1、1内部资料注意保管建 筑 房 地 产 业 要 参建设部政策研究中心 主办2008 年 6 月 30 日（第 25 期）本期要目房价将出现反复向 下走势 2银监会要求严查 委托贷款 4二季度房地产市场继续 深度调整 5近期住房保障建设对房地产业影响形势 分析 7房价降价将成为 重要自 救途径 10房企股市回购或增持应 付危机 11全国土地市场明显“降 温” 12当前我国房地 产市场存在的问题 21每周报告：商品住宅市场 运行及宏观政策影响分析本 期 重 点自2007年10月以来，央行不断出台紧缩性政策，使得我国房地产市场遇到了一次大的寒流，呈现出有价无市的状态，去年年底以深圳、上海为首的南方楼市
2、出现了暴跌，直到今年一季度才有所回升。进入2008年以来，全国办公楼市场呈现出不同的发展态势。因奥运利好消息的影响，北京办公楼市场租金水平持续上涨；上海办公楼市场依旧延续了上涨趋势，整售价格依旧上扬；与北京、上海不同，一季度广州的办公楼市场表现略显逊色。2本周分析房价将出现反复向下走势从2007年下半年至今，中国房地产业逐渐出现价升量减的态势，或可说明这一行业目前正处于“ 滞胀初期 ”。房地 产业未来走势取决于政策走向、市场形势以及开发商资金链三方面，但房价反复向下的走势已经出现。从一些经济金融数据来看，尽管经济增长过热问题得到了缓解，但热钱涌入速度不减，且CPI 涨幅还未进入安全区，所以今年
3、政策从紧的基调应不会放松。房地产行业投资过热的现象有减缓的趋势，交易量萎缩，而房价还居高不下， 这就造成了房地产业当前的“ 初期滞 胀” 局面。日前，针对房地产行业出台的调控政策较少，主要的政策信息有：5月份国家土地总督察办再度严令防范违规违法用地反弹，地方调控方面北京调高公积金缴纳比例、上海调高公积金缴存上限和央行上海总部重申严格按规定把握二套房贷款首付和利率等。迫于国内外压力，政策可能会出现向通胀水平妥协的趋势，从新一轮油价电价上涨实际上已经表达出，政策可能很快放弃控制物价水平的努力。预计后半年通胀已经很难避免，而且将比 较严重，甚至不排除出 现两位数通胀的可能。也正因此，后半年，“ 通胀
4、”是经济运行的中心 词，升息的可能性已经明显具备。本 期 评 论3对于房价走势的判断，本刊认为房价出现反复向下的可能性已经比较大，二手房市场将率先出现降价，投资性业主出货趋势将很快加剧。一方面资金压力和持有成本增加，另一方面价格预期恶化。此外，目前股票市 场已经连续重创，后半年股市也不大可能会有值得注意的行情，相反，反复向下可能是主流。至于股市的低迷是否会对楼市有促进，即或有一定程度的反弹，退出资金进入楼市的可能性微乎其微，因此建议不要对此有太多展望。从周边国际形势来看，越南出现危机（包括房价下跌）的原因是所有新兴市场共同具备的。对于媒体上“影响不大”的声音要谨慎看待，接下来的局面，印度和中国
5、很有可能首当其冲。而对于俄罗斯俄和巴西，因为其资源丰富，受国 际资源价格的影响较小，是否会连带反应尚待观察。从行业发展来看，目前房地产市场的显著特征是分化和重组。从理论上讲土地价格应深度调整、房产价格出现分化；不同区域市场的房产价格明显分化；不同物业类型的价格分化明显，商用物业价格平稳上涨，新住宅及二手住宅价格调整，房租价格上升；城市核心区和远郊区的价格走势出现分化；开发商队伍出现明显分化，行业洗牌现象开始加剧。 发改委：油电价格上调对CPI影响不大国家发展和改革委员会19日宣布，自6月20日起将汽油、柴油价格每吨提高1000元，航空煤油价格每吨提高1500元；自7月1日起，将全国销售电价平均
6、每千瓦时提高2.5分钱。液化气、天然气价格不作调整。一 周 提 示4成品油和电力都是基础产品，所以它的价格调整影响面会比较广。这次成品油价格调整幅度比较大，所以对相关行业的影响会比较大。但与居民生活相关的液化气、天然气、城市公交、农村道路客运、居民用电等价格都不作调整。CPI是居民消费价格指数，与居民消费密切相关的价格都不作调整，直接影响相对来说就会比较小，间接影响会大一些。现在我国整个消费品市场供大于求的格局没有改变，生产资料价格的上涨不会完全传导到消费品市场，所以对整个CPI的推动作用有限。 国家信息中心：加大住房保障政策实施力度 国家信息中心经济预测部宏观政策动向课题组的报告建议，应以越
7、南为鉴，保证房地产业健康发展。在继续挤压房价泡沫、消除热钱投机空间的同时， 应毫不犹豫地加大保障性住房政策实施力度。从市场情况看，中国与越南的股市跌幅相差无几，相差较大的只有房地产。从这种意义来看，房地产市场已成为力撑中国经济大厦的一根擎天大柱。保证房地产业健康发展，其意义已不再局限于经济增长，而且包含了经济安全。住房是居民生存的基本条件，目前城镇住房矛盾集中显现，土地供求矛盾突出， 单纯依靠市场机制无法解决，因此应加大住房保障政策实施力度。 仲量联行：中国15个商务园区将成市场热点仲量联行近日发布了中国首份商务园区研究报告中国商务园区：房地产市场的新机遇。报告指出，超过六成的商务园区空间分布
8、在上海、北京、大 连和广州，而成都、苏州、西安、天津等城市的商务园区市场，未来几年将迅猛增长。该报告称，中国新 兴的商务园区正显示出强劲的市场需求，高科技公司及医药公司不断扩张的研发业务、业务流程外包业务的迅速增长，以及大型跨国公司的迅速涌入，使得高质量商务园区的需求不断增加。与此同时，中央政府 对于提5升中国经济价值链的策略，以及指定研发和业务流程外包集聚区的政策，亦进一步促进了市场需求，上海、北京、大连、广州、成都、杭州、深圳、西安、 苏州、南京、武汉、天津、济南、青岛、重庆等15个城市的商务园区，将因此成为今后市场的热点。由于激烈的竞争以及商业地产领域日益严格的法规，商务园区正吸引越来越
9、多的国际投资者。据悉，中国目前商务园区的总面积估计已达到1700万平方米，预计到2010年该数据会翻不止一倍，达到3800万平方米。银监会要求严查委托贷款抽紧融资监管 防范金融风险本刊综述 近日，银监会要求商业银行对房地产委托贷款逐笔进行风险排查。此举给正在“ 蓬勃发展” 的另 类地产融资渠道敲响了警 钟。在持续紧缩的货币政策背景下，房地产企业的融资渠道重重受阻。但是，政策 调控的真正目的并非是给开发企业融资出难题，而是为了防范金融风险，促使房地产行业平稳回归理性。银监会要求各商业银行严查委托贷款近日，银监会向各家商业银行下发关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知，要求商业银行对房地产委托贷款
10、逐笔进行风险排查。根据通知，商 业银行要上报截止到2008年5月末发放的房地产委托贷款规模和风险状况；对房地产热 点 分 析6委托贷款的管理情况，包括对委托人资金来源和借款人实际使用贷款情况的检查。此外，通知还要求商业银行上报2007年及2008年前五个月各行房地产委托贷款的手续费收入情况，及其占总体委托贷款手续费收入的比例。通常银行办理委托贷款业务只是负责代为发放、监督使用并协助收回，不承担贷款风险。但是，如果银行不严格审查委托贷款的对象、用途、项目，一旦贷款损失，委托人可能以银行没有尽职为由要求银行承担相应责任，银行也难辞其咎。其实，此前委托贷款的名声并不好。2006年上海社保案中，由于上
11、海部分银行对委托贷款资金来源、借款对象、贷款使用等方面审核不严，使得社保基金通过委托贷款渠道“疯狂”进入房地产市场和股市，并造成很大损失，造成极其恶劣的影响。如今，在 贷款资源有限和贷款额度紧控的情况下，房地产商的资金链正在经历前所未有的考验，不少房地产商备受煎熬，委托贷款已成为银行贷款收紧之后房地产企业资金筹集的补充渠道之一，成为一个“热销”的产品。此次银监会的通知可能将这个刚刚活跃起来的“ 新通道”卡紧， 给正在“蓬勃发展”的另类地产融资渠道敲响了警钟，对正在积极推进委托贷款业务的银行，也无疑是一个“ 紧箍咒”。房地产企业融资难度和成本不断抬高在货币政策持续紧缩的背景下，房地产行业正面临前
12、所未有的资金困局。为了应对上调燃油价格可能会加剧通货膨胀的局面，央行可能会出台“ 更有力”的货币政策；与此同时，资本市场也一蹶不振。 这意味着房地产企业的融资难度和成本都将大为提高。据保守估计，今年，我国房地产业资 金缺口高达7100亿元，大多数地产企业现金流状况堪忧。面对资金压力，房地产公司的筹资欲望也十分强烈，房地产业内定向增发、借壳上市、民 间融资以及 IPO等尝试频频出现。2008年以来，已有12家房地产上市公司再融资获得批准。另外，今年以来已有 30多家地7产公司通过资产重组借壳的方式进入上市公司。但是根据规定，这些资产重组的公司一年内不能进行增发等融资活动，因此，在近期内这些地产公
13、司资金压力仍然存在。在IPO方面，今年初恒大地产搁置160亿港元IPO计划，掀起内地房企首轮资金链恐慌。此前不久，昌盛中国也在通过上市聆讯后不得不宣布搁置挂牌；其后，虽然建业地产成功实现上市，但其定价估 值偏低，上市至今已跌破发行价。受IPO市场惨淡影响，星河湾和宝龙地产等多家准备在香港上市的地产公司纷纷暂缓上市计划。今年以来，国有商业银行给房地产企业的信贷额度非常少，从2007年1月至2008年6月，存款准备金率提高了8.5个百分点至17.5%，总计冻结存款44650亿元，资本市场的低迷一方面抬高了房地产企业直接融资的门槛，另一方面使得境内外IPO和再融资受阻，加剧房地产企业资金链紧张。此轮
14、调控真谛在于房地产行业平稳回归从去年的限外令到今年第16次提高准备金利率，一年来，各种政策的出台，无不在透露一个信息，对于房地产，政府要将 紧缩政策进行到底。但是房地 产市场出现大的非理性的波动并非是此轮政策调整的目的。在向成熟、理性市场的调整过程中不可避免会出现一些阵痛，但保持市场稳定，防范金融风险是第一位的。近期召开的中央工作会议强调，要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。在美国次贷危机和越南经济危机大背景下，防范国内楼市危局即将引发的金融风险成为目前首要任务。人民大学经济研究所刚刚发布的分析报告预测，下半年中国宏观经济政策将进行适当调整，改变年
15、初从紧的财政政策取向，适度扩大支出规模， 货币政策进行相应转变。从 紧大方向不可能改变，但会有针对性地微调，具体到楼市，注重的 还是稳定。房地产市场热到火烧，固然是经济不健康的表现，但房地产市场从发烧到结冰，缺乏8过渡周期，同样会使宏观经济产生不良反应。事 实上，意识到房地产行业健康发展的重要性，改变以政策手段挑动或者抑制需求的做法，使房地产行业、 围绕房地产的情绪回归理性，是开发商与政府的共同责任。二季度房地产市场继续深度调整楼市回归理性是大势所趋本刊综述 二季度，房地产市场的调整仍在继续，延期开盘成为全国楼市普遍现象；各地一手房与二手房价格出现倒挂；“次新房” 成为楼市主角；全国各地成交量
16、不断萎缩。种种市场现象表明此轮的房地产市场调整趋势未改，楼市回归理性是大势所趋。延期开盘成二季度全国楼市普遍现象面对萎缩的市场成交量，购房者、开发商对价格走向的不同预期再次产生激烈角力。在地产行业传统销售旺季的“红五月”，上海楼市原计划投入市场的34个新盘中，有10个推迟开盘。时至六月，沪上累 计40多个新楼 盘中又有近三分之一将失约。开发商推迟开盘已成为今年二季度上海楼市乃至全国楼市的普遍现象。对楼市价格通道趋势缺乏信心是推迟开盘的起因。这次延迟开盘风潮出现，标志着此前空前团结的开发商阵营，首次出现分裂。从去年底今年初开始，楼市交易量明显萎缩，这种不景气状况大大影响了业界预期信心，开发商延期
17、开盘是一种观望，力图避开可能出现的房价下行通道趋势。推 迟开盘的开发商是在依照过去的经验做决策。如果说此前的市场观望是政府调控政策因素占主导的话，如今的低迷则更多是市场本身的反应。外资流动性正被严控，外资购房监管红灯频现。同时，本地刚性需求也在承受考验。开 发商延期开盘实际上并不能解决问题，目9前银行信贷收紧，延期并不能保证让开发商等到预期的价格区位，而到了资金链紧绷不得不集中放量时，就失去了主动，没有回旋余地了。新旧楼倒挂次新房成楼市主角最近几个月， 长期以来由于购置门槛高而并不受“待见” 的二手房似乎一下子成了“香饽饽 ”。目前，广州、深圳等地都出 现了一二手房房价 “倒挂”的现象。一般而
18、言，同地段的新建商品房的售价总要高于二手房的售价，但在新房销售遇冷时，部分开发商由于迫于卖房套现，使一手楼盘售价低于同地带二手楼盘的售价，这样楼市就出现了一二手房价格“倒挂” 现象。与此同时，“次新房” 成为近期二手房市场出现的一个新名词。并已经成为了二季度楼市当之无愧的主角。同一个楼盘，开发商手中的新房与业主手中的“次新房” 价差竟能达到 6000-9000元/ 平方米。3月以来，北京、上海等全国不少地方都出现了新房投放与成交量低迷、二手房挂牌量和销售量大幅上升的情况。在房价预期非常不明朗和“ 拐点”被激烈争论的背景下，二手房市场的主要消费群体为自住购房者，比率超过85%。 现在的二手房主要
19、满足的都是刚性需求，而投资型购买者转投资为抛售对新房销售的影响非常大。成交量不断萎缩在全国引发传导效应深圳在此次楼市调整中走在前端，而且正被其他城市的市场所仿效。目前北京、深圳、广州、南京销竣比均已低于0.7，销售困境正在延续，一种观望的情绪在越来越多的城市出现。今年前4个月，全国商品住房竣工面积8448万平方米，同比增长20.2% ，增幅同比提高10.3%；销售面积13664万平方米，同比却下降了4%，增幅同比下降20.6%。全国房地产市场已经出现了明显的销售萎缩。其中， 5月份上海商品住宅的成交量只相当于去年同期的44.5%，商品房供需比达到1.241，商品住宅供需比更是达到1.281。北
20、京楼市也已经供大于需。4月份商品住宅供应量超出需求量达24.8万平方米。南京1-5月的商品住宅共成交19758套，与去年同期相10比缩水了近47%。而杭州楼市4月份的市场表现同样不尽如人意，成交量同比下跌了31.2% 。房地产行业在现阶段表现出的特点是交易量萎缩，以及随之带来的购房者恐慌与开发商融资困难，进而会导致银行的信贷风险。二季度房地产市场调整趋势未有改变二季度以来，房地 产市场的调整趋势未有改变，回归理性依然是大势所趋。就北京楼市来讲，已经由年初时的“价涨量跌”步入如今的“价滞量跌” ，而在深圳等城市，房价则出现了明显的下跌。目前博弈依旧没有停止，持 币的购房者没有因开发商的打折而放弃
21、观望，开发商则苦于资金链风险而屡屡促销。促销可能增大购房者的降价预期，进一步加重购房者的观望情绪。随着时间的推移，开 发商日益感到资金链断裂的枷锁愈加沉重。打折促销的力度将会不断加大，松动开发商自身利润空间也存在可能。但是无论一些企业如何捂盘，市场已经发生了根本性变化，房地产市场政策发生了根本性的变化，房地产市场是民生的市场，是住房消费的市场。政府要求生产更多的中低档产品、保障性住房、商 业银行对个人住房消费信贷严格管理、房地产市场投资性购买挤出等等。因此，房地 产市场调整趋势难改，楼市回归理性是大势所趋。近期住房保障建设对房地产业影响形势分析本刊综述 近年来国家针对房价和地价的过快大幅上涨，
22、以及行业非理性过热增长等市场现象，进行了多管齐下的宏观调控， 该轮宏观政策调控总共出台了专 题 分 析11将近20项措施，分别从土地政策、信贷政策、保障性住房建设这三个方面进行调控。经历了一系列宏观调控，房地产市场逐渐回归理性，市场格局将发生重大变化，预计下半年市场将逐渐形成保障性住房和商品住房“ 三七分”这样一个格局。一、住房保障体系的覆盖面 还将扩大这一轮房地产调控真正的目的有两方面。一方面，要建立一个有效健康的商品房市场；另一方面，是要恢复政府的住房保障功能。今年以来国内房地产市场延续调整态势。1、保障性住房建 设是房地产业健康发展的持续动力，今后将扩大保障体系覆盖面我国以前的住房政策，
23、存在 过度市场化的趋势，住房保障严重不足。由于单一的增长导向，其公共导向和公平导向的缺失，事 实上在实行货币化分配过程中，政府对中低收入者并没有给予必要的福利性照顾。政府所采取的实物配租、租赁住房补贴、经济适用房等公共住房保障方面的政策只是杯水车薪而已。包括经济适用房在内的所有保障性政策在我国当前的住房制度中并不占有重要地位，尚无法从根本上解决数目众多的低收入群体的住房问题。2007年以来，以住房保障制度的建立健全为标志，我国城镇住房制度改革进入了更加关注民生和社会公平的新阶段。政府高度重视住房保障制度的完善，明确将其列为政府公共服务的一项重要职责。今年来，住房问题被置于关系民生的高度重点强调
24、，国家住房和城乡建设部的组建意味着住房问题将得到更加强有力的领导。随着政府工作思路的日渐清晰，住房保障的覆盖面已经扩大到中等收入家庭。今后，大多数人的住房将通过政府保障方式解决，保障性住房和含保障因素的住房将成为今后市场的主流产品。2、住房保障条例出台，通过立法途径来解决住房保障问题最为直接有效12日前，备受关注的深圳市住房保障条例( 草案 )送审稿已通过了深圳市法制办的审议，此草案目前已报送至深圳市政府， 这将是中国制定的首个住房保障性法规。深圳市国土房产管理局表示，通过立法途径解决住房保障问题是深圳长久以来的一个想法，要解决中低收入人群的住房问题，必须创新政策性住房建设模式。该条例将在修改
25、及提交深圳市政府常务会议和市人大审议通过后，提交广东省人大审议。若一切顺利，有望在年底或明年年初出台。该条例考虑了深圳户籍人口和外来人口严重倒挂的特点，因此深圳市政府已决定对条例进行修改，将非深圳户籍人群也纳入住房保障体系。该条例对深圳市住房保障的规划供应、申请条件和保障标准、价格的确定、准入和退出、监督管理、惩罚机制等方面均做出相应规定。同时，全国性的住房保障条例也已列入立法计划。而深圳这份即将法制化的条例将再次为地方政府制定住房保障法规开先河。深圳的试点条例无疑具有示范意义。二、国内房地 产市场下半年将形成保障住房和商品房“三七分”格局目前，住房保障工作将在全国 进入全面落实阶段。有效健康
26、的市场最主要的标准就是房价稳定，而恢复政府住房保障功能的标准就是中低收入阶层有房可住。下半年房地产市场或将形成“市场提供70%左右的商品房，政府提供30%左右具有保障性质的住房” 的“三七分”格局。 这种行业格局的形成，主要依 赖于以下几点要素性原因。1、“三七分 ”格局，基本上可以把房价 维持在合理的水平根据国家发改委和统计局发布的数据，2007年全国房价涨幅是14.86%，住宅销售面积占到商品房销售面积的90%。按照这两个数据，如果提供30%左右价格不上涨的保障性住房，那么在假定写字楼、商铺等商用用房不涨价的情况下，全13国房价的涨幅应该为9.36%，该数据与2008年4月中国CPI上涨幅
27、度8.5%来比较，几乎是同步的。2、“三七分 ”格局是平衡各方利益现实的选择70%左右的商品住房总额既延续了市场作为资 源配置的主体地位，同时保持了市场的连续性，又不会对市场造成太大的冲击。因为商品房份额的适度缩小，有助于加强企业的优胜劣汰，有助于提高产业的集中度，另外使得上下游利益不会受到太大的冲击。同时，提供30%左右的保障性的住房，也不会造成地方政府太大的负担。而且70% 左右的商品房也保障了地方政府的土地收入，对地方财政不会有较大影响。3、30%左右的保障性住房，基本跟目前的需求保障的比例是相适应的以下几个数据较为关键：2007年末全国城镇成套住房建筑面积是86.84亿平方米，住宅成套
28、率为80.64%， 东部地区成套住宅建筑面 积是44.32亿平方米，中部地区是23.95亿平方米，西部地区是18.57亿平方米，住宅成套率分别为82.58%、78.97%和78.38%。如果供应30%左右的保障性住房，则基本与目前的需求保障比例相适应。三、住房保障 强力推进将改变商品房市场结构，房企积极应变住房保障工作的强势推进，不 仅改变了许多购房人的心理预期，使商品房市场的供需结构发生重大变化，使许多致力于住宅开发的房地产企业的经营战略、产品定位发生变化，以开发商品住房为主、开 发保障性住房为主以及两者兼顾的三大房地产企业阵营正逐步形成。1、住房保障的 强势推进改变市场结构2006年以来，
29、 为防止局部地区房价涨幅过快，产生房地产泡沫，国家对房地产业实施了更加严厉的宏观调控。不过，与之前 历次调控不同的是，此次将重点14转移到调整住房供应结构。“国六条”不但明确要求各地要制定和实施住房建设规划，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，而且要求新建商品住房项目中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积必须达到开发建设总面积的70%以上。可以说， “国六条”的颁布具不但从根本上确立了今后中国住房市场的产品供应结构，而且将住房保障列为政府住房工作的头等大事。2007年国办发24号文进一步将住房保障工作进行分类细化，加强政策的可执行性。2008年“两会
30、”结束后，国务院将建立住房保障体系列为新组建的住房和城乡建设部的首要任务，至此，住房保障工作的地位进一步上升。我国住房政策理念和方向发生转变的同时，土地、资金等资源将向保障性住房建设倾斜。今后，除廉租房、经济适用房和公积金制度为主的住房保障制度以外，各地应从实际出发，因地制宜创新多种保障措施，如重大工程 动迁配套商品房、动迁租赁房和“两限房”等。2、住宅开 发企业的经营重点向三个方向集中市场格局的变化，促使不少房地产企业开始调整自己的经营战略，重新制定经营重点及产品战略。基于专业化及竞争力考虑，不少公司开始收缩产品战略，许多公司将多元化产品战略变更为专业化战略，或者主攻保障房，或者主攻商品房。
31、还有些公司，则将产品战略定位为两者兼顾。而有些房地产开发企业，今后将致力于保障性住房的开发。如碧桂园宣布将在全国范围参与建设保障性住房，已在全国20余个地区进行了项目的调研。其实，吸引这些房企参与保障性住房建设的，还有开发保障性住房较低的管理成本和稳定的利润回报。开发保障性住房，政府会在地价、税费、交易费用等方面给予优惠，利润空间虽然相对较小，但由于 总价较低，市场风险小，资金回笼快，实际15上收益并不低。而且，对这些企业来说，从事保障房建设并不需要对企业经营策略进行大的调整。因为这些企业旗下产品的目标客户之前就锁定为普通消费者，明确开发保障性住房战略后，只是将之前的客户更加细分。四、近一段
32、时间内住房保障领域的发展趋势1、将突出公 积金核心支持体系在各国普遍性住房保障体系中，政策性金融都占有重要位置。如，美国的 联邦住房银行体系，德国的住房储蓄银行，加拿大的住房抵押贷款公司等，都是依据政府的政策法令而设立的、享有利息、期限或资金可得性等政策优惠、 为政府住房政策目标服务的住宅金融机构。而中国也需要打造以住房公积金为核心的政策性住房金融体系，具体措施包括：首先，加快住房公 积金向政策性住房合作金融的转变。积极推进住房公积金从“行政化”管理向政策性、合作金融的转变，将资金管理“中心” 改组为政策性住房合作银行，更好地发挥其政策性金融、合作互助互惠的功能。其次，明确住房公积金的政策目标
33、，规范政策性住房金融的资金的用途。避免盲目追逐提高资金使用率，获取利差收益，忽略政策性金融与商 业金融的差异。再次，健全政策性住房合作金融机构的法人治理结构和监督机制，给公积金所有人更多的知情权、参与权和监督权。最后，组建住房抵押担保公司，完善住宅金融 风险分担机制，化解和防范金融风险，提高政策性金融的抗风险能力，为百姓提供更好的住房金融服务。2、对户籍制度有一定突破，流动人口的居住保障问题将被关注流动人口的住房问题，是需要加强研究与重视的问题。对于这部分家庭的住房可以采取多种形式保障，或是通过申请廉租房、 经济适用房来解决，或是通 过货币补贴的方式。不管哪一种形式，只要解决实际问题即可。仍以
34、深圳市 为例，16深圳的常住人口中，本地户籍人口仅占25%。本地 户 籍和非本地户籍形成严重的倒挂现象。本地户籍人口80%以上已经拥有住房，不会在保障范围之列。因而深圳保障住房将主要面对低收入人口，包括非深圳户籍人口。但对于非深圳户籍人群，将会考虑到在深圳居住的年限。深圳市 住房保障条例草案中将长期在本市工作的外来人口纳入到保障范围，更切合我国城镇化、市场化发展带来生活、生产方式变化的实际，对一些城市建立针对流动人口的公共住房政策也具有借鉴意义。房价降价将成为重要自救途径房地产市场已发生根本变化本刊综述 中共中央、国务院日前召开会议提出，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定。会议强调，此次
35、会 议是在国际国内形势出现不少新的复杂因素、党和国家工作面临不少新的严峻挑战的情况下召开的。其中提到的“ 保持房地产市场稳定发展” 这一主基 调，在如今楼市 观望气氛普遍 浓郁的情况下，显得格外引人注目。美国次贷风波、越南经济危机等事件的发生，使得中国资本市场、房地产市场的风险防范意识进一步提升和加强。中国房地产行业的产业链很长，一旦市场产生萎靡，很容易造成很大的影响，发生经济向下走的趋势。在 这种情况下，中央所提出的“ 保持房地产市 场稳定发展” ，更多是出于防止房价产生暴跌的考虑。“保持房地产市场稳定发展”是指保持房价平稳，不是暴跌也不是暴 涨。但并趋 势 分 析17不是说房价不能做任何调
36、整，只是不能大起大落；更重要的是总体稳定并不等于个盘或个别区域不能明显调整。从2007年下半年起中国房地产市场政策发生了根本性改变，24号文件、359号文件明确规定了中国的房地产市场是民生的市场，是住房消费的市场。此外，今年的政府工作报告和2008年国务院工作要点都明确表明了严厉遏制房地产市场不合理的需求，要对房地产市场的炒作进行严厉打击。结合目前政策导向来看，政府不大可能出手托市，更多的要靠开发商自救。无论一些企业如何捂盘，市 场已经发生了根本性变化，即房地产市场政策发生根本性变化。例如，政府希望调整房地产产品结构，开发生产更多的中低档产品、保障性住房，另一方面商业银行对个人住房消费信贷严格
37、管理， 挤出房地产市场投机和短期投资性购等，这些都是房地产市场大势。一旦房地产投资比重过高的区域，在将房地产投资炒作挤出后还可能导致该区域房价迅速下降。同时，各方面也 应该意识到房价调整的必然性。价格是市场经济核心，房价同样是房地产的核心。从全国的情况来看，如上海、浙江、北京等地房地产投资炒作，其比重也会不低于广东深圳。但是 为什么广东及深圳的房价最大幅下降呢？其重要原因，是由于广东及深圳的房地产市场的发展，早就经历过一次房地产市场的周期，早就经历过房价快速上涨及下跌的激烈波动。在市场中，任何 产品的价格应该是由市场的供求关系来决定的。因此，产品的价格上涨或下跌是市场的常态。从人类的记载来看，
38、还没有哪个时候哪个国家的房价只涨不跌的， 还没有哪个国家房价下跌会引起国家灾难的。尽管其经济有些调整，但是这种经济调整是必然的。更何况中国房价下跌仅是让地方政府及房地产开发商所获得暴利挤出些，让房地产市场发展能够持续些。 这样的房价正是中央政府所期望的。18房企股市回购或增持应付危机回购或增持捍卫地产股本刊综述 香港股市，中资地产公司的高管们正在展开一场股价捍卫战。几个月以来，他们掏出重金从市场上购买自家股票，意图挽救中资地产股在银根紧缩的背景下哀鸿遍野的局面，至此，股价保卫战露出冰山一角。这是美国次贷危机爆发以来，香港资本市场上出现的一大潮流。港股回购热或大股东增持挽救地产股在香港股市，中
39、资地产公司的高管们正在展开一场股价捍卫战。6月16日、17日，SOHO中国出资2134.7 万港元回购自家股票。自从去年 10月登陆股以来，SOHO中国的股价已在占发行价一半的区间低位运行了数月。因此，4月18日，当SOHO中国管理层寻求获得董事会关于回购股份的一般性授权时，几乎无人反对。这一议案在5月13日该公司的年度股东大会上顺利通过。而半个月前，富力集团联席董事长张力自掏腰包捍卫地产股，两次增持公司股票共200万股，作价逾3300万港元。业内人士分析认为，富力近两年增持酒店、 购物中心等优质地产，不仅可以增加资产总值，也利于公司获得长线回报。这两个案例使早已打响的股价保卫战露出冰山一角。
40、分析人士相信，这是美国次贷危机爆发以来，香港 资本市场上出现的一大潮流。股价深跌导致外界压力大与SOHO中国同遭股价深跌命运的地 产股并不在少数，而股价深跌对机构投延 伸 分 析19资者的伤害似乎更为严重。部分分析人士揣测，近几个月以来，地 产股的增持或回购的背后还可能存在机构投资者的压力。从理论上讲，股价跌幅过大时，机构投资者会向公司的管理层施加压力，促使其反思经营。在这一轮地产股捍卫战的前线，一批老资格的香港本土地产公司表现同样抢眼。市场数据显示，近期以来，长实、新地、九龙仓、太古、华人置业等地产公司的大股东均进行过数次增持。如去年7月以来，华人置业主席刘銮雄数十次增持，且每次数量均在百万
41、股以上，主要原因即是为了对抗英国对冲基金TCI联手多家机构投 资者的恶意收购。回购或增持股票为提振投资者信心地产公司回购或大股东增持股份，反映的是地产公司不同的财技，在效果上，它们的确能够在一定程度上提振投资者的持股信心，回购可以提高每股资产的盈利能力，从而在外部投资者那里获得较高的印象分。地产公司回购或大股东的增持行为，在很大程度上是由于悲观情绪在股市和楼市中不断蔓延，其消极后果已经使投资者往往不顾地产公司的华丽年度销售业绩，而做出抛售决定这样的心态也使多个内地赴港上市的地产公司付出了巨大的代价。而在股价捍卫战中，有的公司以公司名义回购，有的公司 则通过大股东增持股份。 对此，前者对提高每股
42、资产的回报更有利，因为回购股份有助于流通股总数的减少，而大股东增持的程序相对简单，操作成本会相对低一点， 这也是现实中很多地产公司选择大股东增持的原因所在。全国土地市场明显“降温”如何消化土地成为焦点本刊综述 随着行业景气度的回落，房地 产企业拓展土地储备的速度正在放20缓。对于房地产企业而言，现在最关心的问题不再是土地储备规模的大小，而是如何消化土地，平衡土地储备和开发资金的问题。全国土地市场明显“降温”与前两年地产商对土地趋之若鹜形成对应，今年全国土地市场已明显有所降温。据不完全统计，自去年10月以来的半年时间内，全国土地市场流拍土地超过50块，不少土地以底价成交。这一现象在南方城市更为普
43、遍。深圳土地房 产交易中心统计显示，今年1至4月，该市共出让居住性用地9宗， 仅有3宗成交，其中一宗还是限价房用地，土地出让市场继续了2007年下半年开始的萎靡。其中4月份，深圳两次公开出让居住用地，分别有5宗和3宗土地。不过两次拍卖均只有一块土地成交，其他6宗全部流拍。土地拍卖的冷清情景同样出现在一向炙手可热的京城。今年1月16日，北京迎来了首次土地集中入市，当天有7块土地招标、挂牌出让，与大家的预期迥异，参与的开发商寥寥无几。就连最为大家看好的来广营乡清河营村1号地，和位于四环以内广渠路15号地及“ 鸟巢”附近的黄金地块南沙滩东路3号地也遭到冷遇。部分房地产商资金链紧张土地流拍现象和土地市
44、场的冷清，很大程度上反映了开发商目前面临的资金困境。主要是从紧的货币政策的严格实施。央行提高准备金率，二套房 贷认定最终被敲定为以家庭为单位；央行多次加息，多次加息的累积效应却大大增加了房地产企业的融资成本。二是居民购房意愿持续走低，房地产企业资金回笼慢。商品房成交量持续走低，使得不少房地产企业拿地建房的资金出现了问题。三是拿地要求进一步严格。去年10月份国土资源部发布了招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，要求开发商要付清全部出让金后才能领证。这无疑使开发商21的拿地成本大幅增加，对开发商的自有资金和资质要求都有大幅提高，客观上让大部分开发商在拿地上显得力不从心。以往房地产企业拿到土地就可
45、以在市场上再融资，圈到更多的钱，再囤地- 再融资的循环链条，已经随着牛市的淡化而断裂。开发商再融资的数量剧减，因 为股价下跌，股本摊薄严重，再融资成本上升，地产再融资获批的可能性也越来越小。消化手头土地 房企谨慎拿地从“地王” 频出到流拍，地价下行压力日益增大。土地流拍，一方面是因为银行收缩房地产贷款和楼市持续低迷，导致开发商资金链紧张，没有能力拿地；另一方面由于楼市持续走低，开发商信心不足，拿地十分谨慎。在 银根紧缩的情况下，开发商往往会采取较为保守的操作方式，尽量先消化手头上的土地，而不急于去拿地。另外，国家通过对闲置土地的清查整顿、对延期开发土地的增值部分利润征收税费等措施，都让地产商感
46、到盲目圈地将面临很大风险。而面对巨大压力，一些开发商已在积极酝酿应对措施。 业界预测，卖地或者联合开发或将成为主流解决之道，一部分囤地过多或资金链紧张的中小企业甚至可能因此崩盘，造成行业洗牌，但对市场供应不会产生太大影响。本周重点【政 策 指 向】银监会下发关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知近日，银监会向各商业银行下发关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知（以下简称通知）。通知要求商业银行对房地产委托贷款逐笔进行风险排22查。根据银监会通知，商 业银行要上报如下内容：截止到2008年5月末发放的房地产委托贷款规模和风险状况；对房地产委托贷款的管理情况，包括对委托人资金来源和借款人实际使用贷
47、款情况的检查。此外，通知还要求商业银行上报2007年及2008年前五个月各行房地产委托贷款的手续费收入情况，及其占总体委托贷款手续费收入的比例。北京住宅专项维修金首付额下调北京市建委日前印发关于住宅专项维修资金交存标准的通知。通知要求，2月1日后签订商品住宅买卖合同，专项维修资金交存标准为多层，即六层及六层以下为每建筑平方米100元；高层，即6层以上为每建筑平方米200元。对已按房屋总价2% 标准交存首期住宅专项维修资金的，可到原交存单位办理多退少补手续。通知还要求，业主应当在办理房屋入住手续前交存首期住宅专项维修资金，具体时间应当在商品住宅买卖合同中明确约定。售后公有住房首期住宅专项维修资金
48、的交存标准仍按照原标准执行。目前，北京市多数住宅都为6层以上，照此规定，今后多数业主都将按每平方米200元的标准交存首期住宅专项维修资金，相对于以前总房价2%的比例来说，多数商品房业主首期住宅维修资金会略有减少，而如果没有其他政策支持，经济适用房、限价房业主的首期住宅维修资金会有所增加。关于进一步加强和规范集资建房管理的通知下发新疆自治区政府近日下发了关于进一步加强和规范集资建房管理的通知，并对今年集资建房的面积标准进行了规定：一般干部职工75平方米，科级干部(含中级职称)85 平方米，县处级干部(含副高职称)100平方米，地厅级干部(含正高职23称)130 平方米。此举实际上是解除了2006
49、年曾作出的党政机关集资建房的禁令。从而允许各单位在符合城市总体规划和土地利用规划的前提下，按照职工自愿的原则，继续执行集资建房政策。通知规定，对于已参加房改优惠售房或以政策性租金租住公房的职工，申请集资建房的一律退出原购住房或租住公房。为了防止变相集资合作建房，通知明确各单位集资建房先由当地房改部门进行人员资格认定并以先办理有关退房手续，建设单位再按照基建程序办理集资建房立项并组织实施。【学 界 看 法】既要防止房价反弹更要防止大幅下跌本刊讯 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，目前我们既要防止房价的快速反弹，更要防止房价的大幅下跌。假如说房价继续保持现在这种缓慢上涨或者小幅调整状态，这是好事，相反房价的大起大落都是不正常的。中国房地产市场进入2004年以后，一直在控制房价过快上涨。其中，2005年、2006年房价控制得还是比较有成效的，但进入2007年房价开始处于失控状态，北京和全国的房价在2007年都是涨得最快的一年。与2007年的快速上涨相比，目前中国房地产市场处在相对理性的阶段。3月份以前国家方面主要的舆论是防止房价继续过快上涨。但是
