1、房地产产业发展现状（柳州）关于：行业规模，人力状况，营业状况，房价趋势数据来源：统计局，住建部，建设部，财经网时间范围：08 年10 年结论: 近年来,柳州的楼市也随着全国的楼市出现波动,地价与房价是息息相关的.房价影响着地价, 而地价在很大程度上又决定了房价的未来走势. 所以近期国家宏观调控力度不断加大, 土地市场不仅受到房地产市场走势的影响,国家的宏观调控也是极其关键的.由于种种因素的影响,开发商的融资渠道变窄 ,而近期柳州市的土地价格也得到了理性回归,只有小规模土地还受热捧. 就以近来柳州市出让的阳和新区 B-5 商业办公地块来看,其价格为 86 万元/亩左右,柳州的土地价格还是比较合理
2、的.但是柳州是一个土地资源相对稀缺的城市之一,所以柳州是的土地资源还需要不断地研究,合理的规划与调配.近几年来,柳州市的房地产发展迅速,为本市的经济和社会做出了巨大的贡献.随着国家有关政策的不断调整以及受国际金融危机的等等各种因素的影响, 柳州市的房地产市场也随全国的房地产市场经历了较大幅度的波动,房地产市场从“价量齐升“逐渐转向“价升量跌“,成交量连续几月下滑,而且价格也不稳定.在市场观望情绪逐渐积累,政府二套房贷政策作出微调的情况以及有关保障性住房的不断完善1.1 研究背景1.1.1 柳州市房产市场发展现状分析 2008 年：受世界金融危机等因素的影响，2008 年下半年起广西房地产开发经
3、营持续走低，房地产开发投资增速持续放缓，销售面积增速同比下降，开发到位资金增速放慢，空置面积增多，2008 年全区房地产市场形势运行情况如下：(一)房地产投资增幅减慢，沿海城市增速较快。2008 年以来，全区房地产开发投资增幅持续减缓，2008 年房地产开发投资完成 621.64 亿元，比上年增长 15.9%，增速比上年和 2008 年 1-9 月分别回落 29 和 3.4 个百分点，低于广西全社会固定资产投资增速 11.3 个百分点。其中：住宅投资425.09 亿元，同比增长 20.2%，占总投资的 68.4%，比上年提高 2.5 个百分点;商业营业用房 50.96 亿元，比上年增长 2%;
4、办公楼 4.7 亿元，比上年下降 46.5%;其他房屋 14.09 亿元，比上年增长 13.7%。另外，随着下半年经济适用房项目的陆续开工，全区经济适用住房投资增速比上年有所增长，同比增长 9.4%，比上年提高 27.4 个百分点。在全国 31 个省、市、自治区中全区房地产投资总量排第 20 位，增速排第 25 位。投资热点继续向沿海城市转移。受北部湾发展规划获国家批准实施的利好带动，北部湾沿海地区成房地产投资热点。2008 年，防城港、北海、钦州沿海 3 市房地产投资增速均位于全区前列，分别比上年增长 78%、62.2%、43.4%。(二)土地购置与开发面积增速下降，房屋施工面积增速减慢。2
5、008 年，全区房地产公司购置土地面积、完成开发土地面积增长速度大幅度下滑。2008 年全区购置土地面积 1431.19 万平方米，由上年增长 71.1%转为降 23.3%;完成开发土地面积662.48 万平方米，比上年下降 11.6%，增速比上年下滑 30.8 个百分点，土地购置热情的减退，主要是由于开发商对市场预期较为谨慎。2008 年，全区商品房施工面积 6933.34 万平方米，增长 15%，比上年和 2008 年 1-9 月分别回落 13.1 和 4 个百分点;其中本年新开工面积 211.6 万平方米，增长 1.2%，比上年和 2008 年 1-9月分别回落 22.1 和 13.7
6、个百分点;房屋竣工面积 1206.09 万平方米，由去年增长 15.8%转为下降 8.1%。(三)商品房销售市场持续低迷，房屋空置面积增加。2008年全区商品房销售面积 1734.47 万平方米，由上年增长 34.2%转为下降 14%;销售额 490.59 亿元，由上年增长 55.2%为下降4.2%。从商品房销售结构看，全区商品房销售仍以期房为主，其中期房销售 1374.34 万平方米，销售额 404.44 亿元，增速分别上年比下降 11.8%和 1.9%，占全区商品房销售面积和销售额的比重分别为 79.2%和 82.4%。从商品房销售结构看，商品住宅仍是全区商品房销售的主体，2008 年全区
7、商品住宅销售1605.65 万平方米，销售额 423.87 亿元，分别上年比下降 13.2%和4.2%，占全区商品房销售面积和销售额的比重分别为 92.6%和86.4%。商品房销售平均价格 2828 元/平方米，同比增长10.4%，比上年和 2008 年 1-9 月分别下滑 5.2 和 4 个百分点;其中住宅平均售价 2633 元/平方米，同比增长 10.4%，比上年和2008 年 1-9 月分别下滑 5.7 和 5.1 个百分点。与此同时，2008 年全区商品房屋空置面积 212.1 万平方米，比上年增长 40.69 万平方米，增速由去年下降 23.4%转为增长22.3%。(四)资金来源增速
8、缓慢，资金约束进一步加剧。2008 年全区房地产开发到位资金 675.64 亿元，比上年增长 5.7%，增速比上年和 2008 年 1-9 月分别下滑 43.9 和 7.8 个百分点，从2008 年 3 月起连续 10 个月低于房地产投资增速，差距从 3 月份的 6.9 个百分点扩大到全年的 10.2 个百分点，资金来源增速的下滑，将进一步的制约全区房地产的平稳发展。下滑原因主要是销售不理想，资金回笼不畅，2008 年全区房地产企业资金来源中来自购房者的定金及预付款 153.34 亿元，同比下降13.8%。在房地产资金来源中，自筹资金 251.55 亿元，比上年增长14.2%，所占比重由上年的
9、 34.5%上升到 37.2%，其中企业自有资金 176.95 亿元，比上年增长 13.5%;国内贷款 128.14 亿元，比上年增长 16.5%，所占比重由上年同期的 17.2%上升到 19%;利用外资 4.89 亿元，比上年增长 206%，所占比重由上年同期的 0.3%上升到 0.7%。2009 年：去年受国际金融危机以及国内宏观环境的影响,政府也相继出台了以系列的房产新政,全国房市也起伏不定,让人琢磨不透.那么柳州市今年的房地产市场以及未来的走向如何?去年虽然受到 众多因素的影响 ,但是柳州市的房地产业仍然保持了稳步,健康发展的态势,全市共有 78 家房地 产企业建设商品房,在建开发点
10、90 个,而且房地产投资成倍的增加,这给柳州的房地产业加快发 展创造了良好的条件.以下是柳州今年 1-10 月份柳州市房地产开发投资的情况. 1-10 月,柳州市房地产投资加速增长,房地产在建项目施工规模继续扩大. 一,房地产开发投资加速增长.房地产开发投资完成 92.43 亿元 ,同比增长 27.3%.从投资 用途看,商品住宅仍占主导地位,商品住宅累计完成投资 48.31 亿元,同比增长 5.2%,占房地产 开发投资的 52.26%. 二,商品房建设规模继续扩大全市商品房施工面积 1150.66 万平方米,同比增长 49.2%.其 中 :住宅 908 万平方米 ,同比增长 44.3%;商业营
11、业用房 116.72 万平方米;同比增长 66.1%. 三,商品房销售持续活跃 商品房销售面积 207.27 万平方米,同比增长 30% ,其中,住宅销售面积 194.58 万平方米,同比 增长 31.5%.商品房销售额 67.08 亿元,同比增长 43.9%,其中,住宅销售额 58.55 亿元,同比增 长 43.3%. 柳州市的房地产投资保持了良好的增长势头,不仅如此全市近年来各项固定资产的投资规模 也是逐年的扩大,增加.这事龙城的一大喜讯,将有利于作为本市经济支柱之一的房地产业平稳快 速的增长. 2010 年：一、房地产开发投资完成情况1-10 月，全国房地产开发投资 38070 亿元，同
12、比增长 36.5%，其中，商品住宅投资 26683 亿元，增长 33.8%，占房地产开发投资的比重为 70.1%。10 月当月，房地产开发投资 4558 亿元，增长 37.0%。1-10 月，全国房地产开发企业房屋施工面积 36.98 亿平方米，同比增长 28.3%；房屋新开工面积 13.18 亿平方米，增长 61.9%；房屋竣工面积 4.20 亿平方米，增长 11.4%，其中，住宅竣工面积 3.40 亿平方米，增长 9.0%。1-10 月，全国房地产开发企业完成土地购置面积 3.28 亿平方米，同比增长 36.2%，土地购置费 8006 亿元，增长 79.2%。10 月当月，房屋新开工面积
13、1.23 亿平方米，同比增长 51.1%；房屋竣工面积 5091 万平方米，增长 19.2%，其中，住宅竣工面积 4091 万平方米，增长 16.1%；土地购置面积 3695 万平方米，增长 41.0%，土地购置费 896 亿元，增长 50.2%。二、商品房销售情况1-10 月，全国商品房销售面积 7.24 亿平方米，同比增长 9.1%，增幅比前三季度提高 0.9 个百分点。其中，商品住宅销售面积增长 6.8%，办公楼增长 26.6%，商业营业用房增长 34.5%。1-10 月，商品房销售额 3.70 万亿元，同比增长 17.3%，增幅比前三季度提高 1.4 个百分点。其中，商品住宅销售额增长
14、 12.8%，办公楼和商业营业用房分别增长 52.3%和 47.1%。10 月当月，全国商品房销售面积 9278 万平方米，同比增长 16.0%，绝对量比 9 月份减少 1167 万平方米，下降 11.2%；全国商品房销售额 5076 亿元，增长 27.0%，绝对额比 9 月份减少 423 亿元，下降 7.7%。三、房地产开发企业资金来源情况1-10 月，房地产开发企业本年资金来源 56923 亿元，同比增长 32.0%。其中，国内贷款 10443 亿元，增长 26.3%；利用外资 539 亿元，增长 43.3%；自筹资金 21553 亿元，增长 50.7%；其他资金 24387 亿元，增长
15、21.0%。在其他资金中，定金及预收款 13950 亿元，增长 18.7%；个人按揭贷款 7102 亿元，增长15.2%。四、70 个大中城市房屋销售价格指数10 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 8.6%，涨幅比 9 月份缩小 0.5 个百分点；环比上涨 0.2%。10 月份，新建住宅销售价格同比上涨 10.6%，涨幅比 9 月份缩小 0.7 个百分点；环比上涨 0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨 11.9%，其中普通住宅销售价格上涨 11.0%，高档住宅销售价格上涨 14.8%；经济适用房销售价格上涨 0.9%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨 0.3%，其中普通住宅销售
16、价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨 0.2%；经济适用房销售价格下降0.1%。10 月份，二手住宅销售价格同比上涨 5.9%，涨幅比 9 月份缩小 0.3 个百分点；环比上涨 0.1%，比 9 月份缩小 0.4 个百分点。五、全国房地产开发景气指数10 月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为 103.57，比 9 月份提高 0.05 点，比去年同期提高 1.54点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为 104.88，比 9月份提高 0.03 点，比去年同期提高 4.39 点；本年资金来源分类指数为 106.51，比 9 月份回落 1.70 点，比去年同期回落2.56 点；
17、土地开发面积分类指数为 94.46，比 9 月份提高 0.36点，比去年同期回落 0.13 点；商品房待售面积分类指数为103.04，比 9 月份回落 0.52 点，比去年同期提高 11.20 点；房屋施工面积分类指数为 108.67，比 9 月份提高 0.11 点，比去年同期提高 7.96 点。1.1.2 柳州市房产市场问题分析2008 年：由于全区的房地产企业规模小，实力弱，融资渠道少，受市场低迷形势的影响，资金压力较大，部分企业生存面临困境，全区房地产市场出现了一些问题：一是住房供给出现下滑趋势。统计表明，房地产开发投资、资金来源增速下滑，建设用地流拍现象的出现，无不说明住房供给趋于下滑
18、。二是市场交易持续低迷，开发商对市场信心不足。三是企业资金回笼困难，部分企业生存面临困境等问题。三、采取有效措施，促进全区房地产开发市场健康发展2009 年：近几年以来柳州市房地产市场总的来说,在供给和需求上大幅增加,加大了住房保障力度,整 个发展形式是好的.但不可否认,在全国大趋势下,由于发展过快,也产生了一些不利的方面.主要 表现在下面几点. (1) 持续上涨的住房价格 受全国总体经济环境的影响,柳州市今年来房地产价格不断地飙升,今年创历年来最高点.受 外部金融危机,国内宏观经济以及国家有关宏观调控下,全国房地产尤其是深圳,上海这样一线城 市进入了有价无市的时调整期,甚至当深圳下降 100
19、0 多元 ,上海房价跌破万元时 ,而柳州市的房 价仍处于“观望“阶段.房价涨幅过大,还隐含着大起大落的祸患,不利于房地产市场的持续健康 发展,也不利于本市经济,社会等各项事业的健康发展.如何有效控制房价上涨的幅度,是亟需解 决的重要难题. (2)房价收入比过高 目前国际上通行的房价收入比的范围应在 1:31:6 之间,而柳州市的房价收入比高于远高 于此,所以大多数中低收入的人群,他们甚至一辈子的工作收入也买不起一套房子.另外,在目前 国内社保体系不是很健全的情况下,这些属于工薪阶层人,占据了柳州市居民的绝大部分,他们很 难买到经济适用房,购买商品房经济上又承受不了.如何解决这部分人的住房问题,
20、是关系到柳州 市大多数居民生活质量的关键. (3)产品供应结构不尽合理 近年来,柳州市住房消费面积较大,但是空置面积也较多,且经济适用房,限价房以及廉租房 的开工面积还是占较小的比列.而有大部分的人买商品房力不从心,买经济适用房又不够格,但他 们对住房的需求却是很旺盛的,所以如何解决“夹心层“居民的尴尬问题,如何构造柳州市房地产 的供应结构,是有待解决的重要问题之一. (4)房地产市场上的逐利现象明显 首先对房地产开发商而言,以最小的投入获得最大的利润是房地产开发最现实的目的.我国房 地产开发的平均利润率要远高出其他行业, 也远高于国同行业平均利润, 由此引起了大量的的问题. 房价涨过快也和这
21、有这密切的联系所以如何对房地产市场上的投机等逐利行为的打击, 是目前能否 控制房价的重要方面. (5)房地产市场发展不均衡 首先是区域发展不均衡性.柳州市作为全国的大城市,面积较广阔,各区经济发展不平衡,房 地产建设情况也有先有后.这种区域发展不均衡不仅表在市区和郊区发展水平不同,而且即使是同 样是市区,也因为位置的不同,发展情况也不一样. 其次是柳州市房地产市场的产品发展不均衡. 这主要表现在需求量大的量的经济适用房供应量 相对较少. 最后,柳州市房地产市场的一级,二级,三级市场发展也出现不均衡.对柳州来说,一级,二 级市场比较活跃,三级市场(也即二手房市场)在近几年也得到较快的发展,但不均
22、衡现行还需要很 大的改进3.2 柳州房地产市场分析3.2.1 柳州市房地产市场的供求分析2009 年以来,随着中央各项政策效应的进一步显现,柳州市房地产开发市场出现回暖迹象,房 地产开发投资稳定增长,施工规模有所扩大,企业资金压力有所缓解.1-6 月,柳州市房地产开发 投资完成 44.97 亿元 ,比上年同期增长 3.6%.从投资用途看,商品住宅仍占主导地位,商品住宅累 计完成投资 26.81 亿元,同比增长 8.8%,占房地产开发投资的 59.6%.为贯彻落实国家促进房地产 市场健康发展的精神,柳州市出台了稳定房地产市场的一系列相关措施,大力地推动了全市改制企 业职工危旧房改造和经济适用房的
23、投资.1-6 月,柳州市企业职工危旧住房改造和经济适用房投资 9.42 亿元,同比增长 19.28 倍,占房地产投资的 20.95%.1-6 月, 柳州市房屋施工面积 877.35 万平 方米,同比增长 24.6%.其中,住宅施工面积 713.84 万平方米,增长 23%;办公楼施工面积 18.33 万平方米,增长 64.4%;商业营业用房施工面积 79.52 万平方米,增长 20.7%;经济适用房施工面 积 54.91 万平方米,增长 88.1%.房屋新开工面积 166.55 万平方米,同比下降 15.6%,其中,住宅 新开工面积 144.99 万平方米,下降 15.7%;商业营业用房新开工
24、面积 11.59 万平方米,下降 19%; 经济适用房新开工面积 32.12 万平方米,增长 40.5%. 2009 年 1-6 月,柳州市房地产开发本年资金来源 124.73 亿元,同比增长 59.2%.其中 ,国内贷 款 37.7 亿元,增长 1.19 倍,占资金来源比重的 30.2%;自筹资金 36.25 亿元,增长 56.9%,占资金 来源的比重为 29.1 %;其他资金来源 34.92 亿元,增长 75.7%,占资金来源的比重为 28%.1-6 月 , 柳州市商品房销售面积为 106.64 万平方米 ,同比增长 6.6%.其中,商品住宅销售面积为 100.52 万 平方米,增长 6.
25、6%;办公楼销售面积为 2.63 万平方米,增长 2.45 倍;90 平方米以下住房销售面积 为 22.1 万平方米,增长 22.7%.商品房买卖成交 9385 套,同比增长 8.7%.其中:90 平方米以下住 房 3171 套,增长 37.4%,占 33.78%.1-6 月,柳州市房地产开发企业土地购置面积 103.96 万平方 米, 同比下降 31.4%, 降幅分别比 1-4 月, 月提高 17.1 和 9.8 个百分点. 1-5 完成土地开发面积 31.18 万平方米,增长 10.9%.1-6 月柳州市房地产开发投资虽然在低速稳定增长,但开发商投资信心并 未积极跟进,房屋新开工面积,本年
26、购置土地面积继续下降,房地产开发市场回暖前景及可持续性 尚需进一步观察. 2009 年上半年减少了楼盘开盘量,致使开发量减少,从经济学上看,即使需求量不变,供应 量减少,也会使价格出现上行趋势.2009 年当中,6 月是一个分水岭,在下半年,新楼盘投放市场 量明显减少,供需矛盾会更加突出,价格上行趋势是必然的.因此,从投资而言,当前和今后一个时期,柳州市要继续高度关注房地产开发市场出现的新情况,新变化,积极引导和调控房地产市场 走势,加大保障性住房建设力度,确保柳州市政策措施落实到位;要加快建设步伐,着力调整商品 房供应结构,切实增加有效供给,合理引导消费需求,进一步规范市场秩序;要进一步拓展
27、企业融 资渠道,切实减轻企业负担,要强化舆论的正确导向,提振开发商和消费者的信心,使柳州市的房 地产供求趋于合理,推动柳州房地产开发市场健康发展.3.2.2 柳州市房地产的价格分析 今年以来,柳州市房地产开发市场运行出现积极的变化,朝着宏观调控的方向发展,开发投资 继续加快,商品房需求旺盛,房价稳定,总体运行平稳. 1-11 月柳州市房地产投资运行特点: 一,投资增长加快.受土地购置投资强力推动,全市房地产开发投资增长继续加快.房地产开 发完成投资 38.88 亿元,比上年同期增长 12.37%,其中,住宅投资 27.18 亿元,增长 2.82%,占 全部投资的比重为 69.89%;土地购置投
28、资 10.16 亿元,增长 116%,占全部投资的 26.12%.由于 商品房建设投资增长稳定,土地费支出增减成为房地产开发投资增幅主因.土地费支出增幅仍然巨 大,且占房地产开发投资超过四分之一,仍是拉动投资增长的主力. 二, 资金到位增速加快, 供应仍然充足 . 房地产开发到位资金 51.97 亿元, 比上年同期增长 8.9%, 到位资金与完成投资之比为 1.33:1,比率仍然较高,说明我市房地产开发资金供应充足.从房地 产开发三大资金来源渠道看,国内贷款到位 7.16 亿元,同比下降 23.61%,占全年资金来源的 13.77%,自筹资金到位 12.82 亿元 ,同比增长 45.32%,占
29、 24.66%,其他资金来源到位 31.99 亿 元,同比增长 23.6%,占 61.57%. 三,经济适用房施工面积大幅增长,新开工面积增速平稳. 全市房地产新开工面积 171.73 万 平方米,同比增长 13.69%. 按用途分:住宅施工面积 378.35 万平方米,同比下降 24.92%,占 全部施工面积 77.54%,其中:经济适用房施工 6.81 万平方米 ,同比增长 122.35%,占 1.4%;办 公楼施工 8.37 万平方米,同比增长 106.1%,占 1.72%;商业用房施工 86.14 万平方米,同比下降 11.78%,占 17.65%;其他用房施工 15.1 万平方米 ,
30、同比增长 11.33%,占 3.1%. 四,商品房屋销售势头仍然良好.在国家调整了人民币贷款利率,房产交易税费和在一系列“房 产新政“影响下,交易市场观望气氛较浓,但我市的房产交易市场仍然活跃.1-11 月,全市商品房 屋销售面积 178.1 万平方米 ,同比增长 24.13%.其中,现房销售面积 37.42 万平方米,同比增长 18.84%,期房销售面积 140.68 万平方米,同比增长 25.62%. 虽然受金融危机影响,全国楼市整体呈现低迷状态,但是柳州市购房者的热情丝毫不减,在售 楼盘的价格较以往有了小幅的上涨. 3.2 柳州市房地产市场空置简析 进入三季度以来,尽管商品房屋销售势头放
31、缓,但以往积压的商品房屋销售情况好转,商品房 屋空置面积与上年同期比较呈现下降的趋势.1-11 月商品房屋空置面积 21.56 万平方米,比上年 同期下降 51.41%.从房屋空置面积的结构看,住宅,办公楼,商业营业用房和其他用房所占比重 分别为 25.6%,0.86%,68.22%,5.32%.所以柳州市的房地产空置率还是在正常的状态下的,这 里利于柳州市的房地产能够健康,持续,快速的发展. 3.3 柳州市各区房地产市场特点及发展趋势 今年以来柳州市共有 90 个楼盘,其中 89 个楼盘在售.在售楼盘均价为 4069 元/ 平方米.所以 从这些数据上看,柳州市的房地产市场还是和全国的一线城市
32、的房地产市场有一点的差距,但是根 据柳州市的经济和社会的发展情况来看,也存在着房价虚高的风险. (以上统计数据不包括下属各 县) 根据柳州市的城市发展规划,未来柳州市主要向东发展,所以现在政府的主要投入都是在于柳 东新区的建设.受此利好政策的影响,柳东新区的房地产市场的倒了较快的发展,特别是在高新片区,楼市蒸蒸日上,丝毫不受到金融危机的影响.阳光 100 广场均价已超过 4000 元/平方米,柳高 学区附近也达 4000 元/平方米左右.而鱼峰区受到地利因素的青睐,它几乎都融入了柳州向东发展 的战略之中,地产业也是大踏步向前进.所以这两个片区受到政府规划的利好,具有了房价高,发 展快的特点,未
33、来的发展前景一片光明. 而从城中区作为柳州的经济和商业中心,房地产业的发展一直走在柳州是的前头,作为柳州市 的地产航标,其强劲的发展势头丝毫不减.特别是半岛中心城区,今年在原来柳州市人民医院旧址 上建设了西南现有在建的第一高楼柳州地王国际财富中心, 更是加快了城中区的房地产市场的 发展. 柳北区是柳州市的传统工业强区, 是柳州市拥有人口最多和面积最大的城区, 区域内盘踞柳钢, 柳化和柳电等多家大型国有企业,其经济实力无论如何都是柳州市的重点和中坚力量,其 30 多万 的人口中有相当大的部分为产业工人,消费能力和市场都是巨大的.柳北区后来居上,近年来房地 产业得到了很快的发展,而且现在柳北区的环
34、境已经相比于以前有了极大地改善,这有力的促进了 柳北区的房地产市场的发展,“冠亚.蓝湾国际“,“锦绣香江“,“和兴园“等众多地产项目立 于柳北,由此可以看出柳北区的房地产市场也正在加速的向前迈进. 柳南区,人口密度大,资源相对紧缺,五菱,柳工雄据于此,随着飞鹅商圈的改造,注资,柳 南区的零售商品业大放异彩,汽车工业与零售商品业成为柳南的最大特色.占有天时地利人和的柳 南区的房地产业也插上了腾飞的翅膀,今年来房地产增长惊人,特别是商业地产方面,飞鹅商业圈 成为了柳州市的最大商业圈.壶西桥头大型高层写字楼项目,柳州市金绿洲商业中心,谷埠街国际 商城,柳州市旧机场片区商业中心等一大批商业地产正在崛起
35、,正成为柳州市房地产市场的一大特 色. 受到政府规划政策及未来柳州发展需要等多种因素的影响, 柳州市郊及周边的所属县的房地产 市场也日趋红火. 而鹿寨县先的房地产市场尤其明显, 受柳州市“向东发展“的宏伟蓝图的影响下, 鹿寨县的房地产业近期是特别的活跃.相信随着柳州是经济,社会的不断发展,柳州市的房地产业 也会不断地向前迈进. 纵观整个柳州房地产业,在市政府的一纸“向东发展“的宏伟蓝图下,整个柳州奏着激昂的 “东进序曲“,而各区及周边的县份也都在这个大环境下紧张有序地,轰轰烈烈地大举开发,建设 着.各大新兴且多定位高端的或是各种保障性住房的地产项目如雨后春笋般拔地而起, “华信国 际“,“东郡
36、“,“南亚名邸“, “冠亚.蓝湾国际“, “金绿洲“, “锦绣香江“, “清华坊“ 鳞次栉比,在科学发展观的正确指导下,正在壮志雄心的建设着新柳州3.3 柳州市住房消费行为分析3.3.1 居民收入水平和住房消费结构分析 柳州是作为的工业重镇,是广西的第二大城市以及重要的交通枢纽,工业总产值占到全区的 1/4 左右.而且柳州经过上世纪 90 年代企业调整后,城市生活正朝良性方向循环,城镇居民在吃, 住,行等方面消费水平提高.同时住宅市场化不断发展,两个因素让柳州购房需求高涨.城市整体 消费水平在广西已经处于领先地位, 而且柳州是桂中的经济中心, 能够吸引着周边的潜在消费人群, 所以说柳州市的住房
37、消费水平还是很强的.总体来讲,以柳州市目前的居民收入及消费水平来看,购房的最主要目的仍是自住,其次是两 者兼有目的和纯投资目的. 因此,柳州市的住房消费还是主要以自主为主,而且是以第一套住房 为主,这类人群主要为新安家的中青年消费者为主,所以能够消费的住房都是以 100 平方米左右的 三房为主.而在柳州市把住房消费用于投资的还是比较少 ,所以将兼有自主及投资的目的和纯投 资的目的统视作投资性需求,静态来看,住房购买的投资性需求同城市的发达程度,家庭收入水平 成正比;动态来看,投资性住房需求在各城市,各种收入水平都有伴随增长的趋势.由此可以看出, 柳州市的这部分人群同发达的城市相比还有一定的差距
38、. 从购房价格方面去分析. 总体来看三房成为本市消费的主流, 而且均价在 3600 元/平方米左右 . 而二居室也是购房类型的主要组成部分,所的比重也是比较大的.但是对一居室以及豪华套型的的 需求还是比较小的,仅占很小的比重,各区各地段具体情况又略有不同.所以从静态来看,柳州市 的各收入水平层次的家庭购房的主要类型是三居室,二居室的需求为主,均价在 3600 元/平方米左 右,一居室及豪华套型的需求还是占较小的比例.动态来看,柳州市的各收入水平家庭对三居室需 求均是逐步增加,一居市及豪华套间的需求也均有增加.二居室需求在不同区域,不同收入水平层 次家庭有升有降.但是做总体看柳州市住房消费受金融
39、危机的影响并不是很大,住房消费热情丝毫 不减,价格还是不断地提升,处于较高位的状态.3.3.2 柳州市居民住房消费心理分析 由于柳州市所具有的特点,柳州事住房需求者主要是由工薪阶层所构成的,所以柳州市中低价 位商品房比较热销,供求偏紧.从今年以来的统计数据来看,以往积压的商品房屋销售情况好转, 商品房屋空置面积与上年同期比较呈现下降的趋势,2009 年 1 到 11 月份商品房屋空置面积 21.56 ( 万平方米,比上年同期下降 51.41%).所以说柳州市住房消费心理所承受的价位还是以普通水平 为主的. 而近年来,由于柳州市柳东新区建设步伐的加快,柳州市各项基础设施的更加完善以及柳州是 居民消费水平的提高.本市消费者对居住环境的要求也越来越高.就以高新区为例,今年来高新区 的各项基础及配套设施相继的完善,特别是景行小学,市十二中,柳州高中以及体育中心的落户, 很大的带动了高新片区房地产业的发展.清华坊,文源花都,金榜来等一大批高档小区落户于高新 片区,带来了高新区房市的繁荣.由此可以看出今年来柳州市住房消费已经从满足自住的要求逐步 的向更高要求方向发展.
