1、苏州工业园区“莲花公社”( 莲花新村七区 )开发策划报告苏州第二届房地产策划师培训班头脑风暴小组马超2010 年 4 月 3 日前言在经历了苏州房地产沉浮发展的十多年来，市场已由原先的“卖方市场”转为现有的“买方市场” ，从市场的整合转为市场的细分化，至此苏州房地产市场进入了激烈的竞争时代，即从具体实物的竞争进入了系统形象的竞争，消费者在经过了数多楼盘的洗脑后，也日渐成熟和专业，在对关心物业的位置、价格、房型等因素外，也关心起小区的整体环境、综合品质、售后服务以及发展商的信誉实力，这也是市场发展的必然趋势。本报告拟从项目分析,市场分析, 项目定位及项目产品规划建议四部分对苏州工业园区“莲花公社
2、”(莲花新村七区) 的开发策划进行剖析及解读.一 项目分析1、项目区位特性分析1） 、项目地块在城市发展中的地位A、项目地块位置分析：苏州是历史文化名城，它紧邻上海，依托浦东发展，一跃成为中国东部沿海的发达城市，是中国最具有影响力的工业中心之一。苏州工业园区位于苏州古城东侧。B、未来城市的主要发展方向及本项目地块地位分析：园 区 发 展 正 处 于 工 业 化 转 型 、 城 市 化 加 速 、 国 际 化 提 升 的 关 键 时期 ， 目 前 园 区 正 加 快 环 金 鸡 湖 中 央 商 务 区 、 阳 澄 湖 生 态 旅 游 度 假区 、 独 墅 湖 科 教 创 新 区 “三 大 板 块
3、 ”建 设 ， 致 力 于 营 造 良 好 的 综合 环 境 。 努 力 的 将 苏 州 工 业 园 区 建 设 成 为 全 国 发 展 水 平 最 高 、 竞争 力 最 强 的 园 区 之 一 ， 园 区 的 快 速 发 展 有 利 于 推 动 房 地 产 的 发 展 。2） 、树木地块所属区域特点A、 区域人口分析： 2008 年末，全区常住人口 61 万人。B、 区域基础设施及交通条件分析：园区交通便捷，北有北环高速、312 国道，南有绕城高速，西有苏嘉杭高速。境内有多条道路，同时距上海虹桥机场仅 80 公里，距上海浦东国际机场 120 公里，距无锡机场 60 公里，距上海港 100 公
4、里，距张家港 96 公里，距太仓港 70公里，距常熟港 60 公里交通网覆盖，出行便利。区境内有独墅湖、金鸡湖，为长江三角洲重要水利和交通枢纽。c、 区域新发展区分析：苏州园区在未来在工业化、城市化中的发展过程中，合理调整产业布局，确立了经济发展的战略转移，形成了新的发展态势。以开发建设先进产业密集区和金鸡湖旅游经济区、阳澄湖旅游经济区作为经济发展的主阵地和增长点，计划用 510年的时间全面实现工业化、城市化，率先建成高水平的小康社会，率先基本实现现代化，以崭新的面貌成为历史文化名城苏州“天堂中的天堂” 。d. 区域人文状况: 苏州园区既有秀美的湖光山色，又有丰富的人文古迹。金 鸡 湖 、 阳
5、 澄 湖 、 独 墅 湖 风 光 旖 旎 ， 观 光 旅 游 、 休 闲 旅 游足 以 与 古 城 人 文 旅 游 互 为 补 充 、 相 得 益 彰 ， 金 鸡 湖 两 岸 各 种 风 味的 美 食 名 店 ， 设 施 优 越 的 健 身 馆 以 及 越 来 越 多 的 酒 吧 、 KTV 等则 为 旅 游 所 必 需 的 餐 饮 、 娱 乐 、 康 体 创 造 了 优 越 的 条 件 ， 而 科 技文 化 艺 术 中 心 、 李 公 堤 和 重 元 寺 的 落 成 开 放 ， 也 正 吸 引 着 越 来 越多 游 客 的 眼 球 。 对 于 开 发 房 地 产 住 宅 项 目 具 有 得
6、天 独 厚 的 优 势 。2、项目地块的地点特征A、 项目地点及周边社区、生活配套分析：本项目地块位于城乡结合部，目前周边配套施舍尚不完善，但已经有了城镇化设施如商业、文化、休闲、邮局等基础配套设施。地块东侧有美佳超市、南湖公园、建材市场、 ，北侧有燕龙大厦、娄葑镇莲花幼儿园、莲花社区居委会、莲花社区卫生服务站、上海大众汽车维修部。周边地区还有福成肥牛连锁、图书馆、批发市场，居住环境日益成熟。但是地块西侧有粮库和油库，上空有三条高压电线，不利于地块的开发。B、 项目地块周边交通条件分析：公交， 142 路上行( 研究生城(独墅湖高教区)-官渎里立交桥),142 路下行( 官渎里立交桥- 研究生
7、城(独墅湖高教区),146 路上行(独墅湖体育馆- 虎丘),146 路下行( 虎丘- 独墅湖体育馆),178 路( 独墅湖高教区-火车站西 )。 周围交通网覆盖全面，通达性较好。3 项目地块的用地特征A、 项目地块用地规模：项目地块规划总面积为 100080 平方米（约为 154 亩）B、 项目地块用地形状：360m*278m 金鸡湖大道、弥沱泾（水渠，活水） 、南面田园风光 。东延路将项目地块分成了一个规则的长方形，视野开阔。C、 项目地块绿化基础分析：绿化率为 30%D、 项目地块内高差分析：建筑密度为 30%，规划容积率为 1.6二市场分析1、2010 年市场展望2010 年，是我国经济
8、发展情况最为复杂的一年。从国际形势看，国际金融危机尚未平复，世界经济企稳复苏的基础十分脆弱；人民币升值预期增强，国际短期资本加速流入势头明显，对我国股市、房市和汇市稳健运行带来不确定性。2010 年房地产市场预测分为以下几点：1、大企业时代来临，垄断格局初显2、市场真夺开始向二三线城市转移3、供需矛盾仍然存在4、楼市渐趋理性，房价稳中有升5、商业地产王者归来2、2009 年苏州房地产市场分析2009 年的苏州楼市，可以说是异常火爆。在一系列针对楼市的“救市”政策带动下，楼市经历了从“小阳春”到“盛夏” ，从“金秋”到“暖冬”的过程。如果说 09 上半年是刚性需求拉动成交量大幅提高，而到下半年，
9、购房主力构成已经发生转变,，除了改善型需求外，投资性需求的比例已经大幅提高。房价也在年中土拍过后集体上涨至急速飙升，在诸多因素的共同作用下，苏州房地产市场走出一轮量价齐升的走势，与此同时供需矛盾也开始加剧。不少开发商也经历了起死回生的过程,并开始将手中日渐充裕的现金投入到土地市场 ,布局下一步的发展。表 1：09 年度成交情况全市 09 年 08 年 变化量 变化幅度住宅销售总套数（套） 77729 34589 43140 124.72住宅销售总面积（） 9404055.62 3913155.2 5490900.42 140.32住宅销售均价（元/） 7340.32 6749.85 590.4
10、7 8.75（08 年度各区住宅类商品房成交套数、成交面积统计）各区成交套数成交面积（平方米）成交均价（元/平方米）沧浪区 6028 716428.34 7933.26金阊区 2816 312735.8 7080.92平江区 3924 396791.7 7174.7园区 26038 3178902.68 8416.27新区 12344 1322737.1 6372.27吴中区 15160 2029373 6816.41相城区 11419 1447087 6405.86总计 77729 9404055.62 7340.32各 区 域 成 交 对 比 图0500010000150002000025
11、00030000沧 浪 区 金 阊 区 平 江 区 园 区 新 区 吴 中 区 相 城 区0100020003000400050006000700080009000成 交 量 成 交 均 价成交量篇：一路高歌猛进，为 08 年的 2 倍多,超过火爆的 07 年2009 年苏州商品房销售量价齐升，自 08 年下半年开始，国家出台了一系列刺激楼市的税收、营业税优惠措施，在多项购房优惠政策的刺激下，压抑了一年多的刚性需求支撑起楼市“小阳春” ，进入5 月以后，改善性需求开始入市，伴随着一些因通胀预期而入市投资保值需求，苏州商品住宅市场快速回暖。1-12 月苏州商品住宅累计成交 77729 套，同比上
12、涨 124.72，超过火爆的 2007 年。从苏州楼市 09 年度每月成交量来看，除 1 月份市场延续了去年的成交颓势外，其余各月同比均保持了较高增速。其中，上半年 5月成交量最高，为 8751 套，也是全年单月成交的最高值，传统旺季“红五月”名副其实。下半年的成交情况同样非常理想，延续上半年良好的成交态势， “金秋银十”再现。临近年底时， “国四条” 、契税优惠政策调整、打击囤地等一系列遏制房价上涨政策出台，开发商积极推盘，加之购房者对未来政策预期存在较强的不确定性而恐慌入市，把 12 月份的成交量再度拉到新高，达到 8341 套，演绎出岁末的疯狂，为 09 年楼市画上了圆满的句号。09年
13、苏 州 各 区 成 交 套 数 比 例 图 （ 住 宅 类 ）沧 浪 区8% 金 阊 区4%平 江 区5%园 区32%新 区16%吴 中 区20%相 城 区15% 沧 浪 区金 阊 区平 江 区园 区新 区吴 中 区相 城 区09年 苏 州 各 区 成 交 面 积 比 例 图 （ 住 宅 类 ）沧 浪 区8% 金 阊 区3%平 江 区4%园 区34%新 区14%吴 中 区22%相 城 区15% 沧 浪 区金 阊 区平 江 区园 区新 区吴 中 区相 城 区价格篇：连续 11 个月持续上扬受市场成交量快速回升的影响，苏州住宅市场成交价格也水涨船高，连续 11 个月保持环比上上涨趋势。 2009
14、年 1-12 月，苏州商品住宅成交均价为 7340.32 元/平方米，同比上涨 8.75%，单月达到8701.03 元/ 平方的高峰，环比 1 月上涨 42.45%。随着苏州楼市的回暖， “买涨不买跌”心理重返，大量投资及改善型需求入场，精装修公寓及别墅等高端住宅成交比重明显增加。其中以古城区和园区市场为代表，涨幅明显，成交均价屡破“万”元关口。年尾园区湖东板块 9000 元以下的楼盘已是廖廖可数，一些商品房项目因前期均价相对较低，不少项目的售价在今年内实现了翻番。据 网统计，万元以上楼盘多达 24 个。其中尚玲珑从年初的11000 元/平方米上涨至现在的 30000 元/平方米，涨幅高达 1
15、72%，位居今年苏州在售高档项目涨幅之最。另一方面， “缺货”成为市场上广为流传的声音，也为房价进一步上涨提供了最佳“土壤” 。09年 成 交 量 、 成 交 均 价 对 比 图0200040006000800010000010002000300040005000600070008000900010000成 交 量 208948613826682887516975791258087678775369078341成 交 均 价 6108661061526558686670577457759772888240870177481月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12
16、月从月度价格走势来看，1-12 月苏州商品住宅成交均价持续上涨，其中 11 月达到峰值 8701.03 元/平方米，与 1 月相比上涨了 42.45%。造成价格大幅上涨的主要原因包括：一是，由于多数开发商采取“降低销售速度、提高销售价格”的销售策略，因此，具体到单个项目，房价上涨程度则更加触目惊心。其二，市场需求旺盛，供应不足导致供求矛盾加剧，助推房价上涨；其三，下半年以来，以精装修等高端住宅成交比重上升，拉高了整体成交价格。其四，自 9月苏州双湖板块拍出全国单价地王之后，苏州土地市场的大热直接反映在了房价上。从市场反馈信息来看，目前苏州在售项目不约而同涨价，除了与地王关系密切的园区，还包括了
17、周边相城、平江、沧浪等区域，波及到整个苏城，部分准备开盘的项目也采取了捂盘招数。09年 苏 州 各 区 成 交 均 价 比 较 图 （ 住 宅 类 ）0100020003000400050006000700080009000沧 浪 区 金 阊 区 平 江 区 园 区 新 区 吴 中 区 相 城 区成 交 均 价 （ 元 /平 米 ）09苏 州 各 区 住 宅 均 价 同 比 图 （ 住 宅 类 ）02000400060008000100002008年 1 12月 6834.75 4771.05 4194.58 7653.35 6577.34 7293.83 5847.792009年 1 12月
18、 7933.26 7080.92 7174.7 8416.27 6372.27 6816.41 6405.86沧 浪 区 金 阊 区 平 江 区 园 区 新 区 吴 中 区 相 城 区区域分析篇：园区量价齐升 价格屡创新高工 业 园 区05001000150020002500300035001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12020004000600080001000012000月 份 成 交 量 成 交 均 价园区当之无愧为苏州楼市的方向标，纵观 2009 年苏州楼市园区的成交数据，园区基本稳坐销量冠军。具体来看，1 月份延续去年的低迷成交量不高，为 568 套，自 2 月以
19、后，成交量开始逐步攀升，到 6、 7 月份，区域成交量到达巅峰，单月成交在 3000 套以上，众多开盘热销项目让园区成为关注的焦点。雅戈尔太阳城首度开盘成交近 500 套，水墨三十度狂销 96%，中央景城昼夜排队抢购 98 套房源，路劲 i 主场开盘热销 260 余套，雅戈尔未来城潇邦、中海国际社区持续月均销售 250 余套甚至出现的“千人排队买房”现象，均现于园区楼市。自 8 月以后，中大户型及高端产品成交比例逐渐提升，特别是具备各种稀缺因素的以高档公寓为代表的项目，普遍销售不错，体现了通胀预期下，各种保值增值投资性购房需求日益增多的趋势。市场热销提升了开发商信心，其次是二套房信贷收紧消息的
20、刺激，让很多改善性和投资客户也抢先出手，避免二套房贷标准严格执行后成本增加尚玲珑、伊顿小镇、IALA 自由水岸等中大户型以及科技住宅朗诗国际街区保持了不错的销量。同时，园区市场也是楼盘涨价最为明显的区域，自 9 月苏州双湖板块拍出全国单价地王之后，苏州土地市场的大热直接反映在了房价上。成交均价也从年初的“6” 字头上一路上扬，至 11 月份已过“万元”大关， “地王”效应显现。部分准备开盘的项目也采取了捂盘招数，少量多推并同时上调价格成为市场主旋律，而在购房者“买涨不买跌”心理作用下，大多楼盘仍然保持热销状态。3、市政规划影响（略）4、市场竞争分析1) 片区内竞争物业概况：本项目处于园区开发区
21、与周边乡镇的结合部。通过对本区域内主要在售楼盘及潜在进入楼盘的供应量分析、对手的产品分析及竞争对手的市场定位趋向了解到该区域内目前主要购买群体为动迁安置户及外地来苏的年轻白领。2) 个案分析（一）泰华新村 占地面积：21120 平方米（约 32 亩） 总建筑面积：30000 平方米 居住用房：188 套 居住用房户型面积：95-138 平方米/套 居住用房销售基价：5980 元/平方米 居住用房去化率：85% 项目地点：中坝南路 28 号 开发商：苏州市泰华房地产开发有限公司 （二）锦绣花园 基本资料： 项目占地：46086 平方米 总建筑面积：55390 平方米 总户数：458 户 居住用房
22、户型面积：95-140 平方米/套 主力户型：110-120 平方米/户 居住用房均价：5800 元/平方米 已推房源销售率：65% 项目地点：星港路 61 号 开发商：江苏炜赋集团建设开发有限公司（三）中洋水景 基本资料： 总建筑面积：27860 平方米 总户数：218 户 主力户型：120-140 平方米/户 居住用房均价：6490 元/平方米 已推房源销售率：95% 项目地点：斜塘镇草坝南路 2 号 开发商：苏州南洋置业有限公司 在售楼盘客源总结： 该区域消费者对价格的接受度有明显提高，目前消费者对价格的承受能力集中在 5500-6500 元区间，且更集中于 6000 元左右的价格段，与
23、当前园区平均市场价格的差距在缩小，而去年，消费者的承受能力集中在 5000-6000 元之间。与单价接受度相对应，斜塘镇该地区消费者对总价的接受度也有明显提升，接受峰值从去年的 60-75 万提升到今年的 70-90 万，100 万以上总价的接受比例与去年相比也有明显增加。5、项目 SWOT 分析 1S-优势分析城市发展优势- 地块位于园区转型升级二次创业所规划的城市副中心，区域属于城市快速发展的中枢地带，城市化的进程迅速拉动区域发展：生态景观优势- 东邻南福公园，南邻溪流及农田，自然环境优美，空气好。交通优势- 处于主干道通江大道上，交通便捷，整体可达性较好视野优势- 周边多为低层建筑，视野
24、开阔。2W-劣势分析配套劣势- 项目处在园区新兴发展中区域，城市功能配套不完善，生活配套极少，项目发展对公建配套部分，配套要求极高，整个社区规模不大，配套难以自成体系：现状劣势- 在苏州大市消费者印象中，该区域仍然处于城市郊区的状态中，交通通达性差，配套严重不足，区内居民素质不高， 卫生治安差，在短期内改变这一形象较为困难：四条高压线穿过项目，搬迁费用高：西南部油库，存在有一定的安全隐患。3O-机会区域的发展机会- 园区正在力争利用 35 年的时间在全国率先实现产业的转型升级，以成为“长三角区域的金融副中心，综合交通枢纽”这都将使园区的区域核心地位进一步增强，城市的聚合辐射能力不断提高，房地产
25、市场良好的发展态势-园区房地产近年来一直处于高速发展的状态口，本地经济持续增长，区内市政建设的大力发展都给予房地产市场发展的源动力，城市面貌的极大改善发及城市的高速扩张，吸引并激发本地及外地客户的置业欲望，市场规模持续扩大。区域规划机会- 城市的发展使项目区域价值未来潜力无限。地块地处新增的城市副中心，发展潜力巨大：项目版块已经成为苏州市高尚住宅小区开发的热点，在南线的园区可供开发的土地日益枯竭的现状下，区域成为新的聚集工潜力巨大。4T-威胁竞争威胁- 项目南边紧邻的锦绣花园有部分小高层产品，将与本案形面全面的直接竞争：商业发展威胁- 项目周边不是传统的商业聚集区，地块周边居民人口数量有限，在
26、没有商业扭转形成的状况下商业发展，有较大的风险：政策风险- 央行的建设主管部门已出台或将出台一系列控制房地产开发，从提高预售门槛到提高二次购房及购买第二套商品房的贷款成数利率等限制政策，这已在一定的程度上影响目标客户落定的决心，影响项目的销售。2009 年整个房地产市场发展迅猛，房地产价格也一路攀升，不排除继续出台限制房地产开发的措施。此外，在规划设计，报批报建，物业管理等等方面政策调整或新政策出台都带来一定的开发风险。小结：虽然项目发展存在巨大挑战，但优势十分突出，总体上优势明显大于劣势，机会大于威胁，关键在充分发挥项目的产品优势，挖掘项目核心价值，充分利用区域价格，生态景观的产品规划等资源
27、，树立三项目的形象，为发展的调整预留空间，重视公司可持续性发展。六、目标市场细分（一）目标客群特征及需求分析随着园区的专型升级二次开发，核心区域的辐射效应进一步增强，根据项目总体规划，整个社区建成后将达到 1000 户左右。该项目所处的优越地理位置必将得到进一步的显现，也一定会吸引一大批初到园区工作，生活的高学历、高技术人才的关注。目标客户群分为三个层次：1) 第一层次：园区及斜塘职业特征 在园区的外企工作的中、高级人员 本地原驻居民及拆迁人员 周边建材市场及批发市场的个体经营户 周边单位（粮库、油库及医院等级）的工作人员2) 第二层次：周边乡镇职业特征 生活稳定的城市中产阶级和企业技术管理人
28、员 购买力相对有限但向往园区的生态、健康的人群 周边的私营企业主及个体经营户3) 第三层次：苏州其他区县及以外的范围职业特征 部分投资人员 向往园区生活但经济实力尚不充裕的人群（二）目标客户群的选择重点客户群：园区内外企白领核心客户群：本地原驻居民及周边私营业主一般客户群：购买力相对较弱的拆迁户偶得客户群：其他区县或外地来投资置业的.三项目定位 1.项目定位原则a.差异性主要针对市场（区域或整体市场）目前的整体供应特征，寻找一种与种不同的整体供应特征，以寻找一种与众不同的建筑产品和居住环境b.适应性项目的定位应结合地块的特点，区域市场的特征等其他要素，提出最适合本项目的定位。c.独特性独特性可
29、以表现在具体的产品，亦可以表现在独特的楼盘形象概念，她是一种具有鲜明特色的形象识别，是一种区分和市场同类产品的有效手段2.项目定位思路“莲花公社” 新城市田园主义生活现代人不再只是追求单纯的住所，对生活的环境的要求越来越高，己不再是蛮目标的追求物质上的满足，更多的是无形的精神层面的东西。从改革开放到现在随着物质生活的不断提高，从凑合到享受再到奢华，精神上的愉悦后现城市作为信息时代的产物，意味着传统工业在城市产业结构中不再占主导作用，也将不再成为经济增长的主要源泉，代之而起的是后工业社会和信息技术在城市中的地位是后工业社会和信息技术在城市中的地位。信息社会中的城市主体将让位于第三产业，以城市中心
30、商务区为代表的城市功能核心取代工业区地位。城市是政治、经济、文化的综 合体。随着物质文明越来越为广大人民所需要，人与人的交往越来越广泛。体育、卫生、文化、娱乐将成为城市居住区的核心；制造工业区将是郊区的组成部分；大专院校将在各个分区和小城镇建立。人的需求是多方面的，不会因工作环境的改变而弃社会，根据美国书刊介绍；大城市居民移居到远离城市的环境优美的地区居住，起初感到幽静的满足，继而产生了孤独感，他们需要社交活动和生活的一切需要，从精神上他们也感到空虚，脱离了人群，即使电脑和 通讯技术给他们解决了工作和日常生活问题，从政治上他们也要求有一归属，因为人总是社会的人，绝对分散使他们产生了孤独和空虚，
31、因此，人在一定规模之内的集中是必要的。另一方面，每日往返于城中心的工作地点与远郊区的居住区，将耗费大量时间。新城市田园主义即城市居民既不离开城市的便利，快捷，又分享优美的自然环境，能在繁忙的工作之余回到相对安静，田园化的温馨之家项目立地条件分析：权比细目 优 良 一般 较差 差土地级别 自然景观 环境污染 交通情况 生活配套 学区情况 社会治安 社会人文 区位形象 人工开发 整体发展方向为紧凑型居家产品，合理控制户型面积增强产品总价竞争力3.项目核心竞争力定位临南福公园及溪流，田园的自然景观及运动优势不离城市但享受田园4.目标客户群定位莲花公社集聚田园自然风光的城市群落目标客户群细分根据项目总
32、体规划，整个社区建成后将达到 1000 户左右。随着工业园区的不断发展，来苏工作、生活的中高级管理人员，高学历技术人员以及服务于该城区的政府服务配套机构人员的成倍增长，工业园区对周边区县的以及对外省以及海外的影响力不断加大，辐射范围就不断的在扩大。对外吸引力也不断在扩大，随着项目开发的逐步深入，消费群体将逐渐趋向一致。目标客户群大致分为 A、B 及其他共计三个层次A 层次：有一定消费能力的高级知识分子针对客户群工业园区工作的企业中高级管理人才工业园区工作的中高级技术骨干本地原住居民及安置人员边上建材市场及周边小区内须改善用户B 层次：有相应消费能力的来苏人员针对客户群私企 公务员 中高级管理者
33、 个体工商户生活稳定的城市中高级阶层 高级白领艺术 文化 工作者 大中小学教师 自由职业者购买力相对有限且向往城市健康的人群其他层次 外地投资客向往大城市都市生活的人员重点关注的目标客户群：重点客户群：工业园区内及周边职工建材市场内经营户以及园区原住民一般客户群：购买力相对较弱的拆迁安置户及其他客群偶得客群；区域外定居及投资客5.产品定位 整体发展方向为紧凑型居家产品，合理控制户型面积增强产品总价竞争力。产品组合为景观小高层电梯洋房+多层花园洋房居室配比建议居室 面积 占总量比例二居 70-90 M2 30%二居及三居 90-120 M2 45%三居以上 120M2 以上 25%在不增加成本的
34、基础上增加大阳台，入户花园，空中阳台，文化石等设计。6.项目档次定位中档，清新自然型7.项目形象定位案名建议：莲花公社莲邦公民荷香上塘主题定位：“莲花公社” 新城市田园主义生活推广语： 在那莲花盛开的地方莲花公社集聚田园自然风光的城市群落四.项目产品规划设计建议一. 整体规划及风水布局建议一、 整体规划理念及目标1、 因为项目各方面的的局限性决定我们必须要做这么一个类型的项目，整体规划的方案要新颖、独特，要做到配套、景观、服务等都以人为本。2、 建筑风格、色彩力求与苏州市古香古色的传统文化相结合。建筑规划和户型布局建议通过风水理论合理规划。3、 根据项目局限性确定项目的档次定位、配套等规划理念
35、，不可设计过于豪华、高档，增加成本造成项目单价过高对销售等造成影响4、 增加部分沿街商铺，增加项目特色的可竞争性。二、 项目整体规划布局建议1） 、规划构想本项目定位于中端项目，居住居民多数是园区白领或者中等左右收入者，所以要降低建设成本，提高居住实用性。然后建议本项目在规划局部采用合围布局，景观资源较好临公园及水渠田园风光的位置设置花园洋房，延金鸡湖大道及马百路设置小高层，沿街设置商业门面。小区南边中间靠河位设计景观喷泉广场，此处是本小区的财位，既能满足居民休闲娱乐健身需求，也给开发公司、未来的业主设置了良好的风水格局，为项目销售和以后的居住生活给予了安全保障。临街根据现场高压线高度适度规划
36、高度，然后往南则设计花园洋房或者多层楼房，满足市民对前面景观的要求。2） 、建筑规划布局1、 建议整个小区最南边中间靠河处可以引进河流，做一个喷泉或者假山，然后水流环绕，作为整个小区的休闲、娱乐场所，既美观、实用又能达到消防等要求。 （附图）2、 建议在项目北部和西面两个靠近马路的地段设置商业门面，对提升整个小区的配套和带动经济有很好的推动作用。3、 项目大门虽然临街，但是建议凹进来一段距离，确保车辆、行人进出时候留有宽裕的空间，在风水上来说也是大吉之规划。4、 然后在项目西北角要开一个门，可以作为主门，然后西北角开一个作为副门。对社区内居民的生活会带来很大的便利，旁边就是公园和几个大的批发市
37、场和餐饮场所，此处开门对居民对休闲和购物的需求有利，在风水上也是有利的一个位置。不建议在西南角开门。西北角开门注意不能与村委会对门，可以大门朝北或者朝西、西北均可。5、 西南角有油库，是本项目的一个弊端，可以在西南角设置高大浓密之乔木，造成视线上的阻挡。6、 停车场建议按照地下停车设计，满足未来高速发展的购车需要，然后地面设计部分停车位。7、 道路设计，左右两条道路，然后中间是行人行走的步行街，设置行车障碍，中间不可行车，中间道路两边种植乔木。 （附图）8、 鉴于本项目的特殊性，会有不少老年人入住，所以在道路规划和单元门设计等方面要充分考虑，设计部分无障碍设施和斜坡轮椅通道等。三.产品功能规划
38、建议本案由于开发为中档经济住房。既要考虑政府确定的系数，又要考虑新生市场的消费水平和经济发展规划，保持适度而符合现状的短缺，从而达到既能保证需求的稳定增长，发挥住宅建设的拉动作用。所以，本案提出产品品牌定位以”商品房的价格，不同凡响的品质”为中心思想，即”体现而不奢华，实惠而又高雅” ，体现自身文化物业卖点。用合理化指标来营造一个极富自然田园气息的现代社区1）产品质量体系：卓越超前2）产品品牌功能规划：首先，规划设计质量要能体现可持续发展思想，有一定的超前性和可变性。第二，工程质量包括设计、建筑、结构、装修等全部都应是高质量的。第三，要创造一个较好的环境质量，在空间、地表、绿化、建筑布局等方面
39、适当合理还应具备一定的文化品位，创造良好人居环境。第四，配套齐全。交通设施、生活服务设施、文化体育设施以及其它公共设施基本具备。（一）社区规划：前提：景观小高层电梯洋房+多层花园洋房住宅形式1、 开发梯次及建筑形式整个项目分三期开发,总面积 16 万平方米，一期开发量5 万平米, 全部为欧式板楼加花园洋房建筑形式.2、合理化住宅的实现建议1） 、社区环境A 设计原则：充分利用区外空间、社区空间、功能空间、组团空间、宅旁空间、楼内共享空间的有序分布和相互融合，采用错落有致具有识别性的园林设计手法，为居民构筑既可共享又具个性的小康新生活社区。B 设计要素：1） 优美的环境绿化和合理的道路布局；2） 丰富的康体文化；3） 完善方便的商业配套；4） 高标准的安保设施；5） 时尚现代的居住模式。6） 人车分流设计：车位配比 1：1 ，70% 地下车库，
