1、http:/ 录第一章 总 论 1一、项目概况 1二、项目建设单位概况 5三、项目建设的必要性 6四、可行性研究报告编制的依据 6五、可行性研究报告编制的假设和说明 7六、可行性研究报告编制单位和编制人员 8第二章 项目投资环境分析 9一、北京市经济形势运行状况及对房地产市场的影响 9二、崇文区城市功能定位 11第三章 北京市房地产市场分析 13一、北京市房地产市场综合分析 13二、北京市普通住宅市场分析 15http:/ 17四、北京市写字楼市场分析 18五、北京市商业房地产市场分析 19第四章 项目区域房地产市场分析 21一、崇文区房地产市场分析 21二、项目区域住宅市场分析 23三、项目
2、区域公寓市场分析 26四、项目区域写字楼市场分析 27五、项目区域商业市场分析 28六、项目与同类竞争项目的比较 30七、项目 SWOT分析 33第五章 项目设计方案及市场定位 35一、项目设计方案 35二、项目客户定位 36三、价格定位 37第六章 项目基础设施状况 39一、市政道路 39二、给排水管道 39三、供电 39四、通讯 39五、天然气 39六、供热 39第七章 项目投资估算和筹资评价 40一、总投资估算 40二、资金筹措及分年度使用计划 45第八章 项目财务效益指标的计算和分析 47一、项目财务效益预测 47二、现金流量和财务指标分析 49三、不确定性分析 50http:/ 结论
3、与建议 52一、结论 52二、建议 52附 表 53附 件 60第一章 总 论一、项目概况（一）项目名称广渠门外南街危改项目（二）项目单位北京鑫阳房地产开发有限公司（三）项目位置广渠门外南街危改项目地处于东二环沿线，位于北京市崇文区广渠门外南街。项目用地四至为：东至广渠门外北四巷及广和路沿线，南至广渠门外南五巷，西至东二环路辅路，北至广渠门外大街。http:/ 号】、关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复【京计投资字（2002）1348号】，项目原建设单位为北京嘉禾前门房地产开发有限公司。2004 年 4月，北京市发改委及建委下发关于调整广渠门外南
4、街危改一、二期工程可研批复内容的函【京发改投资函（2004）150 号】，批准项目建设单位调整为北京鑫阳房地产开发有限公司。2005年 3月 24日，项目建设单位与北京市国土资源局分别签订了 A区、B 区用地的北京市国有土地使用权出让合同【京地处（合）字（2005）0177 号、0176 号】，合同地价款分别为 12090.85万元及 7230.45万元，根据项目建设单位提供的票据，合同地价款及契税已经全部缴清。http:/ 5月 12日，项目建设单位取得广渠门外南街危改项目建设用地规划许可证【2006 规（崇）地字 0007号】，项目总用地面积为 126712.74平方米，总建设用地面积为8
5、7407.485平方米，代征道路用地为 35649.093平方米，代征绿化用地为 3656.162平方米。2006年 6月 1日，项目建设单位取得北京市规划委员会关于同意广渠门外南街危改项目设计方案复函【2006 规复函字 0267号】，项目总建筑规模为 565943平方米，其中地上建筑面积为 411340平方米，建筑高度 10-80米,机动车位 2277个，户数 3478户，建筑高度不超过 80米，容积率 4.71，绿地率 20.2%，自行车停车位 9993辆。2006年 10月 9日，项目建设单位取得了北京市人民政府关于北京鑫阳房地产开发有限公司进行广渠门外南街危改项目申请使用广渠门外南街
6、国有土地使用权的批复【京政房地字（2006）150】，2006 年 10月，项目建设单位取得广渠门外南街危改项目建设用地批准书【京国土用（批）字（2006）第 150号】。以上批复明确回迁安置居民的住宅按照划拨方式供地。2006年 12月 21日，项目建设单位取得项目 A区用地国有土地使用权证【京崇国用（2006）第 0070号】，土地使用权面积为 29964.03平方米。2006年 12月 31日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2006 规（崇）建字 0083号】，C2 回迁住宅楼建筑面积 41190平方米，C3 回迁办公楼建筑面积 21257平方米，C 区地下车库建筑
7、面积 6034平方米。2007年 1月 18日，项目建设单位取得项目 B区用地国有土地使用证【京崇国用（2007 出）第 00008号】，土地使用权面积为 20583.13平方米。2007年 2月 9日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2007 规（崇）建字 0005号】，D1 回迁住宅楼建筑面积 17608平方米。2007年 2月 15日，项目建设单位取得北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函【2007 规复函字 0070号】，项目总建筑面积为 561555平方米，其中地上 411400平方米（住宅建筑面积 300400平方米，配套公建 14700平方米
8、，其他公建建筑面积 96200平方米），总户数 3629户。建筑高度不超过 80米，容积率 4.7，绿化率20.2%，机动车停车 2309辆，自行车停车位 10449辆。2007年 2月 16日，项目建设单位取得 C2回迁住宅楼等 3项建筑工程施工许可证【2007 施建字 0254号】。http:/ 3月 20日，项目建设单位取得 D1回迁住宅楼建筑工程施工许可证【2007施建字 0367号】。2007年 4月 16日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2007 规（崇）建字 0016号】，B 区地下车库建筑面积 16760平方米，B 区地下室建筑面积 2400平方米。200
9、7年 4月 27日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2007 规（崇）建字 0019号】，B5 商品住宅楼建筑面积 15964平方米。2007年 5月 18日，项目建设单位取得 B区地下车库等 2项建筑工程施工许可证【2007 施建字 0743号】。2007年 5月 28日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2007 规（崇）建字 0023号】，D3 回迁住宅楼建筑面积 55562平方米。2007年 5月 30日，项目项目建设单位取得 B5商品住宅楼建筑工程施工许可证【2007 施建字 0808号】。2007年 6月 19日，项目建设单位取得北京市规划委员
10、会建设工程规划许可证【2007 规（崇）建字 0026号】，回迁小学建筑面积 10160平方米。2007年 7月 4日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2007 规（崇）建字 0028号】，B6 幼儿园建筑面积 2590平方米。2007年 7月 5日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证【2007 规（崇）建字 0030号】，A6 商品住宅楼建筑面积 21257平方米，A8 商品住宅楼建筑面积 21257平方米，A7 非配套商业建筑面积 15186平方米，A 区 2#地下车库建筑面积7258平方米, A9 东侧地下室建筑面积 1422平方米, A10 地下室建
11、筑面积 3990平方米。（五）交通与环境1、交通状况项目地处北京市崇文区广渠门东南角，紧临广渠门外大街及东二环路等多条出行道路，附近有 23、52、715、721、754、800、821、907、957 路等多条公交线路通过，交通出行便捷。2、环境http:/ 区已开始施工。（七）开发内容根据北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函【2007 规复函字 0070号】和建设工程规划许可证【2006 规（崇）建字 0083号，2007 规（崇）建字 0005号、0007 号、0016 号、0019 号、0023 号、0026 号、0028 号、0030 号】，本项目建设内容如下表所
12、示：表 1-1：广渠门外南街危改项目规划内容明细表单位：平方米建筑面积区块 建筑编号 规划内容地上 地下办公 47479底商 6312A1、A2 写字楼地下 9216公寓 30610底商 2999A3 商住地下 4044住宅 42594底商 7716A678 商住地下 7492地上 14741A5、A9、A10 商业地下 8736地上 2690B1 会所 地下2400地上 83453B2、B3、B5 住宅地下 12285地上 1680B6 幼儿园 地下910AD1、AD2、BD 地下车库（1518 个车位） 45919A、B小计 240274 91002C、D C1 非配套商业 1746htt
13、p:/ 回迁办公及住宅 36442 4748C3 回迁办公 3697 1827C4 回迁骨科医院 4720 1800CD地下车库（130 个车位） 6034D1 回迁住宅（首层配套商业和办公） 14308 3300D2 回迁住宅（局部为商业和物业用房） 49734 6630D3 回迁住宅（局部为办公及物业用房） 49710 5852D4 非配套商业 1202 540D5 回迁小学教学楼 5160 5000D6 市政站 160DD地下车库（618 个车位） 23000D8 办公 3955 714小计 170834 59445411108 150447合计561555（八）项目实施进度计划安排根据
14、开发企业提供的资料，本项目开发建设的具体实施进度计划如下：A区：2007年 8月 20日 开工2007年 11月 1日 结构正负零2008年 6月 30日 结构封顶2009年 12月 30日 竣工入住B区：2007年 5月 30日 开工2007年 9月 15日 结构正负零2008年 4月 5日 结构封顶2009年 9月 30日 竣工入住C区：2007年 2月 15日 开工2007年 8月 10日 结构正负零2008年 4月 30日 结构封顶2008年 12月 30日 竣工入住http:/ 3月 30日 开工2007年 10月 30日 结构正负零2008年 6月 30日 结构封顶2008年 12
15、月 30日 竣工入住二、项目建设单位概况项目建设单位：北京鑫阳房地产开发有限公司注册资金：8850 万元人民币法人代表：郑钦璋单位地址：北京市崇文区广渠门南小街领行国际中心 1楼 1单元 2505室营业执照注册号：1100001060988成立时间：2003 年 8月 20日经营范围：房地产开发；销售自行开发的商品房；物业管理；销售机械电器设备、通讯器材、金属材料、五金交电。房地产开发资质：暂定资质【CM-A-0561】三、项目建设的必要性作为四大中心城区之一，近年来崇文区不断推进旧城改造工作，区域内居民的居住质量有了明显改善。而项目用地内原住宅条件较差，居民改善居住条件的需求十分迫切。本项目
16、是北京市和崇文区 2006年重点落实实施的 56件实事之一。市长王歧山指示要加快该项目的建设，尽快解决危改回迁居民的回迁工作，彻底解决老城区居民居住条件。另一方面，北京城市总体规划（2004-2020）提出构建“两轴两带多中心”的新城市空间格局，“东二环交通商务区”在这样的机遇和背景下形成了，该区域成为二环以内除长安街、金融街之外的最佳办公选择。项目用地位于东二环沿线地区，原为具较长历史的企事业单位及单位宿舍区，与北京市整体发展及区域规划不协调。广渠门南街危改项目就是在以上背景下提出并实施建设的，总体规划占地面积 12.67公顷，总建筑面积 56.15万平方米。项目内共有 A、B、C、D 四个
17、区，A、B 区是商品房开发区，C、D 主要用于危改回迁。危改回迁区总占地面积 36860.325平方米，总建筑面积 230279平http:/ 50547.16平方米，总建筑面积 331276平方米，由写字楼、住宅、国际名店商街和酒店式服务公寓组成。项目不但可以提高居民居住条件、改善区域环境，而且作为“东二环交通商务区”的辐射地带，项目的建设弥补了周边区域内没有多功能综合项目的空白，将会成为地标性的建筑复合群。项目的建设将取得社会效益和经济效益的双丰收，可见该项目的建设是必要的。四、可行性研究报告编制的依据1、关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造一期工程项目建议书(代可行性研究报告)的批复
18、【京计投资字20021044 号】2、关于同意进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造二期工程项目建议书(代可行性研究报告)的批复【京计投资字20021348 号】3、关于调整广渠门外南街危改一、二期工程可研批复内容的函【京发改投资函2004第 150号】4、北京市国有土地使用权出让合同【京地出合字（2005）第 0177号】5、北京市国有土地使用权出让合同【京地出合字（2006）第 0176号】6、建设用地批准书【京国土用（批）字（2006）第 150号】7、国有土地使用证【京崇国用（2006）第 0070号】8、国有土地使用证【京崇国用（2007 出）第 00008号】9、规划意见书【2004
19、 规（崇）意字第 0052号】10、北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函【2007 规复字 0070号】11、建设用地规划许可证【2006 规（崇）建字 0083号，2007 规（崇）地字 0005号、0007 号、0016 号、0019 号、0023 号、0026 号 2006规(崇)地字 0007号】12、建设工程规划许可证【2006 规（崇）建字 0083号，2007 规（崇）建字 0005号、0016 号、0019 号、0023 号、0026 号、0028 号、0030 号】13、建筑工程施工许可证【2007 施建字 0254号、0367 号、0743 号、0808 号】14、企业法人营业执照15、房地产开发企业资质证书16、建设项目经济评价方法与参数【第三版】
