1、开封市市场调研报告,2011年12月31日报告人：赵毅成,1,开封市概况,地理位置,开封在河南省的位置,开封界于东经11351511151542，北纬341143351143。位于河南省中部偏东，是黄河冲积扇平原的尖端。东临商丘地区，西连省会郑州市，南接许昌市、周口地区，北靠黄河，与中原油田隔河相望。,开封，简称汴，现为河南省直辖市，是我国七大古都之一，地处黄河之滨，是一座历史文化悠久的古城。 在中国历史上，开封曾被称为大梁、汴梁、东京、汴京等，自建城至今已有2700多年的历史。 特别是北宋，开封历经九帝168年，繁荣与兴旺达到鼎盛，是当时世界上最繁华的大都市之一，史书以“八荒争凑，万国咸通”
2、来描述当时北宋东京盛况。开封是中原地区的重要旅游城市和对外开放城市。,历史沿革,地域面积,辖5区及杞县、兰考、通许、尉氏、开封5县,全市总面积6444平方公里，其中耕地面积363.4千公顷，市区面积359平方公里 。,人口,数据来源：河南统计信息网,开封市人口数量达到544万人，其中市区人口在125万，在河南省各辖市中，人口数量处于中间位置。,开封至郑州新郑薛店国际机场近距里程70公里，经开封至郑州薛店高速公路里程85公理，车程约5575分钟。郑州新郑机场开辟有国内主要城市的航线，并与香港、曼谷有定期包机。,开封市,新郑机场,交通之航空,跨越我国东西部的主干铁路陇海铁路途经开封站。从开封向西可
3、达郑州、洛阳、西安等地，向东可到江苏徐州等地。 开封距郑州70公里，距商丘150公里，由此中转经京广、京九铁路可达全国各地。开封火车站位于市区南部，从市内乘1、3、4、5、9、10路等公交车均可到。,交通之铁路,交通之公路,在开封境内主要有连霍、日南、大广三条高速公路，拉近了开封和外界的距离：3个小时到日照，5个小时到连云港，3个小时到南阳。作为一个交通枢纽，开封的区位优势会得到进一步提升，成为人流、物流集散地，这对开封在中原城市群的战略地位也是一个有力的支撑。,开封东出口,开封西出口,旅游,开封是著名的旅游城市。作为七朝古都，有着众多的旅游景点。数据显示，20032006年，年旅游接待人次大
4、幅攀升，截止2010年底共接待游客达3468.9万人次,数据来源：开封市政府工作报告,开封市旅游收入成为城市经济发展的作出重要贡献。截止2010年年底，旅游收入已经突破128.4亿元。,开封市城市总体规划（19952010）确定开封的城市定位是： 河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城、旅游胜地。 开封市城市发展规划进一步明确为： 中国历史文化名城；中原城市群纺织、食品、专用设备制造和化工、医药基地；文化、旅游、教育中心；中原最适宜居住的城市。 在郑汴一体化的进程中，开封市城市发展方向沿郑开大道向西偏移。,城市规划,根据新的城区规划方案，开封市将形成以中心城区、汴西新区、东部工业区为主
5、的簇状城市组团。其中，老城区作为中心城区，重点突出旅游休闲、商业服务、文化教育功能，提升城市品位；汴西新区，是以居住、工业、办公、综合服务为主的新城区，是城市发展的主要空间，；东部片区，以重工业、物流、居住、服务为主，是郑汴洛工业走廊的东端，起到承接转移、分流企业的重要作用；轻工业主要集中在南部片区，与东部片区共同连形成开封市的工业带；城市西北区（新河南大学校区）将作为高校园区，以文化教育功能为主。,开封市城市规划具体方案,2003年，河南省政府作出了实施区域性中心城市带动战略、加快中原城市群发展、实现中原崛起的战略决策，并确定以郑州为中心，一个半小时经济圈内的开封、洛阳、新乡、焦作、许昌、平
6、顶山、漯河、济源9个省辖市组成中原城市群。,郑汴一体化由来,2005年4月17日河南省发改 委受省委、省政府正式颁布 “郑汴一体化”。 2006年10月，郑州开封两地电信同价，取消或降低长途费用。 2006年11月19日，郑汴城市快速通道郑开大道通车。,郑开大道，原名郑汴快速城市通道，是一条连接中国河南省郑州市和开封市的高速公路，2006年11月19日正式通车。郑开大道总长为39.2公里，起始于郑州市金水东路和东四环的相交处，向东穿越京珠高速公路，连接到开封市大梁路西端。设计时速80公里/小时，从郑州市区到开封仅需30分钟（开封汴西新区位置到郑州郑东新区位置）。,郑开大道, 郑开大道沿线将采取
7、组团式发展模式，规划布局了白沙、官渡和汴西三个组团，规划人口分别为33万、23万和30万。根据产业发展选择，各组团工业应有所侧重，突出特色。 白沙组团为教育和高新技术产业区，重点布局教育培训、旅游服务和高新技术产业。 官渡组团被定义为循环经济与创新产业集聚区，重点布局科技研发、现代制造业、现代商贸业和居住社区等。 汴西组团被定义为综合性新城区，重点布局清洁型制造业和教育科技、现代商贸、休闲服务、房地产等服务业。,郑汴规划,在郑开大道南侧，预留有30米的轨道线位，用于建设郑汴城际轻轨交通线，线路西起郑州城市地铁1号线，东至开封城区，连接郑州中心城区、白沙组团、官渡组团、汴西组团、开封市区。在郑开
8、大道沿线设置12座车站，其中，白沙组团、官渡组团、汴西组团各4座。,郑开轻轨,按照轻轨100公里/小时的速度，郑州市中心火车站至开封市中心，70公里仅需40分钟，真正实现郑汴融城！,第一部分小结, 开封市位于河南省中部。 开封郑州，中心城区距离70公里。 交通便利。 辖区544万人口，市区内125万人口。 旅游城市，近年旅游接待人次及旅游收入增长较快。 城市发展向西偏移，接轨郑州。,2,经济运行,国内生产总值,数据来源：开封市政府工作报告,数据显示，截止2010年年底开封市GDP达到930.2亿元，每年GDP均有大幅增长。截止目前开封全市工业企业达到1207家，形成了以化工、机械、轻纺、食品、
9、医药等为支柱的产业体系。,人均GDP,数据来源：开封市政府工作报告,数据来源：河南统计信息网,从两幅图标中可以看出，虽然开封市人均GDP有明显增长，但人均GDP在河南各地市中排名靠后，人民生活水平相对较低。,三次产业对比,由上图可以看出，开封市近年来，三次产业均有明显增长。截止到2010年年底，全市生产总值达930.2亿元，其中，第一产业达219.3亿元，第二产业达400.7亿元，第三产业达310.2亿元。,数据来源：开封市政府工作报告,人均收入,数据来源：开封市政府工作报告,截止2010年年底，开封市在岗职工年平均工资为13695元，城市居民人均可支配收入11378元。虽然近几年开封市人均平
10、均工资和城市居民可支配收入逐年上涨，居民消费能力得到逐步提高，但总体消费水平还处于较低位置。,第二部分小结, 开封市经济增长较快，截止2010年年底，已达到 930.2亿元。 人均收入显著提高，截止2010年年底，已达到13698 元。 人均GDP及人均收入相对落后于其他发达地市。 生活水平的提高促使住房质量改善，带来更多客户。,3,开封市房地产市场情况,依据开封市房地产市场情况，将开封市市场划分为6个版块：东区、北区、南区、中心区、汴西新区、河西区。,版块划分,东区, 区域界定开封市东环城路公园路以东区域 市场特点东区市场不是开封房地产开发的主流区域，市场项目较少。东区分布着国有企事业单位，
11、如十一化建、化肥厂等，这些企业大多建有自己的家属院，对商品房需求量较小 项目示例宏达东方花园 江南人家 祥和苑 项目品质楼盘规模普遍较小，品质档次不高，均价在3800-4000元之间。 购房客层该区域购房客层以东区国有企事业单位职工二次置业和家庭裂变购置新居为主，有部分中心城区的置业客群。,南区, 区域界定滨河路以南区域 市场特点同东区属性一样，南区市场不是房地产市场发展的主流方向。一方面南区房地产开发受到铁路限制，另一方面，南区是老国有企业的分布区域。 项目示例兴和玫瑰苑 佳景天城 项目品质楼盘规模普遍一般，品质档次不高，均价在3800元左右。 购房客层南区购房客层主要是周边区域的购房者，其
12、他区域的购房者很少来南区置业。,北区, 区域界定龙庭北路以北区域 市场特点北区住宅项目档次较高。占有丰富的公共配套资源，例如杨家湖、清明上河园、森林公园等，生态条件好，人文气息浓厚，适合居住。但是可以开发的土地资源非常有限。 项目示例鼎立国际城 项目品质大盘较多，品质档次中等靠上，均价在4500元左右。 购房客层购房的客层范围广泛，涵盖了市区的中上层收入群体、周边县市的市政领导、个体老板及部分郑州客户。,中心区区, 区域界定龙庭北路以南，西环路以东，滨河路以北，东环路以西区域。 市场特点中心城区内建筑多为80年代以前甚至更早期建筑，地块较少，以旧城改造项目为主，项目延续开封市宋城景观，建筑中式
13、仿宋。 项目示例宋都皇城 锦绣皇城 财富公馆 聚福园 项目品质品质档次中等靠上，宋韵风味浓厚，均价在5000元左右。 购房客层开封市区内购房者为主，购房的客层范围广泛，涵盖了市区的中上层收入群体、周边县市的市政领导、个体老板。,汴西新区, 区域界定西环路以西，马家河以东区域。 市场特点汴西新区是开封市房地产发展的热点区域。自2006年郑汴一体化开始实施以来，开封市政机关已经向西区搬迁，从而带动西区市政配套设施的完善和人气的聚集。西区在建在售项目10个，小高层、高层、高档别墅、产权式酒店等新型物业形式的出现。 项目示例开元名都 希尔斯天翼 美墅馆 龙城香榭里 金色阳光 项目品质高端楼盘云集，别墅
14、、高层建筑较多，均价在6500元左右，个别项目最高价在万元以上。 购房客层西区购房客层范围较广，不仅集中了开封市区及周边地市的中上层购房群体，如政府机关公务员、个体工商户老板等，还吸引了很多来自于郑州市的自住或投资客户。,河西区, 区域界定开封市马家河以西区域。 市场特点随着郑汴一体化的带动，开封城市西移，接轨郑州，开发商拿下河西区域大片空地，各个项目规模巨大，预计档次相对较高。 购房客层分析郑州投资客、自住客户将占据较大比重，开封市上流社会人群也会占一定比重。,第三部分小结, 房地产成交量相对较低。 商品房成交均价列河南第三位。 郑汴一体化促使汴西新区房地产开发热潮。 河西区域成为未来房地产
15、开发热土。,4,开封市商业市场情况,开封消费品集中区,人气消费区,新商业发展区,开封商业局限性影响很大,开封虽然堪称现代商业步行街鼻祖和商业市井文化之根，但随着其经济地位的显著下降，商业的衰落也成为一个不争的事实。以“鼓楼夜市”和“马道街”为代表的核心商业区，也只是充当了高知名度的开封商业符号，而没有发挥中心商业所应有的聚合作用。开封商业布局中先天存在缺陷，市级商业中心功能缺失和功能混杂，路面的狭窄，致使交通不便，这给商业的发展带来了很大的不便，目前开封全市共有商业、饮食业、服务业经营网点4万多个，各类市场315个。,老商业区发展概况,虽然行政单位的西迁、郑汴一体化的实施，在西区形成以行政办公
16、、高档住宅为重点的城市新核心区，但是处于西区和中心区的交界处，人流量相对较大，存在一些商业的集中性场所，但专业性却达不到。,新商业区发展概况,5,开封市专业市场租金情况,案例分析：,1、豪德建材城：总建面10万，分东、西两区，东区以经营建筑材料为主，西区以经营小商品为主，铺位为三层联体，每层30，共90，2005年，市场建成，当时售价为20万/间，现每间铺位租金在12-20元/月/。,2、东京建材城总建筑面积7万，是开封最早的经营建筑材料为主的专业市场，开发商自持，现租金为18元/月/，每间铺位面积在60左右。,3、恒昌家具广场市场总规模在1万平米，为一、二两层设计，每层各5000平米，物业自
17、持一层租金在22元/月/，二层租金17元/月/。,4、南北陶瓷城市场以经营陶瓷为主，规模较小，大约在3000，租金为10-15元/月/。,5、义乌商贸城市场总规模为2.5万平米，两层设计，一层租金在1000-1500元/月/间，二层租金在500-1000元/月/间，每间面积大约在30左右；一层临街商铺售价在2.6万/，内铺在1.3万/，二层内铺均价8000元/。,6,项目地块分析,一、地块位置：,地块 位置,从项目地到开封市区在13公里,该项目位于河南开封市土柏岗乡220国道以北，大广高速以西。,2、地块分析,优势：该地块位于国道与大广高速交汇处，交通便利； 劣势：该地块距市中心较远，位于开封最东边； 周边无生活配套设施； 在地块西边3公里处有一座发电厂，环境较差； 地块北侧规划为工业用地； 威胁：该地块定位为物流、小商品市场用地，从开封现有是市场来看 处于饱和状态，市场发展前景渺茫； 从政府规划上看，政府主要发展西部市场，东部发展趋势较弱机会：区域内，市场空白，无竞争对手 地块地价较低，但售价较低，有一定的利润空间,总结：通过对开封房地产市场、商业市场及专业市场的了解， 从现有情况来看，物流、专业市场处于饱和状态，发 展空间较少，再加上住宅客户对东部市场认可度较低， 地块周边缺乏生活配套设施，所以该地块不适宜做物 流、住宅类产品。,
