1、黔龙 阳光国际项目可行性研究报告 彭水黔龙阳光地产开发有限公司- 1 -黔 龙 阳 光 国 际 项 目可行性研究报告黔龙 阳光国际项目可行性研究报告 彭水黔龙阳光地产开发有限公司- 2 -目 录第一章：项目基本情况 一、项目名称 二、项目位置 三、道路状况 四、主要技术经济指标 五、可行性研究的范围及依据 第二章：项目业主介绍 第三章：彭水县基本情况 一、概述 二、综合经济状况 第四章：区域房地产市场分析 一、房地产市场分析 二、市场发展趋势 三、项目优劣势分析 四、项目竞争对手情况 五、目标客户群 第五章：项目设计方案 第六章：项目投资估算及资金筹措 第七章：财务评价 第八章：结论 第一章
2、项目基本情况黔龙 阳光国际项目可行性研究报告 彭水黔龙阳光地产开发有限公司- 3 -一、项目名称本项目名称：黔龙阳光国际（一期）二、项目位置黔龙阳光国际项目地处彭水县汉葭镇学坝片区，位于彭水县老城区郁江北岸，东接汉葭镇文庙社区，南邻郁江与乌江两江交汇处，西靠彭水植被茂密的鸡笼山，北扼 319 国道的九曲河大桥。三、交通概况黔龙阳光国际交通由“ 一环、二纵、四横” 构成，交通网络便捷合理，通过与郁江二桥、郁江三桥、迎宾大道、乌江大桥、彭石公路、319 国道的有机连接，使整个学坝片区与现有彭水县城融为一体，将彻底改变现有旧城道路拥挤堵塞现状，为“畅通彭水” 打下坚实基础。四、主要技术经济指标表 1
3、-1序号 名称 单位 数据 备注1 建设用地面积 m2 30046 约合 45.07 亩2 总建筑面积 m2 159790.87 居住建筑面积 m2 132968.39 2#-8#楼商业面积 m2 8256.79 2#-8#楼商业配套设施面积 m2 18565.69 2#-8#楼其 中 地下建筑面积 m2 16142.493 建筑密度 % 20.43% 4 容积率 1:00 4.78 地下建筑不计入容积率 5 绿地率 % 35.16% 6 居住总户数 户 1302 7 总居住人数 人 4166 3.2 人/户8 停车位 辆 557其中地上 58 个、地下 499个黔龙 阳光国际项目可行性研究报
4、告 彭水黔龙阳光地产开发有限公司- 4 -表 1-2配套设施一览表序号 名 称 单位 建筑面积 位置1 物管用房 m2 492.692 社区用房 m2 368.723 幼儿园 m2 894.964 消防控制室 m2 85.022#-8#楼配套 设施建筑面积5 设备用房 m2 443.06 8#楼一层6 车库及楼梯 m2 16281.24 车库楼梯 138.75五、可行性研究的范围及依据（一）研究范围本次可行性研究的范围为“黔龙 阳光国际（一期）” 项目市场环境研究、技术研究和投资回报分析研究。对项目建筑技术上、经济上及今后市场上是否可行进行科学分析和论证，以满足辅助投资决策的需要。（二）研究依
5、据1、彭水县总体规划。2、彭水县城市规划管理条例。3、彭水县规划局提供的“建筑用地红线地图” 。4、彭水县发改委“关于 黔龙 阳光国际项目建议书的批复” 。5、现行有关规范、规定。6、其 他 各 种 来 源 的 （包 括 市 场 、技 术 、经 济 等 方 面 ）相 关 资 料 。第二章 项目业主介绍业主名称：彭水黔龙阳光地产开发有限公司成立时间：2010 年 12 月 16 日；注册资金：5000 万元人民币；黔龙 阳光国际项目可行性研究报告 彭水黔龙阳光地产开发有限公司- 5 -企业法人营业执照注册号：彭工商 500243000006788；企业法人代码：56563553-X 号；法定代表
6、人：汪卫东；公司地址：彭水县汉葭镇文庙社区（学坝街 50 号）；开发资质：重庆市建设委员会颁发中华人民共和国房地产开发企业资质证书，资质等级为二级，证书编号：3805330。经营范围：房地产开发、工程建筑技术咨询、建筑装饰材料、机械设备、五金、电器销售；节能环保软件开发。该公司由重庆黔龙阳光地产发展有限公司出资 2000 万元（占40%）、重庆 夏都实业有限公司出资 1500 万元（占 30%）、自然人董志超出资 1500 万元（占 30%）三位股东组成，重庆黔龙阳光地产发展有限公司是本公司实际控制人。公司设立董事会和监事会，由公司股东大会选举产生。公司董事会组成名单:汪卫东（重庆黔龙实业（集
7、团）有限责任公司总工程师；重庆黔龙阳光地产发展有限公司副总经理、总工程师；彭水黔龙阳光地产开发有限公司法人代表、董事长、总经理）;李恩忠（重庆夏都实业有限公司总经理）;董志超（自然人兼彭水黔龙阳光地产开发有限公司副总经理）。董事长：汪卫东董事：李恩忠、董志超监事会由邓刚、董莹、鞠小波组成。重庆黔龙阳光地产发展有限公司是重庆市 100 强企业（重庆市民营企业 50 强）重庆市黔龙实业（集团）有限责任公司的全资子公司，成立于 2002 年 12 月，注册资金 5000 万元，具有房地产开发二级资质（目前正申请一级资质）。该公司现有员工 65 人，其中大专以上文化占 80%，中高级职称占 40%，平
8、均年龄约 30 岁。黔龙 阳光国际项目可行性研究报告 彭水黔龙阳光地产开发有限公司- 6 -2010 年公司实现收入 7 亿元，实现利润 12656 万元。作为黔江乃至渝东南片区引领房地产开发时代潮流的企业，该公司遵循和倡导房地产开发新理念，以城市住宅开发为主线，做精品牌、做强实力、做优文化，实现高起点、超常规、跨越式发展。该公司目前已在渝东南地区的黔江、秀山、石柱、酉阳、彭水、湖北的恩施及江西的上高均已实现布局，已完成开发规模近 70 万方（石柱阳光雅园 9万方、秀山阳光大院 20 万方、黔江阳光花园 40 万方），正在开发的项目规模为 180 万方（彭水阳光国际 80 万方、酉阳桃源新都会
9、7 万方、酉阳酉水情 7 万方、酉阳状元楼 3 万方、黔江阳光花园后期 20 万方、秀山阳光御园 30 万方、秀山阳光大院后期 6 万方、江西上高黔龙商务会馆 4 万方、湖北恩施黔龙 1 号 23 万方），已和政府签订合作协议的储备项目有 100 万方（黔龙阳光新世界 33 万方、黔江黔龙时代广场 20 万方、黔龙阳光星城 50 万方），预计未来公司的开发储备体量将达到 200 万方以上（其中商业开发量达到 40万方）。公司先后获得“重庆市五十佳房地产诚信企业” 称号，荣获“AA 级信用企业” 、“ISO9001：2000 质量体系 认证企业”和“重庆市劳动保障诚信企业”、 “杰出贡献企业”等
10、荣誉和成绩；“黔龙” 、“黔龙阳光”等商 标成为渝 东南乃至重庆市内都颇具影响力和号召力的品牌。公司开发的“黔龙 阳光花园”项目先后 获得“重庆市节能示范工程”、 “十佳（住宅）小区”、 “重庆市园林式小区 ”、“铂金品质楼盘”、 “十佳（优秀）小区”等荣誉称号。公司依靠重庆市黔龙实业（集团）有限责任公司，与工商银行、农商行、招商银行、建设银行、浦发银行、恒丰银行、国开行、重庆银行、三峡担保公司等多家金融机构建立了良好的银企合作关系，此外公司还依靠自身项目优势积极与其他金融机构或社会投资机构进行合作，进一步拓宽了融资渠道，使公司又好又快的发展有了坚强的后盾。重庆夏都实业有限公司成立于 2009
11、 年 5 月，注册资本 2000黔龙 阳光国际项目可行性研究报告 彭水黔龙阳光地产开发有限公司- 7 -万元，具有房地产开发三级资质。公司现有员工 40 余人，其中大专以上人员占 75%，中高级职称占 40%，平均年龄 32 岁。公司在石柱、南川、四川等地方均有项目开发，目前开发规模已超过 15万方。作为区域市场较有实力的投资人，该公司在成立前就已参与开发了石柱、黔江、秀山、南川及重庆市区等地方的建设项目，取得了良好的信誉，与当地多家银行建立了银企合作关系，并与重庆农村商业银行石柱支行达成战略合作关系。第三章 彭水县基本情况一、概述彭水苗族土家族自治县位于重庆市东南部，处于武陵山区乌江下游,与
12、湖北、 贵州毗邻。渝怀铁路、渝湘高速公路、319 国道穿过该县，至重庆市中心 200 公里。北连石柱土家族自治县，东北接湖北利川市，东连黔江区，东南接酉阳土家族苗族自治县，南临贵州省沿河土家族自治县、务川仡佬族苗族自治县，西南连贵州道真仡佬族苗族自治县，西连武隆县，西北与丰都接壤。地跨北纬28。57、-29。50、，东经 107。48、-108。35、，东西宽 77.88 公里，南北长 96.4 公里。彭水苗族土家族自治县属武陵山系，境内西北高，东南低。 “两山夹一槽” 是主要地貌特征，山脉走向呈北北东向，谷地、低阶地、坡麓、岩溶洼地及小型山间盆地相间，逆顺地貌并存。地貌形态分为中山区、低山区
13、、丘陵河谷区。境内有乌江、郁江、长溪河、芙蓉江、木棕河等大小河流 20 余条，乌江由东南向西横贯县境，境内流长达 64 公里。该县属中亚热带温润季风气候区，多年平均气温17.50，常年平均降雨量 1104.20 毫米，年均蒸发量 950.40 毫米，年均气压 978.60 百帕毫巴，无霜期 311 天。彭水县全县幅员面积 3903 平方公里，辖 11 个镇、28 个乡、26黔龙 阳光国际项目可行性研究报告 彭水黔龙阳光地产开发有限公司- 8 -个居民委员会、274 个村民委员会、184 个居民小组、1785 个村民小组。全县 2009 年末有户籍人口 68.3 万（常住人口 53.85 万）。
14、境内居住着苗族、土家族、蒙古族、回族、仡佬族、侗族、藏族、彝族、哈尼族、壮族、满族等 25 个少数民族，少数民族人口占全县总人口的 61.7%，其中苗族 30 万余人，土家族 8 万余人。全县非农业人口 6.67 万人，城镇化率为 21.32%，人口自然增长率 3.24%。彭水县境内物产资源丰富，初步探明煤、石英砂、石膏、石灰石等矿产资源 24 种，其中原煤储量达 1.2 亿吨，铁储量 1168.46 万吨，萤石储量 39.42 万吨，重晶石储量 72.98 万吨，石英砂岩储量746.05 万吨，水泥用灰岩 9745.98 万吨，淡水资源总量 481.48 亿立方米，水能资源理论蕴藏量 274
15、.36 万千瓦，是重庆市唯一的“水利能源基地县” 。此外，彭水 县还是全国烤烟 标准化示范县、重庆市100 万草食牲畜基地县、重庆市森林资源大县，有全国唯一一家被中国魔芋协会指定为魔芋良种繁植和生物提取的天娇魔芋加工厂，郁山“ 精丝 苕粉” 远近 闻名。彭水县境内山清水秀，蕴含丰富、独特的旅游资源， “乌江画廊”为重庆市四大旅游精品工程之一，阿依河景区列为“巴渝新十二景”第一位、被评为“全国民族文化旅游新兴十大品牌” 。郁山盐丹文化、鞍子苗寨、乌江画廊、阿依河风景区、茂云山国家森林公园等人文风光与自然风光交相辉映。二、综合经济状况彭水苗族土家族自治县自古就具有重要战略地位，是渝、鄂、湘、黔边区
16、水陆交通枢纽和物资集散地，以及东部经济西进和西部经济东出的重要通道。近年来彭水县通过经济结构调整，由农业占主导型的经济结构逐渐改变为以工业为主、农业和第三产业协调发展的产业结构，形成 22:44:34（即“ 二、三、一）型的 产业结构。2009 年彭水县全年生产总值 50.05 亿元，其中农、林、牧、渔业总黔龙 阳光国际项目可行性研究报告 彭水黔龙阳光地产开发有限公司- 9 -产值为 17.97 亿元，工业总产值为 27.92 亿元，建筑业总产值 1.46亿元。在强化工业主导地位的同时，农业综合生产能力也得到大幅提升，农业基础地位更加稳固，同时第三产业也蓬勃发展。（一）农业综合生产能力大幅提升
17、，农业基础地位稳固。2009 年彭水县农业增加值比建国初增长 121.9 倍，平均每年增长 8.3%。农产品供给能力稳定提高，主要农产品产量成倍增加。2009 年粮食产量达到 29.05 万吨，油料产量达到 1.46 万吨，烟叶产量达到 1.46 万吨，肉类产量达到 4.50 万吨（其中猪肉产量达到3.80 万吨），水果产量达到 0.47 万吨。通过大力发展农村水利事业，农业生产条件大大改善，逐步走上机械化、水利化、电气化的道路，农业机械总动力达到 21.53 万千瓦。（二）工业化进程明显加快，工业主导地位突出。彭水县随着工业基础建设的加强，生产能力的不断扩张，主要工业产品产量快速增长。原煤产
18、量达到 81.2 万吨，比建国初增长58.7 倍；发电量达到 39.5 亿千瓦时，比建国初增长 56.4 万倍；水泥、植物油、硫酸钡、氯化钡等一大批产品从无到有。在扩大改革开放的形势下，随着民营经济的不断加入和发展壮大，逐步形成了以电力生产和供应业、煤炭开采业、建材加工业、烟草加工业等几大支柱体系。培育壮大了重庆大唐国际彭水水电开发有限公司、彭水县茂田能源开发有限公司、重庆市彭水县供电有限责任公司、重庆金益烟草有限责任公司等骨干企业。（三）投资规模显著扩大，基础设施和重大项目建设突飞猛进。2009 年全县固定资产投资达到 64.7 亿元，其中国有经济投资31.88 亿元，城乡个人投资 30.3
19、9 亿元，其他经济投资 2.41 亿元。一大批基础设施和重大项目建设取得历史性突破，开工建设了渝怀铁路、渝湘高速公路、乌江彭水电站、马岩洞电站、国贸水泥等，迅速形成一批新的生产能力。黔龙 阳光国际项目可行性研究报告 彭水黔龙阳光地产开发有限公司- 10 -（四）招商引资取得丰硕成果，对外开放水平不断提高。重庆直辖以后，彭水县抓住千载难逢的机遇，实施全方位对外开放，坚定实施“引 进来、走出去” 的战 略，不断优化发展环境，出台优惠政策，通过“ 渝洽会” 、福建“厦洽会”、“ 小城镇招商引资会”等招商平台，积极推出招商项目。2009 年全县实际利用内资 21.92亿元。同时，大力发展旅游产业，充分
20、发挥得天独厚的旅游资源优势，完善旅游设施，开发旅游产品，培育旅游热线，初步形成集自然风光、民风民俗、人文古迹等位一体的文化景观。阿依河景区 2008年被评为重庆市新巴渝十二景，鞍子苗寨、郁山古镇、摩围山、神龙谷等景区正在全力打造中。2009 年全县共接待旅游人数 48 万人次，旅游总收入 8000 万元。旅游业正逐步成为全县新的经济增长点。（五）城乡人民生活蒸蒸日上，人民得到更多实惠。随着经济的持续快速发展，人民的生活水平也迅速提高，衣、食、住、行等方面得到较大改善，城乡居民生活由温饱向小康迈进。2009 年全县城镇居民人均可支配收入为 11430 元，农民人均纯收入 3517 元，城镇经济单位职工平均年收入达到 2.36 万元，城乡居民储蓄存款余额为 49.5 亿元，城乡居民拥有的财富呈现快速增长趋势。随着人民生活水平的不断提高，消费能力大大增强，消费品市场获得长足的发展，人民生活质量得到显著改善。2009 年全县社会消费品零售总额达到 23.5 亿元；城镇居民人均居住面积 28.13平方米，农村居民人均住房面积 33.05 平方米；城镇人均消费性支出 7828 元，农民人均生活消费支出 2582 元。第四章 区域房地产市场分析
