1、1铁岭市昌图县振西小区地块可行性分析报告2007 年 1 月 14 日2目 录第一部分 项目所在地简介 3一、铁岭市简介 3二、昌图县概况 4第二部分 项目概况 5一、宗地位置 5二、宗地四至范围及规划要点 5三、项目渊源 6四、宗地现状 6五、宗地紧邻周边的环境 6六、交通出行 7七、生活配套 7八、地价分析 8第三部分 项目风险可能性预测 8一、政策性风险 8二、拆迁风险 8三、市场风险 9第四部分 市场分析 9一、昌图县房地产市场简述 9二、昌图县住宅市场分析 11三、昌图县个案楼盘 11四、住宅产品建议书 17第五部分 成本测算分析 17第六部分 综合分析与建议 20一、优劣势分析 2
2、0二、结论与建议 203第一部分 项目所在地简介一、铁岭市简介铁岭市系辽宁省 14 个省辖市之一，位于辽宁省北部，松辽平原中段。地处东经 12327 12506，北纬 4159 4329 之间。南与沈阳市、抚顺市毗邻，北与吉林省四平市相连，东与抚顺市清原满族自治县、吉林省辽源市接壤，西与沈阳市法库县、康平县及内蒙古自治区科尔沁左翼后旗和通辽市为邻。全市东西最长 134 公里、南北端宽 162 公里，总面积 1.3 万平方公里。其中，市区面积 638 平方公里。地势大体是东高中低、北高南低、西部稍高。山地和丘陵分列东西两侧，中部为由北向南缓泻的辽河平原。【人口和民族】铁岭市总人口为 302.6
3、万人（2005 年末） ，在总人口中，市区人口 43.9 万人，占 14.5%；县（市）人口 258.7 万人，占 85.5%。在总人口中，农业人口 207.1 万人，占 68.4%；非农业人口 95.5 万人，占 31.6% 。 铁岭市是多民族聚居地区，境内有汉、满、朝鲜、蒙古、回、锡伯、维吾尔、俄罗斯等 31 个民族，其中汉族有 233.0 万人，占总人口的 77% ，少数民族有 69.6 万人，占总人口的 23%。【行政区划】铁岭市有 2 个辖区：银州区、清河区；2 个县级市：调兵山市、开原市； 3 个县：铁岭县、西丰县、昌图县；1 个经济开发区。区（市）县下设街道办事处 13 个，镇
4、51 个，乡 38 个。首府设在银州区。4二、昌图县概况昌图县位于辽宁省最北部，辽吉蒙三省区交界处，区域面积 4324 平方公里，在册耕地面积 342 万亩。全县辖 38 个乡镇场（24 个镇、14 个乡、5 个农林场） ，544 个行政村，总人口 102 万，其中农业人口 83 万。农民人均占有耕地近 5 亩，交通便利，长大铁路，102国道，沈哈高速公路纵贯南北，平齐铁路，集锡公路 （303 国道）横亘东西。自然资源：已探明的矿产资源有 20 余种，其中石灰石品位高，储量达 7000 万吨以上，花岗岩，河沙极为丰富，储量均达 5 亿吨。现已探明三处矿泉水源，日涌水量 300 达吨，偏硅酸、锶
5、含量均超过国家优质标准。 农副产品资源丰富，是全国著名的商品粮基地县，正常年景粮产 150 万吨以上，盛产玉米、水稻、小麦、高粱、大豆，素有“辽北粮仓”之美称。蔬菜、烤烟、甜菜、花生、胡萝卜、马铃薯等经济作物产量也相当可观。畜牧业发达，先后被国家列为平原秸秆养牛示范县和“中国豁鹅之乡” ， “昌图黑猪” 、 “昌图豁鹅”享誉全国。森林总蓄积量 385 万立方米，覆盖率 26.9%。 【经济发展状况】2002 年，国内生产总值 31.4 亿元，工农业总产值实现 79.2 亿元，地方一般预算收入实现 10474 万元，农民人均收入实现 2837 元，城镇人均可支配收入实现 3600 元。1998
6、以来，五年累计引进域外项目 1730 项，到位资金 22.2 亿元，招商引资有力地拉动了全县经济和社会各项事业的发展。5第二部分 项目概况一、宗地位置1、宗地北距昌图县政府大路约 200 米,隔一排 6 层住宅楼。2、宗地东距昌图县繁华的中心地段约 2 公里，西面紧邻 102 国道。3、宗地南与改造中的城关河紧邻。城关河是昌图县政府重点改造项目，一期投入 1000 万元，目前已经动工，计划 07 年年底基本完成。二、宗地四至范围及规划要点1、四至范围宗地分为 A、B 两块，C 块用于动迁，B 地块东面与 C 地块相邻，B、C 之间为规划道路，不与街道相邻，隔约 150 米为文化大街，A 地块西
7、接 102 国道，A、B 地块南侧隔 25 米宽的滨河大道为城关河，北侧为单排住宅。2、宗地面积、形状和尺寸宗地 A、B 两块总征地面积 15.9 公顷，折合 238.5 亩,即 159369 平方米;占地面积 12.6公顷,折合 188.7 亩,即 125856 平方米。其中 A 地块占地面积 49568 平方米，折合 74.3 亩,B 地块占地面积 76288 平方米,折合 114.4 亩。C 地块用于动迁住户回迁，作为拆迁安置房用地，征地面积 22409 平方米，占地面积18027 平方米，折合 27 亩。A、B 地块比较方正，C 地块成竖立的“T”形。其中 A 地块南北长约 247 米
8、，东西宽约200 米；B 地块东西长 397 米，南北宽约 190 米。表 2-1 项目用地指标面积和尺寸 A 地块面积 B 地块面积 C 地块面积面积 49568 平方米（ 74.3 亩）76288 平米（ 114.4 亩）18027 平方米（27 亩）合计 215.7 亩长 850 米 247 米 不规则宽 250 米 200 米 不规则3、政府提供的规划要点政府规划要点中要求 A 居住用地容积率为 1.41.6, B 居住用地容积率为 1.5，C 地块容积率为 1.5。详细规划文本现未制定，具体如下表所示。6表 2-2 规划要点土地规划用途 商业、居住用地容积率A 居住用地容积率 1.4
9、1.6 ，B 居住用地容积率1.5，C 居住用地容积率1.5A 居住用地可建建筑面积： 79309 平米B 居住用地可建建筑面积： 122061 平米C 居住用地可建建筑面积： 28843 平米合计： 230213 平方米（按 1.6）建筑形态 以布置多层住宅为主，可布置部分小高层住宅建筑限高 A 居住用地 20 米 ，B 居住用地 18 米，C 安置用地 20 米建筑密度 25%绿化率 30% 三、项目渊源1、宗地现为毛地。宗地内现有市民居住，所住房屋多数为平房，尚未拆迁；A 区内有部分农田，西侧沿街是三层商铺。2、 宗地曾整体出让流拍。2006 年 12 月左右，该地块包括 C 区曾整体挂
10、牌出让，但流拍，土地总价为 2150 万元。由于地块政府不出面动迁，还有部分土地性质未进行变更，须开发商自己变更，所以未有房产开发公司摘牌。现政府计划净地出售，将该地块化整为零，分 A、B、C 区挂牌出售或者 A、B 区挂牌出售，C 区用于政府自己拆迁安置用地，具体待定。四、宗地现状1、宗地尚未完成七通一平，地面上有 3 层沿街建筑面积 10700 平方米的商铺和建筑面积34000 平方米左右的居住用房，无其它建、构筑物。 （用地红线范围内所有建筑物、附着物的拆迁补偿费不包含在土地中标价款中。 ）2、 宗地地势平坦，西侧靠近 102 国道处有一桥梁，稍微有点坡度，坡度差在半米左右。五、宗地紧邻
11、周边的环境1、景观环境宗地周边紧邻住宅,居住气氛浓重，该区域已经形成成熟的居住区域。 宗地南侧为城关河、河南对岸为即将动工的“银波水岸”楼盘、昌图最好的实验中学、实验小学，具有良好的文化氛围。7 宗地东侧接 C 区地块，隔 2 排住宅临文化大街，隔街系正开发楼盘“地王金水园” 。宗地北侧为单排住宅，单排住宅临政府大路，对面为昌图第一人民医院。 宗地西侧为 102 国道。宗地东侧、城关河南侧均计划拆迁，目前均处于开发初期，开发氛围浓。2、周边噪音分析（1）滨河大道车流分析滨河大道东侧是水果蔬菜批发市场，货车从此经过，且目前该道是昌图县关山到土库的通道，有大客车经过，白天车流量稍多，夜间车流量较少
12、。但水果蔬菜批发市场即将拆迁、城关河将改造成县形象工程，将来车辆经过可能需绕道。（2）噪音分析宗地西侧为 102 国道线，经过车辆较多，稍微有车流噪音；宗地内部及其它侧边界基本无噪音污染。六、交通出行1、 道路宗地处于昌图县中心区域，道路建设完善，从宗地可便捷地接文化大街、影院大街、政府大路和 102 国道，通达昌图县其他乡镇和铁岭市。（1）与昌图县繁华中心的联系：距离约 2 公里可通过滨河大道直接通往影院大街的闹市繁华中心和于 2006 年 9 月开始动工兴建的昌图县步行街（影院大街和站前大街之间） 。（2）与铁岭市的联系：距离约 60 公里，1 小时车程宗地西侧即为 102 国道，经过国道
13、直接可以上高速，通往铁岭市和沈阳市。2、 县无公交车由于昌图发展起步比较慢，目前县城无公交车运行，但出行比较方便，宗地周边道路建设较完善，人力三轮车 1 元起步，昌河出租车 3 元起步。3、 铁道交通宗地南约 4 公里处为昌图火车站七、生活配套（1）生活配套的区域分布宗地周边生活配套基本完善，主要分布在政府路、文化大街沿线和影院路沿线，其中政府路主要为政府行政办公机关、银行、邮政电信、医院等，超市、酒店、药店、商场、诊所等生活配套和大型配套主要分布在文化大街沿线和影院路沿线。最近的集贸市场离小区不到 1.5 公里。其它重要配套有：医院：昌图县第一人民医院，距宗地约 200 米。中小学：实验小学
14、、实验中学、第一高中。8八、地价分析1、昌图县城地价分析2006 年前，昌图县出让土地比较零散，地块比较小且出让地块比较少，地价在 6-12万/亩。2006 年开始，昌图县政府对土地进行整体规划挂牌出让，一年内县城中心区域大型地块共挂牌出让 4 块，均为目前开发项目，即地王金水园、银波水岸、山与城、汇丰华府 4个楼盘项目地块。地块成交价格在 9-29 万元/亩之间。“地王金水园”楼盘地块在宗地东侧，成交价格最高，地面价格为 430 元/平方米，折合每亩 28.7 万元/亩。“银波水岸”楼盘地块在宗地城关河对面，东区与“地王金水园”楼盘隔河相望，西区与宗地隔河相望，地面价格为 146 元/平方米
15、，折合 9.7 万元/亩。“山与城”楼盘地块在文化大街北端，成交地面价格为 136 元/平方米，折合 9.1 万元/亩。2、昌图县土地市场分析主要竞争片区是城关河两岸，受城关河建设改造和县政府从 2006 年开始土地整体规划挂牌出让，大幅度拆迁，市场放开的影响，昌图县城的地价在逐步上涨。2002-2005 年，4 年时间内昌图县总共推出的土地建筑面积不到 8 万平方米；2006 年推出的土地总面积约为 150 亩，即 10 万平方米，建筑面积在 20 万平方米左右；2007 年计划推出土地 260 亩左右，建筑面积在 20 万平方米左右。计划推出地块为滨河大道南侧部分零散的地块约 120 亩，
16、一中旁边的地块 140 亩左右（为宾馆、体育中心场地及部分住宅） 。3、宗地所处区域分析 地价和售价比城关河南高，未来将形成昌图县良好的住宅区域，升值潜力大。 周围居住氛围形成，居住环境良好，交通比较方便。 比其他楼盘地块方正，便于规划，易于操作。第三部分 项目风险可能性预测一、政策性风险A、B、C 三区挂牌形式未最终确定，A、B 地块中间的道路需要政府建设，但未列入计划。七通一平的解释不是很明确肯定。且公司未曾在昌图县开发项目，对政府部门的办事效率、风格、习惯等了解不深，对报批报建、规费收取、区级税收减免等方面的程序、规定和执行力度情况不熟悉，有可能影响开发进度、增加开发成本。政府对于已经答
17、应的条件和政策，由于领导变更等原因，在实际执行过程中可能会出现政策变化或拖延执行的情况，因此，在开发过程中，该项目可能存在政策风险。9二、拆迁风险宗地内大约有 45000 平方米的建筑面积需要拆迁，需要政府部门拆迁完毕后方能动工，昌图县的一年建筑工期约为 6 个月，从 5 月份到 11 月份，异地跨省开发，政府能否保证按约定不影响工期，不能肯定。因此，拆迁工作也是最大的风险之一。三、市场风险由于 2006 年以前政府未统一规划出让过大型地块，住宅需求量比较大，现在推出土地在加快加大。各房产公司看好昌图县房产市场，会一哄而上，可建楼盘在增多，供应量在不断增加，竞争力也会变的比较激烈，再加上当地房
18、地产市场秩序比较混乱。所以市场的不确定性风险也是本项目的最大风险之一。第四部分 市场分析一、昌图县房地产市场简述（一）2006 年前昌图房地产市场回顾2006 年以前，昌图县房地产市场处于杂乱无章状态，毫无秩序。整个县城无一处规划完整且带有物业管理的小区。即使所建交付的楼房基本是单位集资楼房或者本县房产开发公司建造的单栋或几栋数量极少的楼房，商品房市场需求基本处于供不应求状态。因为前几年几乎无新楼盘开发，所以导致二手房交易市场比较活跃。二手房交易量从 2002 年的 4万平方米，到 2005 年的 7 万平方米，二手房市场交易量不断增长。土地招投标也从无到有，增速迅猛。开发商积极进入昌图市场。
19、2006 年昌图房地产市场的统计数据尚未公布，从房产局获悉，2006 年，昌图县城市区二手房成交量是近几年来最多的一年，成交件数在 1200 多件，建筑面积近 9 万平方米。一手商品房成交量和往年数据差不多，在 200 件左右，销售面积在 15000 平方米左右，主要原因就是没有土地推出，无楼盘开发。此外，2006 年昌图县二手房销售均价为 1200 元/，地段好的位置价格在 1500 元/ 左右。1、2006 年前昌图县房地产市场特点分析（1）土地推出少，商品房供应量几乎没有2006 年以前昌图县推出的土地比较少，所建楼盘建筑面积总共不到 8 万平方米，几乎没有商品房供应。 （县国土资源局数
20、据）（2）住宅需求持续增长从二手房成交的数据来看，2002 年以来，昌图县城住宅需求持续增长，平均增长率达33%。 2006 年二手房成交面积达 9 万，增幅达 28.6%。 （3）商品住宅销售价格加速上升2000-2003 年，昌图县城二手房、商品房销售均价基本未动，价格在 700 元/。2004年-2006 年出现强劲反弹，价格翻了一翻，2004 年商品房价格在 1000 元/，2006 年销售均价到 1500 元/。2007 年初，新推出的楼盘均价均在 1700 元/以上，有的楼盘多层价格达到 2150 元/，高层住宅的最高价格达到 3000 元/。10（4）土地市场供应量提速并加大20
21、05 年以前基本无土地推出市场，2006 年推出土地近 10 万平方米，可建建筑面积 20万平方米。2006 年招投标土地最低地面价 136 元/，最高地面价 430 元/，土地价款不包含拆迁补偿费。2006 年一年的土地推出量是 2005 年以前推出土地的好几倍。计划 2007 年推出土地 18万平方米，2008 年推出土地 10 万平方米。土地供应主要集中在城关河两岸。（5）2006 年前二手房交易始终占主角二手房交易活跃，成交量与成交额持续上升，平均每年二手房成交量在 850 件，成交面积 6 万。（6）拆迁量逐渐增大，带动住宅需求2006 年，昌图县政府完成城市建设初步规划，城市建设力
22、度开始加大，整改城市形象。因此，今后几年，大规模城市建设（拆迁户）将带动住宅的需求。（7）现住宅小区档次低、规模小、无物业管理2006 年以前，昌图县城无一个楼盘为物业管理楼盘，任何人出入自由，安全系数特别低。整个县城的楼盘小区规模都特别小，要么是临街独栋楼盘，要么就是几栋楼房，周围铁栅栏做围墙，小区内根本无景观规划可言，兵营一样的布置，档次比较低。（8）房产市场秩序不规范，容积率等可与政府部门协商，进行调整。正在开发的楼盘，容积率均高于规划。（9）当地居民住宅面积小，平均面积在 70 平方米左右（10）外来人口少，基本为当地居民消费（11）外地发展商进入昌图市场，提高了当地楼盘档次外地发展商
23、看好该县房产市场的发展前景，开始进入昌图市场，房产公司基本是铁岭市、沈阳市、大连市的房产公司。所开发楼盘档次在本地来说应该属于很好的楼盘，有景观规划，有物业管理，有智能化系统，提高了当地的楼盘档次。且楼盘均有策划公司进行整合推广。2、昌图房地产市场需求增长的主要影响因素分析（1）城建与拆迁提供客源（2）2006 年以前几乎无商品房开发，蓄积的需求量爆发（3）住宅档次提高，居民改善居住条件（4）居民收入增长2001 年以来，城镇居民人均可支配收入由 2570 元增长到 2006 年的 3600 元。（二）未来昌图房地产市场预测1、土地市场供应加速上升自 2005 年真正实施土地招投标制度来，20
24、06 年土地供应及成交总量约在 10 万平方米，良好的市场需求和房价的快速上涨，导致几年积累的房产需求量爆发。开发商将看好本地市场，竞争进入，土地价格将加速上升。112、商品房供应量将加大根据国土资源局提供的数据，未来三年内每年推出的土地可建建筑面积将在 20 万平方米以上。3、商品房需求量继续增长昌图县房产市场刚刚处于起步阶段，近几年积累的需求量以及房价的高速上涨，导致居民急于购房，符合人们“买涨不买跌”的购房心理。大规模的拆迁将刺激商品房的需求增长。4、商品房销售价格继续缓慢攀升随着 2005 年国有土地公开出让制度的实施，几块大幅土地成功出让，且销售状况良好，价格一再上涨，所以导致土地成
25、本大幅上升，2008 年商品房售价将继续缓慢攀升。二、昌图县住宅市场分析 2006 年出让的土地约 10 万平方米，可建建筑面积约 20 万平方米；这些土地基本都处于待拆迁地块，均于 2007 春节后开始动工。 2006 年二手房住宅均价 1200 元/，楼盘整体品质比较低；2007 年将动工建设的楼盘平均价格 1900 元/。 主力户型面积：多层 70左右； 主力总价：多层 15 万元/套左右； 客户特征：城区的中低收入阶层、拆迁户；城区二次置业的中高收入阶层；所管辖乡镇客源。 建筑形态以多层 7 层为主，顶层带阁楼。目前只有“山与城”楼盘规划 2 栋 17 层高层和 2 栋 11 层小高层
26、，但高层本地居民接受度很低，小高层接受度与多层区别不大。 从 2000 年至 2006 年，新建商品房总共约 8 万平方米，二手房平均每年成交约 6万平方米，县城平均每年所需要住宅平均约在 10 万平方米，6 年房产面积的缺口约 18 万平方米，比较可知，现在昌图房产市场为供小于求。三、昌图县个案楼盘银波水岸项目地址：昌图镇实验小学北侧，实验中学北侧，城关河南岸开发商：铁岭市龙腾房地产开发有限公司全案策划：英东地产策划有限公司售楼电话：04105801 555 5801 777广告诉求：大型滨水园林 高尚生态人文社区楼盘基本情况：楼盘共有 15 幢多层组成，分东西两个区，东区 7 幢，西区 8
27、 幢。东西两个区各留有 2 幢共 4 幢作为动迁户回迁楼。建筑面积约 7 万平方米，700 户左右，户型面积范围在 50-128 平方米。项目现状：未拆迁，明年 4 月初开始动工12销售状况：于 07 年 1 月 8 日开始收取定金，挑选房号，1 月 10 日调查时，现场十分火暴。预定率在 20%左右。社区配套：小区主要入口、单元入口装有电子监控系统，24 小时保安巡逻。楼房为底框结构，基础为钢筋混泥土独立基础，上部楼层为砖混结构，全部为现浇混泥土楼板，住宅层高为 2.9 米，门市（商铺）层高 3.3 米，车库层高 3 米，抗震烈度为 7度。外墙采用苯板保温，东暖夏凉楼顶为斜坡屋顶，采用新型
28、SBC120 防水材料，100厚苯板保温，彩色陶瓷瓦。窗户为中空玻璃塑钢窗，南阳台为落地式观景阳台，单元门为可视对讲系统，进户门为防火、防寒、防盗门。楼梯间大理石踏步、不锈钢楼梯扶手室内给水管线采用 PP-R 新型塑料管，排水管采用 UPVC 塑料消音管外墙选用高级彩色弹性涂料煤气管道暂时未定楼盘价格：楼层 价格 住宅平均价格二楼 1880 元/三、四楼 2030 元/五楼 1880 元/六楼 1730 元/阁楼 1480 元/车库价格 2480 元/门市（商铺） 3000-4800 元/1900 元/平方米面积配比表1350 以 下2% 50-6014%60-7019%70-8014%80-
29、9015%90-10013%100-11010%110 以 上13%50 以 下 50-60 60-70 70-80 80-90 90-100 100-110 110 以 上优惠政策签约发放贵宾卡110-128 赠 VIP 钻石卡 1 张，可抵房款 3800 元90-110 赠 VIP 翡翠卡 1 张，可抵房款 2800 元70-90 赠 VIP 金卡 1 张，可抵房款 2500 元50-70 赠 VIP 银卡 1 张，可抵房款 1800 元住宅一次性付款到位的开盘 7 天内优惠 80 元/7 天后到春节前全款到位的优惠 60 元/一次性付款贵宾卡正常发放分期首付 30%到位开盘 7 天内优惠
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31、盘价格：楼层 价格（元/平方米） 平均价格一层 2050二层 2050三、四层 2120五层 2080六层送阁楼 20602080 元/平方米商铺（2 层） 6000销售情况：目前推出 3 栋，约 150 套，现销售率在 80%，现剩余套型基本为顶层加阁楼。项目现状：宗地内为水果批发市场，多为大棚，未拆迁交付标准建筑结构：砖混结构，苯板夹芯保温外墙 高级外墙砖可视对讲门单元门地面：花岗岩或高级地砖墙面：环保乳胶漆涂饰一楼入口门厅天棚：环保乳胶漆涂饰地面：高级地砖墙面：刮大白天棚：刮大白照明：声光控灯楼梯间扶手：钢制栏杆（仿）木制扶手信报箱 钢板喷涂顶层上人屋面 防水屋面上铺广场砖每户设 ADS
32、L 及 ISDN 宽带网络接口每户均设可视对讲机一台每户设一条电话外线。电讯接口置于卧室，客厅智能系统每户均在客厅设有线电视接口15园区设电子系统，24 小时监控园区内安全住 宅 部 分进户门 防盗门窗户 彩色单框室内门 预留洞口地面 水泥沙浆地面墙面、天棚 刮大白采暖 分户地热供暖厨房 水泥沙浆地面、墙面卫生间 水泥沙浆基底找平，地面做防水及保护层管材：PPR给水水点：入户水表后预留一个水龙头U-PVC 排水管排水立管设辅助通气管排水预留卫生器具排水口，卫生间地面设地漏照明 白炽灯座开关 每户进线采用漏电式空气开关两个电话点：客厅、卧室通讯宽带网：客厅、书房有线电视（含卫星电视） 每户一点：
33、客厅每户额定电器容量 6KW燃气客源 煤气山与城项目地址：北环路南，文化大街东开发商：昌图昌兴置地房屋开发有限公司规划设计：北京中华建规划设计研究院有限公司全案整合：沈阳文思广告有限公司电话：04105806 666 5803 333广告诉求：昌图 首家智能化物业管理住宅小区项目概况：项目占地面积 3.3 万平方米，规划建筑面积近 8 万平方米，由 8 栋多层、2 栋11 层小高层、4 栋 17 层高层住宅围合而成。园区内共有住宅 700 多套，面积在 45-160 平方米之间，共 30 多种套型。拟建 4000 平方米超市或商场，建设 5000 平方米中心花园，绿化率不小于 40%。楼盘价格
34、：多层价格 小高层价格 高层价格2、5 层 1950 元/3、4 层 2090 元/5 层送阁楼 2360 元/6 层送阁楼 2250 元/2 层价格 1970 元/，楼层差价 30 元/，最高价格 2450 元/，送阁楼1 层价格 2000 元/，1-10层每层差价 30 元/，11-17 层每层差价 50 元/，最高价格 3150 元/，送阁楼16平均价格 2050 元 / 2090 元/ 2210 元/销售情况：多层 90%，小高层 80%，高层 40%，收定金。项目现状：拆迁已经完毕，计划 07 年 4 月初动工，09 年初交付交付标准：建筑结构：砖混结构，苯板保温公 用 部 分外墙
35、高级彩色外墙砖为主，涂料为辅，外贴 60厚 EPS 苯板保温、御寒、防潮单元门 防盗可视电子对讲门单元门厅及公共楼梯 多层住宅地面及踏步铺大理石，墙面、天棚刮大白，楼梯白钢扶手，照明为延时感应灯；高层住宅电梯前室地面铺设高档防滑地砖，墙面、天棚刮大白住 宅 部 分层高 3 米 进户门 高档防盗门窗户 实德彩钢塑窗，双层热合中空玻璃厨房、卫生间 独立上下水基本接口，墙面抹灰，地面做防水处理卧室、客厅 墙面及顶棚刮大白，地面水泥沙浆抹平给排水 上水 PPR 管材，下水 PVC 管材采暖 分户供暖、普通散热片燃气 管道煤气，引至厨房供电 电表集中设置高层供水 二次加压，微机智能控制电话、宽带 直接入
36、户电梯 高层采用名牌电梯，备柴油发电机组有线电视 客厅及主卧设有插头每户额定电器容量 6KW公 建 部 分网点 落地玻璃幕，内墙刮大白，地面水泥沙浆抹平车库 预留上下水接口，单设水表、电表，电动遥控门供暖 分户供暖业主会所 建设 1000 平方米业主会所，内设健身房，棋牌室，乒乓球室，台球室中心广场及景观园区中心建设 5000 平方米主题花园广场，景观以中式山水园林为主，园区内设水景，凉亭，儿童活动场、体育设施、1000 米标尺路径，园区路面黑色与彩砖相结合17智能设施及物业管理设门禁系统，小区业主持卡出入；设监控系统，摄像头 24 小时监视小区情况；保安 24 小时巡逻，设电子巡更系统；小区
37、供水由微机控制；设可视对讲系统；宽带入户；提供星级宾馆保洁服务汇丰华府项目地址：政府大路北，站前大街西开发商：大连昌图汇丰农业发展有限公司/昌图房产局规划设计：大连建筑技术发展中心设计研究院工程监理：大连港工程监理有限公司售楼电话：04105808 888 4458 666项目概况：总共 6 栋多层，约 200 户，其中东西向住宅约 80 户，回迁住户有 108 户。沿街为 2 层店面，3-6 层为住宅， 6 层带阁楼。面积在 70 平方米左右。项目现状：未拆迁，开始预定。计划 07 年 4 月动工，08 年初交付楼盘价格：楼层 价格 平均价格三、四层 1780 元/五层 1680 元/六层
38、1980 元/送阁楼1800 元/一二层门市 价格未定销售状况：目前开始登记预订，因可销售住宅少，预定率在 40%，不收定金。四、住宅产品建议书1、 市场定位 定位：一个具健康特色的环境优美的大规模中高档社区住宅销售价格 均价 多层 2000 元/2、 客户定位年龄 主力客群为 2535 岁，辅以 5060 岁老人职业国营企事业单位管理人员，专业及技术人员，公务员，辅以部分离退休人员，拆迁户。客源分布于城区目标客群描述家庭年收入 320 万元3、 产品定位 定位：中高档公寓大规模社区4、 销售计划本项目（A、B 地块）共计建筑总量 193741，分 3 年开发销售完成18第五部分 成本测算分析
39、（一）成本预测1、成本测算依据本次测算暂按当地其他项目做参考： 土地价格按照 20 万元/亩（底价政府未定） ，契税 4%记入土地成本； 项目收费严格按政府文件计取，未考虑打折或免收情况； 水电气暂按政府接至场地边考虑； 前期开发费按 150 元/； 建安费按 620 元/； 附属工程费按 130 元/ ； 拆迁补偿住宅实行“一平补一平” 。2、住宅商铺面积估算因为挂牌文本未最终出台，本次测算的数据依据规划局提供的地块控制指标进行。 考虑 A 地块有 10700 平方米的商业店铺需要予以回迁，拆迁难度比较大，暂考虑按照“一平补一平、位置不动”的原则拆迁。 A、B 地块中间的规划道路两边考虑设计
40、为商业店铺。 A、B 地块的南侧沿滨河大道考虑设计为商业店铺。表：商业建筑面积估算A 地块 长(米) 进深(米) 层数 建筑面积（平方米）102 国道 370 12 2 8880滨河大道 180 12 2 4320内街 247 12 1 2964B 地块内街 200 12 1 2400滨河大道 380 12 1 4560合 计 23124回迁面积 10700可售面积 12424表：住宅建筑面积估算名称 A 地块面积 B 地块面积 C 地块面积 备注面积 49568 平方米（74.3 亩）76288 平米（ 114.4 亩）18027 平方米（ 27 亩）容积率 1.6 1.6 1.6 容积率可
41、调整，暂19按 1.6 测算可建建筑面积 79309 平方米 122061 平方米 28843 平方米合计 230213 平方米商业建筑面积 23124 平方米住宅建筑面积 207089 平方米回迁住宅面积 34000 平方米 拆迁安置于 C 区可售住宅面积 178246 平方米3、成本测算汇总成本测算按照 A、B、C 地块整体挂牌在内。项目单位成本 1597 元/平米，总投入成本 32163 万元，利润 7462 万元。表：成本测算分析一、直接成本估算 总计： 27257 万元(一)土地成本 合计： 4487 万元1、土地费用 215.7 亩 20 万/ 亩 3774 万元2、土地契税 15
42、1 万元(二)开发成本 合计： 19894 万元费用名称 单位成本(元/平方米) 面积(平方米) 造价(万元)1、前期开发费： 150 190670 28602、 建安造价：合计： 13996商铺 500 23124 1156住宅 620 207089 128403、附属工程费： 130 230213 2993(三)开发期间费 合计： 2922 万元1、管理费用 (一)+(二)*2%= 487 万元2、不可预计费 (二)*3%= 595 万元3、财务利息费 (一)+(二)*0.7%*36 月*30%= 1840 万元二、销售收入 合计： 39625 万元20费用名称 单位售价(元/平方米) 总
43、面积(平方米)销售价格(万元)可售店铺 3200 12424 3976 可售住宅 2000 178246 35649 三、其他成本 合计： 4906 万元销售费用 39625 *2.5% = 991 万元营业税及附加 39625 *9.88%= 3915 万元合计总成本： 32163 万元四、利润 7462 万元39625 万元 32163 万元 7462 万元五、成本利润率7462 万元 / 31599 万元 = 23.20%单方成本 1597 元/平方米注：车库未计入销售收入，车库价格在 2300 元/平方米左右；第六部分 综合分析与建议一、优劣势分析1、优势 地段佳。居住环境良好，生活配
44、套基本完善，周围居住氛围浓重，为昌图县城的绝佳地段。 规模大。本地块为昌图唯一的大型住宅用地，楼盘规模大，易规划设计，建品质楼盘，在当地形成影响力，从而产生集群效应。 增值潜力大。根据县政府的规划思路，要把城关河改造成县城的重要休闲娱乐的景观河，以及附近已动工的商业步行街，本地块位于城关河和步行街之间，增值潜力比较大。 环境好。本项目所处城关河片区为将来住宅开发的热点区域，是目前高品质住宅区的发展区域，且为县城中心环境最好的地块，周围商业、教育氛围浓厚。 市场机会明显。2006 年以前县城基本未开发住宅商品房，住宅市场需求量大，中高档多层公寓市场供应不足。2、劣势 昌图市场供应量大，市场竞争激
45、烈。未来 3 年内，县城约有 60 万平方米的供应量，且在建项目启动早于本项目，地价也低于本项目。 跨省外地开发，公司缺乏相关开发经验，有一定的操作风险，资金成本会增加。21 本地块政府尚未拆迁，拆迁规模较大，住宅拆迁近 35000 平方米，商业拆迁约10000 多平方米，具体操作政府未给予肯定答复，拆迁不确定因素较多，可能影响工程进度，增加投资成本。二、结论与建议经过考察小组，于 2007 年 1 月 8 日-12 日的考察，我们认为，该地块是昌图最好的地块，也是目前价格、区位等综合地块质素比较适宜开发的项目。建议进一步与政府进行实质性谈判，参与挂牌。 考察小组2007 年 1 月 14 日
