1、教你解读房地产政策只谈房事 原创 2009-06-17 15:21:58 字号：大 中 小 文章来源: 招商银行牛博大赛教你解读房地产政策只谈房事2009/5/30 22:24:11 标签： 房地产 投资 只谈房事，不论风月。大家好，这里是只谈房事第五期节目，我是房事达人浑浑的水。这几年随着政府对房地产的调控，出台了各种各样的房地产政策，让人眼花缭乱，里面有一些确实是好政策，有些政策却让人不敢恭维。老百姓很难搞清楚一个房地产政策对自己的影响有多大，甚至是利空还是利多都搞不清楚，今天在这里浑浑的水就用打滚多年的经验跟大家分享一下心得。一、 加（减）息这个正确的说法是“上调（下调）人民币存贷款基准
2、利率”，必须明确的认识到,加息对所有的投机市场，包括楼市和股市，都是实质性的利空，加息对楼市价格的影响非常大。不过加息通常都是在市场繁华的时候推出的，减息则通常是在市场萧条的时候推出的，而市场的趋势是有惯性的，这种利空和利多经常不能立即体现在投机市场的走势上，而会滞后一段时间效果才会真正体现出来。这次房地产升温是从 04 年开始的，04 年 10 月底开始，央行开始上调利率，由于幅度的关系，并未能抑制房地产投机，随后在 07 年连续 6次加息，十次上调存款准备金率，熟悉房地产情况的应该知道，房地产价格的拐点正是从 07 年底开始产生的。二、 存款准备金率上调存款准备金率，意味着银行的可用存款减
3、少，可放贷款也减少，相当于减少了市场的货币供应，同样对楼市等投机市场也是实质性利空，只是影响的幅度没有加息那么大。但是这并不是真正厉害的招数，请参见下一条。三、 限制银行贷款额度上面两条是资本主义国家最重要的货币政策，可以说是决定性的因素了。但是我们是社会主义国家，为了体现比资本主义的优越性，还有一招独有的必杀技，那就是限制商业银行的贷款额度，这一招比加息的威力更大。要知道如果不能放贷，那么房地产交易几乎就会陷入停滞。在 07 年的贷款额度大多在上半年就放完了，下半年的情况是一贷难求，通常只有些关系户才有些额度，这才是导致07 年底房地产拐点最致命的原因。在 08 年上半年，虽然还是有贷款额度
4、限制，但是由于房地产成交的低迷，实际上是有款放不出去，这个政策名存实亡，后来在 08 年 10 月，国家取消了这个限制，彻底放开了贷款的龙头。四、 对二套住房上浮贷款利率 10%这个政策跟第三条一样，同样是我国社会主义初级阶段独有的调控政策，威力无穷。但是这类财政政策始终还是计划经济的产物，将来必然是要弱化和消亡的。银行的贷款利率市场化将会是将来的趋势，如果不提早意识到这一点的银行，肯定要吃大亏的。五、 闲置土地无偿回收08 年 1 月 7 日，国务院公布一条通知，对土地闲置满两年，依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。这在当时的形势下确实是一条好政策，这样将打击房地产商囤积土地，让
5、地产商不得不马上开工，从而提高市场房子的供应量。但是因为下有对策，发展商依旧可以慢慢建，磨洋工，这样实施的效果是要打折扣的。在政策出台半年后，房地产市场遇到了金融危机的冲击，从而失去了它的真正效果。但是长远来看，这依旧是一条好政策。六、 福利房，微利房这是计划经济的产物，在当时是起到相当大的作用的，但是随着市场经济的深化，福利房和微利房更像一个食之无味，弃之可惜的怪胎，他并不能给广大老百姓带来更大的实惠，只增加的权利寻租的力量。理论上这个政策对楼市来说，是有一定抑制作用的，而事实上起的作用非常有限，而且由于福利房在若干年内无法买卖，实际上还减少了市场的供应量，变相的推高了房价。七、 廉租房相对
6、福利房和微利房，廉租房同样可以滋养权利寻租，但是寻租的效果不大，并且只要政府愿意，这个更容易被打击，相信深圳的都知道去年政府核查廉租房的事情，清理了一大批虚假廉租房住客。浑浑的水认为这才是国家应该大力发展的政策，建好廉租房，保证最底收入家庭的基本保障，这自然会抑制普通住房的价格暴涨。然后就可以充分放开房价市场化，让市场自己去调控房价，让银行自住去决定贷款额度和利率，这才是未来我国房地产政策发展的正确道路。八、 全额征收 5的营业税在 2006 年 6 月，财政部和税务局规定，个人将购买不足 5 年的住房对外销售的，按照住房销售收入全额征收营业税。浑浑的水认为这个政策非常的烂。懂经济学的都知道，
7、税收所影响的，是弹性较弱的一方。虽然名义上这个费用是卖方支付的，但是在房产暴涨的时候，这个税款通常都是买方付的，而在低迷的时候，这个税款才真正由卖方支付。从来没有一个加税的政策能让老百姓买东西更便宜的，无论这个钱是那一方支付，都会极大的抑制房地产的交易，增加买房者的成本。所以这个政策出台以后，对于想买房的老百姓实在没有开心的理由，而房东更是骂的厉害，这是个两头不讨好的政策。依顺民意，这个政策后来改为两年，而最近还彻底取消了。九、 按评估值征收全值 20的个人所得税这是个脑残的政策，比上面那条政策还要傻 10 倍！做过二手楼买卖的都知道，为了避免交这笔巨额的个人所得税，通常都会用阴阳合同的方式，
8、把交易价写回原房产证的价格。为了杜绝这种情况，深圳在很长一段时间都传言要出台这项政策，浑浑的水根本不相信这个政策能推出来。但是让人意外的是，虽然在全市范围不能推出，但是在龙岗区真的推出了这个政策，这直接导致整个市场的二手楼交易陷于停滞，除了因噎废食，我实在想不到更好的词来形容这个烂政策。不出所料，现在这个政策已经因执行不下去而取消了。十、 封杀认筹深圳市政府在房产火爆的时候，出过一个小政策，封杀地产商的新盘认筹，虽然政府的意图是好的，这样可以增加开发商的透明度，并且杜绝了买家的一些风险，但实际效果来看，这直接的导致了后来的销售更加不公平和混乱。这个政策现在也没有人再提了，该认筹的依然在认筹。十
9、一、 90/70 政策这个政策非常有新意，2006 年 5 月，建设部等九部委联合下发的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见规定：“自 2006年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90 平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的 70%以上。”这就是简称的“90/70”政策。这个政策作为国家强制推行的一刀切政策，当时掀起了哗然大波，很多开发商被迫临时重新设计户型。这个政策无论是老百姓还是开发商都在骂，但是浑浑的水认为这个政策的出发点还是非常对的，就是提高市场供给，因为真正的有效供给并不是看市场可售的平方数，而是可售套数，对于地皮紧缺的地区，实行这个政策确
10、实能增加供给，抑制房价。但是在执行上，这个政策最大的毛病就在于一刀切，而不是根据弹性来科学规划。而且开发商的智慧是无穷无尽的，后来还出现了一些很搞笑的楼盘，表面上都是 90 平方一下的户型，实际上只有一次买 2 套打通才能正常使用，真是上有政策下有对策。虽然这个政策也被取消了，但是我依然认为这是个好政策，对于市区内一些很繁华的地皮，就是应该减少单户面积，增加套数的供给，这样才能最大限度的调控买房者的需要。十二、 限外令06 年 7 月建设部等六部委联合发布“限外令”，禁止投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产，堵住外资以股权投资直接向国内投资。同时规定境外人士只有在境内工作、学习时间
11、超过 1 年，才可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，但不得购买非自用、非自住商品房，广东则实施的港澳台居民只能购买一套房的“限外令“ 。这个政策在当时是起到一定的作用的，限制了部份国外游资的进入，打击了炒房的风气，只是效果从价格上并没有明显的体现出来。目前为了鼓励交易，深圳在今年 4 月底终于取消了这个限令，港澳台同胞又可以放心买房了，不过由于需求增加，这将推高深圳等地区的房价上涨。没想到一下子就举了十二条那么多，相信这已经是目前市场上最全面解读房地产政策的一篇文章了。因为时间关系还有一些小政策在这里就省略不讲了，有兴趣的再与我交流吧。各位听众，这期的房事就谈到这里，我们下期只谈房事节目再会。
