1、骡马市商圈项目策划第一部分 背景简介1.1 宏观经济背景世纪之交，中国正式加入 WTO 组织，我国的商业发展面临着新的机遇和挑战。作为中国“入世”效应的逐步体现，全球经济一体化的影响将在本世纪第一个十年广泛而深远地作用于中国经济和中国城市。同时，成都人均 GDP 也在近几年得到稳步和快速的提升。成都，作为中国西部最大的经济都市和西部重镇，其国内地位和西部地位将进一步空前提高。从世界视野看，她具备形成发展具有川蜀文化特色的西部区位优势和经济基础；从中国战略看，构建成都为西部经济、金融和贸易的中心城市是国家西部大开发战略的重要目标。在外商直接投资（FDI）方面，随着我国经济融入到经济全球化的浪潮，
2、外商直接投资的规模有着相当大的发展空间。国内外的一些研究机构预测，2005 年我国吸引外资的规模将上升到 1000亿美元。随着我国东部地区投资成本的提高，国内外投资者进军西部地区，投资成都的势头将进一步高涨。同时，成都在西部地区城市功能的强化，也使得成都必然要进一步加强商务经济和现代服务业的快速发展，依托外来竞争的加入将极大地提升城市现代服务业的发展水平。对骡马市商圈而言，原来所形成的商务功能定位已经涉及了现代服务业的主要内容，因此，如何利用现有基础，抓住“入世”和西部大开发战略给骡马市商圈带来的广阔发展空间和机遇，强化商务商业区的建设和现代服务业的发展，成为一个重要的课题。可以说，青羊区骡马
3、市作为成都市的中心城区，其发展目标和功能定位必须纳入成都市城市格局的整体发展趋势和战略之中，同时骡马市有条件更有义务，成为成都中央商务区系统的一个重要组成部分。21 世纪第一个十年期间，成都的经济发展速度将进一步加快，经济结构也将进一步优化，必将引发一系列生产和消费形态的升级和转变。消费结构的升级特征必将日益明显，以享受型和发展型为代表的新消费热点正在启动之中。体验型消费、软性消费、文化消费、服务消费等消费将主导市场，文化经济附加值将越来越充分的体现出来。同时，成都商业发展战略应该明确提出将基本建成西部化的“购物天堂” ，基本建成网络化的流通体系和信息化的现代商业。与此相适应，需要积极引进新型
4、商业业态和商品，集聚国内外名品、精品，积极拓展娱乐、休闲、文化、旅游、价值实现等服务消费领域，引导和满足综合消费，提高成都消费市场的吸引力和集聚力。建成既引导、满足消费，又创造、扩大消费的西部贸易交易地、流行商品的发祥地、著名品牌的集聚地和西部地区的“购物天堂” ，这一发展战略将为骡马市商圈的发展提供了又一广阔的发展空间。这一时期成都重大基础设施建设所带来的交通格局的进一步完善，以及随之而产生的人流、客流将对骡马市商圈功能拓展与完善产生重大影响。成都规划的轨道交通线路建设，将对城市出行人流的吸引能力大大增强，人们出行比例也会大大提高。此外，特别值得重视的是如何在骡马市商圈的商务商业功能全面拓展
5、完善的过程中，既要保证在城市土地利用规划和空间形态控制上为各个业态发展提供各得其所的有吸引力的物质空间，又要保护和发扬骡马市商圈极具特色的城市及街道风貌，避免现代大量高层建筑对传统街区的无情吞噬的问题。在成都中心城区，骡马市商圈历来以其独特的人文环境和文化传统独树一帜。可以认为，在骡马市商圈未来的发展，建筑与人文环境的营造以及传统文化优势的充分发挥有着难以估量的意义。1.2 区位简介本项目规划设计范围位于成都市青羊区新华西路辖区，人民中路以西，青龙街、八宝街以北，东城根街北沿线以东，江汉路以南，约 410 亩。整个骡马市区域按分步实施的战略分为起步区、发展区和延伸区。起步区位于以家乐福沿八宝街
6、、青龙街沿线和青龙巷、铂金时代、华协影城等为中心约 200 亩的区域。延伸区按东、西、南分为以新城市广场为核心的西部延伸区，以熊猫商城、羊市街片区为核心的南部延伸区，以西玉龙街、顺城街北延线为核心的东部延伸区。1.3 目的与意义当前国内的区域经济竞争，首先表现为中心城市间的竞争，而中心城市的竞争很大程度体现在商业商务区的功能和水平上。也可以说区域经济的竞争集中体现在商业商务区之间的竞争上，商业商务区将成为国内区域经济竞争的制高点。另外，国际经济竞争的突出特点，也表现在各国大城市之间的竞争上。竞争的一个主要方面就是形象竞争，也就是有没有商业商务区的竞争，一个规划科学的商业商务区，可以提高这个城市
7、的竞争能力，并辐射周边地区，带动区域经济的发展。同时也可以通过商业商务区这个平台，有效地参与区域经济和国际经济的竞争。打造商业商务区，重现骡马市商圈风采，在区域内营造一流的商业环境，是青羊区政府扩大对外开放，抓住入世机遇做出的一项战略决策。青羊区政府拟对中央商务区内骡马市区域进行规划设计，通过整体打造，推出中央商务区内高品质、快节奏、现代的步行商业街区，使其成为成都市重要的商业购物中心，以此推动中央商务区的建设发展。重现骡马市商圈风采，不但是成都市充分发挥自身优势，以科学的发展观为指导，提升城市功能，优化经济结构，推动社会、经济、环境协调、持续和稳定发展的重大举措，也是更好地贯彻实施中国“加快
8、西部发展，促进西部崛起”战略决策，真正承担起成都市在西部区域经济社会发展中的“领头羊”和“推进器”战略作用的客观要求。第二部分 骡马市商圈历史演变分析2.1 骡马市商圈的辉煌历史骡马市街名的由来已久，享有很高的知名度。骡马市街名的由来是因四川古代用马，来自建昌（越西县、西昌市一带） ，古称“笮马” 。马体瘦小，能行山路，适合四川多山地区使用。成都马市在城四郊，不在城内。蒙古人占成都后，甘肃、内蒙马骠肥体壮，用场不大，在市区避了不少地点养马。清代初，成都驻有满、蒙八旗兵丁、陕、甘、宁、蒙马群骤增。为适应满族贵族买马需要，在少城外，皇城后门处设骡马市场。康熙、雍正年代之后，四川无大战乱，马队作用减
9、小，马市迁到城外，但街名犹存。 此外，成都旧俗，凡畜马者，每年农历正月初四必乘马到此一游，也与得名有关。骡马市以未来号天桥为中心，北至青龙街东口，东、南、西三方含西玉龙街、人民中路一段北口及羊市街东口。50 年代初，在原骡马市街基础上扩建为人民路，骡马市作为地片名保留，沿用至今已有三百多年的历史，在成都享有很高的知名度。20 世纪 70 年代，在骡马市的中心地带，东到玉带桥，南到省武警总队，西沿羊市街到市委门口，沿青龙街到八宝街西口，北到成都剧场，这一带商业发展非常兴隆，与春熙路、人民商场片区并称为成都市的三大商圈，这就是人们所说的骡马市商圈。如今许多成都人都还清晰记得 20世纪 80 年代初
10、至 90 年代骡马商贸大世界的盛世繁华， “走，逛骡马市！”成为了那个时代追逐时髦的青年人的口头禅，临街小商铺里的港式服装成为了成都改革开放的一面大旗，当年到骡马市轻工大厦、外贸大厦购物是不少成都市民生活中的一件大事，而与之连成一片的玉带桥家具卖场也在那个时候逐步形成气候。但好事多磨，随着成都整体规划的调整，人民中路二段实行由北向南单行的计划，1996 年西玉龙街又实行单行，这对骡马市商圈的格局产生了巨大的影响，交通的不便犹如两大硬伤，直接导致了骡马市商圈人气的下降，随之而来的是商家纷纷撤离，骡马市面临着史无前例的巨大挑战！骡马市商圈逐渐走向衰落，很多商家淡出骡马市商圈，仅两三家大型商家和部分
11、小商铺在此立住脚跟，生存下来，形成目前这个格局。传统文明与先进科学的碰撞、斗争表现在人们生活的各个方面。一方面消费者希望先进的科学技术能给人的生活带来更多的方便，但另一方面消费者也始终抓住传统文明紧紧不放。骡马市这个历史悠久的地名，实际上它的影响力仍然存在。实事求是地说，只要政府围绕它衰落的真正原因，有实际的行动，再次唤醒人们的记忆并不难。2.2 骡马市商圈的衰落原因分析骡马市商圈作为成都三大传统商圈之一，在 20 世纪 90 年代初期与春熙路、盐市口商圈形成了三足鼎立之势。由于城市建设和规划等原因，近年来逐渐走向衰落原因，未能充分发挥其交通枢纽的区位优势，商业业态、业种较为滞后，第三产业难以
12、带动区域经济的整体发展。深究其原因是多方面的，但是最主要的因素有以下几点。2.2.1 错失良好的发展机遇，商业结构没有及时调整，不能满足消费者的需求20 世纪 90 年代初的骡马市商圈一带，主要的商业设施有轻工大厦、外贸商场、骡马商场和一些小的店铺，这些商业设施规模不大。随着社会进步，人们消费水平的提高，骡马市商圈的商业结构没有及时做出调整。轻工大厦、外贸商场等仍然保持国有企业的体制和管理模式，商品陈旧，更新换代慢。骡马商场被拆除后，商业总量减少，与春熙路商圈的竞争中，逐渐走向了萧条。回顾骡马市商圈历史上曾惨烈出现的“百货关门年” ，究其原因，除了当时的市场环境外，一个重要的原因是商圈内商业业
13、态结构过于单一，定位雷同。骡马市商圈错失了良好的发展机遇，也没有做出战略性的调整，来适应新的市场需要，在与春熙路商圈的竞争中，逐渐走向劣势。2.2.2 骡马市商圈没有形成有效的商业文化，商业定位也不清晰骡马市商圈作为成都市传统三大商圈之一，在经历了城市建设过程中的演变后，由上世纪 80年代的繁荣变为了其目前的萧条。根据我们实地调研，多数消费者对商圈的不满主要在以下几个方面：缺少文化气息；商圈特色不鲜明；缺少景观绿化、购物环境差；休闲娱乐场所少；缺少人性化的指示标牌，如消费指南、地图等，购物不容易找到合适的商店等。缺乏有效的商业文化，商业定位的不清晰导致了骡马市商圈在同春熙路商圈的竞争中，走向了
14、目前的衰落。2.2.3 业态单一，不利于人气的集聚目前，在骡马市商圈内，有一定规模和影响的是太平洋全兴店和家乐福。家乐福以食品为主，兼售中低档日用百货等。太平洋以中高档服饰、化妆品等为主。两家商场都有很好的品牌和社会影响力，也都是销售日常生活中的易耗品。在日常生活中，人们习惯在居住地附近购买食品和日用品，因此，骡马市商圈内家乐福地消费群体主要是居住在其周围的居民。太平洋的服务对象是中高层次的消费者，但是这个层次的消费者的比例较小，而且在成都市内同类性质的商家较多。骡马市商圈内，除了太平洋全兴店之外，没有其他中高档层次的商家可供选择、对比，低层次、中低层次、中等层次、高档层次也几乎没有可供选择的
15、商家。商业结构对消费群体覆盖率低，使得大批消费群体流失。2.2.4 临街建筑没有形成连续的商业界面，影响商业氛围国内外成功的商业街的共同之处之一，是其连续的商业界面。上海的南京路步行街、淮海路等著名的商业街，品牌专卖店、专业店、特色店和综合性大商厦交相辉映，游客们在购物之余，还能品尝美味佳肴。良好的商业氛围，使得人们乐此不疲。骡马市商圈的建筑，例如外贸大厦、全兴大厦、万和大厦、工商银行大厦、新建业倍特大厦、罗曼酒店、中行大厦等相距较远，并且分布较分散，相互之间没有形成连续的商业界面。非连续的商业界面，步行街的过少，使得大部分消费者流失。2.2.5 交通的不便使得人气减少，商气落没骡马市商圈要发
16、展，需要解决的第一问题是交通。人民中路二段的单行，使得从南面来的客户必须右转到西玉龙街，绕玉带桥，上行至文武路，然后再折回至人民中路，这样不仅耽搁了很多时间，而且还经常遇上堵车，许多事都没有心情去做了；如果是不熟悉地形的外地客户，根本不知道怎样绕到这个看得见，走不到的地方。交通的不便带来的直接结果是商气的落寞，后来轻工、外贸干脆直接撤出了这一地区。目前仅存中国银行、交通银行、兴业银行、罗曼假日酒店等强势商务、金融机构固守阵地。而交通中最重要的，是单行道问题。人民中路二段由北向南的单行，使得前来骡马市商圈的购物者往往需要绕一大圈，才能来到商场内停车购物。而封闭路段较长的单行线，也制约着从太平洋全
17、兴店-轻工大厦、外贸大厦的行人流动，使该口岸人气不畅，难以回流。骡马市商圈在经历了城市建设过程中的演变后，由上世纪 80 年代的繁荣变为了其目前的萧条。作为成都市中心城区的主要道路，人民中路、西玉龙街、玉带桥一线承担了来自西边和北边的过多的过境性交通任务，干扰了骡马市商圈的正常功能，同时人民中路与青龙街、羊市街街口相距过近，是造成交通拥挤的最重要原因。2.2.6 停车场、公交车等配套设施的短缺，使得人气减少骡马市许多现有营业房都是 20 世纪八、九十年代建造的老式建筑，对停车场数量规划不足，现有的停车场数量已经不能满足商圈发展的需要。骡马市商圈需要来自更多方向的公共交通车辆穿梭其中，并且合理分
18、布公交车站点。公交车是聚集人气的最好载体，同时商场也可以通过联合推出购物直通车的形式对人气进行补充。骡马市商圈要想激活人气，还需要更多的人行道。因为在偌大的骡马市商圈之内，许多街道都仅仅只有 12 个人行道，车速快，行人过街往往要走很长一段路。 2.3 美好的未来，光明的前景2.3.1 政府的高度重视，科学合理的规划青羊区委区政府对再造骡马市商圈非常重视，正在制定详细计划和措施，并将其定为目标任务。青羊区委区政府经过大量的调查研究和实地考察，对于骡马市商圈的衰落已基本统一了认识，再造骡马市商圈也达成了共识。决定以再造骡马市商圈为突破口和启动项目，大力推进中央商务区的建设，将第三产业做精做强。同
19、时，针对骡马市商圈衰落的具体原因，制定了详细的具体措施，以目标责任制的方式落实到各部门，并将这个计划上报市政府，争取资金和政策的支持。本次骡马市商圈策划，认真分析了其衰落原因，针对目前存在的问题，结合成都市的发展战略和CBD 战略规划，制定了科学合理的规划。2.3.2 大型商业物业的开发和商业巨头的入驻，其发展潜力凸现骡马市商圈近几年似乎在春熙路、盐市口这两大商圈的强势竞争中沉寂了，但随着太平洋百货、家乐福、好又多、苏宁电器的开业，新城市广场、金色夏威夷、骡马市商贸大世界、钱江铂金时代等商业物业的开发，其聚集的商气、人气也相当可观，骡马市商圈的发展潜力逐渐显现。尤其是商业和住宅建筑规划分别达到
20、近 10 万平方米的新城市广场，其庞大的商业体量在全市都堪称商业巨舰；同时该区域至今尚无一例与新城市广场雷同的 SHOPPING MALL 大型综合性商业投资物业，集购物、休闲、娱乐、餐饮等各种功能于一身的综合化经营成为该项目的最大特色，是骡马市商圈的一大砝码。2004 年 9 月，李嘉诚和记黄埔集团麾下的百佳超市正式宣布，百佳西部第一店将进驻位于骡马市商圈的新城市广场。马来西亚金狮集团旗下的百盛百货和四川省电影公司也同时宣布正式进驻新城市广场。对于三大巨头的同时进驻，业内人士指出，此举预示着骡马市商圈有望重现昔日繁华。第三部分 商圈的市场分析3.1 与国内一些重点城市核心商圈的简要比较分析3
21、.1.1 各大核心商圈基本情况简析总人口 社会消费品零售额人均可支配收入核心商圈定位竞争情况 交通与配套特点北京王府井1366.60万人1593.5亿元11578元中华商业第一街，面向全国消费者东单、西单等超级购物中心以及新兴的恒基中心等交通方便，与神州第一街长安街交汇，有地铁站历史悠久，老字号众多；东方新天地为现商业代表；临近天安门广场；旅游性强，全国的形象窗口。上海南京路1327.10万人1861.30亿元12883元中华第一商业街，面向全国消费者同市竞争，毗邻的淮海路、徐家汇商圈的竞争交通方便，有地铁站老字号与外商较多；娱乐场所比例大；临近外滩、旅游性强；上海的对外窗口。广州北京路712
22、.60万人1248.28亿元14694元岭南第一街同市上下九路与其竞争交通方便，有地铁站老字号，文化气氛浓厚；服装与餐饮业发达；图书、文化用品出名；历史文化遗址多，旅游窗口。重 3097 万 699.30 6721 西南第 有同市三角 交通方便， 百货业发达；沿街专庆解放碑人 亿元 元 一商业街碑、南坪等商圈与其竞争但停车不方便业商铺较少，大型购物中心多；有小吃一条街骡马市商圈1019.90万人627.52亿元8128元成都市核心商圈春熙路、盐市口等商圈同市竞争交通改善中，规划中有地铁站连接核心物业档次总体不高，具有金字塔下层消费者客户群；业态分布分散，没有形成固定商业核心区； 无浓郁商业气氛
23、。3.1.2 评析3.1.2.1 其他商圈的共同点：均处于各大城市中心核心位置；均以步行街为依托进行扩充发展；均具有较长的历史文化风格，文化气氛浓厚；由多种互补性业态综合组成；均建设成城市对外窗口，对外来游客吸引力强；均由百货巨头入驻，支撑零售行业。3.1.2.2 骡马商圈与其他商圈的差异点：在全国范围内影响力不同，骡马市商圈影响力不够； 核心物业，现代物业建设规模、档次有差别，例如骡马市无东方新天地、重庆大都会等一样的标志性地产物业；各业态比例不同，均未达到标准比例要求。综合而言，成都的核心商圈的发育水平在全国还处于一个较低的阶段，商业物业的建设档次及经营管理水平不高，需要提升的空间很大，这
24、给骡马市商圈的发展提供了较为广阔的空间。同时，成都作为全国知名的消费城市，其巨大的消费能力对骡马市商圈的发展也提供了生长、壮大的土壤。3.2 周边主要商圈市场分析根据调查显示，位于成都三大核心商圈内的商业项目数量众多，每一寸土地都蕴藏了极高的商业价值，每年的商品零售总额超百亿。因此，三大核心商圈成为商业地产开发商的必争之地，开发的商业物业设计、管理水平基本上代表了成都最高的水平。3.2.1 成都市内各商圈基本情况对比范围 规模 历史因素 代表物业 特点春熙路商圈总府路、红星路、东大街及新街形成的合围300余亩具有悠久的历史文化传统，传统的商业中心太平洋百货、王府井百货、伊滕洋华堂以步行街为依托
25、，环境优美；以服装专卖店和中低档百货为主；有零售巨鳄入驻。盐市口商圈人民东路、人民南路及大业路形成的合围220余亩传统百货行业较多，历史文化悠久，竞争能力有削弱状况，但规划较有发展北京华联、人民商场、百货大楼交通便捷，临近天府广场；以服装专卖店和中档百货为主；传统商业为主。骡马 以人民中路二 860 历史传统商业区，但 太平洋、家 金融机构，商务环境突出；市商圈段为轴的两侧区域亩 现在竞争能力削弱 乐福、好又多早期商业物业经营困难；大型专业店较多。评析：以商圈的基本情况来看，春熙路自古以来就是成都第一商业步行街领袖商圈，以其传统的商业文化、商业气氛居三大商圈之首，而在入驻主要商业物业方面，春熙
26、路外资背景雄厚，年销售20 强企业中有三家入驻；从现实发展方面来看，春熙路的商务主要围绕商业来往展开，综合实力无疑强于其他商圈。3.2.2 成都市内各商圈商业特征对比市政规划 可发展因素 业态分布 开发潜力 物业吸引力 综合评析春熙路商圈商业步行街的改造修建；周边交通改善;休闲广场设立；与盐市口的相互融合土地稀缺，空间不大，地价高；规划中综合性商贸中心；周边提供发展空间。百货以高中档为主，服务业以中高档为主，业态分布不合理，专业店铺比例较大。地块开发雷同，潜力有限，但与规划结合潜力巨大太平洋百货、王府井百货、伊滕洋华堂位列成都零售之首，吸引力强核心业态档次全、规模大，有固定客户群；经营商家数量
27、多，业态多样化，品种齐全；地处传统商业地块，知名度高，吸引力强；拥有商业步行街，购物环境好于其他商圈盐市口商圈道路改善； 与春熙路的相互融合；旧城改造潜力巨大；中央商务区规划中。旧城改造土地置换较多；周边环境提供发展空间；与春熙路“井”字路建设，商气人气互通高中低档货物齐全，建设成精品商圈，餐饮较少地处 CBD的核心区，交通便利，发展商务写字楼、高档商业应该有很大的区域优势。北京华联装修新颖，摩尔百盛档次较高，仁和春天专营高档商品，品种齐全，具有较强吸引力。核心物业具有档次较高、规模较大，有固定客户群，但较分散；业态分布以及商家数量亦多样化，品种齐全；改造未完成，购物环境一般，交通比较杂乱。骡
28、马市道路改善；金融中心规划CBD区域交通要道限制其集中性；金融中心抑制其商业发展； 烂尾楼影响新商业地产。经营业态单一，低档商品占主流，需大型购物中心，百货超市加盟。商家数量少，业烂尾楼与道路扩建限制新发展。 太平洋、好又多、家乐福等具有融合补充功能，具有一定的客户群体 核心物业档次总体不高，具有金字塔下层消费者客户群；业态分布分散，不易形成固定商业核心区商圈态分布分散，不集中。3.2.3 对市内各商圈的调研结论汇总春熙路和盐市口商圈的商业地产业态定位或多或少出现了同质化趋向：目前两个商圈的业态以大众百货为主，有太平洋春熙店、王府井、伊藤、仁和春天、摩尔百盛、人民百货、百货大楼、北京华联等大型
29、百货商场，群光百货以及成都国际商城、海外交流中心再引进百货商家无疑将从中强行分走一杯羹；成都财富中心引进超市也将和一街之隔的好又多展开血拼；天利服饰广场也会与全国闻名的九龙服装城分庭对抗。据调查，第一商业广场将打造集群式全临街独立商铺、立体时尚步行街、室内步行街；成都财富中心商业部分将引进一家大型超市卖场；成都国际商城定位于集商贸、休闲、娱乐、餐饮、会展和商务办公于一体的大型商业服务中心；群光百货将建成成都最大的百货卖场；天利服饰广场毫无疑问将建成一个大型服装批发城；而海外交流中心虽未透露其商业定位，不过从口岸来看，极有可能引入一家百货商家。春熙路和盐市口商圈出现或即将出现业态同质化的主要原因
30、在于国内商业模式落后，种类较单调，批发和零售并举，缺乏研究和借鉴国外成功商业的渠道。因此过多的是跟风而缺少创新，以至于蛋糕越切越小。开发商应该另辟蹊径去做面包和西点，这样不但能丰富并满足社会的需要，更能使自身发展受益。根据我们的实地调研，多数消费者对商圈的不满主要反应在以下几个方面：一是商圈特色不鲜明；二是缺少景观绿化、购物环境差；三是缺少文化气息；四是交通不方便，缺少停车场地；五是休闲娱乐场所少；六是缺少人性化的指示标牌，如消费指南，地图等。购物不容易找到合适的商店；七是卫生条件差；八是商圈内治安不太理想。3.2.4 评析从以上评定结果来看，春熙路商圈具有核心商业地位，综合因素居三大商圈之首
31、，盐市口次之，但据规划中的交通、道路等因素，盐市口商圈将与春熙路商圈形成各具特色，相互融合与补充的一个整体。骡马市商圈经营业态单一，大卖场、便利店分布不多；品种不全，以经营中低档产品为主；单体容量小，没有形成本地具有强大竞争力的大型零售领军企业；零售业高素质经营管理人才缺乏等，同时因规划、交通等原因，而且其商业物业较分散等特征，总体上次于以上两大商圈。3.2.5 建议根据骡马商圈的实际，我们认为商圈规划应该坚持“错位竞争，发挥优势，变劣势为优势”的总原则，把主导产业定位为以商务办公、商业、休闲娱乐、文化、餐饮等为主；零售业态为购物中心、专卖店、专业店、百货店、仓储式会员店、大型超市、超市、折扣
32、店、便利店、食杂店等多种业态互补。尤其是一站式购物中心，适应了人们的需要，适应现在商业业态变革的形势要求。一般情况下，一站式购物中心有八至十个主力店，有百货、超市、家居、多厅影院、美食广场、图书超市等不同业态，再加上一、二百家小的服装店，花店等等。每个购物中心有很大的停车场，它可以满足不同层次不同年龄段人群的购物需求，这种业态将会是中国商业业态最主要的发展态势。从上述对三大传统商圈的分析，可以看出：春熙路商圈和盐市口商圈的业态以百货店为主，并且两个商圈的业态有同质化倾向。虽然目前这两个商圈发展的还不错，但是高雅的、具有文化气息的、便捷的、人性化的购物环境却仍然没有真正建立起来。随着人民生活水平
33、的不断提高，消费水平的不断升级，必然对购物的环境提出更新更高的要求。本次策划针对目前骡马市商圈存在的问题，明确提出新骡马市商圈定位：国际化的高品质商业圈，具有新文化和人性化的特色，具有新贵族的气息，西南最后一块黄金地。在此特别指出的是，该商圈内的骡马大道地处成都 CBD 区域的商业商务区内，交通便捷，此外，政府也在下大力改善该区域的商业购物环境，重振骡马商圈的辉煌。骡马大道得天时、地利、人和，正好可以借此机会打造一条真正意义上的高贵典雅的文化商业街。骡马大道定位于高雅文化商业街正好可以填补成都市 CBD 核心区内没有高雅文化商业街的空白。 3.3 成都市内其他主要商圈简介3.3.1 玉带桥家具
34、集散地玉带桥商圈是专为购买家具的消费者而存在。好世纪、创美、玉带家私、圣地安等家具中心适合中档消费层次的消费者，青田、欧典、新创意家私和创美家居的消费相对较高。3.3.2 太升南路电讯一条街规模较大的有蜀都、数码通信城、西南通讯大世界、长城电信城、迅捷通讯商城、金殿城电讯广场等，新品和二手货都很齐全。著名的通信产品生产商如摩托罗拉、诺基亚、爱立信在此设有专卖店或客户服务中心。3.3.3 磨子桥成都“中关村”新南路和一环路南二段交叉的磨子桥一带，是西南地区最大的 IT 零售业集散地，被称为成都的中关村。国内外高科技产品代理商云集与此，各种电脑产品登陆成都必先亮相于此，大小公司的售后服务都很不错。
35、如今，成都数码广场、百脑汇、新世纪电脑城、东华电脑城等是这个圈子里的主力商场。3.3.4 沙湾会展商圈国际会展中心在这里落成，沙湾路就逐渐兴旺起来。集餐饮娱乐服务为一体的加州花园大酒店吸引了很多消费者，还有附近正在建的“汇龙湾”等大型的卖场。配套设施会展中心有巨大的停车场，如果没有大型会议的话，泊车肯定不成问题。3.3.5 高升桥社区消费圈主要是为消家河小区、双楠小区以及附近的政府家属大院配套的，由于介于城西和城南交界处的独特地理位置，其辐射力较远。交通便利是其一大优势。随着成都市政府向东向南发展规划的逐步实施，依托社区消费，这里还会有更大的发展。3.3.6 红牌楼汽配中心位于二环路南段和西段
36、交叉路口。广福汽配城、鸿达汽配广场、三九佛兰汽配专业市场、永丰汽配商场拔地而起，一个以汽车配件销售为主的商圈就此成型。此外，这里集中了比较多的汽车保养维修商，在西部汽车城和三 九佛兰也可以进行二手机动车交易。3.3.7 荷花池大型批发市场西南最大的小商品批发市场，影响力足以辐射大半西部地区。3.4 目标顾客分析3.4.1 商业精英人士住在商圈里面高档公寓的人，基本上是一些富裕阶层，他们收入丰厚，生活比较舒适，许多人是事业有成的人士，不少是成功的企业家、金融家，包括投资家，甚至是一些跨国公司的董事、商务代表，都住在这里面。他们的消费特点，应该说消费力是极强的，与一般白领不同，消费水平比他们要高，
37、而且行为模式也较具备真正的国际富裕社会的特点，甚至有一定富足化的倾向。他们非常崇尚与自然的流通，比较讲究环境，比较注重安宁、舒适、高尚、尊贵的消费环境。跟一般人不同，他们不是追随时尚，而是在这里面创造时尚。他们所穿的衣服和所代表的时尚，是带动整个社会的潮流。所以，他们服装都是定制的，一些特定的品牌，享受个性化的服务。3.4.2 商务白领他们的特点是年纪比较轻，学历比较高，收入也较高，思维观念与国际接轨，消费能力比较强，比较追随时尚，对品牌感受比较强烈，时装、日用品、餐饮的品味选择都有一定的注重偏好，也比较注重购物环境氛围。这些人并不住在商圈里，但是一般在下班之后或者周末、假日等可能在这里购物。
38、3.4.3 周边相当多的政府部门和金融机构工作人员骡马市商圈周边有市委、省委、市人大、市政府和市政协等政府机构，东城根街作为未来成都市的行政办公中心，他们消费水平较高，人口规模也相当大。骡马市商圈东临人民中路，根据成都市规划，人民中路一、二段为未来成都市的金融中心，在金融机构工作的人员，以及来金融机构办事的国内外商务人士，这些人收入丰厚，生活也较为舒适，这个人群规模也相当大。3.4.4 除了上述的消费人群之外，还有许多到商圈来商务办公的人群和文化休闲的人群。因为商圈内将有大量的文化设施和休闲娱乐设施，除在商圈内办公和居住的人群来休闲娱乐之外，也会有大量的商圈之外的人们来此休闲娱乐和购物。此外，
39、将会有相当多的人到骡马市商圈来观光旅游，把到骡马市商圈作为到成都市必经的一个景点，这也是相当大的人群。因此，新骡马市商圈的商业定位应当是围绕上述人群的服务而确定的。 3.5 SWOT 分析3.5.1 优势分析首先，从商圈具有时间的继起性和空间的扩展性的演进规律上看，成功的商圈一般都是由最初以商业为主的传统商圈发展到以商务为主的现代商圈。骡马市作为成都市的传统商业圈，得天独厚的金融、商务资源，不仅以其占尽优势的商业实力和基础设施构成了传统商圈的基本要素，而且以迅速拓展的商务空间和服务功能呈现出现代商圈的发展态势。这就使骡马市具备了先决条件。在春熙路商圈（22 万平方米）与盐市口商圈（16 万平方
40、米）已经接近饱和的情况下，骡马市商圈更加展示了其无与伦比的发展潜力。其次，从商圈具有选择的标识性和产生的客观性的形成特征上看，商圈之所以成为商业、商务的汇集之处，主要是依托于一定的人文条件。商业文明对人文条件的要求很高。人文条件决定商业文明的发达程度。在人文条件好的地方构建为商品生产和交换提供集中服务是一种客观必然。骡马市拥有悠久的历史积淀和丰厚的人文底蕴，如今许多成都人都还清晰记得上世纪 80 年代初至90 年代骡马商贸大世界的盛世繁华， “走，逛骡马市！”成为了那个时代追逐时髦的青年人的口头禅，临街小商铺里的港式服装成为了成都改革开放的一面大旗，当年到骡马市轻工大厦、外贸大厦购物是不少成都
41、市民生活中的一件大事，而与之连成一片的玉带桥家具卖场也在那个时候逐步形成气候。从以上分析可以看出，骡马市商圈具备充分的客观优势。3.5.2 劣势分析骡马商圈错失良好的发展机遇，商业结构没有及时调整，不能满足消费者的需求。前期骡马市商圈没有形成有效的商业文化，商业定位也不清晰，流失了大量的消费者。商品结构和商业业态单一，也不利于人气的集聚，街建筑没有形成连续的商业界面，影响商业氛围。另一方面，商圈界面不连续还体现在同一区域内的几个项目相隔较远，由于无法形成整体规模，也降低了商圈的总体竞争优势。骡马商圈在同周边春熙路商圈和盐市口商圈的竞争中，走向了劣势。 3.5.3 机会分析良好的宏观经济环境背景
42、，西部大开发带来的机遇，青羊区政府对再造新骡马商圈的高度重视，给骡马市商圈的发展带来了前所未有的机遇。随着太平洋百货、家乐福、好又多、苏宁电器的开业，新城市广场、金色夏威夷、骡马市商贸大世界、钱江铂金时代等商业物业的开发，其未来聚集的商气、人气也相当可观，骡马市商圈的发展潜力逐渐显现。尤其是商业和住宅建筑规划分别达到近 10 万平方米的新城市广场，其庞大的商业体量在全市都堪称商业巨舰；同时该区域至今尚无一例与新城市广场雷同的 SHOPPING MALL 大型综合性商业投资物业，集购物、休闲、娱乐、餐饮等各种功能于一身的综合化经营成为该项目的最大特色，是骡马市商圈的一大砝码。2004 年 9 月
43、，李嘉诚和记黄埔集团麾下的百佳超市正式宣布，百佳西部第一店将进驻位于骡马市商圈的新城市广场。马来西亚金狮集团旗下的百盛百货和四川省电影公司也同时宣布正式进驻新城市广场。对于三大巨头的同时进驻，业内人士指出，此举预示着骡马市商圈有望重现昔日繁华。3.5.4 威胁分析从目前三大传统商圈的基本情况来看，春熙路自古以来就以成都第一商业步行街领袖商圈，其传统的商业文化、商业气氛居三大商圈之首，而在入驻主要商业物业方面，春熙路外资背景雄厚，年销售 20 强企业中有三家入驻；从现实发展方面来看，春熙路无疑具有强于其他商圈的重要作用。作为传统的三大商圈之一，骡马市商圈与春熙路商圈和盐市口商圈相比，面临着很大的
44、威胁。继春熙路步行街、红星路步行街之后，青龙巷有望成为成都市第三条商业步行街。春熙路等步行街及相应商圈已占据在位优势，骡马市商圈必须要有自己的特色，跟周边的商圈形成错位竞争。而且周围拆迁工作量巨大，成本也相当高。 第四部分 骡马市商圈经济结构分析4.1 骡马市商圈内现有业态状况在以骡马市、顺城街为基点的商圈内聚集了在蓉 60以上的外资机构，其中世界 500 强及跨国公司 60 余家；40以上的国内知名企业的分公司或办事机构，其中包括 60 多家上市公司；各商业银行省市级分行、证券、保险、信托等金融机构 72 家；各类律师、会计事务所 54 家；该区域内有高档写字楼 28 栋，占全市的 30以上
45、，建筑面积达 100 万平方米以上。三星级以上的宾馆和酒店 14 家，占全市的 30。同时，周边的配套设施也较成熟。4.2 骡马市商圈部分典型项目商业：百货大楼轻工店、成都外贸大厦、青田、新创意、圣地亚、好世纪、意点、欧典、创美、红苹果、禾润等家私商场写字楼：人民中路的中银大厦、后子门路口的交行大厦、新世纪大厦、冠程广场、顺城街口的民贸大楼、骡锅巷省棉麻公司、骡锅巷省丝绸大厦、西玉龙街日杂公司大楼在建项目：罗马国际、时代凯悦、铂金时代、银座大厦、港鹏银行中心其他：成都市第三人民医院、西玉龙街的华西证券、西玉龙街的自行车商场一条街、滇味餐厅、钟水饺、陈麻婆等。起步区现有业态分布状况教育培训机构：
46、红光小学、教育培训基地、成都市第五幼儿园、拆迁地块：千祥街西侧、千祥街东侧、铁箍井西侧特殊用地：成都军区 16 层住宅医疗卫生用地：西府北街城建医院、亚非牙科文化娱乐：华协影城、青羊区青少年宫金融保险用地：千祥街路口东侧保险公司商业服务用地：太平洋全兴店、家乐福八宝店、铂金时代、五星电器、时代凯悦、新建业倍特大厦、兴龙洋酒店、四川电视台普通住宅用地：铁箍井西侧、青龙巷西侧4.3 商圈内主要建筑经济分析4.3.1 钱 江 铂 金 时 代 钱江铂金时代正好居于骡马市商圈的核心地段，交通发达，资源丰富，占据独一无二的商业优势和广阔的发展空间。地处成都市中心骡马市商圈，与成都市第三人民医院隔街相望。南
47、临青龙街，西临青龙巷，北侧临华协影城，东侧临兴龙洋大酒店。处于市中心商业繁华地段，交通极为便利，有 3、4、5、16、55、56、61、62、64、75、98 等十余路公交路线经过，交通四通八达，贯穿东西南北。中国银行四川省分行、交通银行四川省分行、光大银行四川省分行、泰立证券等十余家大小金融机构为商业、办公提供极为便利的金融服务。成都市第三人民医院、亚非牙科、骨科医院等能提供理想的医疗、保健服务。全兴太平洋、家乐福、单行道等著名商家。 “钱江铂金时代”规划建设近 40000m2 商业，考虑为精品服饰、时尚装饰品、化妆品、超市、咖啡屋及餐饮娱乐等。钱江铂金时代坐落在成都市著名的骡马市商圈，位于
48、家乐福八宝店与太平洋全兴店之间。钱江铂金时代为城市中心复合建筑群,整体建筑集合智能化、人性化、前瞻性设计于一体，并采用新型建筑材料，其丰富的建筑语言、复合体空间造型富于时代气息。开发商将以重金打造出汇集名品、名企、名流的城中之城，成为成都新一代商业地产的代表作。 整个物业类型为商务公寓和大型商业，一期推出的铂金商务领馆为小单位纯写字间，不仅取得了良好的销售业绩，而且也给项目带来良好的美誉度。铂金时代的部分商业将开始销售，其商业部分无论是建筑形态还是未来的业态规划都富有特色。4.3.2 时代凯悦定位为成都贵族型标志楼盘的东渡时代凯悦，自 2004 年年底亮相以来被许多购房者看好，成为在成都市 C
49、BD 区域内最夺目的楼盘。据了解，该项目开发商成都东渡房产在经过周密细致的调查论证后，将该楼盘打造为全新的精致时尚小户型，把目前最新型小户型住宅灵巧、实用、时尚的特性发挥得淋漓尽致。 4.3.3 “家电大王”五星电器 据青羊区有关部门介绍， “江苏五星电器”为进入成都市场，在精心选择后把首家店定在原“红光商厦” ，其经营业务以精品电器为主打，同时涉及电脑、汽车等高端产品，预计年销售额达4 亿元至 5 亿元。至此， “江苏五星电器”将成为入驻新骡马商圈的第一家全国知名专业电器商场，新骡马商圈也因此而拥有了能与国美、苏宁叫板的成都新“家电大王” 。据悉，五星电器商场营业面积达 1 万多平方米，开业后商场将先期开通 3 层楼约 4000 平方米的营业场地。而 4 和 5 楼将分别作为餐饮商务休闲广场和库房。 与此同时，作为新骡马商圈最大、最核心的群众休闲广场青羊广场，目前正配合原“红光商厦”改造工程进度作局部施工改建，广场内的八宝精品社区也随之进行整修。据介绍，由于红光商厦大楼将改朝万和路方向，为解决临时停车和通道问题，便于商场大楼整体形象和商业氛围的营造，商厦的新业主已开始着手青羊广场的改造。改建后的广场绿化面积将由现在的 3700 平方米增加到 4100 平方米；活动面积由现有的 1880 平方米增
