1、如何开展医院项目代建作者：浙江五洲医院建设管理有限公司 江观全摘要：许多医院项目代建经理之前没有从事过代建，更没有接触过医院项目，都是在项目管理过程中发现问题、解决问题，从头到尾基本都处于“救火 ”状态，在项目管理过程中存在很多困扰。个人认为代建项目经理在前期需要熟悉项目的建设程序并了解医院建筑的特征，在项目实施过程中要紧紧抓住设计和招标两条主线，同时适时地降低业主的期望。关键词：代建、建设程序、专业系统、 设计管理、招 标管理近年来，代建作为项目管理的一种模式得到了一定范围的推广，并获得广泛的认可，各地都在推行“代建制”，这就需要与之相适应的项目管理人才，尤其是代表项目管理公司进行项目目标管
2、理的代建经理。目前，大部分代建经理都是从施工、 监理或房产行业转型而来，之前大都没有从事过代建行业，对代建经理岗位没有一个系统的认知，从而对本身的工作范围和工作程序都不是很清楚。同时，作为医院建筑除具有传统建筑的特点外，还具有医院项目的特性，医院工程的项目管理过程需要了解许多医疗方面的知识和技能。本人从自身工作经验出发，对 即将从事医院项目代建经理岗位的同行，谈谈几点心得与体会，供大家参考。一、熟悉代建项目的建设程序全过程项目管理包含整个项目的全生命周期，代建经理在实施项目管理前必须充分熟悉建设程序，只有熟悉了建设流程才能对流程中的关键节点进行重点控制。避免因不了解建设程序造成工程推进延误，有
3、的甚至带来管理风险，给项目和单位造成损失。项目建设程序是指建设项目从决策、设计、施工到竣工验收和后评价的全过程中，各项工作必须遵循的前后顺序（逻辑关系）。项目建设程序是人们在认识客观规律的基础之上制定出来的，不能任意颠倒，但是可以合理交叉。工程建设阶段分为策划决策阶段、勘察设计阶段、建设准备阶段、施工阶段、生 产准备阶段、竣工验收阶段和考核考评阶段。在项目实施过程中要注意前期报批对工程推进产生的影响，特别重点关注项目建议书、可行性研究、方案设计、初步 设计和概算、施工图设计、施工许可证以及土地使用证等关键节点。项目建议书的批复代表项目已经立项，代建工作的开展就有了依据（有个别项目在项目建议书没
4、有批复的情况下就开展代建工作，因项目没有立项，导致后续工作推进困难，进展缓慢。 ）。可行性研究报告作为明确项目估算投资和建设规模的文本，其估算应编制合理，避免后面概算超估算过多而引起概算批复困难，取得可研批复文件后才能继续进行方案设计等工作，可研过程中还要穿插水土保持、环境影响评价的报批工作；方案设计涉及医院的功能与定位，方案确定了，整个医院的投资、规模、功能、档次等基本定型；同时，方案设计过程还穿插了交通影响分析、日照分析、职业病危害预评价等报批工作。初步设计和概算报批是前期工作中最重要的一项工作，初步设计批复的概算作为项目管理的投资控制目标，后期实施阶段投资能否得到有效控制很大程度上取决于
5、其批复概算的合理性，所以，概算的评估工作要作为项目投资管理的重中之重来抓；概算批复，投资确定后就可以组织监理单位的招标。施工图设计阶段要重点考虑与供电、供水、燃气、电信等主管部门的衔接，设计完成后做好节能、人防、消防、电力、卫生、防雷等专业图纸审查。图纸审查、 总保招标完成就可以进入办理施工许可证阶段，期间交叉进行工程规划许可证、质安监备案（包含人防）、报批规费缴纳等程序。土地报批工作穿插于整个前期报批当中，是影响工程向前推进的很重要因素，涉及选址意见书、用地预审、用地规划许可证、用地批准书、土地使用证等报批管理，期间还有土地指标、房屋拆迁等关键点，项目经理在项目管理过程中需要重点关注土地报批
6、工作，取得业主的重视，赢得政府主管部门的支持是至关重要的。二、了解医院建筑的特征医院工程是最为复杂的民用建筑，项目经理如果对医院的功能、流程、系统 以及常见的医院专业术语没有大致的了解，就没有办法与业主及参建各方进行沟通协调，也就无法对整个医院工程建设做出总体安排，整个项目管理就会相当盲目和无序。因此，了解医院建设标准、规范和相关知识是很有必要的。了解医院基本功能：综合医院的建设项目由急诊部、门诊部、住院部、医技科室、保障系统、行政管理、院内生活、科研和教学设施等九个部分组成。其中前七项是综合医院建设的基本内容，这些项目建成后，一所医院就可以投入使用，正常运转；后两项则应根据承担科研和教学任务
7、的具体情况确定。同时要了解手术室、ICU 床位比例设置规定以及综合医院的建设规模、标准。了解医院大型医疗设备：医院有磁共振成像装置、X 射线计算机体层摄影装置、直线加速器、核医学、高 压 氧舱等大型医疗设备。对这些医疗设备需要建设专门的设备用房与必要的防护设施需要有基本的了解；同时了解那些医疗设备需要预留、预埋以及考虑运输通道或吊装口。了解医院手术部、ICU、中心供应室等主要科室功能：手 术部是医院运行的核心部分，由洁净手术室和辅助用房组成，手术部对各用房的具体技术指标、建筑环境、平面和装饰的原则、洁净度等有规范要求，手术部的 洁净度分为四个等级，为百级、千级、万级、十万级。ICU（重症监护室
8、）是集中各有关专业的知识 和技术，先 进的监测和治疗设备，对 重症病例的生理功能进行严密监测和及时有效治疗的专门单位，常见 的有 ICU 专科病房、烧伤重症监护 病房(BICU)、新生儿重症监护病房(NICU)、冠心病重症监护治疗病房 (CCU)、神经外科重症监护病房（NSICU）等。中心供应室是医院无菌物品的供 应基地，分 为3 个独立的作业区域：污染区、清洁区、无菌区，3 个区域之间有人流、物流、气流的要求。了解医院专业系统：医院专业系统是实现医院功能的重要内容，也是实施过程中管理的重点，代建项目经理在进行项目管理构思、策划之前应该多了解医院项目的专业系统的特点。医院的常见专业系统有洁净工
9、程、医用气体工程、放射防护工程、实验室工程、污水处理工程、中央纯水系统、物流传输系统、 污物智能收集系统等，其中前五项是所有医院工程必备的，后三项由业主根据医院项目的定位、整个项目的投资等情况综合考虑。代建经理前期应对医院的专业系统有概念性的了解，在实施设计和招标时能根据项目特点统筹考虑。了解医院各功能单元之间的流程：多看医院建设标准和规范，了解门急诊、医技、住院之 间的关系，关注住院部、手术部、ICU 之间以及住院部、中心供应室之间的流程，了解医患分流、洁污分流及人车分流。了解医院项目各项造价指标：医院建筑是一种比较复杂的民用建筑，不同使用功能的房间都有自己的特殊要求，因此工程造价相应较高。
10、医院项 目代建经理前期应了解类似医院的各项造价指标，对整个项目的投资控制会有个框架性的概念。通常造价指标有：建安工程、智能化、二次装饰等单方造价指标，整体手术室造价指标，医用气体、中央纯水、物流传输等系统造价指标，电梯、空调等常用设备的价格数据库。三、紧抓设计和招标两条主线医院项目的设计和招标是项目向前推进的两条主线，因此项目经理要重点围绕设计管理和招标管理来开展工作。1、设计管理设计合同包的管理：医院项目的设计内容比较多，除主体建筑、结构、水、电、暖之外，还有基坑围护、人防、幕墙、钢结构、智能化、室内装饰、景观绿化、室外配套等专业工程以及洁净工程、医用气体、中央纯水、物流传输、污水处理、放射
11、防 护等专业系统设计。设计合同包分得过细不利于设计之间的协调，各专业设计配合困难，会产生后期实施困难、变更量大的风险；同时，许多医院工程专业系统的设计是困扰项目管理者的主要问题，方案征集套图、专业系统设计招标、设计施工一体化在实施过程中都遇到了一定的困难。因此，在设计招标时，尽可能推行设计总承包。设计任务书编制：设计管理要重视设计任务书的编制工作，设计任务书是将设计意图转化为图纸的中间形式，建立在功能调研、需求分析的基础之上，是进行设计的交底工作，尽可能详细（诸如按照设备的需求明确需要结构降板的部位）。分为方案设计任务书、施工图设计任务书和个专项设计任务书，各阶段设计任务书有不同的侧重点。前期
12、配套设计管理：许多项目在主体工程完工后，进行室外用水、电力、燃气、电信等进 行申请时才发现原设计与各主管部门的要求及现实情况不符，造成施工、验收困难、 协调工作量巨大、花费精力过多。最好在初步设计阶段就要求设计单位主动与供水、供电等部门进行对接，明确接口，代建和业主要重视协调和跟踪对接的结果。设计进度管理：设计进度是工程总进度的基础，科学的设计进度计划和出图时间，是实现工程总进度计划的重要保证。根据医院工程的特点，地下人防和基坑围护设计要与主体工程施工图设计同步进行，同步完成，便于总包招标时纳入总包招标范围；智能化、室内二次装饰、洁净工程、物流 传输、厨房工 艺、实验室工程设计与主体施工图设计
13、平行进行，该几项设计对主体施工图水、电、暖的要求，在施工图设计过程中直接体现出来，避免后期现场实施时引起变更过多，有利于进度和投资控制；智能化施工图设计在地下室施工前完成，是考虑到预埋管线的需要；幕墙、钢结构施工图设计在地下室施工完成前出图，是考虑到主体结构施工时预埋件预埋的需要；其它各专业工程和专业系统的施工图设计要根据招标计划编制合理的设计出图计划，并实施控制，施工图不能按计划出图是工程进度滞后的主要因素之一。2、招标管理招标规划：医院项目的招标一般有三十几项，涉及设计、监理等服务招标，施工总承包、各专业工程和专业系统分包施工招标，建筑设备、材料的采购，招标工作量很大。代建 项 目经理要根
14、据项目特点和业主的需求，编制招标规划，招标规划中合同包的划分要符合相关的政策法规，避免合同包的设置不合理引起肢解发包等情况的发生。总包招标时尽可能将满足招标条件的专业工程纳入招标范围，利于进度控制和沟通协调管理。招标计划：招标不及时是造成工程进度计划滞后的另一主要因素之一，因此，要将“前置招标”的思路贯穿在招标计划当中。开工前招标内容一般为监理、总包、电梯（不同厂家电梯对主体结构有不同的要求）；基础施工阶段招标内容一般为智能化、幕墙施工招标；主体施工阶段招标内容一般为洁净（手术室结构层施工前完成招标）、气体、纯水、物流等专业系统和二次装饰、空调设备等招标；室内外装饰阶段一般为景观绿化、室外配套
15、、发电机组、 变配电设备、锅炉等招标内容；室外施工阶段主要完成污水处理、标识标牌的招标。各阶段的招标内容也不应固化，总的原则是具备招标条件就启动招标。单项招标实施：在单项实施招标过程比较突出的问题是招标范围和招标界面的管理，特别是施工总包的招标范围和界面，常常因为总包招标范围和界面的不清晰造成整个项目招标的被动，影响工程推进。总包招标前首先要根据施工图做仔细的项目结构分解，根据结构分解划分总包招标范围和界面，对清单编制单位进行书面交底。建立清单审核机制，清单编制完成后，按照结构分解总包内容对清单进行核查，重点审查清单中有没有遗漏和增加的内容、暂定价以及甲供设备和材料情况，此环节一定要在招标前完
16、成。四、降低业主的期望代建方作为建设主体，在法律上没有相应的主体地位，在项目管理实施过程中的角色与定位各方理解不统一。一方面，业主方普遍认为有了代建，过程中任何事情都由代建方负责，代建 进场后， 对 代建的期望非常高， 许 多工作内容超越了合同约定的职责范围。代建项目经理要懂得去降低业主的这种期望和需求，避免工作范围的蔓延，应以代建合同约定各方的责、权、利为基础，建立相关的流程和标准，书面告知业主在某件事情上参建各方应承担的工作内容。比如，建立招标实施办法，在取得业主批准后实施，方案中明确招标管理流程和代建、业主、招标代理各方在每个环节的工作职责，各司其 职，效率就会高很多。二方面，医院项目一
17、般都是政府形象工程，业主期望能尽早完工，对进度压缩的很厉害，这样会对项目进度目标的管理变得很困难。所以代建项目经理在编制进度控制计划时不要盲目迎合业主的期望，按照合理的工期来进行进度计划的编排，尽量降低业主不合理的工期期望。特别是施工总承包的合同工期，设置过紧会对各方的管理带来困难，一旦设 定了工期而实际实现不了，会引起各方的满意度降低。同样， 对于设计单位编制的初步设计概算，代建方要重视评估工作，向业主方提出合理的投资控制目标。结束语：医院项目的建设项目管理是一项很复杂、长期的过程，代建项目经理应做好规划与计划工作，并在过程中动态调整。目标管理是项目管理的核心，贯穿于整个项目管理过程。适当降低业主的期望，在满足业主的期望后能获得较好的业主满意度。
