1、专题三 物权变动,民商法 S20111710 佘静,公示原则 不动产物权变动的公示方法(登记)不动产登记，又称不动产物权登记，是指国家法定机关依法定程序将不动产物权的取得、丧失和变更等事项记载于专门的登记簿上。,不动产登记的效力分析,登记对不动产物权的效力主要有三种模式：登记对抗要件主义登记生效主义托伦斯登记制度,1、登记要件主义不动产登记的效力 首先是对不动产物权变动的影响,登记对抗要件主义,代表国家：法国和日本概念：不动产物权的变动，在当事人之间，不须进行登记即能发生法律效力，但只有登记后，才能产生对第三人的对抗效力。未经登记的，则不能对抗善意第三人。,在当事人之间的不动产物权变动规则（法
2、国民法典第711条）不动产物权变动对第三人时的规则（对抗第三人）,登记生效主义,代表国家：德国、瑞士定义：这种模式下，不动产物权的变动，必 须进行登记，如果未进行登记，则不 发生不动产物权变动的效果，即登记有决定不动产物权的设立、转移、变更和消灭能否生效的效力。,由于对契约性质的不同理解，又有不同的做法： 德国：这种登记决定不动产物权变动的效力被推上了极致，以物权行为的独立性与无因性为其制度基础，物权变动可以与原因行为（主要契约行为)相分离独立，以登记为独立的物权行为，其成立不受原因行为的影响。 瑞士：采用“债权形式主义”的模式，它不承认物权行为理论，登记作为不动产物权变动的必要法定手续而不是
3、单独的当事人变动的合意。如果不动产物权变动的原因行为（主要指契约行为）无效或撤销的，经登记的不动产物权也会相应的无效或被撤销。,托伦斯登记制度,代表地区：主要是英美法国家的作法，澳大利亚、 新西兰、加拿大和美国的部分州实行。模式的特点： 除了登记之外，还有交付权利证书的要求，产权一经登记，具有不可推翻 的效力，国家保障。不强制一切土地 所有权、他项权利申请登记。但一经登记，其后发生的房地产权利变更或者设定，非经登记，不生效力。,我国不动产登记制度,我国物权法的规定显然以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则。即不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当进行依法登记，登记后始能产生法律效力，
4、未经依法登记的不产生法律效力。 根据物权法草案第9条与第14条，我国不动产登记制度系以登记要件说为原则以登记对抗说为例外之立法模式。因此，登记原则上产生物权变动效力而在例外情况下产生对抗效力。,物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。所谓公信效力是指，登记的不动产物权的权利人在法律推定为真正的权利人，对于信赖该登记的而从事交易的人，即使后来证明该登记是错误，法律仍然承认其具有与真实的物权的相同的法律效果。,2、登记的公信效力,不动产 登记的 公信力,登记的权利推定效力：是指经合法登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，即使事实上他不是真正的权利人（梁慧星物权法草案建议稿第238
5、条）不动产物权的善意取得制度：不动产物权登记的公信力是其基础（物权法第106条对此作了规定）,不动产登记登记意外有两种：一些不动产物权无须的登记一些不动产物权的变动并不依登记作为生效的要件注意：按照物权法定原则，只有在法律另行规定的情形，这种例外才能够被承认,3、不动产登记的例外,。,一些不动产物权无须的登记,物权法第9条第2款规定：“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”,无须登记即能发生不动产物权变动效力。如物权法第29条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力登记是不动产物权变动的对抗要件。如物权法第129条规定：土地承包经营权人将土地承包给经营权互换、
6、转让当事人要求登记的，应当向县以上地方人民政申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人,一些不动产物权的变动并不依登记作为生效的要件,乙以欺诈的方式，诱使甲将一桩不动产出卖给乙，双方依约办理了过户登记手续。而后，乙欲将不动产出卖给丙时，甲明确告知丙，在甲与乙的交易中乙又欺诈情节，乙否认，丙遂与乙签订并履行了买卖合同。问题： 1、假如甲在法定期内行使了撤销权，各当事人之间的法律 关系如何？ 2、假如甲行使撤销权，可否直接要求登记机关撤销登记？登记机关接到甲的通知未撤销的，是否应当承担法律责任？,案例介绍,（出卖人）甲合同行为（债的行为）乙 丙（买受人） （第三人） （记事登记簿名义
7、上的权利人）,1、假如甲在法定期内行使了撤销权，各当事人之间的法律关系如何？,物权行 为,合同行为,（真正的权利人）,我国的物权法第19条规定:权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项 错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利 人书面同意更正或者有证据证明登记错误的，登记机构 应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关 系人可以申请异议登记。登记机构予以登记的，申请人 在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议 登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请 求损害赔偿。,2、假如甲行使撤销权，可否直接要求登记机关撤销登记？登记机关接到甲的通知未撤销的，是
8、否应当承担法律责任？,更正登记,梁慧星：中国民法典草案建议稿附理由物权编更正登记是对不动产登记簿上的瑕疵记载（错误或疏漏）进行补充而进行的登记。更正登记时彻底地终止现实登记的权利推定效力，终局性地终止第三依据不动产登记簿的记载对现实登记的权利的取得。因此，更正登记时对原登记权利的涂销登记，同时是对真正权利的初始登记。,异议登记,王利明：中国民法学者建议稿及立法理由物权编异议登记时真正权利人及利害关系人针对不动产登记簿的正确性提出异议而向登记机关申请的登记。与更正登记不同，异议登记是暂时中断登记簿的公信力，维护真正权利人的合法权益。,异议登记,异议登记作为一种保护真正权利人和利害关系人利益的临时
9、性措施，对登记记载的权利人而言，异议登记可以限制（将其处分行为规定为无效行为，或者将其处分行为规定为效力待定行为）其按照登记簿记载的内容去行使权力；对第三人而言，异议登记可以暂时排除第三人依据登记簿的公信力以取得物权。,甲认为不动产登记簿记载的事项时错误的，可以申请更正登记，有登记机关对甲提供的书面证据进行审查，乙书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机关应当予以更正。若乙不同意更正的，甲可以申请异议登记，登记机关予以异议的，甲应在异议登记之日起15内提起诉讼。甲不能直接向登记机关行使撤销权，登记机关不是审判机关，不能直接撤销登记，判定原登记无效。甲应在乙同意的情况下，向登记机关申请更正登记；在乙不同意的情况下，向登记机关提出异议登记，在登记机关予以异议之日起15内起诉，向法院申请撤销登记。,若乙书面同意更正或者有证据证明的登记确有错误的情况下，甲申请更正登记的，登记机关不予更正的，应承担法律责任。若乙不同意，甲申请异议登记，登记机关予以异议登记的，甲在异议登记之日起15内起诉，此时，登记机关不予立即撤销的，不应承担法律责任。,
