1、内蒙古交通职业技术学院房地产经营与评估专业毕业论文实训内容 房地长估价方法比较与应用实训班级 房估 0902实习时间 2011 年 11 月-2011 年 12 月指导教师 乌日嘎、曹静院 系 建筑工程系姓 名 白雪涛学 号 FCGJ090201日 期 2011 年月日- 2 -摘 要房地产业是我国第三产业的重要组成部分 ，也是我国当前一个重要的支柱型产业，对发展我国国民经济发展、提高人民的居住水平有着举足轻重的作用，同时，房地产也和居民的生活和工作息息相关，是社会生产和生活不可缺少的要素之一。同时在现在，由于房地产的特性，房地产的价值巨大性和不容易变现性，在我国的国情下，房地产占人均财产总值
2、的百分之六十五，在这情况的原因，房地产估价这个新兴职业开始发展。房地产估价的做用，是用来为房地产交易和抵押提供科学的价值，以保证商品交易的公平与公正性。房地产估价在现在社会中是不可或缺的职业，在房地产估价中运用可科学的方法。其中包括房地产估价三大法：市场比较法、收益法、成本法。 （另外还有一些方法是专用于土地估价的：基准地价法，假设开发法，路线价法，在本文中不做讨论。 ）房地产价值评估实际操作中，人们对采用不同评估方法产生的评估结果的差异性以及如何正确选用评估方法存在困惑。有鉴于此，本文在阐述成本法、收益法、市场比较法这三种房地产价值评估方法理论依据的基础上进行对比分析，并提出建议。关键词：房
3、地产估价 成本法 收益法 市场比较法 评估价值- 3 -目 录目 录 3第一部分：方法理论概述 4- 4 -第一部分：方法理论概述改革开放以来,我国房地产业迅猛发展,但与此同时房地产行业也深受政策影响了 20 多年,从2002 年至今,内地的房地产市场正处于土地垄断供给的市场化阶段。目前我国的房地产市场的繁荣是靠债务拉动的、推动的,然后投资圈地,导致债务费用居高不下,市场稍微波动很快就会面临巨大风险,房价上涨快,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。这些都给房地产估价行业带来很大的压力。所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产价格各项因素。成本法、收益法、市场比较法是房地产价
4、值评估的三种基本方法。在实际运用中，这三种评估方法下的评估结果是又一定差异的，这就涉及对三种评估结果的差异分析、评价、处理和合理取值问题。为什么会有差异呢？这三种方法有什么联系和区别呢？一、三种评估方法的理论依据1、成本法。成本法是指以当前条件下重新够建相同的的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越少。从这个意义上来说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值
5、是会计计算。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税务投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中的重新购建期间应负担的利息和利润报酬。2、比较法 - 5 -比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。 比较法适用于本身具有交易性的房地
6、产,该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。 3、收益法 按照我国目前的土地出让政策,应对土地使用权价值进行分析,否则得到的是一种不完全的会计利润,实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。若收入、费用发生的时间和其折现期一致,不应该考虑利息费用,正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样,因为它正以恰当的收益率,恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点,实际发生时间与这种假设有偏差,这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初 ,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期初,这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法,而考虑利息费用是一种静态法,将两种方法混在一起,显得不严谨。因此,运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致,而不必再考虑利息费用。 所以我认为这公式更明确:旧房地价格 =土地的重置成本 剩余使用年限修正系数+ 建筑物的重置成本成新率 =(土地取得价+附属费用+ 有关税费+建设期贷款利息 +开发利润)剩余使用年限修正系数+(前期工程费+工程造价+工程附加支出+ 配套费 +建设期贷款利息+ 建设单位管理费+ 开发利润) 成新率。
