1、2010 成都甲级（高端）写字楼现状分析和趋势预测1995 年之前的成都是没有真正意义上的甲级写字楼（含高端写字楼，下同）的，以至于当时在成都的跨国公司都把办事处设在了锦江宾馆、岷山饭店等高星级的宾馆内，租金之高，达到令人咋舌的 150300 元/平米.月（按使用面积计算），为这些宾馆带来了丰厚的利润。1996 年，随着中港合资的新时代广场的落成，成都终于结束了没有甲级写字楼的历史，尔后，川信大厦、冠城广场、城市之心、威斯顿联邦大厦、时代广场、香格里拉中心办公楼等如雨后春笋般地矗立在成都的交通要道上，见证着成都不断发展的历史进程。 甲级写字楼作为高端商业经济的重要载体，其保有量及未来的增量一向
2、是衡量一个城市现有经济地位及发展潜力的重要标志，如纽约的甲级写字楼体量有 3250 万平米，伦敦有2280 万平米，东京则有 2240 万平米，香港是 670 万平米，中国大陆 GDP 最高的两座城市-上海和北京，则分别有 320 万平米和 380 万平米，居国内城市的前两位。那么，作为西部城市之首的成都，又有多少面积的甲级写字楼，未来的发展趋势又如何呢？本文作者及其团队将以真实详细的数据，为大家揭秘这个答案。 图 1 一、成都目前有多少甲级写字楼？ 作为长期从事办公选址服务的专业团队，我们熟悉成都各个写字楼特别是甲级写字楼的实际租金水平、空置率、交通状况、物管水平等要素，因此根据楼盘的租金水
3、平、所处的地段位置、软硬件设施配置水平、物业管理水平、入驻客户档次、入驻率和体量大小等因素，把下面这些楼盘列为成都的甲级写字楼。在这里我们要提醒的是：这些入围的楼盘不是一成不变的，是动态的。因为随着时间的推移，建筑物的设施、设备会逐渐老化陈旧，如果物业管理不善，这样的写字楼就会逐渐退出甲级写字楼的行列；还有一种原因是城市规划发生变化，导致原来的甲级写字楼在区位上处于劣势，不再受追捧，慢慢变为乙级写字楼。截止 2009 年 12 底，已投入使用的甲级写字楼如下： 市中心：时代广场（52748m2 ）、华敏翰尊国际大厦（52200 m2 ）、城市之心（37008 m2）、川信大厦（41600 m2
4、）、冠城广场（46200 m2）、中环广场（45738）、总府大厦（11557）、香格里拉中心办公楼（40176）、宏达国际广场（28200）、东方广场（63050）、国嘉新视界广场（19800）、商会大厦（35000）。（共计 12 个）城南：威斯顿联邦大厦（19873）、国航世纪中心（68000）、汇日央扩国际广场（41938）、力宝大厦（52095）、拉德方斯大厦（66000）、银海芯座（32160）、四川水电大厦（47771）、特拉克斯国际广场（21000）。（共计 8 个） 各楼盘面积的计算依据，均来自网站、楼书及现场实际调查。在很多以往的资料中，往往把整个项目的面积当作写字楼的面积
5、，这是不准确的，因为很多的项目总体面积包含了写字楼、停车场、营业用房等。在我们的统计中，扣除了地下停车场、裙楼的营业用房甚至避难层等不属于写字楼部分的面积，因此得到的结果更为准确可靠。具体计算过程在此略去。 汇总上面各楼盘的数据，我们得到成都目前甲级写字楼的总建筑面积为：822,114。其中，市中心的写字楼体量有 473,277，占总数的 57.6%。这些甲级写字楼的租金水平介于80140 元/.月，物业管理费介于 1520 元/ .月，那么它们的入驻率有多少呢？根据我们的统计，约有 20%的楼盘能达到 90%以上的理想入驻状态，约有 65%的楼盘能达到 6090%的较好入驻状态，其余 15%
6、的楼盘的入驻率介于 4060%之间。加权平均后得到成都甲级写字楼的入驻率为 75.3%，来到成都的 110 多家世界 500 强企业及国内实力公司大都集中于这些楼内。从整体上来说，成都甲级写字楼目前的入驻率是比较好的，但并未达到 90%以上的理想入驻状态，也就是说，现阶段成都甲级写字楼的供求相对平衡，供略大于求，这是一个比较良好的市场状态，客户占据一定的主动地位，有较多的挑选余地。 图 2 二、未来 3 年内成都甲级写字楼会增加多少？ 获得了已有的甲级写字楼的数据后，接下来我们更关心的是：未来成都新增的甲级写字楼的体量将会是多少呢？按照国际惯例，我们统计了未来 3 年内即 2010 年至 20
7、12 年，将要建成的甲级写字楼的数据。具体数据如下： 人民南路及天府大道延线： 仁恒置地广场（70360）、航天科技大厦（82450）、中汇广场二期（39730）、锦江国际（33562）、百扬大厦（99000）、城市之心三期（70000）、来福士广场（75645）、国际人南广场（预估 100000）、大陆国际项目（49888）、保利国际中心（预估 50000）、新希望大厦（72500）、四川投资大厦（95000）、三峡大厦（预估 75000）、恒泽动力大厦（75680）、中航城市广场（75935m2）、航兴国际广场（89790m2）、新希望国际 （65000）、美年广场（预估 50000）、威
8、尔斯洲际广场（预估 55000）、希顿国际广场（预估 30000）、中信广场（预估 60000）、茂业广场（预估 40000） （共计 22 个） 东大街延线： 喜年广场（68600）、铁狮门项目（50000）、成都国际金融中心（预估 50000 ）、摩根中心（63000）、明宇金融广场（70200）、环球贸易广场（预估 110000）、银石广场（100000） （共计 7 个） 市中心及其它： 鼓楼国际（50000）、成都国际商城（预估 30000 ）、金沙万瑞中心（114520）、优诺国际（30000）、环球大厦（106000）、高地中心（21375） （共计 6 个） 将上述面积累加后，
9、我们得到成都未来三年新增的甲级写字楼面积将达到 232 万平方米（准确面积为 2,318,235 平方米）。其中，人民南路及天府大道延线的写字楼供应量为1,454,540，占总量的 62.7%；东大街的供应量为 511,800，占总量的 22%。需要说明的是，由于部分项目尚未公布详细资料，只有项目的总体建筑面积的数据，其写字楼、商场、公寓等具体面积无法划分。出于谨慎的考虑，我们预估的面积一般只有项目总体建筑面积的 1/2 到 1/3，因此我们得到的数据可能比实际偏小一些，但作为参考依据是没有问题的，毕竟商业部分、公寓和停车场所占的面积比较小。另外，可能还有个别楼盘处于前期的策划准备阶段，只是我
10、们尚未掌握而已。 图 3这样多的甲级写字楼在较短的时间内集中面市，面积是过去总和的近三倍，对此我们只能用“井喷”来形容了。 供应端这方面是井喷了，那么需求方面的情况如何呢？虽说成都凭借良好的人文环境和投资环境，源源不断地吸引着全球的跨国公司、国内行业巨头及民间资本到成都投资或兴办实体，但他们对甲级写字楼的吸纳能力也有一个限度，并不能“照单全收”。综合多家国际知名房地产投资管理及服务机构发布的报告显示，过去几年成都甲级写字楼的年吸纳量约为 613.9 万平方米（含新出售和净增出租面积），即使考虑未来三年成都甲级写字楼的需求量每年递增 20%且按吸纳量的高限计算，到 2012 年也不过能吸纳 60
11、.72 万平方米的面积，与供应市场的 232 万平方米的体量相去甚远，空置面积将达到 1,711,125 平方米，空置率将会高达 73.8%，供求关系严重失衡。因此，未来三年内，成都甲级写字楼市场将会面临空前激烈的竞争，对客户资源的争夺将陷入白热化，销售和租赁面临很大的压力。如果吸纳量按低限或中间值计算，或者增长率没有那么高，那情况更加不容乐观。 图 4在这种情况下，可能会有部分开发商修正原有计划，放慢开发速度，令自己楼盘上市的时间错开这个供应的高峰期，使供需关系慢慢回到正常状态，市场调节这只看不见的手将再次发挥作用。值得注意的是，在这一过程中，不排除会有个别开发商的资金链出现断裂的情况，导致
12、新的烂尾楼产生。这也是发展过程中，我们不得不付出的代价。 在关注甲级写字楼市场的同时，我们还不能忽视总部基地写字楼带来的冲击。从 2006 年开始，以置信青羊工业发展总部基地、蓝光空港总部基地、龙潭工业总部基地为代表的工业地产，凭借优秀的区域规划、优越的硬件配置、良好的生态环境、便利的交通等优势，吸引了众多行业巨头的目光，成功挤入甲级写字楼市场，形成了一支不可忽视的力量，使甲级写字楼的市场更加激烈。 图 5在充分估计困难的同时，我们也要看到希望。虽然未来三年内成都甲级写字楼市场竞争激烈，供给方面临巨大压力，但从更长的时间跨度和更大空间范围来看，230 多万的新增体量还不能满足市场的需要。虽然与
13、上海、北京等一线城市不能相比，但在二线城市中，成都的发展势头和潜力是名列前茅的。被国务院指定为统筹城乡发展战略的两城市之一（另一个是重庆）；全国金融后台服务中心的建立；近 120 家世界 500 强企业落户；美国、德国、法国、韩国等 9 个国家在此设立领事馆，数量名列全国第三；蜂拥进入的外资及外地银行等等，诸如此类的事例，生动体现了成都经济的活力，是成都近年来经济跨越式发展的最好注解。困难主要在于前三年，但随着时间的推移，供求关系将会重新达到平衡，城乡统筹发展战略所带来的巨大发展机遇，将带动对高端办公写字楼的强劲需求，未来成都甲级写字楼的保有量远远不是两三百万平方米打得住的。 结束语：我们作为这个市场的服务机构，当然希望随着市场的发展而壮大，但对于市场一定时期内面临的问题和风险，我们认为应该实事求是地指出来，因为只有市场健康、有序的发展，我们自身的发展才会有更加牢固的基础。我们撰写这份分析报告目的，在于与这个市场的各方参与者，包括开发商、客户、投资者、业内机构等，真诚的交流和沟通，避免市场过热带来的经济波动，引导市场健康、稳定的发展，确保成都成为西部投资环境的标杆城市。
