房地产信托的发展现状及问题分析.doc

1、房地产信托的发展现状及问题分析内容摘要：本文分析了我国房地产投资信托发展的现状，并指出了其中存在的一些问题。包括信托产品模式单一且规模小、信托公司业务中的道德、法律以及税收中存在的问题、风险问题等。并对我国发展房地产投资信托提出了一系列的对策。关 键 词：房地产投资信托基金 背景及现状 法律法规 发展环境 一、 房地产投资信托基金的定义与类型(一)定义房 地 产 信 托 英 文 是 “Real Estate Investment Trust”， 简 称 REITS。 有 两 层 含 义 ， 一是 指 房 地 产 法 律 上 或 契 约 上 的 拥 有 者 将 该 房 地 产 委 托 给 信 托

2、 公 司 ， 由 信 托 公 司 按 照 委 托者 的 要 求 进 行 管 理 、 处 分 和 收 益 ， 信 托 公 司 在 对 该 信 托 房 地 产 进 行 租 售 或 委 托 专 业 物 业公 司 进 行 物 业 经 营 ， 使 投 资 者 获 取 溢 价 或 管 理 收 益 。 由 于 房 地 产 的 这 种 信 托 方 式 ， 能 够照 顾 到 房 地 产 委 托 人 、 信 托 公 司 和 投 资 受益人等 各 方 的 利 益 ， 并 且 在 信托法 目 前已 颁 布 实 施 的 条 件 之 下 ， 其 必 将 具 有 很 强 的 生 命 力 ， 一 经 推 出 ， 必 然 会

3、受 到 各 方 的 欢 迎 。二 是 房地产资金信 托 ， 即 委 托 人 基 于 对 信托投资公司的 信 任 ， 将 自 己 合 法 拥 有 的 资 金 委托 给 信 托 投 资 公 司 ， 由 信 托 投 资 公 司 按 委 托 人 的 意 愿 以 自 己 的 名 义 ， 为 受 益 人 的 利 益 或特 定 目 的 ， 将 资 金 投 向 房 地 产 业 并 进 行 管 理 和 处 分 的 行 为 。 这 也 是 我 国 目 前 大 量 采 用 的房 地 产 融 资 方 式 。(二)类型根 据 资 金 投 向 的 不 同 ， REIT 可 分 为 三 类 ：1.权益型权 益 型 REIT

4、 直 接 投 资 并 拥 有 房 地 产 ， 其 收 入 主 要 来 源 于 属 下 房 地 产 的 经 营 收 入 。收 益 型 REIT 的 投 资 组 合 视 其 经 营 战 略 的 差 异 有 很 大 不 同 ， 但 通 常 主 要 持 有 购 物 中 心 、公 寓 、 办 公 楼 、 仓 库 等 收 益 型 房 地 产 。 投 资 者 的 收 益 不 仅 来 源 于 租 金 收 入 ， 还 来 源于 房 地 产 的 增 值 收 益 。2.抵押型主 要 以 金 融 中 介 的 角 色 将 所 募 集 资 金 用 于 发 放 各 种 抵 押 贷 款 ， 收 入 主 要 来 源 于 发放

5、抵 押 贷 款 所 收 取 的 手 续 费 和 抵 押 贷 款 利 息 ， 以 及 通 过 发 放 参 与 型 抵 押 贷 款 所 获 抵 押房 地 产 的 部 分 租 金 和 增 值 收 益 。3.混合型此 类 REIT 不 仅 进 行 房 地 产 权 益 投 资 ， 还 可 从 事 房 地 产 抵 押 贷 款 。 二、 我国房地产信托发展的背景及现状(一)背景近 些 年 ， 我 国 房 地 产 业 发 展 迅 猛 ， 资 金 需 求 量 巨 大 。 受 融 资 渠 道 的 限 制 ， 我 国 房 地产 的 开 发 资 金 除 开 发 商 的 少 部 分 自 有 资 金 之 外 ， 银 行

6、贷 款 成 为 唯 一 资 金 来 源 ， 大 约70%的 房 地 产 开 发 资 金 都 来 自 银 行 贷 款 的 支 持 。 房 地 产 业 正 成 为 与 银 行 业 高 度 依 存 的 行业 。 这 种 高 度 集 中 的 贷 款 投 向 对 商 业 银 行 存 在 很 大 的 风 险 。 为 抑 制 房 地 产 市 场 可 能 产 生的 泡 沫 ， 防 止 房 地 产 市 场 的 风 险 最 终 转 嫁 给 商 业 银 行 ， 中 国 人 民 银 行 在 2003 年 6 月出 台 了 关 于 进 一 步 加 强 房 地 产 信 贷 业 务 管 理 的 通 知 （ 银 发 2003

7、 121 号 ） ， 对 房地 产 开 发 商 的 开 发 贷 款 、 土 地 储 备 贷 款 、 个 人 住 房 贷 款 、 个 人 住 房 公 积 金 贷 款 等 各 方 面提 高 了 信 贷 门 槛 ， 房 地 产 开 发 的 资 金 来 源 突 然 紧 缩 ， 很 多 资 本 实 力 较 小 的 开 发 商 面 临 资金 链 断 裂 的 危 险 。（二）现状目 前 ， 我 国 的 房 地 产 投 资 信 托 ， 其 主 要 形 式 为 信 托 投 资 公 司 推 出 的 房 地 产 信 托 计划 。 根 据 不 完 全 统 计 ， 从 2002 年 7 月 到 2004 年 底 ， 市

8、 场 上 推 出 的 房 地 产 信 托 投资 至 少 150 个 ， 募 集 资 金 超 过 150 亿 元 。 房 地 产 信 托 计 划 的 主 要 运 作 方 式 为 ： 信 托投 资 公 司 设 计 推 出 房 地 产 集 合 资 金 信 托 投 资 计 划 ， 将 信 托 计 划 募 集 的 基 金 提 供 给 事 先选 择 的 房 地 产 项 目 ， 以 房 地 产 项 目 的 未 来 收 益 作 为 信 托 计 划 的 收 益 来 源 ， 房 地 产 项目 的 开 发 商 通 过 设 置 资 产 抵 押 或 提 供 第 三 方 保 证 的 方 式 为 信 托 计 划 的 收 益

9、 提 供 额 外 保 障 。房 地 产 信 托 计 划 的 资 金 运 用 方 式 主 要 作 为 发 放 信 贷 资 金 ， 占 全 部 房 地 产 信 托 计 划 的 九成 以 上 。 从 上 述 运 作 方 式 可 以 看 出 ， 现 阶 段 我 国 的 房 地 产 信 托 计 划 的 定 位 与 成 熟 的 REITs 产 品 存 在 较 大 差 异 ， 在 本 质 上 是 不 同 的 产 品 。 成 熟 的 REITs 属 于 股 权 类 的 投 资 产 品 ，绝 大 部 分 没 有 固 定 的 到 期 日 ， 其 收 益 率 亦 不 固 定 ， 完 全 取 决 于 REITs 的

10、管 理 水 平 和市 场 环 境 。 而 我 国 的 房 产 信 托 计 划 大 多 属 于 固 定 收 益 类 产 品 ， 有 固 定 的 到 期 日 和 预 期收 益 率 ， 本 质 上 是 债 券 类 产 品 。 而 且 ， 由 于 法 律 体 系 和 市 场 机 制 不 完 善 ， 我 国 的 房地 产 信 托 计 划 在 发 展 过 程 中 还 存 在 很 多 问 题 。三、 我国房地产投资信托存在的问题我 国 房 地 产 信 托 发 展 速 度 很 快 ， 发 展 规 模 不 断 壮 大 。 有 效 解 决 了 房 地 产 企 业 的 融资 困 难 。 信 托 融 资 为 房 地

11、产 业 提 供 了 新 的 融 资 渠 道 ， 对 我 国 房 地 产 业 的 发 展 起 到 了 积极 的 促 进 作 用 。 但 是 ， 我 国 现 阶 段 还 处 在 市 场 经 济 初 期 ， 信 托 融 资 的 过 程 中 还 存 在 一些 问 题 。（一）房地产投资信托产品规模小且模式单一按 照 关 于 加 强 信 托 投 资 公 司 部 分 业 务 风 险 提 示 的 通 知 规 定 ， 每 个 信 托 计 划 要求 普 通 投 资 者 的 资 金 一 般 在 2040 万 元 。 但 因 为 房 地 产 融 资 额 大 ， 有 的 需 要 一 两 个亿 的 资 金 ， 单 笔

12、金 额 便 很 大 ， 给 融 资 造 成 困 难 。（二）信托公司在房地产业务中的道德问题由 于 我 国 缺 乏 完 善 成 熟 的 监 督 机 制 ， 信 托 公 司 仍 有 可 能 会 降 低 委 托 人 的 投 资 要 求而 投 资 于 和 自 己 相 关 联 的 房 地 产 企 业 ， 违 背 投 资 收 益 最 大 化 的 原 则 。（三）税收问题目 前 ， 我 国 法 律 尚 未 对 信 托 收 益 的 纳 税 做 出 明 确 规 定 ， 缺 少 对 房 地 产 投 资 信 托 的税 收 激 励 政 策 ， 这 不 利 于 鼓 励 房 地 产 投 资 信 托 的 发 展 。 对

13、于 信 托 财 产 的 课 税 既 有 对 收益 的 课 税 ， 又 有 对 流 转 的 课 税 ， 多 重 征 税 提 高 了 信 托 公 司 的 经 营 成 本 ， 影 响 了 投 资者 的 收 益 率 水 平 。（四）流动性问题信 托 产 品 的 流 动 性 问 题 是 一 项 难 以 解 决 的 系 统 工 程 。 信 托 产 品 作 为 一 种 全 新 的 金 融产 品 ， 其 相 对 高 收 益 、 低 风 险 的 特 征 吸 引 了 广 大 投 资 者 。 但 在 流 动 性 方 面 ， 却 成 为制 约 我 国 房 地 产 信 托 融 资 发 展 的 另 一 个 瓶 颈 。四、

14、 完善我国房地产信托的途径（一）完善现有的信托法律法规1.放开信托合同最多不超过 200 份的限制以及信托计划的公募限制 信 托 投 资 公 司 资 金 信 托 业 务 管 理 暂 行 规 定 规 定 单 个 集 合 资 金 信 托 计 划 最 多 不能 超 过 200 份 ， 且 不 可 以 通 过 公 共 媒 体 进 行 宣 传 。 这 其 中 隐 含 着 对 公 募 方 式 的 限 制 ，使 得 房 地 产 信 托 投 资 计 划 难 以 募 集 到 足 够 大 的 资 金 规 模 ， 不 利 于 采 用 分 散 投 资 的 策 略 。2. 解决房地产信托投资计划的流动性问题我 国 目

15、前 的 房 地 产 信 托 计 划 不 是 标 准 化 的 产 品 ， 其 受 益 权 凭 证 不 具 备 证 券 的 性 质 ，因 此 不 能 在 证 券 交 易 所 上 市 流 通 ， 投 资 人 转 让 受 益 权 时 存 在 诸 多 不 便 ， 降 低 了 信 托 计 划的 吸 引 力 。 因 此 ， 应 尽 快 对 此 问 题 进 行 研 究 并 出 台 相 关 规 定 ， 设 计 标 准 化 的 房 地 产 投 资信 托 产 品 ， 使 得 房 地 产 信 托 计 划 的 受 益 权 凭 证 具 备 证 券 的 性 质 ， 并 且 能 够 在 证 券 交 易 所上 市 或 在 交

16、易 所 开 辟 专 门 的 受 益 权 凭 证 转 让 渠 道 ， 增 强 房 地 产 信 托 计 划 的 流 动 性 。3. 完善房地产投资信托的税收法规目 前 ， 除 证 券 投 资 基 金 之 外 ， 我 国 运 用 信 托 原 理 设 计 的 其 他 信 托 产 品 的 收 益 都 存 在重 复 征 税 问 题 。 因 此 ， 应 比 照 证 券 投 资 基 金 的 税 收 征 管 的 相 关 规 定 ， 制 定 适 用 于 包 括 房地 产 投 资 信 托 在 内 的 其 他 所 有 信 托 产 品 的 税 收 征 管 的 专 门 规 定 ， 消 除 信 托 收 益 存 在 的 重复

17、 征 税 的 问 题 ， 降 低 运 营 成 本 。 同 时 ， 明 确 信 托 收 益 的 纳 税 主 体 、 纳 税 环 节 、 税 率 等 ，增 加 透 明 度 。（二）规范房地产交易市场和交易主体，改善房地产信托发展环境国 外 成 熟 的 房 地 产 投 资 信 托 产 品 的 资 金 运 用 方 式 主 要 为 股 权 性 投 资 ， 围 绕 各 种 房 地产 物 业 的 交 易 和 运 营 进 行 运 作 ， 美 国 目 前 占 绝 对 优 势 的 REITS 类 型 也 是 权 益 型REITS， 而 我 国 目 前 的 房 地 产 投 资 信 托 的 设 计 和 操 作 主 体

18、 为 金 融 机 构 ， 他 们 缺 乏 房 地 产经 营 管 理 的 经 验 而 更 熟 悉 贷 款 的 运 作 方 式 ； 另 一 方 面 也 因 为 我 国 的 房 地 产 市 场 ， 特 别 是房 地 产 二 级 市 场 发 展 不 够 完 善 。 因 此 ， 必 须 规 范 房 地 产 开 发 商 的 行 为 、 培 育 房 地 产 中 介市 场 ， 才 能 促 进 实 现 我 国 房 地 产 投 资 信 托 的 健 康 发 展 ， 逐 步 实 现 我 国 房 地 产 投 资 信 托 产品 向 成 熟 的 股 权 型 REITS 的 过 渡 。（三）完善金融环境1.完善信托投资公司法

19、人治理、内控制度作 为 我 国 房 地 产 投 资 信 托 计 划 的 受 托 人 和 实 施 主 体 ， 信 托 投 资 公 司 的 信 誉 、 管 理水 平 、 经 验 等 将 关 系 到 房 地 产 投 资 信 托 的 成 败 及 发 展 前 途 。 我 国 的 信 托 投 资 公 司 第 五次 整 顿 后 ， 不 少 信 托 投 资 公 司 仍 然 存 在 法 人 治 理 不 健 全 、 内 控 制 度 薄 弱 的 问 题 ， 很 多 公司 股 东 关 联 交 易 严 重 ， 个 别 公 司 甚 至 存 在 挪 用 信 托 资 金 的 行 为 。 因 此 ， 应 加 强 信 托 投 资

20、公 司 法 人 治 理 和 内 控 制 度 建 设 ， 规 范 信 托 投 资 公 司 受 托 行 为 ， 为 房 地 产 信 托 创 造 合 格 的受 托 人 。 这 是 我 国 房 地 产 信 托 健 康 发 展 的 前 提 和 保 证 。2.培育机构投资者我 国 现 有 的 房 地 产 信 托 计 划 中 机 构 投 资 者 的 参 与 很 少 ， 主 要 原 因 有 两 方 面 。 一 方 面是 由 于 我 国 的 机 构 投 资 者 的 发 展 阶 段 尚 处 于 幼 年 期 ， 资 产 管 理 和 风 险 控 制 能 力 较 弱 ， 投资 领 域 受 到 一 些 限 制 。 另 一

21、 方 面 ， 相 对 于 债 券 和 股 票 而 言 ， 信 托 计 划 是 最 近 两 年 新 出 现的 产 品 ， 整 体 规 模 较 小 ， 而 且 信 托 计 划 的 受 益 凭 证 流 动 性 较 差 ， 目 前 还 难 以 达 到 社 保 基金 和 保 险 资 金 对 投 资 产 品 的 流 动 性 要 求 。 随 着 社 保 基 金 、 保 险 资 金 等 机 构 投 资 者 的 成 长以 及 信 托 业 的 不 断 发 展 壮 大 ， 应 该 在 控 制 风 险 的 前 提 下 ， 逐 渐 允 许 机 构 投 资 者 投 资 于 房地 产 投 资 信 托 等 信 托 产 品 。

22、3.发展初期重视与银行的合作我 国 的 信 托 机 构 由 于 多 年 来 远 离 市 场 ， 没 有 足 够 的 客 户 和 营 销 渠 道 ， 靠 自 身 与 房地 产 马 上 结 合 并 担 当 起 充 足 融 资 渠 道 的 确 很 难 。 其 实 目 前 在 房 地 产 业 的 贷 款 总 量 中 也是 微 不 足 道 的 ， 这 就 需 要 银 行 的 大 力 支 持 。 重 视 与 银 行 的 合 作 ， 将 有 利 于 信 托 公 司 克服 在 发 展 初 期 遇 到 的 障 碍 。4.防范运作中的道德风险我 国 可 以 考 虑 在 开 展 房 地 产 投 资 信 托 业 务

23、的 信 托 公 司 中 建 立 类 似 的 受 托 人 委 员 会 ，负 责 制 订 房 地 产 信 托 的 业 务 发 展 计 划 ， 并 且 要 求 受 托 人 与 投 资 顾 问 和 相 关 的 房 地 产 企业 没 有 利 益 关 系 。参考文献：1. 房 地 产 投 资 信 托 -结 构 、 绩 效 与 投 资 机 会 ， （ 美 ） 陈 淑 贤 ， （ 美 ）JohnErickson， （ 美 ） 王 诃 著 ； 刘 洪 玉 ， 黄 英 等 译 ， 北 京 ； 经 济 科 学 出 版 社 ， 2004.52. 房 地 产 投 资 信 托 基 金 研 究 ， 毛 志 荣 ， 深 圳

24、证 券 交 易 所 网 站 2004.13. 美 国 房 地 产 投 资 信 托 基 金 的 发 展 及 对 我 国 的 启 示 ， 陈 柳 钦 ， 信 托 投 资 研 究 ，2004.54. 我 国 发 展 房 地 产 投 资 信 托 的 理 性 思 考 ， 易 振 宁 ， 2005.3 下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除！教育机构劳动合同范本 为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。一、_ 培训学校聘请_ 籍_ (外文姓名)_ (中文姓名)先生/女士/小姐为_ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。二、合同期自_ 年_ 月_ 日起_ 年_ 月

25、_ 日止。三、受聘方的工作任务(另附件 1 )四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。五、社会保险和福利：1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附 2 )2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_ 至_ 的来回机票( 金额不超过人民币_ 元整)或教师凭机票报销 _ 元人民币。六、聘方的义务：1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作制度以及有关外国专家的管理规定。2.对受聘方提供必要的工作条件。3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。4.按时支付受聘方的报酬。七、受聘方的义务：1.遵守中国的法律、法规，不干预中国的内部事务。2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、

26、业务指导、检查和评估。未经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。3.按期完成工作任务，保证工作质量。4.遵守中国的宗教政策，不从事与专家身份不符的活动。5.遵守中国人民的道德规范和风俗习惯。八、合同的变更、解除和终止：1.双方应信守合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。2.经当事人双方协商同意后，可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应当严格履行合同。3.聘放在下述条件下，有权以书面形式通知受聘方解除合同：a 、受聘方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件，经聘方指出后，仍不改正的。b 、根据医生诊断，受聘放在病假连续 30 天不能恢复正常工作的。4.受聘

27、方在下述条件下，有权以书面形式通知聘方解除合同：a 、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作条件。b 、聘方未按时支付受聘方报酬。九、本合同自双方签字之日起生效，合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合同，必须在本合同期满 90 天前向另一方提出，经双方协商同意后签订新合同。受聘方合同期满后，在华逗留期间的一切费用自理。十、仲裁：当事人双方发生纠纷时，尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效，可向国家外国专家局设立的外国文教专案局申请仲裁。本合同于_ 年_ 月_ 日在_ 签订，一式两份，每份都用中文和_ 文写成，双方各执一份，两种文本同时有效。聘方(签章)_受聘方(签章)_签订时间： 年

28、 月 日二手房屋买卖合同范本由应届毕业生合同范本卖方：_( 简称甲方)身份证号码：_买方：_( 简称乙方)身份证号码：_根据中华人民共和国经济合同法 、 中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在_市_区_拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面 )，建筑面积为 _平方米。(详见土地房屋权证第_号)。第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币_元/平方米，总价：人民币_元整(大写：_ 佰_拾_万_仟_佰_拾_元整) 。本合同签定之日，乙方向甲方

29、支付人民币_元整，作为购房定金。第三条 付款时间与办法：1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰_ 拾_元整给甲方，剩余房款人民币_元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰 _拾_元整给甲方，剩余房款人民币_元整于产权交割完毕当日付给甲方。第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起_天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日

30、将_等费用结清。第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_方承担，中介费及代办产权过户手续费由_方承担。第六条 违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在_日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起_日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。第七条 本合同主体1.甲方是_共_人，委托代理人_即甲方代表人。2.乙方是_，代表人是_。第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关_公证处公证。第九条 本合同一式份。甲方产权人一

31、份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、_公证处各一份。第十条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。第十二条 双方约定的其他事项：出卖方(甲方)：_ 购买方 (乙方)：_身份证号码： _ 身份证号码： _地 址：_ 地 址：_邮 编：_ 邮 编：_电 话：_ 电 话：_代理人(甲方)：_ 代理人 (乙方)： _身份证号码: _ 身份证号码： _鉴证方：鉴证机关：地 址：邮 编：电 话：法人代表：代 表：经 办 人：日 期： 年 月 日鉴证日期：_年_月_日