1、1附录工作底稿参考格式研究资料2资产占有方： 评估基准日： 年 月 日 金额单位：元名称及 账面价值 评估价值序号 规格型号 计量单位 数量 单价 金额存放地点外埠确认数量盘存盈亏（金额）实际数量调整后账面值 单价 金额交叉索引号 备注本页小计 合 计 披露及调整事项说明：3存货-（ ）抽查盘点表 索引号：C3-10- （ 资产占有方： 评估基准日： 年 月 日 金额单位：元品名及 计量 申报（基准日）基准日至盘点日 盘点日抽查盘盈(+)/亏(-) 品质状况规格型号 单位 出库 入库 应存 实存 非存货名称明细表序号单价 数量 金额数量 数量 数量 数量数量 金额 正常 残次 毁损 滞销正常交
2、叉索引号备注合计 1、盘点数量_项，占总数量的_；盘点对应的金额_元，占 总金额的_。2、品质状况在相应的栏内打“”。3、披露及调整事项说明：仓库保管： 企业会计： 评估人员： 复核人： 盘点日期： 年 月 日4产成品作业分析表 1 采用倒算法即根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润（根据该产品市场销售情况）确定评估值。表式如下：产成品作业分析表 1 索引号：C3-10-9/2 资产占有方： 评估基准日： 年 月 日 金额单位：元账面价值 参数测算过程 评估价值序号名称及规格型号计量单位 数量 单价 金额调整后账面值畅销程度不含税售价销售费（）税、费（）所得税（）净利润
3、折减率（）小计实际数量单价 金额交叉索引号备注本页小计 合 计 披露及调整事项说明：清查日期： 年 月 日 评估人员： 复核人 ：5产成品作业分析表 2 采用、顺算法即成本加适当利润，减所得税、适当数 额的税后净利润（根据该产品市场销售情况）确定评估值。表式如下：产成品作业分析表 2 索引号：C3-10-9/3资产占有方： 评估基准日： 年 月 日 金额单位：元名称 账面价值调整后评估单价测算过程 评估价值序号规格型号计量单位 数量单价金额账面值畅销 程度账面成本适当利润所得税净利润折减额小计= +- 实际数量单价金额交叉索引号备注本页小计 合 计 披露及调整事项说明：清查日期： 年 月 日
4、评估人员： 复核人 ：6与产成品相关的销售费用、销售税金及附加、所得税、 净利润折减率等参数的选取，则有产成品评估参数测算表，通过表的填写、 计算可得出相关参数。表式如下：产成品评估参数测算表 索引号：C3-10-9/4资产占有方： 评估基准日： 年 月 日 金额单位：元年 月 年 月 年 月 平均值 确定评估参数项目名称：金额 比率 金额 比率 金额 比率 比率行业平均值参数确定方法 调整值 确定参数交叉索引号备注营业收入 销售费用 * 销售税金及附加 * 所得税 * 净利润 净利润折减率 * 1、评估方法介绍：2、披露及调整事项说明：清查日期： 年 月 日 评估人 员： 复核人：7固定资产
5、房屋建筑物 /构筑物评估步骤及复核表 索引号：C5-资产占有方 评估基准日 评估人员 现场工 作日期 评估人员 复核人员操作步骤与要求是 否 不适用 确认 不确认1、获取固定资产房屋建筑物/构筑物评估申报表与明 细账、总账、报表进行核对，账目与资产不相符时，根据评估需要进行相应的调整。 2、了解固定资产房屋类的概况，并按照结构进行分类统计，清 查竣工年代、位置、 结构、面积、权证等。 3、搜集房地产权证、购房合同， 查阅与收集总平面布置 图、施工图等建筑图纸、工程决算书、土地出让合同、动拆迁补偿合同等相关资料。 4、对于无房地产权证的房地产应收集规划许可证、建设许可证、企 业说明等资料。 5、
6、权证或证明文件名称不符的，应要求企业及相关单位出具说明。 6、了解房地产有无涉讼事项及抵押、担保事宜，如有，应当查明原因，并在报告中揭示。 7、实地查勘评估对象（主要是位置、周围环境、外观 、建筑结构、装修、设备等状况, 有无拆除、报废、 盘亏、 盘盈、闲置建筑物, 关注建筑物生产使用环境 如蒸汽、酸、碱 ），填写现场勘查表。现场查看时，对于重大评估项目应拍摄现场实物照片；运用市场法测算时， 还应提供比较案例的资料。8、如存在待处理的情形，应查明原因， 获得企业有关 说明材料及批准文件。 9、收集评估值确定的其他依据资料（如当地定额、材料价格等文件资料）。 810、选定评估方法（方法有市场法、
7、收益法、成本法及 这些方法的综合运用），说明评估值的确定过程（填写各种评估方法的评估工作底稿）。 11、核实其他需要说明的事项。 12、如有评估增减值，分析评估增减值的原因，填写增减值分析表。 13、有无需要报告中特别说明的事项。 说明与备注复核人签名： 年 月 日9房屋建筑物分类统计表（本表反映房屋建筑物的分类情况，为后续评估测算做准备工作）：资产占有方： 评估基准日： 年 月 日框 架 排 架 混 合 砖木 简 易 钢 合 计序号 索引 号分类（可按单位、地块等分类）所占用土地的对应明细表序号 项数 面积 项数 面积 项数 面积 项数 面积 项数 面积 项数 面积 项数 面积室外工程项数
8、总项数合 计 评估人员： 复核人：10房屋建筑物权属统计表（本表反映房屋建筑物的权属状况统计，总体了解评估对象的权属情况）：资产占有方： 评估基准日： 年 月 日有权证房屋 无权证房屋 合计序号 索引 号 分类（可按单位、地块等分类） 所占用土地的对 应明细表序号账面原值 账面净值 面积 账面原值 账面净值 面积 合 计 评估人员： 复核人：房屋建筑物清查评估明细表 1（本表反映房屋建筑物的清查核实、现场勘察记录）：房屋建筑物清查评估明细表 1 索引号：C5-1-1/2-1资产占有方： 评估基准日： 年 月 日 金额单位：元 页次：共 页第 页序号 建筑物 名称 结构 建成年月 建筑面积 用途
9、 账面 原值 账面 净值 层数 总高 层高 跨度 跨数 柱距 基础 屋面 建筑装修情况 设备 翻修维修保养情况1 2 清查日期： 年 月 日 企业管理人员： 评估人员： 复核人：11房屋建筑物清查评估明细表 2（本表反映房屋建筑物重置全价的测算过程）：房屋建筑物清查评估明细表 2 索引号：C5-1-1/2-2资产占有方： 评估基准日： 年 月 日 金额单位：元页次：共 页第 页结构调整 前期费用 管理费用 资金成本 其它序号建筑物名称基准造价期日修正 层数 层高 跨度柱距 其它装修调整设备调整其它调整调整后造价 费率 金额 费率 金额 工期 利率 金额 费率 金额重置原值评估人员： 复核人：1
10、2房屋建筑物清查评估明细表 3（本表反映房屋建筑物成新率及评估净值的测算过程）：房屋建筑物清查评估明细表 3 索引号：C5-1-1/2-3资产占有方： 评估基准日： 年 月 日 金额单位：元页次：共 页第 页理论成新率 勘察成新率序号建筑物名称 经济寿命年限 已使用 年限 理论成新率 权重 结构 结构权重 装修 装修 权重 设备 设备权重勘察成新率权重成新率 评估值 交叉索 引号 备注评估人员： 复核人：13房屋建筑物作业分析表-成本法现场调查表（本表为采用成本法评估重点、典型房屋建筑物所填写的工作底稿）：房屋建筑物作业分析表-成本法现场调查表序号： 评估基准日： 年 月 日 索引号：C5-1
11、-1/3-1建筑物名称 座落 四至 土地用途 权证编号 建筑面积 结构类型 总高 层数 层高 柱距 屋面 他项权利 跨度 跨数 竣工日期 楼地面 水卫 外墙 煤气 内墙 照明 顶棚 空调 门 电梯 窗 行车 装 璜 情 况楼梯 设 备 维护保养 经济寿命年限 已使用年限 14房屋结构构造及现状 标准分 评定分人工地基；天然地基1.地基基础 桩 基础 条形基础；独立基础；筏型基础；箱型基础；其他有足 够承载能力，无超过 允许范围的不均匀沉降； 有承载能力，稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定；局部承 载能力不足，有超过允许范围的不均匀沉降，对上部结构稍有影响； 承载能力不足，有明显不均匀沉降或
12、明显滑动、压碎、折断、冻酥、腐蚀等损坏，并且仍在继续发展，对上部结构有明显影响。(1)梁：木梁、钢梁、钢砼梁足 够承载力；梁身弯曲变形；梁身遭损；梁身锈蚀；梁身有裂纹；连 接牢固；其他：(2)板：木板、钢板、钢砼板足 够承载力；板身弯曲变形；板身锈蚀；板身有裂纹；连接牢固；其他：(3)柱：木柱、砖柱、石柱、钢柱、 钢砼柱足 够承载力；柱身弯曲变形；柱身锈蚀；柱身有裂纹；连接牢固；柱身有剥落；其他：2.承重构件(4)承重墙 ：砖墙；石墙、钢砼墙 足 够承载力；墙体变形；墙体有裂纹；连接牢固；墙体有剥落；其他：结构部分 G4.屋面 刚 性屋面、 柔性屋面、瓦屋面 不渗漏，保温隔热层完好； 局部渗漏
13、，保温隔 热局部 损坏； 局部开裂，局部渗漏；严重漏雨 严重损坏； 155.楼地面水泥砂浆；砼；水磨石；碎石； 沥青砼；素土；地砖；花岗石；大理石；木地板； 其他平整 坚固完好；轻度磨损剥落；局部磨损断裂；沉陷不平残破； 小计 （1+2+3+4+5）权重 评定分小计 权重 结构得分 (1)门：木门； 钢门；铝合金门；塑钢门； 6.门窗(2)窗：木窗； 钢窗；铝合金窗；塑钢窗；完整无损，开关灵活，玻璃、五金 齐全，纱窗完整，油漆完好(允许有个别钢门、窗轻度锈蚀，其他结构房屋无油漆要求)； 少量变形、开关不灵，玻璃、五金、纱窗少量残缺，油漆失光；有翘裂，松 动，腐朽现象，开关不灵；或有变形、锈蚀现
14、象；玻璃、五金、纱窗部分残缺，油漆老化翘皮、剥落腐朽，开关普遍不灵，松动、翘裂，或严重变形锈蚀；玻璃、五金、纱窗残缺，油漆剥落 见底7.外墙清水墙；大白；水刷石；马赛克；瓷砖；抹灰墙；裱糊类；其他完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝( 风裂除外)，勾缝砂浆密实；稍有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆少量酥松脱落；部分有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆部分松酥脱落；严重空鼓、裂缝、剥落，墙面渗水，勾缝砂浆严重松酥脱落。8.内墙清水 墙； 石灰浆；水泥浆 ；抹灰墙；裱糊类；其他完整、牢固，无破 损、空鼓和裂缝(风裂除外)；稍有空鼓、裂缝、剥落； 部分空鼓、裂缝、剥落；严重空鼓、裂 缝、剥落。 装修部分
15、 S9.顶棚 抹灰顶棚； 板材顶棚；吊顶棚；完整牢固，无破损、 变形、腐朽和下垂脱落，油漆完好； 无明显变形、下垂，抹灰层稍有裂缝，面层稍有脱钉、 翘角、松动；有明显变形、下垂，抹灰层局部有裂缝，面层局部有脱钉、 翘角、松动，部分压条脱落；严重变形下垂，木筋弯曲 翘裂、腐朽、蛀蚀，面层严重破损，压条脱落，油漆见底。16小计 (6+7+8+9)权重 评定分小计 权重 装修得分 10.水卫 管道 畅通良好，各种器具完好； 基本完好，个 别轻 微渗漏； 不够畅通，局部锈蚀漏冒；严重堵塞锈蚀，零件残缺损坏； 11.电照 线 路装置齐全完好，绝缘 良好；基本完好，个 别部件受 损； 局部陈旧老化，绝缘较
16、差；普遍老化残缺，绝缘不良 12.暖气 设备 管道完好无堵漏；基本完好轻度陈旧可用；明显锈蚀待修，供气不正常； 基本无法使用； 13.通风 现 状良好；基本完好使用正常；不能正常使用；严重损坏； 14.其他设备部分 B小计 (10+11+12+13+14)权重 评定分小计 权重 设备得分 打分法评定成新率（P）：P=G+S+B 理论成新率（N）：（经济寿命年限已使用年限）/经济寿命年限 综合成新率= 勘察成新率权重+理论成新率权重 成新率取值 重置全价 成新率 评估值 示意图： 备注：评估人员： 年 月 日 复核人： 年 月 日 17房屋建筑物作业分析表-成本法 1：本表为采用成本法评估重点、
17、典型房屋建筑物时，如用单位造价调整法所参考使用的工作底稿格式。房屋建筑物作业分析表-成本法 1 序号： 案例来源： 索引号：C5-1-1/3-2序号 修正项目 工程实例 待估建筑物 调整系 数 备注1 建筑面积 2 建造时间 3 结构 4 层数 5 层高 6 基础 7 楼地面 8 门窗 9 外粉刷 10 内粉刷 11 屋面 12 电气 13 管道 14 设备 15 16 小计 序号 计算项目 取费标准 计算公式 计算值 备注1 重置单价 实例 单价（1+调整系数） 2 重置造价 重置单价建筑面积 3 前期费用 重置造价费率 4 期间费用 重置造价费率 5 贷款利率 6 资金成本 建设工期 前期
18、费用利率 工期+(重置造价+期 间费 用)(1+利率) 工期1/2-17 开发利润 （重置造价+前期 费用+ 期间费用）开 发利润 率 8 9 重置全价 造价+前期 费 用+ 期间费用 +资金成本+利润 10 重置单价 重置全价 /建筑面积 评估人员： 年 月 日 复核人： 年 月 日18房屋建筑物作业分析表成本法 2：本表为采用成本法评估重点、典型房屋建筑物时，如用预决算法所推荐使用的工作底稿。房屋建筑物作业分析表成本法 2序号： 评估基准日： 年 月 日 索引号： C5-1-1/3-3成本明细 计算依据及取费标准 费率 金额建安工程造价 按照各地现行定额标准及基准日材料价格计算 建筑面积
19、勘察设计和前期工程费 根据各地基准日规定按照建安工程造价的一定比例估算 基础配套设施建设费 根据各地基准日规定估算 管理费用 可以按照建安工程造价的一定比例估算 资金成本 按照现行银行贷款利息结合建设工期计算 开发利润 根据评估目的、价值类型来确定是否计算，如 计算则按照当地房地产开发的客观水平计算 其它 重置全价 重置单价 成新率 评估值 评估人员： 复核人：19房屋建筑物作业分析表-市场法现场调查表：本表为采用市场法评估重点、典型房屋建筑物所填写的工作底稿。房屋建筑物作业分析表- 市场法现场调查表序号 评估基准日： 年 月 日 索引号：C5-1-1/4-1建筑物名称 座落 四至 土地用途
20、权证编号 建筑面积 竣工日期 房屋结构 层 高 总 高 房 型 层 数 新旧程度 层 次 绿 化 朝 向 水卫 楼地面 煤气 外墙 照明 内墙 空调 顶棚 电梯 门、窗 车库 楼梯 通信 屋顶 弱电 工程质量 土地使用年限 土地性质 维护保养 个别因素临街状况 容积率 商业集聚规模 商业繁华程度 商业等级 道路功能 道路宽度 道路网密度 公交便捷程度 交通便捷程度对外交通分布状况 自然环境 人文环境 环境环境质量 设施水平 保证率 城市基础设施齐备程度 设施水平 保证率 公共设施配套完备程度 社会公共服务设施 齐备程度 区域因素城市规划限制 20评估人员： 年 月 日 复核人： 年 月 日21
21、房屋建筑物作业分析表-市场法比较表：本表为采用市场法评估重点、典型房屋建筑物所填写的工作底稿。房屋建筑物作业分析表-市场法比较表-因素条件说明表序号： 评估基准日： 年 月 日索引号：C5-1-1/4-2影响因素 评估对象 实例一 实例二 实例三 实例四 交易价格 交易日期 交易情况 商业集聚规模 商业繁华程度 商业等级 道路功能 道路宽度 道路网密度 公交便捷程度 交通便捷程度对外交通分布状况 自然环境 人文环境 环境环境质量 设施水平 保证率 城市基础设施 齐备程度 设施水平 保证率 公共设施配套完备程度社会公共服务设施 齐备程度 城市规划限制 区域因素说明 新旧程度 装修 设施设备 平面
22、布置 工程质量 建筑结构 楼层 朝向 临街状况 土地使用年限 个别因素说明土地性质 22比较因素条件指数表影响因素 实例一 实例二 实例三 实例四 交易日期 交易情况 商业集聚规模 商业繁华程度 商业等级 道路功能 道路宽度 道路网密度 公交便捷程度 交通便捷程度对外交通分布状况 自然环境 人文环境 环境环境质量 设施水平 保证率 城市基础设施 齐备程度 设施水平 保证率 公共设施配套完备程度 社会公共服务设施 齐备程度 城市规划限制 区域因素说明 新旧程度 装修 设施设备 平面布置 工程质量 建筑结构 楼层 朝向 临街状况 土地使用年限 土地性质 个别因素说明 23比较因素条件修正计算表影响
23、因素 实例一 实例二 实例三 实例四 交易价格 交易日期 交易情况 商业集聚规模 商业繁华程度 商业等级 道路功能 道路宽度 道路网密度 公交便捷程度 交通便捷程度对外交通分布状况 自然环境 人文环境 环境环境质量 设施水平 保证率 城市基础设施 齐备程度 设施水平 保证率 公共设施配套完备程度社会公共服务设施 齐备程度 城市规划限制 区域因素说明 新旧程度 装修 设施设备 平面布置 工程质量 建筑结构 楼层 朝向 临街状况 土地使用年限 土地性质 个别因素说明 修正价格 权重 比准价格 24房屋建筑物作业分析表-房地产市场案例调查表：本表供房地产市场案例调查使用。房屋建筑物作 业分析表-房地
24、产市场案例调查表评估基准日： 年 月 日 索引号： C5-1-1/4-3名称 座落 用途 权利状况 交易日期 货币种类 交易价格 交易情况说明 商业集聚规模 商业繁华程度 商业等级 道路功能 道路宽度 道路网密度 公交便捷程度 交通便捷程度对外交通设施分布状况 自然环境 人文环境 环境环境质量 设施水平 保证率 城市基础设 施齐备程度 设施水平 保证率 公共设施配套完备程度社会公共服务设施 齐备程度区域因素说明城市规划限制 新旧程度 装修 设施设备 平面布置 工程质量 建筑结构 楼层 朝向 临街状况 土地使用年限 个别因素说明土地性质 坐落位置简图 建筑平面简图25资料来源 调查日期 调查人
25、26屋建筑物作业分析表-收益法现场调查表：本表为采用收益法评估重点、典型房屋建筑物所填写的工作底稿。房屋建筑物作业分析表-收益法现场调查表序号： 索引号：C5-1-1/5-1建筑物名称 座落 四至 土地用途 权证编号 建筑面积 竣工日 期 总 高 层 高 层 数 房 型 层 次 新旧程度 朝 向 绿 化 楼地面 水卫 外墙 煤气 内墙 照明 顶棚 空调 门 电梯 窗 车库 楼梯 通信 屋顶 弱电 工程质量 土地使用年限 土地性质 维护保养 临街状况 现状出租率 可出租面积 现状租金 个别因素 商业集聚规模 商业繁华程度 商业等级 道路功能 道路宽度 道路网密度 公交便捷程度 交通便捷程度对外交
26、通分布状况 自然环境 人文环境 环境环境质量 城市基础设施 公共设施配套完备程度 社会公共服务设施 城市规划限制 区域因素 物业管理费 保险费 成本维修费等 税金 27评估人员： 年 月 日28房屋建筑物作业分析表-收益法计算表 1：本表为采用收益法评估重点、典型房屋建筑物时，参考使用的工作底稿。资产占有方： 评估基准日： 年 月 日 金额单位：元 页次：共 页第 页收入 1 (商场) 收入 2 (办公) 收入 3 (居住) 出租面积租金单价 出租面积租金单价出租面积租金单价收益阶段带租约面积租约外面积租约单价市场单价空置率年有效租金收入 1 带租约面积租约外面积租约单价市场单价空置率年有效租
27、金收入 2带租约面积租约外面积租约单价市场单价空置率年有效租金收入 3押金利息收入其它收入年有效收入小计序号起始日终止日(1) (2) (3) (4) (5)(6)=(1)(3)+(2)(4)(1-(5)(1) (2) (3) (4) (5) (6)=(1)(3)+(2)(4)(1-(5) (1) (2) (3) (4) (5) (6)=(1)(3)+(2)(4)(1-(5) (7) (8)(9)(6)+(7)+(8)1 2 3 评估值 评估人员： 年 月 日 复核人： 年 月 日 29房屋建筑物作业分析表-收益法计算表 2：本表为采用收益法评估重点、典型房屋建筑物时，推荐使用的工作底稿。房屋
28、建筑物作业分析表-收益法计算表 2资产占有方： 评估基准日： 年 月 日 索引号：C5-1-1/5-3费用 净收益维修费 管理费 保险费 税金收益阶段年有效总收入 费率重置价金额 费率 金额 费率重置价金额 税率 金额其它费用费用小计 收入 -费用资本化率折现值序号起始日终止日*(9) (10) (11) (12)=(10)(11) (13) (14)=(9)(13) (15) (11) (16)=(11)(15) (17) (18)=(9)(17) (19)(20)=(12)(14)(16)(18)(19)(21)=(9)-(20) (22) (23)=(21)(22)-N1 2 3 评估值
29、 30经营情况前（ ）年分析表：年 年 年行次 项目/年度 调整 前 调整 后 增长率% 调整 前 调整后 增长率% 调整前 调整后 增长率%1 一.营业收入 2 减：营业成本 3 营业税金及附加 4 销售费用 5 管理费用 6 财务费用 7 资产减值损失 8 加：公允价值变动收益 9 投资收益 10 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 11 二、营业利润 12 加：营业外收入 13 减：营业外支出 14 其中：非流动资产处置损失 15 三.利润总额 16 减：所得税费用 17 四.净利润 18 加：财务费用 19 加：折旧与摊销 20 减：营运资金增加 21 减：资本性支出(资本金追加） 22 五.投资资本自由现金流量23 六、自由 现金流现值
