1、齐 齐 哈 尔 商 务 预 报 齐齐哈尔市房价持续上涨的成因分析文章来源： 作者： 发布时间：2010-09-10 15:07:40近几年，房屋价格，特别是居民住房价格过快上涨已经成为经济运行中的突出问题。这不仅因为房价是个宏观经济问题，而且还因为其直接影响到居民的生活。剖析房价上涨的特点及成因，对促进齐齐哈尔市经济平稳健康发展，有效解决民生问题具有重要意义。一、当前房价上涨的基本特点房价呈现出持续上涨的势头。2006年以来，齐齐哈尔市商品房屋平均销售价格持续上涨。在2006 -2009年期间，商品房屋平均销售价格分别上涨3.0%、16.7%、11.8%和32.2%。今年上半年，全市房价继续在
2、高位运行，商品房屋平均销售价格3251.0元/平方米，比去年同期增长31.2%，增幅比去年同期高出10.6个百分点。二、推动商品房屋销售价格快速上涨的主要因素当前房价快速上涨是诸多因素共同作用的结果，既有经济快速发展、城市化进程加快、居民住房消费观念转变、房地产开发成本增加等因素，更有投机炒作等因素的影响。(一)旺盛的需求成为推动房价上涨的主要动力1、经济持续快速增长、居民消费结构升级拉动住房需求增加房地产快速发展是国民经济持续快速发展的必然结果。2006年到2009年，齐齐哈尔市GDP总量由473.6亿元增长到 690.5亿元，扣除物价因素，年均增长10.8%，经济的较快增长客观上为较强的住
3、房消费能力创造了基本条件。国外经验表明，住房需求的强弱与一国经济发展阶段密切相关。按人均GDP的水平划分，可以将工业化进程大体划分为“起步、起飞、加速、成熟”四个阶段。对应的人均GDP分别为起步阶段300美元左右，起飞阶段300-1500美元，加速阶段1500-10000美元，成熟阶段10000美元以上。根据美国、日本和德国等发达国家房地产业的发展规律，在起步阶段，人们储蓄能力不断积累，住房支出比重显著上升；加速阶段，消费结构发生了根本性的变化，住房支出快速提高，进而带动房地产业跳跃式发展；在成熟阶段，人们将改善住房质量作为主要目标。2009年齐齐哈尔市人均GDP 达到1862.0美元，正处在
4、加速阶段，房地产市场比较活跃。2、居民收入提高加大了住宅的有效需求近年来，齐齐哈尔市居民收入水平不断提高，城镇居民收入的持续增长，促使住房的消费需求持续旺盛。从2006年到2009年，城镇居民人均可支配收入由8000.5元增加到 11986.6 元，增长 49.8% ；2009年末齐齐哈尔市城乡居民储蓄存款余额高达533.3亿元，比2006年末增长51.7%。客观上具备了较强的住房消费能力。随着收入增长和储蓄水平的提高，城镇居民改善和提高住房条件的要求日益增加。3、城镇化进程加快增加了住宅的消费需求近年来城市建设加快，拓展了城市的发展空间，城市基础设施逐步完善，交通便利，带动了房地产市场的发展
5、；同时，城市拆迁改造的加快形成了较多的拆迁户，增加了住房需求，推动了房价的上扬。外县区居民购房意愿加强。一部分外县区购房者是为了今后退休养老提前做准备。另一部分是为了让孩子可以享受市区内良好的教育资源。（二）流动性过剩和投资性购房加剧了房价上涨的压力1、银行流动性过剩助长了住房的需求膨胀由于房地产贷款被商业银行列为优质资产，发放房地产贷款成为商业银行的积极选项。在目前银行存在流动性过剩的大背景下，商业银行间为争夺房贷市场的竞争相当激烈。基于对未来房价上涨的预期，购房者对购买住房需求也空前高涨，这两股力量相互作用，致使大量的远期需求也开始转化为即期需求，表现为住房信贷的快速膨胀。需求的过度膨胀，
6、反过来又拉动了房价的进一步上扬，于是就形成房价上涨需求膨胀房价上涨的恶性循环。 今年上半年，齐齐哈尔市房地产开发投资本年资金来源合计中，个人按揭贷款4.3亿元，占本年资金来源的12.9% ，同比增长99.5%。比同期本年资金来源合计增幅高45.7个百分点。2、投机和投资性住房需求推动房价的继续上扬 投机和投资性住房需求主要是为了出售、出租或保值而形成的需求。房价的持续快速上涨，刺激了对未来房价上涨的预期，导致不少购房者将购房作为一种投资（投机的）的手段。从房价形成的机制来看，投资保值致使部分商品住宅转化为资本品，扩大了即期需求。而投机的存在，又必将推动房价的继续上扬，形成了投机与房价上涨相互推
7、动的恶性循环。(三)建筑安装等内在成本的增加推动了房价的上扬1、土地成本快速上涨 2006年，全市土地成交均价为680.7元/平方米，2009年土地成交均价上涨到871.1元/平方米，上涨27.9%。土地价格的上涨也使房屋成本增加，导致房价上涨。2、建筑安装成本略有上涨由于原材料价格持续上涨，住房建筑材料价格也相应提高，今年上半年，齐齐哈尔市固定资产投资价格同比上涨2.4%。其中，建筑安装工程投资价格上涨0.5%。在建安中，人工费价格上涨2.6%；材料费价格上涨0.9%。建安成本的提高，使住房造价也随之上升。三、促进齐齐哈尔市房地产市场平稳健康发展的建议当前和今后一个时期，齐齐哈尔市要认真贯彻
8、落实国家促进房地产市场平稳健康发展的一系列宏观调控政策措施，高度关注房地产开发市场出现的新情况、新变化，积极引导和调控房地产市场走势，促进房地产市场平稳健康发展。（一）着力调整商品房供应结构，切实增加有效供给要继续优化住房供应结构，引导企业重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，适度发展中高档商品房，形成各种价位档次住房供给的合理配置。要制定科学的旧城区和棚户区改造中长期规划。要加大保障性住房建设的资金投入，严格落实保障性住房建设的有关政策，大力推进保障性住房建设，解决低收入困难群体的住房问题。（二）坚持有保有压、区别对待，引导旧城区和棚户区改造依法有序推进，对不同需求采取不同政策当前，齐齐哈
9、尔市房地产市场消费不足和消费过度并存，消费不足是指广大中低收入者的住房需求没有得到根本性的解决；消费过度是指一定比例的高收入阶层拥有多套住房，存在多占住房资源。因此，针对全市商品房价格涨幅过快的情况，应根据齐齐哈尔市具体情况采取不同措施来解决房地产市场消费不足和消费过度并存的现象。未来房地产调控政策应把增加供给和抑制不合理需求作为政策调控的重点，满足自住性和改善性需求，抑制投资性和投机性需求，促进房地产市场健康稳定发展。(三)强化合理住房消费的引导，切实做好稳定房价工作要把引导合理性住房消费需求、抑制商品房价格过快上涨继续作为今后工作的重中之重，既要抑制商品房价格过快上涨，又要防止大幅度下降，
10、真正使商品房价格保持合理的水平。（四）加强土地市场宏观调控管理，切实增加普通商品住房土地供给要抓好新开项目土地供应的分析论证，严格控制高档商品住房的土地供给，加大对中低价位普通商品住房和经济适用房的土地供给力度；要严格按照政策规定对土地市场出让实行“招拍挂”，最大限度的避免“暗箱操作”等不规范行为的出现，稳定土地供应市场；要依法加强对已出让土地开发的监管，切实加强闲置土地的清理处置。各个相关部门要建立和完善建设用地跟踪制度，督促开发企业尽快开发手中的土地，防止“圈地”现象的发生。（五）加强市场监管，进一步规范房地产市场秩序要进一步加大房地产市场监管力度，严肃查处房地产交易环节以及经营管理中的各项违法违规行为，尤其是要加大房地产企业捂盘惜售、土地闲置、囤积房源、哄抬房价等严重扰乱楼市正常交易秩序的违法违规行为的查处力度。要继续完善房地产市场信息披露制度，进一步加强房地产市场监测和分析，准确把握房地产市场走势，及时发现和妥善处理。
