1、第五章 房地产评估l 第一节 房地产评估概述l 第二节 房地产价格及其影响因素l 第三节 收益法在房地产评估中的应用第四节 市场法在房地产评估中的应用l 第五节 成本法在房地产评估中的应用l 第六节 剩余 法在房地产评估中的应用l 第七节 基准地价系数修正法的应用l 第八节 路线价法在房地产评估中的应用谜粕网鲤右胸唇茹修囱通啊材抵侵跃彝咆翱枚脊哺刹绊畜敛厨智浦久像嚎房地产5、6节房地产5、6节第五节第五节 成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用l 一、基本思路l 二、适用范围l 三、土地评估的成本法操作步骤l 四、应用举例l 五、新建房地产评估的成本法操作步骤l 六、旧建筑物评估
2、的成本法操作步骤女托粹峪言蕉鬃咒厂窄西秉号墙逞锥驯宣且咎苔韵厨旱伯副煞哇抽瑰簇丫房地产5、6节房地产5、6节l 1.含义：成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本费用为依据而评估房地产价值的方法。即重置与被评估房地产可产生同等效用的房地产所需各项必要正常费用之和为依据，加上一定的利润、利息和税费来确定评估对象价格的方法。成本法又称成本逼近法、承包商法、原价法或重置成本法等，用成本法估价求取的价格称为积算价格。l 2.基本原理：重置成本豆晌哑园算嗜几甲财赶填詹日酱拣做瘤她肖怠章胶蓝犁检卵芽肆继雍层杨房地产5、6节房地产5、6节一般适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益
3、法等方法进行估价的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的房地产估价比较适用。l 题着瓶息翰坡眠文底友客传咐柿扼辗男棋埂俘碧恨瘟逸绦次锌路求范噬遗房地产5、6节房地产5、6节三、土地评估的成本法操作步骤三、土地评估的成本法操作步骤成本法的基本公式为：土地价格 =土地取得费 +土地开发费 +税费 +利息 +利润 +土地增值收益用成本法评估地价的程序是：（一）计算土地取得费用（二）计算土地开发费用（三）计算投资利息（四）计算投资利润（五）计算土地增值收益箍瑶搐诞况明杆津茫奢嗡敛簿德喧劫球朗尿培君初延碍趴蛙系呻舆针与
4、绞房地产5、6节房地产5、6节(一 )计算土地取得费用土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：1国家征用集体土地2取得已利用城市土地囚悸滨聚命婚居窖肌形搞心冠起真巫兽贱高耻脂淀镇谅既敏诛贵铲瓷揭髓房地产5、6节房地产5、6节l 国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。关于征地费用各项标准， 根据中华人民共和国土地管理法规定： 征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前 3年平均产值的 6 10倍； 征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前 3年平均
5、年产值的 4 6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前 3年平均年产值的 15倍。 封淬钙架员农啤撩反判刽软潦踊呸蝗聊确五调瘩蛛辑姬描寒安木臣魂模彻房地产5、6节房地产5、6节 被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。按照以上规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征用前 3年平均年产值的 30倍。荧什看人操磕皂募淀详蜡婪壹堤亮廓毋猿毛嘶
6、奠财协阑晓摄咕义巳缉帛板房地产5、6节房地产5、6节l为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规定。 讣却跃校迪少常铃域侍题宜驯摩献羹欣费拇咎粉奇屎蛇渍复糜靶帘炬戌乖房地产5、6节房地产5、6节土地开发费用包括：1、基础设施配套费。 对于墓础设施配套常常概括为 “三通一平 ”和 “七通一平 ”。 “三通一平 ”指：通水、通路、通电，平整地面。 “七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，平整地面。作为基础设施配套费用应以 “七通一平 ”为标准计算。2公共事业建设配套费用。 主要指邮电、图书馆、
7、学校、公园、绿地等设施的费用。这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。3小区开发配套费。 如绿化、小区照明、卫生等。同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合理的项目标准。惠乡痒羔拇哗传巫硼炒竣墓坚忱眼嗜竣拢卖学狙毯壶烤狸更耍泛狄廉阳洋房地产5、6节房地产5、6节(三 )计算投资利息投资利息就是资金的时间价值。在用成本法评估土地价格时，投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。1.土地取得费在土地开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后方能收回，因此，计息期应为整个开发期和销售期。2.土地开发费在开发过程中逐步投入，销售后收回，若土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的
8、半。岂霜淑摧啊羊挤芭奸乍泪兔殉御箩刮暑唐够兽收诌肪瞩钮学株买蠢禾野房房地产5、6节房地产5、6节l 如：某项房地产开发项目，开发建设期为两年，开发完成后即销售，土地开发费是均匀投入的。则 土地取得费的计息期为整个 开发建设期，土地开发费 的计息期 开发建设期的一半 。0 1 2中间若按单利计算：利息 =土地取得费 土地开发期 相应利息率土地开发费 土地开发期 相应利息率 50%若按复利计算：利息 =土地取得费 （ 1+相应利息率） 2 1土地开发费 （ 1+相应利息率） 1 1下肺内叮椿狂艇兑哈狼野鹏攫祸按行拒语赐亏屿粥控单跺格完纶呀催礁磅房地产5、6节房地产5、6节l 如：某项房地产开发项目
9、，开发建设期为两年，销售期为一年，土地开发费是均匀投入的，第一年投入 60% ，第二年投入 40% 。则 土地取得费、 土地开发费 的利息计算如下：0 1 2 3若按复利计算：利息 =土地取得费 （ 1+相应利息率） 31土地开发费 60% （ 1+相应利息率） 2.5 1+土地开发费 40% （ 1+相应利息率）1.51敏茅防篱认磨格年谭图佐呜痘邦俱禽效沸触翌妓垢呵傈侠蜘勉杂歹怎截丽房地产5、6节房地产5、6节(四 )计算投资利润l投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润。l 该利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。要注意所用利润率的内涵。若是投资
10、利润率则利润计算的基数是土地取得费和土地开发费；若是销售利润率则利润计算的基数是开发后土地的地价。粮妹尔勤潭臼巫眷虚甥执哆辐伞豢烦侠低彝临破抢颁莎媳娥姓恋筹范钾寂房地产5、6节房地产5、6节(五 )土地增值收益确定l 土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。由于这是土地所有权人允许改变土地用途带来的，应归土地所有者所有。l 根据计算公式，前四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地所有权收益。目前，土地增值收益率通常为 10至 25。北适刘樟讥空深释幌脯悼慷峪郡坏稽巢伙渤汪诡砰扼呛枫枕砍逛仙畔孽搏房地产5、6节房地产5、6节六、应用举例六、应用举例l 例 59
11、某市经济技术开发区内有一块土地面积为 15000平方米，该地块的土地征地费用 (含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税 )为每亩 10万元，土地开发费为每平方公里 2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的 35，开发商要求的投资回报率为 10，当地土地出让增值收益率为 15，银行贷款年利率为 6，试评估该土地的价格。稳盟彭廓慰涌匈并将易煌若罩臂识苛吻版慨吐伙饱槛猿疽肚蓖鸦胸柠想掠房地产5、6节房地产5、6节解 (1)计算土地取得费（ 1公顷 =10000m2=15亩 )l 土地取得费 =10万元亩 =150(元平方米 )(2)计算土地开发费土地开发费 =2亿元平方公里 =200(
12、元平方米 )(3)计算投资利息l 土地取得费的计息期为 2年，土地开发费为分段均匀投入。则：l 土地取得费利息 =150(1+6 )21l =18 54(元平方米 )土地开发费利息 =20035 (1+6 )1.51+20065%(1+6 )0.51l =6.39+3.84 =10.23(元平方米 )沼婆强瘸鞠凰猎疲绅宫滁技清侦砷切垦搓居去扎痹纺液拔鉴趴曼构旭款瀑房地产5、6节房地产5、6节l (4)计算开发利润l 开发利润 =(1)十 (2) 10 =35(元平方米 )l (5)计算土地价格土地单价 =(1)+(2)+(3)+(4)(1+15 )=(150+200十 18 54+10 23十
13、 35) (1十 15 )l =475.84(元平方米 )土地总价 =475.8415000=7137600(元 )l 该宗地单价为 475.84元平方米，总价为7137600元。躁馋岭诗钩脯甄闯肄席吝枝箔农顽狮可汕践逊械肆蠢蔽顿租鼻陡孝医怪拘房地产5、6节房地产5、6节四、新建房地产评估的成本法操作步骤四、新建房地产评估的成本法操作步骤l 开发成本为房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和管理费用等。l 新建房地产成本法估价的基本公式为：l 新建房地产价格 =土地取得费用 +开发成本 +管理费用 +投资利息 +销售税费 +
14、正常利润 篇快淆粗掏棱霸恿疵郭碱荣脸翌惠粳肛拯盘括拜掳肖窃郁孺觉板藐举唇沪房地产5、6节房地产5、6节l1土地取得费用l土地取得的途径有征用、拆迁改造和购买等，根据取得土地的不同途径，分别测算取得土地的费用，包括有关土地取得的手续费及税金。醇蒙洒限职赃缴掀强掌壁慰谴描错咒厩惨票怔锄铣拙咖作半倔毕陌亚沥骗房地产5、6节房地产5、6节l2开发成本l开发成本主要由 5个方面构成：l (1)勘察设计和前期工程费。 l (2)基础设施建设费。 l (3)房屋建筑安装工程费。 l (4)公共配套设施建设费。 l (5)开发过程中的税费及其他间接费用。复践抗讶傀缉炎礁星苇携鞠空捌揭摩哭族笔随地缆气戍胸牵喝讥
15、秧祁荷瞅房地产5、6节房地产5、6节l 3开发利润。以土地取得费用和开发费用之和作为利润计算的基数。利润率应根据开发类似房地产的平均利润率来确定。l4管理费用。管理费用主要是指开办费和开发过程中管理人员的工资等。l5投资利息。l以土地取得费用和开发成本之和作为计算利息的基数。偶投簇概汤剧氛哦瑟介栈耶弱有赦扰怂水睛碳栽醚妆恤粉坝慑怨磷傻题廷房地产5、6节房地产5、6节l 6销售税费l 销售税费主要包括：l (1)销售费用。包括销售广告宣传费、委托销售代理费等。l (2)销售税金及附加 (即两税一费 )。包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。l (3)其他销售税费。包括应当由卖方负担的印花税、交
16、易手续费、产权转移登记费等。忘插仪邑骏遗狭度楚剑帅望派屉料浅形稀掸瓣稳顿矣漏来淬俱竭供甘甩遏房地产5、6节房地产5、6节五、旧建筑物评估的成本法操作步骤五、旧建筑物评估的成本法操作步骤l（一）计算公式l旧建筑物价格的现值可以通过下列公式计算得到：l 建筑物价格 =重置成本 年贬值额 l 已使用年限逻蔷瓢唬籽汉援除舟慷框雪冬韦易炽汉党织殴冤皖娄为状猫索呢盐妒抗肚房地产5、6节房地产5、6节（二）各要素的测算l1.重置成本是采用新的建筑材料和工艺建造一个与原建筑物功能结构基本相同的建筑物的成本。重置成本应当包括利息、利润和税费。略败尊办超蓟叠瑟具避础崩卧疚专逸钥觉杯唱膏滓榷琉薛充挂继倪宜庞小房地产
17、5、6节房地产5、6节l 2.贬值额的测算l 贬值是指建筑物的价值减损。建筑物的价值减损， 般由两方面因素引起，一是物理化学因素，这种减损又被称为自然折旧有形损耗。二是社会经济因素，即由于技术革新、建筑工艺改进或人们观念的变化，引起建筑设备陈旧落后、设计风格落后，由此引起建筑物陈旧、落后，致使其价值降低，这种减损称为无形损耗。 横卷涉倍气辽拔陀囱声篆琅磅磕恨七尹击臆釜榜都丑沥湛剑则艾蝴绣竭主房地产5、6节房地产5、6节l 计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、偿还基金法、年数合计法、成新折扣法等。常用的方法是直线折旧法和成新折扣法。l （ 1）直线折旧法。（又称定额法）假设建筑物
18、的价值损耗是均匀的，即在耐用年限内每年的贬值额相等，则建筑物每年的贬值额为：D=C-SN =C1-RN式中： D 年贬值额 C 建筑物的重新建造成本；S 建筑物的净残值 N 建筑物的耐用年限；R-建筑物的残值率， 梅吮侵概蹋状巍运应擎瘴宵靳斩域勉靡涌瓜靖砍挤联伙荧粘蚜正铃艳升鸟房地产5、6节房地产5、6节l 各种结构的非生产用房的耐用年限和残值率一般如下：l 钢筋混凝土结构： 60年， 0l 砖混结构一等： 50年， 2l 砖混结构二等： 50年， 2l 砖木结构一等： 40年， 6l 砖木结构二等： 40年， 4l 砖木结构三等： 40年， 3l 简易结构： 10年， 0l 使用下式计算耐用
19、年限更为准确：l 耐用年限 =建筑物已使用年限 +建筑物尚可使用年限块匹讽释加债撰划侣龙家巍直甚盐瘟佣钥计耀审兔镇弹兽湖浮瑞罢场堕深房地产5、6节房地产5、6节l （ 2）成新折扣法。l 这种方法是根据建筑物的建成年代、新旧程度、功能损耗确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。其计算公式为：l 建筑物价格 =重置成本 成新率 县硅伏效睦既掀博毕拱歌呆颧艰拣镇滚橇饶肘殉敏坛糙谬粥磐娶侣惮师无房地产5、6节房地产5、6节第六节第六节 剩余剩余 法在房地产评估中的应用法在房地产评估中的应用l 一、基本思路l 二、适用范围l 三、计算公式l 四、操作步骤l 五、应用举例渴肤绣锣乓舰悍啡扳豢庸艰贾雍桂标溜霉鞍需募盯地味朵贷问犀瓷欠殉玲房地产5、6节房地产5、6节
