1、 索引号：FMCC001星河湾集团房地产销售管理财务规范版本 1.0索引号：FMCC001目录前言 3第一章收款与开票管理 3第二章退款管理 10第三章转名或转单元管理 15第四章商品房售后服务修改费管理 16第五章随楼附赠/附售物品管理 18第六章消费卡管理 18第七章滞纳金管理 19第八章交楼收款管理 20第九章担保与回购管理 21第十章应收款催收管理 22第十一章结算管理 25第十二章预售房款监控账户管理 26第十三章票据管理 28第十四章销售台账与报表的设置 29第十五章财务相关人员职责 31附件 34星河湾集团索引号：FMCC001房地产销售管理财务规范前言本规范是按照星河湾华南区域
2、的商品房项目销售作为调查对象制订。其他区域房地产项目公司实际情况如与华南区存在差异的，在本规范的基础上作出修改，修改后的XX 区域销售管理财务规范需及时抄送财务管理中心内部控制部门备案。本规范适用于星河湾集团中国境内各房地产公司，自审批发布之日起生效。第一章 收款与开票管理一、销售商品房应收款项明细及收款时间点：（一）达成初步购买意向时客户达成初步购买意向时应向其应收取诚意金，金额根据各项目的销售计划而定。（二）签订认购书时客户签订认购书时应向其收取定金，金额根据各项目的销售计划而定。（三）签订商品房买卖合同时1. 房款：按合同约定的应收首期房款或全部房款，扣减预收定金后的金额收取。2. 商品
3、房购销合同印花税：指客户按照税法或当地税局的规定，应由房地产公司代收代缴的印花税。广州、北京、太原、上海暂时不征收，鄂尔多斯按合同房款的 0.05%代收代缴。3. 其他签约费用：包括商品房购销合同鉴证费、合同工本费、公证费、产权登记费等。各区域房地产公司具体根据当地房管局规定收取。索引号：FMCC001（四）分期房款到期时客户以非按揭分期付款方式支付房款的，需按照商品房买卖合同约定的收款时间和金额收取分期房款。（五）交楼时1. 收楼费用：包括物业维修基、有线电视报装费、水电费周转金等，按照前期物业管理协议的具体条款收取；2. 办理房产证费用：（1） 广州：1) 契税： 2010 年 10 月前
4、签订的商品房买卖合同：确权套内面积144M 2 的，按确权房价的 1.5%计征；确权套内面积 144M 2 的，按确权房价的 3%计征； 自 2010 年 10 月起签订的商品房买卖合同：小于 90 方且为唯一住房，减按房价的 1计征；不能同时符合上述两项条件的按确权房价的 3%计征。2) 产权登记费：50 元/套；3) 印花税：5 元/套。（2） 北京：1) 契税：按确权房价的 3%计征；2) 产权登记费：80 元（每增加一个产权人加收 10 元） ；3) 印花税：5 元/户；4) 产权代办费：1500 元/套。（3） 上海：1) 契税：确权套内面积190 M 2 的，按确权房价的 3%计征
5、；2) 产权登记费：80 元/套；3) 印花税：5 元/套。（4） 太原：1) 契税：确权套内面积143 M 2 的，按确权房价的 4%计征。2) 交易手续费：3 元/ M 2（按确权面积计算） ；索引号：FMCC0013) 产权登记费：80 元/套；4) 测绘费：0.5 元/M 2 (按确权面积计算)；5) 印花税：5 元/套；6) 工本费：10 元/本；7) 产权代办费：1500 元/套。备注：收费以房地产项目预售和交楼时，当地当时的实际标准执行。以上为截至 2011 年 12 月 31 日止的各地区收费标准，以后期间发生变更的，按照各地区最新的规定执行，并于新规定实施后的 3 个工作日内
6、向集团财务管理中心销售及应收账款管理主任报备。二、收款方式及注意事项：（一）收款方式：1、现金2、国内人民币银联卡划账3、支票4、汇款转账5、外币结汇6、工程款抵扣（二）注意事项：1. 如客户以上述第 1 种方式（即现金）支付大额款项的，如房款、定金、诚意金等，现场收银员应尽量与客户预约收款时间，并安排银行职员现场收款。不能安排银行职员现场收款的，应安排公司的其他职员现场监收，并尽量把现金当天送行。现金不能当天送行的，应及时向公司财务负责人报告，安排安全的地方暂时存放现金，并于下一自然日联系银行上门交收。2. 如客户以上述第 2 种方式（即刷卡）付款的，现场收银员应尽量控制一次刷完，原则上公司
7、只承担一次刷卡的银行手续费，超出一次的刷卡手续费由客户承担，特殊批准的除外。3. 如客户以上述第 3 种方式（即支票）付款的，现场收银员在收到索引号：FMCC001支票原件时，先为客户开具一份收票证明（附件一） ，待款项实际到账后，客户凭开具的收票证明更换收据或发票。4. 如客户本人以上述第 4 种方式（即汇款）支付房款的，须在汇款单上注明业主姓名及单元栋号。收银员登录网银，确认款项是否已到账。已到账的，根据下面“第三点”的规定，为客户开具发票或收据；未到账的，需告知客户，等款项到账后再开票。5. 如客户以上述第 5 种方式（即外币结汇）支付房款的，需自行到外汇管理局申请结汇，再转账至公司指定
8、的人民币账户。特殊情况不能自行结汇的，必须通过集团最高领导审批，并根据指示办理。6. 如客户以上述第 6 种方式（即工程款抵扣房款）付款的，需先办理“工程款抵扣房款审批流程” （附件二） ，经集团领导审批同意后，由预算部出具付款证书 ，并由工程公司开具工程款抵扣承诺书 （附件三） ，工程公司凭工程专用发票换取购房发票。7. 如付款人不是购房者本人，则需由付款人或付款公司填写个人代付承诺书 （附件四）或公司代付承诺书 （附件五） ，承诺付款人或付款公司同意为购房者本人支付该笔房款，产权归购房人所有。为公司的，加盖公章；为个人的，亲笔签名、于签名上按指模、并交身份证复印件。8. 如客户指定要将款项
9、存入商品房监控账户（仅广州适用） ，只可以存入合同规定缴纳的房款，不可以多存款或将其他费用的款项存入此账户。客户自行将房款以外的其他款项存入监控账户的，由此产生的后果由客户承担。三、收据及发票的开具与管理（一） 开具发票的款项范围：1. 按照合同约定的商品房的房款2. 按照实测面积计算的房款与合同中约定的房款差价3. 租务手续费4. 退房手续费索引号：FMCC0015. 还贷手续费6. 拖欠房款产生的滞纳金7. 转名手续费8. 在营业执照的经营范围内、可以开具发票的其他收费。（二） 开具收据的款项范围：1. 诚意金2. 定金3. 代收代缴的印花税及合同鉴证费4. 收楼费用及办理房产证费用5.
10、应由客户承担的刷卡手续费6. 替客户提前结清购房贷款而产生的利息7. 监督管理费8. 不在营业执照的经营范围内、不能开具发票的其他收费备注：上述相关收费，需严格按照税法的规定交纳税款。（三）发票和收据开具的注意事项：1. 发票或收据的抬头应与认购书或商品房买卖合同中的买方一致。2. 发票或收据的开具人与复核盖章人应岗位分离。3. 其他注意事项请参照本规范第十三章“票据管理”及税务管理办法第五点“发票管理”的规定执行。（四）票据遗失的处理规定：1. 房地产公司开出的发票，如客户因个人原因遗失，房地产公司均不予补开；在办理房产证前，可以由业主本人写一份书面申请（注明遗失的发票号码及金额） ，财务部
11、将其丢失发票的办证联复印后，将加盖发票专用章后交给客户，业主必须在当地指定媒体（报纸）连续刊登三天发票遗失声明，凭三天的有效报纸及相关退款资料或房屋结算资料到收银员处办理退款或房产证结算。在办理房产证后，由业主自行到房管局办理相关手续。索引号：FMCC0012. 因客户原因遗失公司开具的收票证明或收据、业主需换取正式发票或收据的，由业主本人在收银员面前亲笔写下票据遗失声明 （附件六） ，签名并按指模。在收银员核对业主本人身份证及签名无误后，由销售助理在证明人处签名，并由销售部领导签字后留存票据遗失声明和业主的身份证复印件。收银员根据本章第三点“收据及发票的开具与管理”规定为业主开具发票或收据。
12、四、收款记账流程出纳收到银行入账通知/转账单，筛选出与售房相关的收款凭证，交销售会计销售会计编制每日到账明细表 ，交收银员收银员通过网银确认款项是否已到账，开票并把收款信息录入科耐系统销售会计复核无误后，连同收款凭证原件，交出纳和核算会计入账出纳核实款项是否到账，登记银行存款日记账核算会计登记总分类账收银员根据当天已到账的款项，从科耐打印销售收入日报表（明细） ，并手工编制销售收入日汇总表 （附件七） ，连同收款凭证原件交销售会计复核 客户到收银处交款流程说明：收银员必需确认款项已到账后，才能根据上述第二点“收款方式与注意事项” 、第三点“收据与发票的开具与管理”的规定为客户开具相应的票据，并
13、更新科耐系统的记录；销售会计复核的要点包括：每张单和现金流入的正确性、录入科耐数索引号：FMCC001据的正确性等。复核无误的，在科耐系统的“记账”标志中打“”。第二章 退款管理一、退款管理的一般性规定（一）退款申请人退款的申请人必需为交易单据上注明的受益人（以下简称“受益人” ）之一，具体是指：1. 诚意金的退款申请人必需为收据上列明的“付款人” ；2. 定金的退款申请人必需为认购书上的“买方” ；3. 房款的退款申请人必需为商品房买卖合同上的“买方” 。受益人本人应携带身份证原件和相关票据原件到营销中心收银处办理退款。因个人原因不能前来办理的，可以委托他人办理。受益人委托他人代为办理退款的
14、，应填写一份委托书。受益人为个人的，委托书应办理公证；受益人为公司的，委托书应加盖公章。代办人持已公证过或盖公章的委托书原件、本人身份证原件、个人受益人身份证原件及相关票据原件到收银处办理退款。（二）退款的收款人1. 退款的收款人原则上应为受益人，符合下面“第 3 点”规定的，收款人可以为原付款人。原付款人是指公司收款时，收到的银行汇款单、支票等收款凭证上注明的付款人。2. 如果受益人多于一人的，则其他非收款受益人应出具退款承诺书（附件八） ，签名并按指模后，公司根据申请人的要求把款项退回给指定的受益人。3. 如果受益人与原付款人不是同一人，而且当地银行要求只能退回给原付款人、或者申请人要求退
15、回给原付款人的，应要求全部受益人出具退款承诺书 （附件八） ，签名并按指模后，公司把款项退回给原付款人 。索引号：FMCC001二、未签约退款管理流程（一）适用范围；所有已登记或认购、未签约单元（二）相关费用：不收取退款手续费（三）流程：（四）流程说明：销售部经办人协助客户填写未签约退款审批表 （附件九） ，按照既定流程审批；销售会计复核退款申请人是否符合条件，并确认所申请退回之款项是否已到账、申请退回的金额是否正确等；客户填写未签约退款审批表 （附件九）代理公司加意见营销中心审核销售会计复核常务副总裁审批销售会计复核区域出纳付款财务负责人审核营销中心经办人联系客户收集资料索引号：FMCC00
16、1销售部经办人凭常务副总裁最终审批的未签约退款审批表 ，通知业主递交指定银行账户（需咨询财务部）复印件、收据或发票原件、认购书原件及其他购房资料原件。若受益人多于一人、或要退回给原付款人的，非收款受益人必需向公司提供退款承诺书 ；销售会计复核未签约退款审批表是否已按照既定流程审批完毕、收款人是否符合规定、收款人银行账户资料是否完整并符合财务部要求、是否已收回公司开具的发票或收据，并检查发票或收据的金额是否与退款金额一致等。销售会计需于收回的发票或收据上加盖“作废”戳记，并妥善归档保管；出纳根据未签约退款审批表开具支票或转账至业主指定银行账户。三、已签约退款管理流程（新开项目通过科耐系统办理审批
17、）（一）适用范围：因业主个人原因申请退房的，需同时符合以下两个条件才予办理：1、已签署商品房买卖合同，但未办房产证的单元；2、该单元已有新业主购买，并且公司已收到新业主支付的所有房款。备注：1）非业主个人原因申请退房的，如套内建筑面积误差比绝对值超过 3%、单元发生较严重工程质量问题等，因其发生机率极低，作为特殊事项处理，不在本规范内特别说明。一旦发生，根据集团领导批示执行。2）已办房产证单元不适用于本流程，按有证二手交易流程办理，与房地产公司（除租务部外）无关。（二）相关费用：1、旧业主：（1）退房手续费： 如新旧业主双方均以非银行按揭方式付款的，包括一次性付款和分期付款，则按市场价格的 3
18、%收取； 如新旧业主其中一方以银行按揭付款方式付款的，则按市场价格的 4%收取。索引号：FMCC001（2）监督管理费（交易管理费用）：广州地区按成交价的 0.2%收取（仅已鉴证合同需交纳） ；集团其它地区目前暂不需收取（根据各地区实际情况可作调整） 。（3）还贷手续费：按公司替客户提前结清购房贷款金额的 3%收取。同时，客户应偿还我司替客户提前结清购房贷款而产生的利息，即客户应承担截至结清购房贷款日为止的贷款利息。2、新业主：按正常购房程序办理（三）流程： 索引号：FMCC001业主填写特殊事项申请表 （附件十）销售部审核同意物业管理公司审核同意（核实有无欠款）开发部审核同意（核实房产证办理
19、状况）财务部审核同意（核实已收款情况）旧业主交齐退房手续费与监督管理费 新业主交齐首期房款（ 新成交价的 30%）集团领导审批同意与旧业主签署终止协议书销售经办人填写已签约退款审批表 （详见附件十一）财务部编制应退客户款净额计算表 （详见附件十二）财务部替客户结清按揭款予银行销售部办理注销抵押备案不需公司代为结清银行按揭款需公司代为结清银行按揭款索引号：FMCC001重新签署新的认购书与商品房买卖合同新业主交齐所有非按揭房款且按揭款已到账销售部填制领用支票审批单 ，部门领导审批财务部审核同意集团领导审核同意财务部收回旧业主的收据与发票并退款解除并注销旧的商品房买卖合同与旧业主签署的终止协议书办
20、理公证（仅已鉴证合同适用）备注：财务部审核的要点、以及付款管理参照“退定金与退诚意金管理流程”的说明执行。第三章 转名或转单元管理一、已认购未签合同单元与已签合同未鉴证单元：在客户交纳诚意金或定金时，原则上应确定业主名字和确定房号，如果在交纳诚意金或定金后，在未签合同之前或已签合同未鉴证之前，如遇到业主要求转名或转单元时，由该单元的所有业主一齐签署特殊事项申请表 （附件十） ，销售部经办人登录科耐选择转名或换房流程，经由市场营运中心总监（未签约）或常务副总裁（已签约）审批后，销售人员将该单元所有业主的身份证复印件、收据或发票原件、客户签署的特殊事项申请表复印件一起交到财务部收银处，收银员核实科
21、耐流程已审批完毕后，先红字冲销原来票据，再重新根据新业主名字或房号开具相应票据，并收回原票据原件，将红字和新开票据信息录入科耐。索引号：FMCC001二、合同已鉴证未办房产证单元：已签合同并鉴证、但未办房产证单元的业主申请转名或转单元时，参照本规范第二章第三点“退房管理流程”办理。第四章 商品房售后服务修改费管理一、流程： 索引号：FMCC001销售部将客户工程整改要求连同收据复印件转工程技术室，工程技术室核对收款收据后方可开具工程修改通知单给工程项目部进行修改。主管销售副总审批继续与客户磋商不同意工程项目部按工程技术部工程修改通知单实施修改工程销售部经理审批同意同意同意按原价支付费用 不同意
22、按原价支付费用收取售后服务修改费并开具收据不同意放弃修改工程申请减免部分或全部项目的费用同意工程技术室出具初审意见主管工程副总审批同意工程技术室出具工程修改单预算部计价确定修改费用金额修改工程预算表转销售部征求客户意见销售部经理审批同意申请调整修改方案销售部审批客户提出商品房修改要求索引号：FMCC001第五章 随楼附赠/附售物品管理一、附售家具、电器或其他摆设参照关于星河湾集团成立软装客户服务中心的请示 （附件十三）执行。二、随楼附赠家具、电器或其他摆设销售部根据具体售房进度拟订附赠物品促销方案并转材料部计价材料部根据市场价格报价予销售部销售部审批同意集团领导审批同意附赠物品促销方案 批文分
23、别转销售部/财务部/材料部/ 物业公司销售部开展附赠物品促销活动，在购房认购书中注明赠送内容客户选择安装实物形式 客户选择折现减价形式在成交价中直接扣减赠品折现金额将已售促销单元的赠送内容与收楼日期报材料部与物业公司进行物品采购与安装事宜第六章 消费卡管理一、消费卡形式：（一）用于酒店消费：酒店消费卡；（二）用于会所消费、物业管理费：现金消费卡；索引号：FMCC001（三）用于业主子女教育费：楼盘配套学校消费卡（四）其它奖励计划二、消费卡的相关管理规定（一）经过有关领导审批后的消费卡视同现金管理。（二）消费卡以业主姓名制定。如业主人数多于一人的，由其协商确定一个业主作为卡主。如业主为未成年人的
24、，可以由其监护人（当时签订购房合同的家长）作为卡主。（三）消费卡的领取1. 消费卡领取原则上由卡主本人持身份证原件或护照原件前来领取。2. 如因卡主个人原因不能前来领取的，可以授权他人代为领取。如代领人员为相应单元的业主之一，可以携带卡主和代领人的身份证/护照原件，直接到收银处领取；如代领人为业主的直系亲属，需提供授权书与户口本原件，直接到收银处领取；非上述两种情况的其他人代领，代领人持经公证的授权书、本人身份证/护照原件到收银处领取。（四）消费卡申办的操作流程及其他管理规定，参见售房赠送消费卡规定 。第七章 滞纳金管理滞纳金是指业主不能按时支付房款，根据商品房买卖合同的相关条款，房地产公司应
25、计收的滞纳金。一、滞纳金的减免规定：（一）对于因业主个人原因故意延迟交纳房款或不配合做按揭贷款（包括提供按揭资料及预售备案资料）等恶意占用公司资金行为的，所产生的滞纳金一律不予减免。（二）对于公司领导批准同意缓交及其他客观原因（如银行政策调整、房管政策变化等特殊原因）所产生的部分或全部滞纳金可以减免，但应办理减免手续。索引号：FMCC001（三）对于不能减免的滞纳金，业主必须在收楼前交至公司财务部收银处，否则应不给予办理收楼手续。二、滞纳金减免审批程序（新开项目于销售科耐软件上办理）：（一）由于业主自身原因产生的滞纳金，由业主本人填写特殊事项申请表（附件十） （写明产生及减免滞纳金的理由，申请
26、减免的金额） 。（二）销售经办人员登录科耐，选择滞纳金减免流程，经市场营运中心领导审批同意，方能办理滞纳金减免手续。三、与佣金发放挂钩为加强滞纳金管理的力度，滞纳金的产生均与代理公司的佣金发放挂钩。如业主产生了不予减免的滞纳金行为，公司财务部将根据此套房屋产生滞纳金的时间相应推迟发放当事代理公司该笔销售佣金，以及扣减佣金发放的数额，详见销售佣金发放办法的补充规定 （星财请字201118 号的附件二） 。第八章 交楼收款管理一、交楼条件（一）付清所有房款、税费及收楼杂费；（根据各地区实际情况而定）（二）付清逾期付款而产生的滞纳金；（三）银行按揭已批准、待放款的情况下，业主也可以先收楼。二、交楼收
27、款管理流程：索引号：FMCC001从科耐软件中打印出收楼缴款通知书一式四份，经房地产和物业公司的财务人员复核无误后，寄送一份予业主，另外三份由收银员、财务、销售助理各留存一份。销 售 助 理1、 出示收楼缴款通知书与业主确认；2、协助业主分别到房地产和物业公司财务部办理相关缴费手续。物 业 收 银 员收款、开票；出具财务收款确认通知书 。销 售 行 政收款、开票；出具财务收款确认通知书 （附件十四） 。房 地 产 收 银 员业主凭房地产公司和物业公司出具的财务收款确认通知书 ，到物业公司家政部领取钥匙收楼。第九章 担保与回购管理一、担保期限：根据公司与银行签定的合作协议，公司对银行发放予客户的
28、购房贷款承担回购责任，担保回购期限自房贷发放之日起，至已持房地产权证办妥抵押登记手续，并将房地产权证或他项权证交银行保管时止。二、担保范围：购房借款合同项下的贷款本息、罚息、违约金、手续费以及银行为实现主债权、抵押权而支付的费用（包括但不限于公证费、保险费、抵押登记费、律师费、评估费及相关税费等） 。三、履行担保责任流程：当业主在担保期限内未按时归还购房贷款，则房地产公司需履行担保责任，并按照下面的流程办理：索引号：FMCC001业主欠款并达到银行起诉的条件银行对业主提出诉讼公司作为担保方被告出庭，并且业主不履行还款责任银行自行拍卖房产，公司不介入房产证未办妥 房产证已办妥并交银行保管追收业主
29、欠款并收取违约金公司履行担保责任还款，并与企业、银行签订三方协议，解除借贷关系与担保关系公司与业主签定终止原购房合同的协议，并收回该单元第三方竞拍成功公司竞拍成功，回购该单元拍卖款不足扣减应偿还款项部分由公司偿还拍卖款足以扣减应偿还款项解除担保责任由法律部起诉业主，追讨公司代付款、违约金和相关诉讼费用第十章 应收款催收管理对于房地产企业来说，售房款能否及时收回直接影响企业的建设进度，甚至业主不履行还款责任或没找到业主，公司不履行担保责任法院判决公司败诉，须归还银行欠款房屋拍卖索引号：FMCC001影响企业在行业中的竞争能力和生存能力，因此建立应收款催收机制对房地产企业的资金筹措极为重要。各房地
30、产公司专门成立销售合同联合办公室，负责逾期房款的催收工作，详见关于成立销售合同联合办公室的请示 （星财请字201118 号）及其附件。 ）资金回笼涉及两个方面：一是银行按揭款的催收；二是客户自付房款的催收。一、银行按揭款追踪流程：律师所或银行将按揭合同转销售行政盖章时将已办按揭名单交予销售行政已放款单元 销联办跟进银行原因导致按揭款未及时发放的客户原因导致按揭款未能通过银行审批的通知融资部，争取银行尽快放款按“客户自付房款催收流程”办理销售行政将已办按揭名单交销售会计销售会计登记房款跟进汇总表 （附件十五） ，统计应放按揭款。银行将按揭款进账单直接交财务部销售会计登记房款跟进汇总表 ，统计已放
31、按揭款销售会计统计未按计划放款单元明细、以及未房款原因为促成按揭业务及放款工作的顺利进行，财务部还应落实以下工作：（一）对于逾期次数、业主已购买多套、业主不配合或外籍业主国内无住所等“特难因素” ，财务部将与所属按揭银行进行沟通，尽量杜绝业主因按揭贷款办不了而退房的情形。（二）及时掌握房地产和金融市场的政策变化，并根据实际情况及时调整公司按揭政策；定期与销售部相关人员直接开会沟通，了解业主所需，顺利的完成索引号：FMCC001各项按揭工作。（三）销售会计应首先了解各家按揭银行的放款流程，所需资料与所需时间，选择有利于公司回收资金的银行进场办理按揭业务。（四）销售会计通过编制按揭追踪明细分析表
32、，实时跟踪按揭款的放款情况。二、客户自付房款催收流程：负责人/执行负责人在业主合同付款期限前 10 日，由销售客服指定的专人给客户寄发及时交款的温馨提示，并电话告知客户。根据财务销售会计提供的数据，由法律部指定的专人制作并寄发履约通知 ；同时与客户电话沟通，将客户意见反馈给负责人/执行负责人。律师负责人/执行负责人根据履约通知效果，逾期七个工作日如业主仍未付款，由销联办会议确定是否寄发律师函。销售客服销售客服业主逾期交款超过七个工作日，销联办根据业主实际情况，明确催款名单及公司是否寄发履约通知 。业主超过合同付款期限未交款，次日销售客服指定的专人就要向负责人/执行负责人汇报。每周二向财务部报送
33、催款明细表 。律师事务所 法律部指定的专人与律师事务所沟通制作并寄发律师函，同时与客户沟通并从中协调平衡关系；将客户意见反馈给负责人/执行负责人。负责人/执行负责人律师依据律师事务所的反馈意见及业主交款的情况，决定是否进行法律诉讼程序。由法律部指定的专人收集相关证据，依据法律程序到法院起诉、应诉，并将判决结果及时向负责人/执行负责人汇报。索引号：FMCC001第十一章 结算管理销售部输入科耐系统 财务部登记商品房销售合同备 查明细簿 （附件十六），计算结算价开发部与销售部分别复核结算价开发部办理缴纳契税事宜并办理房产证财务部从科耐打印房款结算表和税费结算表业主在房款结算表和税费结算表上签名确认
34、销售部通知业主补交面积差价（面积补差适用）应退给业主面积差及其他款项收银员填制领用支票审批单财务部审批同意集团领导审批同意销售部通知客户带齐相关资料到收银处办理结算、换取结算房款发票及完税证明。开发部提供可办理房产证单元的实测面积按商品房买卖合同约定，公司应在交楼后一年内把相关资料报产权登记机关备案，办理房地产权属证书。同时按合同面积与实测面积的误差比计算应退索引号：FMCC001或应补收的款项金额。第十二章 预售房款监控账户管理（广州地区适用）广州实行比较严格的预售资金监管，根据穗国房字2006402 号关于进一步加强广州市商品房预售款监督管理的通知规定：“由广州市商品房预售款监督管理小组(
35、 设在广州市国土房管理局中介管理所)负责监督管理本市商品房预售款的收存和使用。监管小组必须严格按照广东省商品房预售管理条例的具体要求对商品房预售款进行监管。凡在银行开设监控账号并申请办理按揭贷款的预售人，其预购人的首期款必须直接存入监控账号内，银行发放的按揭贷款也必须划入监控账号内。该账户实行专款专户、专款专存、专款专用。发展商申请划拨使用监控账号内的预售款时，发展商须提供申请用款的相关合同，经监控银行审核并加署意见后，交广州市商品房预售款监督管理小组审核，对项目的施工进度、申请款项的用途等符合广东省商品房预售管理条例的规定的(该款项只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工
36、进度款及法定税费) ，将同意其使用；对不同意使用的，将以书面方式说明理由。同时，监控银行必须凭监督管理小组核准同意支付的数额拨付。 ”广州地区房地产公司的监控账户从开立缴存申请拨付销户的相关流程如下所示：开发部申请办理商品房预售许可证国土局受理办理商品房预售许可证的申请后索引号：FMCC001开立预售房款监控账户，公司与商品房预售款监督管理小组（设在广州市房地产中介服务管理所）及开设商品房预售款专用账户的商业银行三方应签订商品房预售款专用账户监管协议书向客户收取预售房款将相关非按揭房款缴存到非监控账户中客户不要求把房款立即缴存监控账户客户要求把房款立即缴存监控账户销售部汇总新签合同，编制送鉴证
37、户申请表财务部编制房款缴存监控账户明细表财务部复核后将相关非按揭房款缴存到监控账户中备注：按揭房款由银行直接发放到监控账户中财务部根据预算部、采购部有关的付款资料，网上申请监控款拨付房管局批准后按国土局核准拨付房款的 0.2%缴纳监督管理费（交易手续费）监控银行凭国土局下发的预售专户资金拨付批准书向指定的公司拨付款项（注：根据工程进度监控账户需留存 3%15%余额）房产证办理完毕后开发部向国土局申请商品房预售款专户取消监控房管局批准后财务部凭国土局出具的商品房预售款专户取消监控批准书向监控银行申请注销监控账户索引号：FMCC001第十三章 票据管理一、财务部销售组负责发票的购买与验旧，应设票据
38、管理台账，建立发票、与收据收据购买、领用、发放、使用、缴回的专用登记簿，并及时登记，已备查录。二、对发票与收据、发票专用章与收据专用章应实行专人管理，且票据保管人和印章保管人为职位不相容职务，应予以分离，由不同人员分别保管。发放发票和收据由专人负责，责任到人，由领用人（收银员）签字。三、发票和收据启用前，应先清点，如有缺联、少份、缺号、错号等问题，应整本退回。四、填开发票和收据时，应按顺序号，全份复写。各栏目内容应填写真实、完整。五、作废的发票和收据应整份保存，并注明“作废”字样。六、严禁超范围或携往办公区域范围外使用发票和收据；严禁伪造、涂改、撕毁、挖补、转借、代开、买卖、拆本和单联填写。七
39、、开具发票和收据后，如发生销售退回情况需开红字票据的，必须收回原票据，并注明“作废”字样。八、使用发票和收据的个人（收银员）应妥善保管，不得丢失；如发票和收据丢失，应于丢失当日用书面报告财务部，再由财务部上报处理。九、整本发票或收据使用完毕时应缴回财务部销售组，由缴回人（收银员）签字。十、财务部销售组应对缴回的发票和收据逐一核对，检查有无舞弊与违规现象，检查完毕后应将发票与收据存根联装订保管。十一、如因票据管理不善而发生税务部门罚款或其他公司损失，公司将直接追究有关人员的经济责任。关于票据的其他管理规定，参见税务管理办法第五点“发票管理” 。索引号：FMCC001第十四章 销售台账与报表的设置
40、一、销售收款台账：各房地产公司应以科耐系统中的销售及收款数据作为主台账，并根据实际业务及管理需要，定期导出相关数据编制各辅助台账，并归档保存。1、 销售票据备查明细簿 （附件十七）：销售会计应根据既定格式，每月从科耐系统中导出相应数据后，根据 EAS 账套中的 “预收账款”记录进行调整，归档保存。2、视实际业务发生情况，及时导出代物业公司收款明细表 ，并于每月末与物业公司对账。3、其他辅助台账：如代办房产证费用明细表 、 工程更改费明细表 、诉讼费明细表 、 退房手续费明细表 、 监督管理费明细表 、 家私款明细表、 违约金明细表 、 中介费明细表 、 二手房款明细表等。视实际需要导出并归档保
41、存。二、销售协议台账（一）销售合同台账：财务部手工编制商品房销售合同备查明细簿 （附件十六）作为销售合同台账，该台账根据销售部周报表中的当周新签约单元登记。（二）认购书台账：财务部手工编制已认购未签约备查明细簿作为认购书台账，该台账根据销售部移交的认购书登记，台账登记的内容至少应包括客户名称、认购单元号、面积、房款总价、付款方式、认购日期等。三、销售报表：各区域公司销售会计定期向集团财务管理中心“销售及应收账款管理主任”报送销售报表。报表的名称及报送时间如下：（一）销售日报表：由于要及时向集团领导反映销售资金回笼情况，各地区收银员必需于每日早上 10 点前报送销售收款统计表 （附件十八） ，以
42、反映前一天实际收到的现金、索引号：FMCC001刷卡款、支票到账、转账到账等收款情况。（二）销售周报表：1. 每周星河湾签约与认购情况分析表 （附件十九）：每周一上午报送，遇节假日顺延；2. 房款跟进汇总表 （附件十五）：每周二下班前报送，遇节假日顺延。（三）销售月报表：每月 10 日前报送，遇节假日顺延。1、 每月星河湾签约成交情况分析总表 （附件二十）2、 每月星河湾认购成交情况分析总表 （附件二十一）3、 每月星河湾签约付款方式分析表 （附件二十二）4、 每月星河湾销售统计表 （附件二十三）5、 每月星河湾预收房款未达账务调节表 （附件二十四）四、销售对账（一）销售会计与出纳对账每月末结
43、账前，销售会计与出纳核对是否有已收款未入账的与售楼有关的收入或退款。（二）销售会计与总账对账每月末结账前，销售会计编制每月星河湾预收房款未达账务调节表 （附件二十四） ，以核对销售台账、科耐系统与会计账（EAS）相关科目是否一致。不一致的，需详细列明调整项目。（三）与物业公司对账每月末结账前，销售会计与物业公司核对代收款情况。索引号：FMCC001第十五章 财务相关人员职责一、财务相关岗位及报告线：财务管理中心：销售及应收账款管理主任区域公司：销售会计区域公司：收银员二、各财务岗位职责（一）销售及应收账款管理主任1. 监督各房地产公司及时上报销售及收款情况的相关报表，复核报表的正确性。2. 编
44、制集团销售及收款情况统计报表：1) 编制集团销售周报：每周复核集团各地产项目提交的商品房成交分析表 ，编制星河湾地产项目销售商品房情况汇总表2) 编制集团销售日报：每天复核各地产项目提交的前一天收款情况，并汇总编制集团销售收入日统计表3) 编制集团销售年报：对集团全年地产项目的销售情况及资金回流情况进行汇总，编制集团销售收入年统计表 。3. 跟踪各地区销售资金回笼情况：1) 每周收集各地产项目的销联办会议纪要 ，汇总并分析整个集团应收房款的情况、欠款原因和催收措施等，编制整个集团的销联办会议记要并上报集团领导审批；2) 根据销联办会议的决定，协调、指导、监督各房地产公司的销售会计及收银员跟进应收未收房款的催收工作，包括： 了解房款拖欠原因，监督各地产项目销售部对逾期非按揭款的追收工作； 与集团融资部一起，密切跟进按揭款的房款情况；
