1、,上半年商品房市场供应情况简报,2007年上半年商品房批准上市情况 注：以上“套数”仅为住宅，不包含商业用房和办公用房，批准预售面积则都包含在内。 本调研报告所有数据均来源于网站 的尺度地产研究中心。,1.1)兰山区,房屋预售区域分析表（07年上半年）,1.2)罗庄区,1.2)罗庄区,1.3）河东区,1.3)河东区,1.4) 南坊新城,1.4) 商业用房及车库,2007年1月份,临沂市共有11家楼盘,先后在临沂市房产管理部门拿到了33个 (其中有多个楼盘的不同栋拿到两个以上的预售许可证)预售许可证,其中 位于兰山区的楼盘项目有4个,位于罗庄区的楼盘项目有3个,位于河东的有楼 盘项目有1个，位于
2、兰山南坊的楼盘项目有2个。1季度,临沂市共批准预售面 积231728.87平方米,其中住宅批准预售面积为146151.26平方米,非住宅批准 预售面积为90840.47平方米;住宅共有1237套通过拿证后陆续上市.在拿证时 间的判断上,大多数开发商家都选择在1月份的中下旬拿预售许可证,这主要 是因为在1月上旬的时候,市场上还有不少2006年度接转到2007年市场上的楼 盘未消化房源,因此上旬的时候,不少楼盘不敢贸然跟进入市,而是至中下旬,市 场存量房有所消化后才选择拿证入市. 在拿证时间的判断上,3月份中旬是拿预售许可 证的空白期,该段时间我市集中开工开盘的比较多.,上半年商品房市场供应情况分
3、析,21）2007年1季度楼市供应分析,2007年1月份,临沂市共有11家楼盘,先后在临沂市房产管理部门拿到了33个(其中有多个楼盘的不同栋拿到两个以上的预售许可证)预售许可证,其中位于兰山区的楼盘项目有4个,位于罗庄区的楼盘项目有3个,位于河东的有楼盘项目有1个，位于兰山南坊的楼盘项目有2个。1季度,临沂市共批准预售面积231728.87平方米,其中住宅批准预售面积为146151.26平方米,非住宅批准预售面积为90840.47平方米;住宅共有1237套通过拿证后陆续上市.在拿证时间的判断上,大多数开发商家都选择在1月份的中下旬拿预售许可证,这主要是因为在1月上旬的时候,市场上还有不少200
4、6年度接转到2007年市场上的楼盘未消化房源,因此上旬的时候,不少楼盘不敢贸然跟进入市,而是至中下旬,市场存量房有所消化后才选择拿证入市. 在拿证时间的判断上,3月份中旬是拿预售许可证的空白期,该段时间我市集中开工开盘的比较多.,22）2007年2季度楼市供应分析,22）2007年2季度楼市供应分析,2007年2月份,临沂市共有17家楼盘,先后在临沂市房产管理部门拿到了37个(其中多个项目不同楼栋拿了多个预售许可证)预售许可证,其中位于兰山区的楼盘项目有9个,位于罗庄区的楼盘项目有5个，河东区的楼盘项目有1个,南坊新区的楼盘项目有2个.2季度临沂市共批准商品房预售面积81321.94平方米,其
5、中住宅批准预售面积为67613.03平方米,非住宅批准预售面积为13708.9平方米;在拿证时间的判断上,大多数开发商家都选择在45月份上旬拿预售许可证。,2.2) 07年上半年房地产市场供应分析, 2007年上半年,临沂市共有20楼盘,先后在临沂市房产管理部门拿到了64个预售许可证(其中滨河国际、观天下、沂龙湾、齐鲁馨园小区等多个项目先后就不同楼栋拿过多个预售许可证),在24家拿证的项目当中,其中位于兰山区的楼盘项目有9个,位于罗庄区的楼盘项目有6个,而在拿证的24个项目中,位于河东的楼盘仅仅只有2个。, 2 007年上半年, 临沂市共批准预售面积128.4万平方米，10591套，同比增长3
6、1%，,其中住宅批准预售面积为283554.6平方米,非住宅批准预售面积为113478.1平方米; 住宅共有2453套通过拿证后陆续上市.（右图）在拿证时间的判断上,大多数开发商家都选择在1月及4、5月这3个月,其它时间段推盘比较零散.总体上看,2007年上半年,1月份拿到预售许可证的房源最为集中,共有262195.3平方米,占整个季度获准预售房源总量的30%;4月份,和五月在黄金楼市消费来临之际,分别有239257.4平方米和202460.6平方米，占到整个上半年预售面积的50%。而二、三、六月份的合计预售面积只占到总预售面积的20%左右（右图）, 南坊新城2007年上半年有沂龙湾、齐鲁园（
7、馨园小区）二个项目有房源拿证上市,沂龙湾与齐鲁园两个楼盘共获准预售面积为258028.3平方米,占上半年获准总预售面积的3.35%;高新区仅1家项目怡景天鹅湖有房源拿证上市,获准预售面积总计26591.88平方米,占市区上半年获准预售总面积的2.1%;罗庄获得预售许可证的249882平方米,占总获准预售面积的28.5%. 而2007年上半年,兰山区的商品房获准预售面积达到304023.23平方米,占市区总获准预售面积的34.6%.河东区的商品房获准预售面积达到了24093.23平方米,占市区总获准预售面积的2.7%.由此可以看出,目前兰山地区依然为开发的重点区域,目前在市场需求上已经显示出消化
8、疲态,需求增生点不多,这在一定程度上引导了处于这些区域的开发商在供应上控制节奏,今后,兰山区无疑将面临更大销售压力,各开发商家应该更加谨慎地调整和控制楼盘上市节奏.南坊区楼盘上市潜量大,推出楼盘节奏快,主要是因为近几年临沂城区的楼盘供应相对稳定,市场需求也比较稳定,此外,城市中心区地产价值的回归也是影响其上市节奏的重要因素之一., 住宅盘有所降温 商办继续低迷 以纯住宅物业形态申请预售的楼盘有13个,以商住物业形态申请预售的楼盘有10个,以纯商业物业形态申请预售的楼盘有2个,而以商办物业形态申请预售的为零.从数据可以看出,纯住宅楼盘仍然是市场的主推楼盘,但比例相对以往有稍稍 办公只没有楼盘申请
9、预售,说明目前我市商办型楼盘的市场还依然不景气. （右图）, 住宅盘有所降温 商办继续低迷 以纯住宅物业形态申请预售的楼盘有13个,以商住物业形态申请预售的楼盘有10个,以纯商业物业形态申请预售的楼盘有2个,而以商办物业形态申请预售的为零.从数据可以看出,纯住宅楼盘仍然是市场的主推楼盘,但比例相对以往有稍稍下降,商住两用型楼盘比例有所上升,商业办公只没有楼盘申请预售,说明目前我市商办型楼盘的市场还依然不景气. （右图）, 推盘中、新盘为主 老盘不活跃从2007年上半年所申请预售许可证的楼盘看,诸如沂龙湾滨河国际等大盘仍然是楼市的中坚,同时也有不少新盘诸如盛世华庭齐鲁园观天下花园等推盘上市,而市
10、场上比较老的楼盘诸如清水湾等最近销售情况还好,但在推出新房源方面并不活跃，主要还是在消化存量房源。,商品住宅市场销售情况分析,31)成交走势分析：销售呈现面积、价格持续走高的态势 2007年上半年，临沂市房地产市场的成交走势，有沿袭传统的波浪势推进特点，即一季度春节期间成交低迷，春节后成交量伴随天气回暖习惯性抬头，同时2007年的上半年走势与去年基本一致，市场销售持续火爆。去年下半年积压的消费群体，在今年上半年集中放量，整个3月、 4月、5月、6月整个市场的销售均表现良好。 在今年上半年的成交数据走势中，一季度销售商品房为套，商品房销售总面积超过万平方米。兰山区仍然是房屋消费的“主力军”，商品
11、房共销售套，占到商品房销售套数的。二季度成交7129套，成交面积54万平方米。一季度主要受到天气和春节的影响，成交量明显不高，至三月份，伴随天气回暖，成交反弹，二季度成交套数上涨迅速，当然也受到市场上拆大改小的影响，套数增加，但是销售的面积并没有相应比例的上涨（见右图）,32)成交结构分析：住宅占据成交大头 办公用房跌至谷底 商业用房突然发力,1-6月份，临沂市商品住宅、公寓、别墅以及经济适用房总共成交10894套,成交建筑面积近89万平方米，成交总额超过21亿元，每平方米平均价格为2382元。,今年上半年,普通商品住宅和公寓占成交量最大，占全部成交量的73%。共成交7947套、72万平方米住
12、房，成交总价超过18.5亿元，均价2575元。经济适用房成交2933套，面积16.3万平方米，总价2.4亿元，均价1467元。别墅成交14套，建筑面积4602.50平方米，总价2千万元，均价4470元。,33)成交价格分析：住宅均价稳中缓涨 滨河板块涨势猛 副中心区上涨受阻根据市房产管理局的统计，截至2007年6月底，我市市区商品房均价为2649元/平方米。从2007年1月到6月，临沂的房价呈现整体平稳上涨缓慢的态势，具体到每个月，其价格的起伏与市场关系紧密相连。根据统计结果，临沂1-3月份均价为2511元,同比上涨2.6%； 4-5月份为楼盘销售高峰期，市区房屋销售均价为每平方米元，但是各个
13、楼盘的销售价格基本平稳，尤其是南坊及城西大量的野楼盘持续发力，占据中低端市场，对中高端项目形成挤压的态势，吸引了一部分消费者。6月价格再度出现小幅上涨，达到2667元/平米，主要是因为从该月起，拿预售许可证的新楼盘不多，市场上可以销售的存量房源在经过一月份的集中去化后，市场供需开始相应趋于平衡。在此背景下，不少楼盘对楼盘售价进行了一定的调整，但幅度不大，住宅成交均价相应增长。,从成交区域区分，兰山区无疑仍然是核心区域，上半年兰山的成交套数8172套占到占全部成交总量的75%。罗庄成交套数2125套约为兰山的25%，而河东及开发区的合计销售套数597约为兰山成交套数的1/14，这表明，临沂目前的
14、开发依然围绕在兰山开展，城市中心的趋向性非常明显，另一方面临沂的郊区供应量明显不足。,3.4) 成交区域分析：兰山为核心,罗庄替补,河东最低, 从销售金额上，我们可以发现兰山区成交总额接近16.5亿，占总销售额的78%，而罗庄的成交总额3.3亿元只占到总销售额的16%，这与罗庄区域一直的价格偏低有一定的原因，2007年上半年罗庄的均价只有1849元。河东及开发区的销售总价1.3亿元，均价2100元，只占总销售额的6%左右，打造临沂的半壁江山，虽然道路曲折，但是曙光初现。（右图）, 虽然，变化很小，但是我们也发现，兰山上半年商品成交面积超过64万平方米，虽然在销售面积上依然占73%，但是却在整个
15、比例中下降，而罗庄虽然成交面积只有18万平米，河东与开发区总计成交面积约6.4万，但是其在销售面积比例上有了一定的上升，这主要是由于兰山小户型供应上涨迅速，而罗庄与河东的确的住宅供应依然为中大户型占据绝对的优势。预计下半年小户型在兰山住宅市场的比例将不断上涨。,上半年，90平米以下的住宅成交套数最高，这是二季度大批量小户型上市所带来的影响，商品住宅成交3512套，占到总成交量的44%，这批次的主要消费群体集中在首次置业者上。受到价格的影响，其青睐小户型。而90平方米-120平方米之间的中等户型成交商品住宅1470套，占总比例的18%，传统的120平方米-180平方米的大户型成交2502套，占总
16、成交量的31%，其中120-140平米占据成交套数绝大比例，这也体现，临沂目前的消费依然未发生太大改变，主流的二次置业依然以大户型为主要选择对象。相比之下，180平方米以上的超大户型销售数量较为稀少，仅为563套，占总成交量的7%，基本符合房产消费5%左右的高端群体特征。（右图）,3.5)成交建筑面积分析:90平米占据半壁江山，超大户型价格偏高,上半年，120-180平米成交面积为36万平方米，成交金额为10亿元，占到总成交额的52%，平均价格为2601元，占据了整个房产消费的半壁江山。90平米以下成交建筑面积近10万平方米，总价2.1亿元，占总成交金额的11%，均价2192元，与180平米以
17、上的超大户型的均价差距在1000元，这主要是由于超大户型多为别墅及高层的顶层或跃层，本身的价值高。90平方米-120平方米商品房总成交面积15.2万平方米，总价3.6亿元，均价2361元，户型与价格都处于中间阶层。（左图）,上半年临沂住宅市场新增商品住宅8958套，面积89万平方米；兰山区继续成为供应 “主力军” 以6561套、65.6万平方米的供应量占到总供应量的65%，而罗庄的供应量出现大幅度上升，以2906套、25万平方米占到总供应量的29%，其中，罗庄滨河区域的供应量占到总体供应量的70%左右；河东和高新开发区分别只有249套和367套，不足供应量的6%，显得底气不足。未来，房产的激烈
18、竞争将围绕在兰山及滨河区域开展。, 目前，临沂房产市场在户型供应出现了一道明显的 “分水岭”，120平方米以下“供小于求”；120平方米以上则“供过于求”。具体看来，90平方米以下的小户型有4262套， 90平方米-120平方米供应量供应量为1683套，数量基本与上半年的成交比例一致，依然占据主要的消费面积。但是，120平方米-180平方米房屋供应量过大，达到3435套，且销售总面积超过50万平方米。超过上半年供应量的1/3，属于供大于求。而180平方米以上的超大户型供应量为703套，供应面积15.6万，也是“供过于求”。,36）供应面积分析：兰山继续为供应冠军，120平方米成消费“分水岭”,
19、上半年临沂市土地供求状况分析,41）供应量持续过大，住宅持续放量，商业异军突起 按区域划分： 兰山上市土地30宗 1073593平米,南坊上市土地24宗 1219167平米,河东上市土地6宗 137766.6平米,河东经济开发区上市土地15宗 1220314平米,罗庄6宗 244849.5平方米,按上市土地的性质分：,从上图我们可以发现，2007年上半年临沂市上市挂牌土地81宗，其中南坊与河东经济开发区的土地整体供应量大，各占到整个供应量的3895690的31%，其中南坊主要以住宅土地供应为主，商住土地为辅，而经济开发区则主要是以商住及商业为主，住宅开发为辅。河东与罗庄的土地供应量的总和占整体
20、供应量的10%。兰山的土地供应以商住为主，商业为辅，土地供应主要集中在西部商贸区及涑河沿线。纯住宅土地明显供应不足，只有18万平米，这表明政府在土地供应上开始有所控制，也说明城区内可供开发的土地，已经呈现后备不足。但考虑前期的大量出让，临沂依然处于土地开发过剩的时期。但是南坊与经济开发区的放量，也在一定程度上昭示着政府对新区的建设还依然是通过土地转卖买回收资金。,从上市土地的性质看，商住及住宅所占的比例明显要高出商业用地，但是商业用地也出现了非常明显的放量。这与政府城市建设与区域规划是密不可分的，但是短期内商业供应过于密集也会带来供应过大的现象，从而影响市场上产品的消化。,按区域划分： 兰山出
21、让结果23宗 554469.2平米,42）南坊成为土地供应焦点，经济开发区尚待提高,河东出让土地结果5宗 105304.6平米,罗庄土地出让结果5宗 175178平米,按区域划分： 兰山出让结果23宗 554469.2平米,河东经济开发区土地出让结果8宗 678384.1平米,南坊土地出让结果15宗 1125008平米,按性质分：,上半年，成交土地2638344平米计56宗地，南坊的成交土地最大，占到总成交量的42%达到1125008平米，住宅是其土地供应的最主要部分，占南坊成交总面积的64%，罗庄与河东的成交率非常高，而经济开发区的上市土地的流拍较高，这与该区域的整体氛围依然没有形成，投资者
22、信心不足有必然的联系。兰山的土地流拍主要集中在涑河沿线，这主要是由于政府在土地开发上所开出的一些附加条件让很多开发商无法承受，另外，整个片区未来的发展形势走势并不明朗。,临沂市上半年房地产广告投放方式解析,监控时间1月3日-6月30日 一、平面媒体监测 注：以下统计以沂蒙晚报、鲁南商报、齐鲁晚报三大媒介为主，房产信息、广播电视报为辅 二、网络媒体监控,注：以临沂房产网为主 三、其他媒体监控 注：临沂电视台、新波浪公共楼宇传媒1、广告投放版面及表现形式,从上面分析我们可以看到，沂蒙晚报的房产广告的频次约占到鲁南商报与齐鲁晚报的总合多。作为临沂的市民报，该报纸的广告效应很大，但是齐鲁晚报的广告阅读
23、度也很高，不过关注度不够，另外也需要提出的是临沂日报的广告效果被明显低估。作为党政机关报，其宣传效应没有被充分挖掘，尤其是定位高端的楼盘。,房产信息：整版72期 广播电视报：整版13次 半版7次,上半年的总推盘量为624个，其中兰山占到了84%的量，这表明目前兰山依然为临沂房产广告消费的主要区域。而河东则1个没有，这与整个片区范围内的楼盘过少，且不注重推广营销有着直接的关系。,以上选择，82%为彩色硬广。 临沂房产网：横条广告8次，其他形式5次。 2、上半年广告投放情况 上半年投放广告的楼盘数量累计44个（野楼盘除外）； 其中：住宅类31个，商务类1个，商铺类4个，外地楼盘5个，基本为日照楼盘 上半年月份房地产广告推盘量及发布频次总量统计如下表,
