1、第 1 页 共 51 页连云港市城市商业网点规划连云港市经济贸易委员会连云港市规划市政设计研究院有限责任公司2007 年 5 月第 2 页 共 51 页连云港市规划市政设计研究院有限责任公司参加人员季友说 院 长 （高级规划师、高级工程师）于 咏 副院长 （国家一级注册建筑师）刘建生 总 工 （高级规划师）周开红 规划师 （所 长）邱方梅 规划师 （项目负责人）陈 静 助 工盛亚民 助 工李 冬 技术员第 3 页 共 51 页目 录第一部分文本说明目 录 .3第一章 总则 .4第二章 规划指导 思想、原则与发展目标 .8第 三章 连云港市商业中心与商业街 规划 .13第四章 专业市场规划 .1
2、9第五章 连云港市零售商业网点规划 .23第六章 规划的实施 与管理 .32第七章 附 则 .34第八章 附录 .36第二部分图纸1、连云港市城市商业网点规划商业分布现状图2、连云港市城市商业网点规划商业体系规划图3、连云港市城市商业网点规划生产资料市场规划图4、连云港市城市商业网点规划其他大型交易市场规划图5、连云港市城市商业网点规划超市、百货、专业店规划图6、连云港市城市商业网点规划农贸市场规划图7、连云港市城市商业网点规划步行街规划图8、连云港市城市商业网点规划物流布点规划图第 4 页 共 51 页第一章 总则第一条 连云港市城市商业网点规划的作用连云港市的跨越式发展，市十一五规划的提出
3、，市总体规划的修编，对城市商业服务提出了更高要求。受连云港市经济贸易委员会的委托，根据国家商务部与建设部的有关要求，于 2004 年开始编制连云港市城市商业网点规划。本规划编制的作用有：一、促进商业发展，树立城市形象通过城市商业网点的规划，构建适应商业发展、具有竞争力的城市商业网络体系，促进商业不断发展壮大。做好商业网点的规划工作，加快城市商业建设的步伐对城市经济发展具有强大的促进作用，通过商业的发展促进连云港城市整体功能的完善和升级，提升城市总体形象。 二、满足人民群众多元化的消费需求从总体上看，连云港市各类商业网点规模小、档次低、辐射力差。特别是随着连云港市人民群众生活水平的不断提高，对商
4、业设施、商业网点的布局以及业态提出了更高的要求，而原有的商业网点难以充分满足消费者丰富多样的需要。这些情况需要在规划中提出对策，以促使商业网点优化，调整结构，更好地满足人民群众的要求。三、加强对商业领域投资的引导，促进流通结构优化通过规划使商业在总量和结构上都能够满足经济社会发展的需要，促进合理竞争，便民利民，加快商业的繁荣和发展，又可避免重复建设资源浪费，还能同城市的总体规划相结合，为流通创造一个好的环境和竞争秩序，促进现代流通业健康有序的发展。第 5 页 共 51 页四、繁荣市场，增加就业通过商业网点规划，认真研究与城市相适应的消费趋向，合理布局商业网点，推进适应地区消费需求的不同的商业业
5、态。通过对旧有零售业态的改造与新型业态的培育和引导相结合，发挥市场机制的积极作用，使大中小型网点、不同业态相互补充，繁荣市场。通过制定城市商业网点规划，突出城市商业发展的方向和重点，合理引导企业资金流向，促进流通业健康有序地发展，同时有效地扩大就业。五、与国际通行惯例接轨，不断增强国际竞争力中国加入 WTO 后，有实力的外资企业的进入，将对连云港的商业形成冲击。通过制定规划的办法加强市场管理，进一步规范外资进入市场的行为，减少外商对本地商业的冲击，缓解外资进入带来的竞争压力，有利于发展对外开放，不断增强本地企业的国际竞争力。六、加强政府的宏观调控，建立和完善市场体系政府通过制定科学合理的商业规
6、划，进行有效的宏观调控，是现代商业管理的主要标志之一，也是国际上通行的做法。通过政府的宏观调控，可以有效解决目前商品市场在发展中存在的不少问题，使商品交易市场健康有序地发展。在强调科学发展观的宏观环境下，通过政府的宏观调控达到城市整体功能的提高和完善，使城市社会、经济协调健康发展。第二条 连云港市城市商业网点规划的依据11990 年中华人民共和国城市规划法2商务部城市商业网点规划编制规范第 6 页 共 51 页3国家经贸委关于城市商业网点规划工作的指导意见4国家经贸委关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知5商务部、建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知6国家经贸委关于加强城市商业网
7、点规划工作的通知7商务部城市商业网点规划资料汇编8江苏省经济贸易委员会江苏省社区商业建设规范（试 行）9. 连云港市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要10. 江苏省城市规划设计研究院连云港市城市总体规划2004-202011连云港东部海滨新城地区发展战略规划（国际竞赛方案整合）第三条 连云港市城市商业网点规划的对象与范围一、规划对象连云港市市区内的商业中心、商业副中心、商业街、批发市场、零售网点以及其他商业网点规划，包括宾馆、餐饮、生活服务等。二、规划范围本次商业网点的规划为新浦城区、东部滨海新城、海州区，规划总面积705 平方公里，近期规划建设用地面积 157 平方公里，规划人口 131
8、 万人；远期规划建设用地面积 264 平方公里，规划人口 240 万人。第四条 连云港市商业网点规划的期限第 7 页 共 51 页本次规划的期限从 2006 年到 2020 年，共 15 年。规划期划分两个阶段，其中，近期为 2006 年2010 年，远期为 2010 年2020 年。城市商业网点发展规划的时期划分与城市总体规划的分期保持一致。第五条 连云港市城市商业网点规划现状现状网点总量与市场容量基本适应。至 2006 年年底，连云港市区共有商贸服务网点 11200 个，每千人拥有 16 个，实现社会消费零售总额 74.2 亿元，网点总量与市场容量和消费需求基本适应。传统的日用百货、食品业
9、网点有所减少，社会服务业网点发展较快，其中美容、健身、茶楼、酒吧等时尚消费网点已达 1000 多个。各类商品市场 92 个，其中年成交额 1.0 亿元以上的 27 个，过 10 亿元有 4 家。现状农贸市场 33 个。新型业态开始导入。近年来，商业业态由单一业态向多种业态迅速发展，大型综合超市、超市便利店、仓储商店等新型业态比重提高，而最具成长性的连锁经营形式已涉足 10 多个行业。至 2006 年年底，连云港市区共有连锁企业9 家，门店 120 余个，连锁企业销售（营业）额 9.7 亿元，连锁零售额占市区社会消费品零售总额的 11.2%，产权主体多元化。商业网点经济性质结构逐步向产权主体多元
10、化转变。目前连云港市区已有家乐福、好又多等多家外资百货店，以及肯德基、麦当劳等连锁快餐业。目前，市区已建成的商业网点和商业设施还存在诸多问题：一是布局不够合理。由于规划滞后，一方面经营雷同、低档次的商场也包括大型商业设施重复建设，造成资源浪费；另一方面新建的各类园区与居住区商业设施建设不配套，难以满足居民的购物及服务需求。二是物业不能形成商业。一些商贸设施的开发，调研论证不充分，定位模糊，建成后分割租售，无法开展整体经营，形不成集聚效应，筑不起商圈。第 8 页 共 51 页三是整体层次偏低。现有网点多数结构简陋，功能不齐，配套不全；网点品位偏低，小、散、乱状况依然存在；商业群组合混乱，特色不明
11、显，没有形成既体现大都市商业形象，又符合规划区块定位和适合不同消费群体的商业层面结构。四是现代业态发展缓慢。现有商业服务网点功能单一，传统经营形式网点占 85%以上，现代新型业态网点只占 8%。作为零售业主流的连锁经营涉及行业不广、规模不大、业态不全、门店不多，2006 年连云港市区连锁超市销售额只占社会消费品零售总额的 11.2%.至今还没有一家规模较大、设施现代、功能完备的购物中心；缺少具有规模优势与品牌优势的连锁专卖店。五是商品市场设施差且交易方式落后。连云港市区现有商品市场松散不集中，档次低、规模小、设施差、交易方式落后、管理不规范；不少市场不符合中心城区商贸产业发展导向要求，重叠布点
12、，或空置率高，或惨淡经营，或形成空壳市场；农贸市场的购物环境、商品质量、卫生条件、管理服务等都不能适应城市发展和市民生活质量提高的要求。第二章 规划指导思想、原则与发展目标第六条 连云港市城市商业网点规划指导思想以市委、市政府提出的“把连云港市逐步建设成面向沿陇海线产业带和沿海经济带及渤海经济圈和长三角经济圈重要商贸中心城市，连接南北、沟通东西的重要经济枢纽” 的要求为指导。规划立足于连云港市，面向沿陇海线产业带和沿海经济带及渤海经济圈和长三角经济圈，适应现代商贸流通业发展需要，通过科学规划、正确引导、培育重点、扶持发展，促进传统商业转型，提升商业业态，促进新型商业业态的发展，大力提高城市商业
13、发展水平，加快物流业的发展步伐，全面提升连云港第 9 页 共 51 页市商贸流通业的发展水平，建立充满活力的商业发展体系。同时以商业的发展促进工业、农业以至整个城市的全面发展，使连云港成为连接沿海地带包括环渤海湾、长江三角洲的一个中间环节，又使连云港成为陇海线经济发展与沿海经济发展相沟通的一个纽带。真正建设成为振兴苏北的龙头、全省开放与发展的新增长级、全国连接南北、沟通西部的重要经济枢纽。第七条 连云港市商业网点发展目标通过商业网点布局规划，实现发展现代流通方式，提高资源配置效率，满足市场需求，提升城市竞争力的目标。一、近期目标建立以市场机制为基础、以现代流通为主的开放、高效、畅通、统一的商品
14、流通体系，形成“大市场、大流通、大贸易”的新格局，建成面向日韩、面向中西部、面向周边地区的区域性国际商务中心。2010 年，基本建成商业网点布局和业态结构合理，服务功能完善，既引导、满足消费，又创造、扩大消费的区域性“购物天堂”，初步形成以连锁商业为核心的实体网络和以电子商务为主的虚拟网络相结合的零售商业服务业体系，奠定以信息技术为主要支撑的现代商业基本框架。总体上接近世界中等发达城市商业水平。具体目标：规划建设符合标准的商业街共 9 条，陇海步行街，万润商业街，巨龙路商业街，宝利商业街，海州古城商业街，中华路商业街，滨海新城商业街、花果山北路商业街，滨海新城中山西路商业街。第 10 页 共
15、51 页规划建设百货及大、中型购物中心 30 处；规划建设生产资料批发市场 18处；大型农产品批发市场 2 处，其中规划新建 1 处；其中规划新建 3 处，改造1 处；规划农贸市场 43 处。规划建设物流中心 7 处，保税物流中心、兴隆物流中心、苏北鲁南智能化药品连锁配送中心、苏北烟草仓储物流中心、新海粮食物流仓储中心、冷藏物流配送中心、建设空港物流园区。规划建设星级宾馆，争取到 2010 年发展到 100 家旅游星级饭店，其中四星级 6-8 家，新海城区 3-4 家，滨海新城 3-4 家。五星级 2-3 家，新浦东区 1-2家，滨海新城 1-2 家。二、远期目标继续坚持“以工兴港、以港兴市、
16、以市带农”的发展方针，以港口为依托，加快推进工业化、城市化进程，远期将连云港建成商贸流通业发达的国际性的海滨城市、现代化的港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市。规划进一步改造完善新浦、滨海新城市级商业中心和海州、滨海副商业中心。到 2020 年，连云港市城市商业网点配置达到国内发达城市水平，市场繁荣、消费便利、生活丰富。全市市区大中型商业零售网点达到 80 处，其中，规划新建 45 处。连云港市区平均约 3.5 万人拥有 1 处大中型商业零售网点。城市年社会消费品零售总额 1000 亿元，每千人拥有商业网点营业面积 1000 平方米，连锁企业年销售额占全社会消费品零售总额的比重达 30%以上。商业企业信息化的普及率达到 50%，其中 30%以上的企业实现电子商务。第八条 连云港市城市商业网点规划的原则
