1、绿色建筑住宅产业化 BT 信托模式简介银监会制订信托公司管理办法 ，的目的是，推动信托投资公司从“融资平台”真正转变为“受人之托、代人理财”的专业化机构，促进信托投资公司根据市场需要和自身实际进行业务调整和创新，力争在 3 至 5 年内，使信托投资公司发展成为风险可控、守法合规、创新不断、具有核心竞争力的专业化金融机构。在“十二五”期间国家强行推行绿色建筑住宅产业化 “BT 项目”运营过程中需要信托公司对动态的资产进行管理。这类“信托”与资产管理联系在一起，应该指更广义的信托，委托人将资产交给受托人管理，并不局限于现有的信托投资公司业务范围，发挥信托公司法律賦予的责职，真正的建立诚信制度为中国
2、的经济发展服务、为人民群众服务。1、 BT 项目在建工程信托业务 绿色建筑住宅产业化 BT 项目信托是一个“在建工程”的信托计划有二个委托人组成，在建工程的土地属于开发商，建筑物产权属于总承包企业，建筑物没有移交前实现预售，销售收入理应归总承包企业所有，但销售收入中含有开发单位的土地资产和利润，销售收入给任何一方都不公平，只有委托信托公司管理，由信托公司按预先约定的信托合同条款进行分配，依据国务院4号文件精神，应优先支付工程款、捐赠款和国家税费。为了公平公正进行分配，因此绿色建筑住宅产业化 BT 项目必须委托信托公司管理，在建工程信托管理不同于一般固定资产静态管理，它属于动态管理。销售收入按信
3、托合同进行以下分配。2、 匹配总承包项目建设资金的来源这些资金不是信托公司募集的，而是扶助公益基金会、上海公司及总承包企业将企业自有资金自愿长期委托信托公司通过绿色建筑产业化 BT 信托管理模式进行理财，专项用于业主工程款支付保函兑现，促进绿色建筑产业化的发展，专供住宅产业化生产用的流动资金。3、 BT 项目信托资金的管理流程：信托资金长期处于信托公司封闭的内循环信托管理之中，资金不外流，风险可控，促进了绿色建筑住宅业化经济的健康发展。4、信托资金推行内部结算， “举债不用还债”对冲式创新机制：信托资金兑现建筑工程生产资金，由销售收入来清偿，创建了举债不用讨债，主动清偿、动态管理的新方式，开创
4、了风险可控安全管理形式。5、 高收益又能确保资金安全，将吸收金融机构的闲置资金共同参与旧城区改建。金融机构、社保基金、保险资金等社会闲置资金常年委托信托公司理财，由信托公司匹配绿色建筑产业化项目，资金周转一次收益 10%，一年至少周转一次，周转次数越多受益越高，收益全部归委托人所有，比存银行更安全效益更高。信托公司只是匹配绿色建设项目接受理财资金，首次 10%收益提前兑现。由于采用先进的住宅产业建筑体系，三至六个月，结构封顶即能实现预售，销售资金到位，资金信托即可兑现。绿色建筑住宅产业化系统必须匹配购房补贴的机制，才能提高居民购房支付能力、减轻支付负担，使大多数居民都能买得起合理住房，最终实现
5、了，住房造得快、卖得快、资金周转快，成倍产生收益格局。信托公司使受托理财资金周转快，必须要有大量项目储备。目前每月已有 1000 万平方米以上的合作项目作储备，信托公司应根据项目的具体计划，接受资金理财。国家计划到 2015 年完成 10 亿平方米绿色建筑产业化项目，信托管理规模将达到 10 万个亿人民币，信托公司开展信托管理业务，将成为具有核心竞争力的专业化金融机构。其实任何金融机构是不可取代的。BT 模式转变房地产发展方式的意义1、投融资方式转变：取得房地产开发权的土地持有人（简称开发单位）从合资、投资、融资等筹集建设资金方式转变为用项目开发权合作。只要按房地产开发程序操办，不需要投融资即
6、能获得项目预期开发利润。合作方出资、出技术，却不可能分享项目开发利润。资金持有人只是收取资金信托收益、住宅产业化运营人收取加快资金周转速度所产生的收益，投入资金、技术、商业运营收入与开发项目权益完全剥离。2、实现利润方式改变：开发单位分享核定利润，按前期投入成本加上按钢筋混凝土技术造价、毛胚房标准和当地成交价测算的净利润作为开发单位应收回的项目核定收益，列入住宅产业化投资成本。只要住宅产业化 BT 项目合作成立，实现销售就能帮助开发企业收回前期成本与核定净利润，投入建安成本高、低与开发单位利润剥离。3、支付工程款方式改变：BT 项目建设标准由开发企业确定，建设资金由承建单位投入，高进高出、低进
7、低出，由消费者承担、由担保公司担保、信托公司清偿与开发单位直接付款剥离。4、住房供应结构调整：从商品房转变成安居房供给，住宅产业化把加快建设速度所创造的效益和免征的税费，捐赠给现代住房养老信托基金会，捐赠资金列入投资成本与开发单位净利润剥离。基金会逐年返回给补贴给购房者，提高购房支付能力，减轻居民购房支付负担，无影中把商品房开发转变为安居工程建设稳妥推进住房供应结构调整。 5、评估投资风险方式转变：核定住宅产业化的投资成本价是由二部分组成，一部分是开发单位应回收的前期投入成本与项目利润，另部分是住宅产业化建安成本和捐赠款组成。审核投资风险是根据当地大多数居民支付负担是否与住宅产业化投资成本价的 50%相匹配为依据，与当时、当地商品房市场价剥离。( 20 年累计补贴相当房价的 50%)2012 年 10 月 8 日
