1、http:/ 1 页 共 42 页项目产品及工程建议书第一部分：赣州市典型楼盘调查一、 调查对象：根据站北项目特性，本次调查选择占地超百亩，物业类型多样，分期开发，市场占有率及口碑良好的住宅开发楼盘为主要调查对象。楼盘内容 蔚蓝半岛 水岸新天 黄金时代 时间公园 滨江 爱丁堡开发商赣州德威房地产开发有限公司豪德置业（赣州）公司赣州永德泰置业有限公司江西时间控股投资有限公司赣州新景源置业有限公司建设周期 2003- 2005- 2004- 2004- 2006-占地面积 76667 86305 92000 754260 105 亩容积率 R/可售面积 S 2.34 2.59 2.22 1.88建
2、筑面积 180000 223183 150000绿地率 40% 40%建筑密度 32.1% 32 38%住宅面积 1200 户 149400（1094 套） 1108 900 户商业面积 18000公建面积 46300物业类型/配比二、 调查方向及内容：http:/ 2 页 共 42 页1、 调查方向：项目规划及设计、项目配套、项目产品、项目工程2、调查内容：2-1 项目规划及设计（详见附第一页）2-2 项目配套（详见附第二页）楼盘内容 蔚蓝半岛 水岸新天 黄金时代 时间公园 滨江 爱丁堡泳池 有 有 有 无 无楼宇自控系统 只有电梯监控系统只有电梯监控系统只有电梯监控系统无 无综合布线 有
3、有 有 有 有背景广播音乐 有 有 有 有 未知家庭防盗报警系统 无 无 无 无 无电视监控系统 有 有 有 有 有可视对讲系统 有 有 有 有 有红外线周边防范系统有 有 有 有 有无线巡更系统 有 有 有 有 有主入口门禁系统 有 有 有 有 未知车库管理系统 有 有 有 有 无机电配套火灾自动报警系统 有 有 有 无 无三表远传抄表系统 无 无 无 无 无2-3 项目产品（详见附第三页）http:/ 3 页 共 42 页2-4 项目工程（详见附第四页）三、 调查小结： 项目规划及设计1、在规划设计均能够综合利用项目地块周边配套资源形成较完善的交通组织、环境景观、小区配套和管理服务体系。有
4、较高的绿化率。2、总平面布局大多采用有围核无明显组团设计；住宅布局上无明显围合，高/多层分区布置；在商业布局上无大体量集中布置，多为街铺底商。3、内部设施配套上多为均衡布置。4、具有人车分流的意图及考虑交通的便利性。在停车系统的设置中能够结合成本的因素综合考虑尽量的减少地下停车增加地面停车的数量减少成本的投入或结合地势综合设置。个别楼盘采取人车分流，大多为人车混流；多采用地下停车与地上部分停车相结合，有些楼盘在底层设置车库。5、人防设置在地库，与地下停车场结合考虑，多在高层区域下。6、均能合理利用原有地形进行规划设计。7、建筑风格主要以现代风格或现代新古典风格为主。8、多采用分期滚动开发模式。
5、9、主力户型以 3-2-2 为主，面积区间在 100140。10、建筑物之间的间距及有良好的景观、采光和通风。建筑间距均不小于 1：1，朝向以南北向为主。11、产品组合多数按区域组合同面积区间同类型产品，顶层大多设计为复式楼。12、在产品方面均有不同程度的创新。13、在节能、环保设计方面投入度不大。14、开发设计主题主要是以异域欧陆风格为主。15、多种物业并存，均先以多层进入市场。16、均充分考虑小区内部的商业配套需求和地块周边的配套需求。能引导并自身创造价值。 项目配套1. 配套功能基本齐全。包括社区商业、会所、品质物管、社区安全上都配备了智能化监控系统。运动休闲设施有篮球场、休闲广场、棋牌
6、室、游泳池等。http:/ 4 页 共 42 页2. 会所均以内外兼营为主，包含娱乐、休闲及健身功能，建筑形态为社区景观性建筑。3. 幼儿园的设计一般为社区的偏僻位置结合架空层的设计独立布置，楼盘周边有幼儿园的均未设置。4. 社区的配套商业主要以商业底商形式出现且作为小区形象展示面。5. 游泳池结合会所同时展示项目的整体形象。6. 各种配套以均衡分散布置为主，以体现社区的均好性。7. 项目多以相对完善的、集中的配套作为启动区的展示面推出。 项目产品1、 产品品质均不同程度领先赣州市场，属区域高档次楼盘。2、 产品逐渐进入小高层产品阶段，套内面积有明显减小趋势。3、 交楼标准仍以毛坯房为主。开始
7、注重建筑物内公共空间的装饰及效果营造。4、 产品设计能吸纳先进地区产品理念及元素，与本地消费习惯结合。5、 开始注重小区景观及物业管理。6、 总体把控力度增强，细部处理仍较粗放。7、 节能、环保技术及材料运用不足。8、 产品设置上均引入小部分高端产品，并形成相对独立的区域，在一定的容积率的控制下，对项目的相对价值有所提高。9、注重项目产品和居住生活方式的联系，有组织营造的社区生活活动氛围。10、产品在立面造型及色彩上追求视觉效果的冲击。调查楼盘交楼标准：住宅交楼标准：室内地面：水泥砂浆找平；室内墙面/天棚：混合砂浆抹面；门：高级防盗入户门窗：铝合金（塑钢）带纱窗，普通平板玻璃（小高层双层玻璃）
8、 ；厨房/卫生间：墙面水泥砂浆抹面；地面水泥砂浆找平，防水处理；预留管道。水、电、天燃气：三表接入户楼宇对讲系统：（彩显）可视对讲系统http:/ 5 页 共 42 页闭路电视：入户网络：到户电话：到户公共空间交楼标准：楼梯间：入口为不锈钢防盗门， （彩显）可视对讲系统；花岗岩（高级地转）地面；铁艺栏杆木（铁艺）扶手；墙面/ 天棚乳胶漆饰面；电梯间：地面采用花岗岩（高级地砖）面层；墙面/天棚乳胶漆饰面。门套大理石（铝塑）门套。电梯轿箱：不锈钢内饰，地面 PVC 材料。高层门厅：入口为不锈钢防盗门， （彩显）可视对讲系统；地面采用花岗岩（高级地砖）地面；墙面/天棚乳胶漆饰面。消防楼梯：水泥砂浆（
9、防滑地砖）面层；铁栏杆钢管（木）扶手；墙面/天棚乳胶漆饰面。 项目工程1、 各楼盘在工期上都比国家定额工期有所提前，在相关合同约定中有明确工期要求和奖惩措施。交房时间多以建筑工程整体验收时间为界线。2、 多以总承包方式发包，选择本地或外地知名施工队伍；配套工程及专项工程为甲方分包。对关键材料的采购多为甲方指定品牌或甲方集中招标。3、 在施工场地布置均由业主方统一规划与分隔，甲方负责相关标段的“三通一平”或甲方给予部分管理费用后由乙方自行负责。4、 为达到品牌效应在质量标准上大多要求达优良标准，并要求安全文明施工样板工地。5、 材料多使用合格产品，部分门、窗等使用品牌产品。6、 整个开发节奏大多
10、为分期滚动开发，各专业搭接采取流水施工，穿插进行。7、 在施工现场对客户的参观有专门绿色通道及专职人员引导。8、 分期开发能够形成相对独立的施工区域，交楼后可独立使用。第二部分：赣州市典型楼盘分析一、 优点：项目规划及设计（1） 总平面规划：http:/ 6 页 共 42 页 总体布局：1、能综合考虑项目周边环境、路网结构、绿地系统、市政配套、公建与住宅布局、空间环境等的内在联系，规划成一个相对完善、独立的社区。2、能够对土地进行综合评估，实行物业分区布置和道路交通系统的布置；能结合地势进行地下室、车库的设置；有大组团的概念。体如滨江爱丁堡项目的山地建筑布置、蔚蓝半岛项目的商业区和内部的会所、
11、多层住宅的下沉。3、小区有中心景观区及住宅能形成围核效果。如蔚蓝半岛项目形成的是多层均为对中心景观区的向心力。4、有满足业主使用的配套物业。5、有较高的绿化率。并能通过架空层及集中车库顶层覆土进行绿化，营造更好的空间效果。6、有利于安全防卫和物业管理。 住宅布局：1、能综合考虑用地条件、朝向、间距、绿地、层数、物业布置方式、群体组合、空间环境、建筑密度及当地消费习惯等因素。2、 ，尽量避免和减少东西朝向的住宅，如蔚蓝半岛项目中整体建筑通过弧形的布置改变东西向住宅的角度。3、规避兵营式排列布局，采用错位、半围合、锯齿等多种群体组合方式保证空间环境及建筑间距、采光、通风等方面的要求，并着力营造楼栋
12、间的邻里交往场所。4、小区绿化率35%。 商业布局：1、能充分的考虑小区内部的商业配套需求和地块周边的配套需求。如水岸新天、时间公园、蔚蓝半岛项目的内部商业街及临道路店面的设计。2、社区内部商业街的设计是作为整个项目的特色建筑和展示面的考虑，对提高项目的品质有一定的提高。3、商业区的布置基本作到和住宅生活区进行有效的隔离，实现动静分离也有利商业气氛的形成。4、商业物业均在住宅产品大卖积聚足够人气及具备交楼条件后整体包装推售。5、能合理设置公建服务设施，尽量避免烟尘、噪音等对生活区的干扰及污染。 公建服务设施：http:/ 7 页 共 42 页1、方便住户生活， 公建服务设施规模、品种与住户人口
13、相对匹配。2、均设置会所、泳池、运动设施、商业、物业管理、智能化、监控系统、停车。3、公建服务设施以方便使用、均衡布置为原则。 交通组织：1、较合理组织人流、车流及车辆停放。能考虑住户交通的便利性，尽可能作到人车分流。2、道路的布置能够结合景观体系、运动体系进行设计。3、车行出入口及道路设计尽可能规避人车混行、人行道与车行道交叉的状况。4、消防车道设置结合道路系统考虑，局部进行绿化处理。5、人行出入口间距过大时，能增设出入口。6、小区内车行道设置减速装置。 管线设计：1、公共空间的管线布置集中、有序。2、多层考虑空调有组织排水，设置较为合理。 停车布置：1、能够结合成本的因素综合考虑地下停车，
14、结合地势综合设置停车位。2、多层产品的停车多考虑为集中半地下停车或地面停车。3、有组织设置非机动车的停放。4、地面停车位能与绿化统筹考虑。 人防布置：满足人防设计要求，结合停车需求综合设置，多数布置在高层区域。 土地价值利用：1、核心产品布置在土地价值最优区域，弱势区域设置形象展示弱的公建服务设施或总值较低的产品。2、临街设置底商，将商业最大化。 周边价值利用：在销售中能有效进行引导利用。 分期开发：1、多数以多层产品着手开发。2、通过道路系统的合理布置进行分期开发达到销售施工互不影响的目的，使项目能够滚动开展且能稳步的提升后期开发物业的价值。http:/ 8 页 共 42 页3、各分期开发的
15、产品由多种类型组成，能满足多种客户的需求，但每期的主导产品又有所区别。如在黄金时代项目一期以多层为主，但又有一栋小高层，二期为高层和多层共同开发。（2） 建筑设计： 建筑风格/外立面设计:1、在项目外观设计方面，已有明显的风格取向，能够结合当地消费人群的偏好选择建筑风格。2、建筑外观设计方面多以欧陆风格为主，并结合了现代钢筋混凝土建筑的特性进行一定的改良与创新，如：水岸新天、黄金时代为新现代主意欧陆风格；时间公园、滨江 爱丁堡为古典式欧陆风格；蔚蓝半岛项目建筑风格为现代澳洲风格。3、在外立面设计方面注重了五个立面的设计，混凝土构架充一处理、外立面的细部处理（如：空调格栅立面处理） ，彩瓦坡屋顶
16、的整体设计等。 户型 / 面积: 1、 户型主要以三房、四房为主，面积在 90-160 平米。2、 主力户型大多设计了双阳台，较为高档户型主卧还设计有景观阳台。3、 户型基本为南北通透保证采光通风。4、 户型方正，空间布局紧凑、动静分离、干湿分离。5、 居住功能区分明显，能够形成一定有效的组合，并能够满足住户的使用的摆放开间的空间尺度的要求。6、 两房以下户型基本为一卫，三房以上以两卫为主。7、 高层住宅有引入入户花园、错层阳台的设计。8、 户型各功能区基本保证自然采光，在设计过程中能够注意到餐厅及卫生间的自然采光或间接采光。9、 户型交通流线合理，满足使用。10、户型面积以客厅、主卧室为主要
17、保证大面积，其他功能区面积以满足使用为主。11、大面积户型有走入式衣帽间、卫生间洗刷分离等更深层次的使用功能区分。 建筑间距: 多层 1:1.1、板式小高层 1：1、点式小高层 1：0.7。 建筑朝向: 多层为南北朝向，在邻江面建筑建朝向做了适当调整，较好的利用江景资源。 群体组合: 1、能通过住宅群体组合对户外空间及环境进行限定和塑造，营造相对应的活动场所。http:/ 9 页 共 42 页2、住宅群体组合能起到吸引视线，丰富天际线及立面的效果。3、能适当超越本地市场，同时具可操作性、现实性及美观需要。 节能、环保: 1、按赣州市政府节能设计要求，项目内均设计了一项或两项特殊节能项（一般为：
18、屋面采用聚苯板保温隔热；外窗采用断热铝材、双层玻璃窗） 。2、环保： 有些楼盘选用无动力污水水处理装置、选用环保材料。3、小区内垃圾集中收集、厨房设计排烟道，机房进行了消音、隔声处理。 细部设计:高层入户花园、凸窗、落地窗、空调格栅立面处理、阳台栏板（材料）及形状的多样化、错层、跃式结构、坡屋顶及老虎窗设计、步入式衣柜、佣人房、双（三）阳台及双卫生间、空调有组织排水、架空层处理、底层带花园设计等。（3） 景观设计： 景观风格：1、开始注重景观设计，设计主题主要是以异域欧陆风格为主。2、有与景观设计主题相呼应的软硬景布置。其中时间公园项目建筑与景观风格协调处理的较成功。3、景观、建筑风格相对较统
19、一。 4、注重公共交往空间的营造，能满足住户对室外活动及亲近自然的需求。如设置中心景观休闲区、组团景观、小广场、运动场所、儿童嬉戏场所等，并能融合为一体。 中心景观：1、配备较大型的景观节点，设置了中心景观区，设计在追求气势和展示效果的同时更加人性化。2、在中心园林景观区有集中的展示和较多功能的配套。 组团景观：1、加强组团景观设计，不单纯作为通道及绿化场所，引进邻里概念及注重交往空间环境的营造。2、景观细部节点如儿童嬉戏场、楼栋间的散步景观区等内部景观，能够考虑到居住者对动静分离、情景体验、健康活动、儿童嬉戏等多方面的需求。3、利用架空层将景观引入建筑物中，扩大景观范围，将建筑与景观结合。
20、水系：1、以水作为景观的主表现形式，起到了增强景观效果，给社区韵动的旋律。http:/ 10 页 共 42 页2、水体均控制一定的规模，布置区域集中。 道路：1、尽可能的规避车行对住区的影响，道路设计更贴近自然。2、开始运用色彩对道路进行设计，与周边景观协调。3、结合消防需要设置消防通道，局部进行覆土绿化。 小品：小品、室外物件的选择较符合景观主题风格。 软硬景比例：1、景观设计具有层次感，乔木、灌木、地被组合形成错落有致的空间形态。2、能够利用集中车库、裙楼的顶部、架空层进行相应设计。3、部分楼盘硬景比例较大。 场地营造利用：有意识的营造自然、有机的环境并将建筑尽可能的融入环境中。 细部设计
21、：有意识利用不同材料和手法营造不同场景，追求层次感和移步异景的效果，能体现重点和与建筑的和谐度。项目配套 会所:设置会所并将会所作为项目展示元素。 泳池:设置泳池，并放在核心区域展示。 学校:部分楼盘考虑设置幼儿园。 运动设施:均设置了室外运动区、器械区、篮球场、室内台球、乒乓秋、健身小广场、慢步道等设施。 商业:充分的考虑了商业的体量及营造商业环境。 物业管理:均重视物管的作用和重要性。 智能化/监控系统:广泛采用（详本部分小结）项目产品 产品类型：能结合当地消费习惯引入创新元素增强产品竞争力及认同度。 产品比例：高/多层小区；三房为主，面积区间 90140。项目工程 工期要求：均能结合营销计划合理制定工期。 承包方式：多选择为总承包方式。
