1、商业地产管理部 唐山项目商业调研报告汇总- 1 -唐山湖滨城商业部分调研报告汇总（九洲远景）一、我项目在南湖生态城的位置二、唐山市场概况 唐山市户籍人口 734 万，市区人口 307 万（截至 2009 年数据） 。 2010 年 GDP 总量愈 4500 亿元，人均 GDP 将近 60000 元，经济总量排名河北省第一。 2010 年人均可支配收入 19556 元，人均消费支出 13522 元。 2010 年唐山恩格尔系数为 唐山现有规模商业 88.3 万，预计 2015 年将达 174.7 万。 目前仅有远洋城一家为全业态购物中心，其他均为传统单一百货。商业发展处于由传统百货向 SHOPP
2、ING MALL 一站式消费的过渡跨越式发展及商业体量集中爆发阶段。三、报告中两套方案的业态构成及比例1、两套方案业态构成方案一：超级购物中心地块 主题 业态 行业 楼层 面积（）预测租金 （元/天/） 收益预估 （万元） 品牌举例百货 1F-4F 24000.01 1.6 1,402 百盛A-11时尚生活馆购物 大综超B1-1F 2800 1.5 153 大润发商业地产管理部 唐山项目商业调研报告汇总- 2 -家居家电耐用 2F-4F 8010.63 2 585 国美西式快餐 1F 300 7.5 82 KFC餐饮西式快餐 1F 400 7 102 必胜客合计 35510.64 1.8 2,
3、324 快速时尚 1F-2F 1836.84 7 469 ZARA服装服饰 1F-2F 400 10 146 Esprit服装服饰 2F 400 8 117 ONLY服装服饰 2F 100 8 29 Me&city服装服饰 2F 140 8 41 Lee cooper服装服饰 2F 120 8 35 江南布衣服装服饰 1F 100 9 33 Nine West珠宝 1F-2F 3000 2 219 每克拉美珠宝 1F 200 12 88 周大福珠宝 1F 400 12 175 莱维卡尔化妆品 1F 400 8 117 丝芙兰3C 数码 1F 300 7 77 apple食品杂货 1F 400
4、7 102 屈臣氏儿童用品 3F 500 4.5 82 衣恋、小阿迪、小耐克儿童用品 3F 100 5 18 丽婴房儿童用品 3F 60 5 11 孩之宝文化用品 2F 1140 6 250 运动 100文化用品 1F 500 8 146 耐克工厂店文化用品 1F 500 8 146 阿迪购物文化用品 2F 150 6.5 36 KAPPA休闲餐饮 1F 300 6 66 星巴克休闲餐饮 2F 500 5 91 一茶一坐休闲餐饮 1F 100 6 22 85休闲餐饮 1F 100 6 22 哈根达斯正餐 2F 696 4.5 114 麻辣诱惑快餐 1F 300 6.5 71 呷哺呷哺快餐 2F
5、 260 6 57 味千拉面餐饮快餐 1F-2F 400 6.5 95 麦当劳儿童娱乐 3F 1000 2 73 红黄蓝儿童娱乐 3F 3600 1.6 210 探奇乐园文化娱乐影视娱乐 4F 5138.38 1.8 338 CGVA-14休闲生活馆合计 23141.22 4.1 3,495 正餐 3F 3557.59 2 260 全聚德正餐 2F 1042.72 4.5 171 沸腾鱼乡正餐 1F 2500 5.5 502 眉州东坡正餐 1F 500 5.5 100 西北莜面村正餐 2F 3000 1.8 197 海底捞餐饮正餐 1F 944 5.5 190 鹿港小镇A-15时尚品位馆文化娱
6、乐 文化娱乐 4F 3119.02 2.2 250 天上人间商业地产管理部 唐山项目商业调研报告汇总- 3 -服务 1F 350 9 115 工商银行服务服务 1F 300 9 99 招商银行合计 15313.33 3.4 1,884 食品杂货 B1 20000 1.5 1,095 大润发购物体育用品 B1 4000 1.8 263 迪卡侬服务 服务 B1 700 12 307 自控商铺美容/spa B1 682.52 5 125 文化娱乐美容美发 B1 300 5 55 地下合计 25682.52 2.0 1,844 总计 99647.71 2.6 9,547 方案二：区域购物中心地块 主题
7、 业态 行业 楼层 面积（）预测租金 （元/天/） 收益预估 （万元） 品牌举例快速时尚 1F 1836.84 6 402 ZARA基础时尚 1F 500 9 164 Esprit2F 500 8 146 ONLY2F 120 8 35 Me&city服装服饰3F 140 6.5 33 Lee cooper2F 3000 1.6 175 每克拉美珠宝1F 200 12 88 周大福化妆品 1F 400 7 102 丝芙兰3C 数码 1F 300 7 77 apple家电卖场 1F-4F 8010.63 1.8 526 国美大综超 1F 2800 1.5 153 大润发食品杂货 1F 400 7
8、 102 屈臣氏儿童用品 3F 500 4.5 82 衣恋、小阿迪、小耐克儿童用品 3F 100 5 18 丽婴房儿童用品 3F 80 5 15 孩之宝2F 1690 6 370 运动 1001F 500 7 128 耐克工厂店1F 500 7 128 阿迪购物体育用品2F 150 6 33 KAPPA咖啡厅/茶坊 1F 443.19 6.5 105 星巴克主题餐厅 2F 500 5 91 一茶一坐西式餐吧 1F 120 6 26 85休闲餐饮 1F 120 6 26 哈根达斯家庭餐 4F 700 5 128 麻辣诱惑中式快餐 2F 300 6.5 71 呷哺呷哺休闲餐饮 2F 300 6 6
9、6 味千拉面1F 400 6.5 95 麦当劳A-11休闲生活馆餐饮西式快餐1F 400 7 102 KFC商业地产管理部 唐山项目商业调研报告汇总- 4 -1F 500 7 128 必胜客儿童娱乐 3F 1000 1.8 66 红黄蓝儿童娱乐 3F 3000 1.5 164 探奇乐园文化娱 乐影视娱乐 4F 6000 1.7 372 CGV合计 35510.66 3.3 4218 商务餐饮 3F 3557.59 2 260 全聚德家庭餐饮 2F 1042.72 4 152 沸腾鱼乡正餐 1F 2500 5.5 502 眉州东坡正餐 1F 500 5 91 西北莜面村正餐 2F 3000 1.
10、8 197 海底捞餐饮正餐 1F 944 5 172 鹿港小镇文化娱乐 文化娱乐 4F 3119.02 2 228 天上人间1F 350 9 115 工商银行服务 服务1F 300 9 99 招商银行A-15食尚品位馆合计 15313.33 3.2 1816 食品杂货 B1 14000 1.5 767 大润发购物文化用品 B1 3000 1.6 175 迪卡侬服务 自控商铺 B1 85.71 12 38 自控商铺地下合计 17085.71 1.6 979 总计 67909.7 2.8 7013 注：本方案 A-14 地块为酒店业态，在本表中没有涉及。2、两套方案业态比例超 级 购 物 中 心
11、方 案 各 业 态 比 例70%15%14% 1% 购 物餐 饮文 化 娱 乐配 套 服 务商业地产管理部 唐山项目商业调研报告汇总- 5 -区 域 中 心 方 案 各 业 态 比 例57%23%19% 1%购 物餐 饮文 化 娱 乐配 套 服 务四、租金收益建议方案一：超级购物中心年数 年份 年租金递增 年平均收益（万元） 备注 9,547 年基本租金1 2015 40% 3,819 为基本租金的 40%2 2016 90% 8,592 为基本租金的 90%3 2017 108% 10,310 为基本租金的 108%4 2018 108% 11,135 5 2019 108% 12,026
12、6 2020 110% 13,228 7 2021 110% 14,551 8 2022 120% 17,462 9 2023 120% 20,954 10 2024 120% 25,145 11 2025 108% 27,156 12 2026 108% 29,329 13 2027 108% 31,675 14 2028 108% 34,209 15 2029 108% 36,946 总计 296,537 15 年收益总和 方案二：区域购物中心年数 年份 年租金递增 年平均收益（万元） 备注 7,013 年基础租金1 2015 40% 2,805 为基础租金的 40%2 2016 95%
13、6,663 为基础租金的 90%商业地产管理部 唐山项目商业调研报告汇总- 6 -3 2017 105% 7,364 为基础租金的 108%4 2018 108% 7,953 5 2019 108% 8,589 6 2020 110% 9,448 7 2021 108% 10,204 8 2022 120% 12,245 9 2023 120% 14,694 10 2024 120% 17,633 11 2025 108% 19,043 12 2026 108% 20,567 13 2027 108% 22,212 14 2028 108% 23,989 15 2029 108% 25,908
14、 总计 209,316 15 年收益总和 注：未包含酒店收益五、开业时间建议（一）不考虑分期开业情况下：招商策略建议：商业地产管理部 唐山项目商业调研报告汇总- 7 -（二）若考虑分体入市，则有如下建议：1、超级购物中心方案（建议 A-11、A-15 于 2014 年入市，A-14 于 2016 年入市）：2、区域购物中心方案（建议 A-11、A-15 集中入市）：商业地产管理部 唐山项目商业调研报告汇总- 8 -六、停车位建议 建议不少于 2000 个停车位 停车位与商业建筑面积比为：1 个：50商业地产管理部 唐山项目商业调研报告汇总- 9 -五、九洲方案与 PINHOLE 方案及天津公司
15、方案对比楼 层A-114F 正 餐3F 儿 童娱 乐 儿 童用 品 个 人时 尚 健 身 房/会 所 儿 童教 育 /才 艺 才 能养 成中 心 速 食2F 运 动品 牌 快 餐 个 人时 尚 书 屋 服 饰配 件 个 性趣 味商 品 儿 童才 艺 才 能养 成中 心 书 屋 速 食 美 食广 场 儿 童 体验 中 心1F 大 综超 快 餐 超 市大 卖场 家 电卖 场 餐 饮 个 人时 尚 运 动品 牌 零 售 /服 饰 饰 品配 件 趣 味杂 货 生 活杂 货 速食 咖 啡 趣 味杂 货 个 性商 品 速 食 咖 啡 大 综超 快 餐 早 教 中心B1FA-146F5F4F3F2F1F 屈
16、 臣 氏 丽 家宝 贝 图 书城 轻 餐 水 吧 、烘 焙 店B1FA-154F SPA SPA3F 特 色 料理 咖 啡 西 式正 餐 美 食广 场 西 餐 正餐 茶 楼2F 日 本料 理 西 餐 韩 式料 理 西 式简 餐1F 茶 楼、 点心 甜 品、 冰激 凌 面 包咖 啡 速食 银 行 茶 楼、 点心 、 甜 品/冰激 凌 面 包/咖啡 速 食 银 行 面 包 甜 品 咖 啡 茶 馆 咖 啡 数 码 专卖 办 公 用品 、 礼品 店 银 行 /邮 局B1F 大 综 超 餐 饮 SPA 休 闲 办 公文 具 精 致礼 品 邮 局 /银 行购 物 餐 饮 酒 店KTV KTV商 务 餐 饮
17、家 庭 餐 饮当 地名 产九 洲 方 案 1（ 超 级 购 物 中 心 ） 九 洲 方 案 2（ 区 域 购 物 中 心 ）家 电 卖 场影 视 娱 乐百 货大 综 超运 动品 牌 个 人时 尚 餐 饮（ 休 闲、 快餐 ）时 尚 生 活 馆酒 店大 综 超学 前 教育 中 心影 城商 务 餐 饮休 闲 生 活 馆儿 童 主 题 店酒 店家 电卖 场 百 货迪 卡 侬银 行家 庭 餐 饮休 闲 餐 饮 家 庭 餐 饮pinhole方 案 1生 活 相 关 、 娱 乐 教 育酒 店 &餐 饮 、 商 业餐 饮咖 啡酒 店 客 房 （ 41间 ）酒 店 客 房 （ 44间 ）酒 店 客 房 （ 4
18、5间 ）酒 店 客 房 （ 48间 ）主 题 餐 厅大 型 餐 厅大 型 餐 饮儿 童 体 验 馆 KTV超 市咖 啡大 型 家 居 装 饰大 型餐 厅 /港 式酒 楼日 本 料 理韩 国 料 理美 食 广 场健 身 会 所饰 品配 件 杂 货 轻 食餐 饮儿 童 专 门店学 前 教 育中 心零 售 /服 饰pinhole方 案 2娱 乐 、 教 育生 活 相 关电 子 娱 乐中 心影 城大 综 超天 津 公 司 方 案 1文 娱 康 体家 居 购 物快 餐建 材 超 市 /家 居 卖 场家 电 卖 场商 务 酒 楼主 题 餐 厅餐 饮 休 闲早 教 中 心（ 金 宝 贝 ）KTV 游 戏 中
19、 心健 身 会 所 儿 童 职 业 体验 中 心图 书 城少 儿 语 言 、 艺体 培 训 中 心天 津 公 司 方 案 2休 闲 娱 乐 城日 式 料 理图 书城语 言 、艺 体 培训 学 校家 居 中 心服 饰 、 配 饰特 力 屋大 综 超KTV健 身 会 所 游 戏 中 心餐 饮 及 办 公 配 套影 城SPA、 足 疗 、 美 容 美 发、 配 套 服 务食 尚 品 味 馆日 本 料 理 韩 式 料 理咖 啡餐 厅主 题 餐 厅商 务 餐 厅休 闲 生 活 馆酒 店影 视 娱 乐 （ CGV）儿 童 用 品 儿 童 娱 乐美 食 广 场情 景 式 餐 饮 （ 复 式 ）休 闲 餐 饮
20、 家 庭 餐 饮主 题店 精 致杂 货大 型 餐厅 （ 复式 ）西 餐 正餐休 闲 娱 乐 配 套食 尚 品 味 馆韩 国 料 理主 题 特 色 餐 饮 咖 啡 简 餐银 行迪 卡 侬商业地产管理部 唐山项目商业调研报告汇总- 10 -11 月，悬赏月！(2014 年 11 月 1 日 -30 日）高价悬赏 6 类资料：商业项目全程策划报告、品牌拓展计划报告、购物中心招商运营策略、考察报告、租金策略与测算方法、圣诞/元旦营销活动策划案。如果你有，赶紧来上传吧！ 既可获赠高额赢商币，还可畅享“VIP 资料即时下载”活动地址：http:/ ，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 添加 QQ 2104223640，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送
