25、包商（3）独立承包合同3、按照是否包工包料,合同分（1）包工包料（2）包工部分包料（3）包工不包料合同,第二节 房地产开发项目的建设实施,（六）工程合同的一般条款1、承包商的一般义务2、合同文件管理3、材料及设备供应4、开工、竣工时间及工期5、变更与增减6、转让与分包7、竣工验收与维修8、支付方式9、风险与保险10、中断合同11、经济责任12、争端的解决,第二节 房地产开发项目的建设实施,二、 房地产开发项目的施工过程及其管理,（一）工程监理的概念即工程建设监理，是对房地产开发项目工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使之符合有关的法规、政策、技术标准、规范及合同的规定，促进工程进度、质量、
26、造价等按计划实现的活动。,第二节 房地产开发项目的建设实施,（二）工程监理形成的背景1、建设工程项目规模日趋扩大，技术日益复杂、专门化 2、建设工程项目总目标控制越来越难，协调性要求越来越高 3、投资主体多元化，而投资者（建设单位）的外行，要借助专业服务和组织完成投资建设过程。 4、旧体制的缺陷和浪费,第二节 房地产开发项目的建设实施,（三）工程监理的内容三控、两管、一协调 1、三控控制工期、质量、成本2、两管监理活动中的合同管理和信息管理3、一协调全面组织协调,第二节 房地产开发项目的建设实施,一、 房地产开发项目的竣工验收,项目的竣工验收是开发建设过程的最后一个程序和环节，是全面考核建设成
27、果、检验设计和工程建设质量的关键。,二、竣工验收的要求 三、竣工验收的依据 四、竣工验收的一般标准 五、竣工验收的程序 （一）单项工程竣工验收 （二）综合验收 六、竣工决算 七、编制竣工档案资料,第三节 房地产开发项目的竣工验收,1、土地使用权获取的方式有哪些？ 2、比较协议、招标、拍卖和挂牌交易等土地出让方式的不同。 3、什么是土地挂牌交易？ 4、房地产企业融资的渠道有哪些？ 5、房地产拆迁补偿和拆迁安置的对象、形式各是什么？什么是产权调换？ 6、招投标的概念及内容是什么？ 7、比较公开招标和邀请招标的不同。 8、简述房地产开发项目工程监理的概念、内容和背景,10、房地产在投资开发经营中存在哪些风险？ 11、土地使用权获取的方式有哪些？ 12、比较协议、招标、拍卖和挂牌交易等土地出让方式的不同。 13、什么是土地挂牌交易？ 14、房地产企业融资的渠道有哪些？ 15、房地产拆迁补偿和拆迁安置的对象、形式各是什么？什么是产权调换？ 16、招投标的概念及内容是什么？ 17、比较公开招标和邀请招标的不同。 18、简述房地产开发项目工程监理的概念、内容和背景,复习思考题,
