1、中信新城韶山路东、西地块可行性研究报告湖南省中信城市广场投资有限公司1二 00 九年十二月目 录第一章 总论（一）项目名称（二）项目概况（三）建设单位基本情况（四）可行性研究依据及范围（五）项目主要技术经济指标（六）结论第二章 市场分析（一）长沙市房地产市场现状（二）项目所在板块（南城板块）市场分析第三章 项目建设内容及规模（一）建设内容（二）建设规模第四章 项目位置及区位条件（一）区域位置（二）自然条件（三）地形条件2第五章 项目定位及规划（一）项目 SWOT 分析（二）项目市场定位（三）目标顾客群定位（四）产品定位第六章 开发模式与进度计划第七章 投资估算与资金筹措（一）项目投资估算（二）
2、资金筹措第八章 经济评价及财务分析（一）项目财务评价（二）财务盈利能力分析（三）风险及敏感性因素分析第九章 项目可行性研究结论3第一章 总 论一、建设单位及项目名称湖南省中信城市广场投资有限公司，中信新城韶山南路东、西地块，目前项目暂命名数码港。二、项目概况本项目位于韶山南路（中意路）和书院南路交汇处，天心环保工业园内，北距省政府及天心区政府新址约 5 公里。城市主干道韶山南路和书院南路横穿本地块，芙蓉南路近在咫尺，105、 134、 802 等多路公交线路到达本项目地块，交通十分便捷。项目总占地面积约 488 亩，总建筑面积约 470017 平方米。其中东地块位于天心区大托镇先锋村，东临韶山
3、南路、南临新路村、西邻新路村、北临规划道路，占地面积约 251 亩，容积率为 1.6，用地性质为商业、住宅，规划总建筑面积 250451 平方米。西地块位于天心区大托镇新路村，东临新路村和湖南共立房地产开发有限公司、南临新路村、西临韶山南路、北邻超世实业公司，占地面积约 237 亩，规划容积率为 1.4，用地性质为住宅，规划总建筑面积219566 平方米。4项目地理位置图三、建设单位基本情况项目的建设单位为湖南省中信城市广场投资有限公司，该项目公司是湖南省中信控股有限的全资子公司，湖南控股注册资本 1 亿元。中信地产拟在长沙投资 56 亿元建设的长沙中信新城，旨在 打造覆盖长株潭融城区域 20
4、00 万核心消费者的现代化标志性建筑群和代表长沙形象的城市名片，该项目为中信新城的核心项目。四、可行性研究依据及范围1、 编制依据（1）长沙市相关的各种政策法规、文件（2）国家建设部关于工业建筑与民用建筑可行性研究深度西地块东地块5（3） 中华人民共和国城市房地产管理法（4） 城市商品房预售管理办法（5）长沙市总体规划（20032020）（6）建设单位提供的各种资料（7）有关专业的国家设计规范2、可行性研究范围本研究以建设单位提供的基础资料和国家的有关法令、政策、规程、规范等为基础，对该项目的内、外部条件、建设投资以及经济效益等进行研究。 五、项目主要技术经济指标1、主要技术经济指标序号 指标
5、名称 单位 数量 备注1 总占地面积 亩 约 691（1） 西地块 亩 251 亩（2） 东地块 亩 237 亩2 总建筑面积 M2 4700173 小高层住宅建筑面积 M2 3319174 商业建筑面积 M2 646005 地下室建筑面积 M2 630006 学校 M2 93007 会所 M2 1200 68 综合容积率 - 1.59 绿化率 - 40%10 停车位 个 约 18002、项目损益表序号 费用名称 金额一 销售收入 182612 二 总投资 123547 三 营业税及附加 10044 四 土地增值税 7294 五 利润总额 41728 六 所得税 10432 七 净利润 312
6、96 八 投资利润率 25.33%六、结论1、项目符合国家政策项目可改善城市环境，提升土地现有价值，促进区域经济及城市建设发展。2、项目符合城市发展总体规划符合长沙“拓南兴北” 的城市发展战略，促进长株潭一体化进程，改善城市景观，不断提高区域经济辐射能力。73、项目定位符合区域发展本项目集“住宅、商业”为一体，可满足城市发展、市民生活等多层面需求。4、本项目经济效益显著从项目损益表可看出，本项目经济效益和社会效益十分显著。因此项目是可行的。8第二章 市场分析一、项目所属区位分析本项目位于湖南天心区环保工业园，隶属于长沙天心区。天心区地处长沙中南部，雄踞长沙、株洲、湘潭三市“融城” 的桥头堡，是
7、湖南省会南大门，辖 9 街 1 镇，66 个社区居委会，12 个村委会，面积 102 平方公里（含水面 30 平方公里） ，人口约 50 万。（一）区位优势省政府的南迁和长沙大道的通车，使天心区在长株潭的核心区位和长沙市的战略区位优势更趋明显。交通优势明显，芙蓉南路气势如虹，架起长、株、潭三市通衢大道；京广铁路和 107 国道穿城而过；湘江倚区北上汇入洞庭；城区距黄花国际机场仅 20 公里，形成了南北东西纵横交错，四通八达的交通网络。（二）三产优势天心区是长沙市的商业强区，三产业占 GDP 比重 64.3%，长沙市的名老字号大部分集中于此，黄兴南路步行商业街和坡子街民俗美食商业街的建成营业，更
8、增强了天心区在长沙市的商业中心地位。（三）文化优势天心区聚集了天心古阁、白沙古井、第一师范、贾谊故居等一大批历史文化遗产，湖湘文化底蕴厚重；区域内辖有新世纪体育文9化中心、田汉大剧院等新型文体设施，辖有 13 家科研院所和 22 所大中专院校，文化气息浓厚。（四）生态优势天心区具备山水相映、滨江望岳的自然生态特色，植被完好，绿化率高。天心生态新城已成为长沙生态城市建设的龙头，成为代表 21 世纪长沙形象的标志性新城区。（五）道路交通已建成的芙蓉南路是长沙市的交通主枢纽，是天心区连接市内各区和株洲、湘潭的交通大动脉，也是长沙市的景观大道。芙蓉南路的贯通株洲、湘潭，必将为道路沿线经济带来新的发展机遇，同时芙蓉南路与韶山路、火星大道相联，形成了天心区立体交通网络，本项目所在的环保工业园将是直接的受益者。（六）行政、文化优势2004 年 10 月份，湖南省政府大楼全面落成，随之省政府和天心区政府的搬迁，通过近 5 年的发展，湖南省新的行政文化中心将会逐渐形成。目前新省政府所在区域的各项配套正在不断成熟，省工商局、省国土资源厅、省审计署等省级单位陆续投入使用，省科技馆、省青少年文化中心、省地质博物馆、省文化公园、省音乐厅等大型公共建筑陆续建成并投入使用，省政府周边辐射区域蕴涵着无限的商机。
