1、2013年上半年深圳房地产市场报告今天下午，戴德梁行“2013年中深圳房地产市场媒体发布会”圆满举办，发布会上戴德梁行总结了2013年上半年房地产市场发展情况，对下半年市场走势作了预测，并回顾了中国一线城市2013年上半年中高端及豪宅市场情况。戴德梁行发布的数据显示，上半年不仅仅是深圳出现涨幅，而全国涨幅的城市在增多，而下半年，受经济环境的影响将可能使房价上行放缓。对于中高端豪宅市场，戴德梁行认为，近期全国通胀水平及整体流动性维持在可控区间运行，但目前银行间资金紧绷现状将致短期内实体部门贷款利率维持高位。商品住宅市场总体仍以刚性需求及基础型改善性需求为主导，上半年交投仍较活跃，价格亦缺乏下调动
2、力，多数城市高库存大幅减压。中高端及豪宅市场量价均有所攀升，深圳市场涨幅尤为显著。在城市更新项目高速进行期间，综合体业态将趋成熟，预计非限贷限购高端公寓产品将成未来深圳中高端及豪宅市场供应及成交主流之一。新供应积极入市，上半年住宅市场高位运行自2012年，信贷阶段性放松及住房公积金贷款开闸等多方原因促使下，住宅市场逐步回升，开发企业推盘的积极性也明显提高。2013年上半年，全市商品住宅新供应继续维持较高的水平，一手住宅批准预售面积为245.11万平方米，较去年同期增长59.86%。在供应刺激之下，一手商品住宅新房成交面积同比大幅增长52.61%为230.70万平方米，供需比达到1:0.96。尽
3、管“新国五条”未对新房成交造成显著的影响，但“20%个税”还是令住宅二手交易出现较大波动：在“新国五条”实施前的窗口期，3月份抢闸成交的现象普遍，成交量迅速井喷至单月150.27万平方米；但由于政策落地较为温和，深圳执行方面并没有严格按照20%差额征收个税，成交量在4月份回落到较为正常水平，且于此后保持相对平稳的走势。整体成交的活跃带动价格的不断走高，今年上半年，一手商品住宅成交均价同比大幅上涨21.75%达到每平方米21,470元。尽管住宅价格普遍上涨，但同时亦受成交结构影响需，由于福田区和南山区部分高档楼盘成交量较大，在一定程度上拉高全市的均价水平。结合月度价格的波动来看，供应和成交占比均
4、靠前的宝安、龙岗两区上半年价格趋势相对平稳；而南山、福田、盐田所出现的单月价格急速拉升和回落，则和高端物业的发售密不可分。宏观环境或拖累房地产市场，住宅市场上行势头将放缓今年以来，整体经济延续了去年相对低位的增长态势，而随着年中包括投资、消费、工业生产等经济指标的走弱，整体经济增长难改下行预期，依托于经济的房地产发展动力也会将随之减弱。同时，在货币供应趋紧的大背景下，作为资金严控流入的房地产业，也将面临资金链紧张和融资成本高企的问题，而个人按揭贷款也出现阶段性收紧的迹象。政策调控方面，随着“限购、限贷”等政策调控效果逐渐弱化，而今年“新国五条”的温和落地并没有逆转住宅市场的快速上行态势，房价的
5、持续上涨令得政府加码房地产市场调控的压力倍增。而另一方面，在此前出台的“新国五条”之下，政策仍存在进一步收紧的空间 严格按照20%比例征税个人所得税 、扩大限购城市或范围、收紧住房按揭贷款和提高首付比例、扩大房产税试点城市、加强预售管理等等。因此预计市场持续上行将可能致政策在执行层面进一步收紧。DTZ 戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端认为，综合考虑宏观环境及调控趋紧、房产税扩容可能落地试点、保障房供应增加等诸多因素的影响，深圳住宅市场继续上升势头或将在下半年受阻；但同时，来自需求层面强大支撑以及未来有限的新增供应仍将维持市场平稳前行。新房市场情况 （来源：戴德梁行）甲级写字楼需求平稳，
6、租金半年增幅6.05%2013年上半年，深圳写字楼市场整体需求活跃度保持平稳水平，但甲级写字楼较高的租金使得企业在租赁活动中表现略显谨慎，全市甲级写字楼吸纳量为99,258平方米，达到2012年全年总吸纳量的六成。从租户行业来看，科技、金融类客户在甲级写字楼市场表现活跃，多倾向于选择福田中心区及其周边区域，不仅是因为新供应均来自该片区，更多是因为该片区成熟的商务氛围得到需求的认同；而出于成本考虑，物流类企业对福田中心区的甲级写字楼寻租并不积极，而有相关政策优惠的前海物流园区则得到更多的关注。供应方面，自2012年以来，全市仅有大中华 IFC A 座和荣超大厦两个甲级写字楼项目入市，为市场带来8
7、万多平方米的新增办公面积。随着存量物业被逐渐消化以及新入物业租赁情况较好，整体空置率进一步走低，全市甲级写字楼空置率由2012年初的14.3%下降至6.4%。结合国内一线城市的表现，今年以来，受整体经济增长预期下滑的影响，企业在甲级写字楼租赁市场的活跃度降低。2013年上半年，一线城市甲级写字楼租金水平整体涨幅趋缓，仅深圳甲级写字楼租金呈现明显上涨，半年涨幅6.05%达到每月每平方米193.02元，其原因在于新增供应较少，业主仍掌握定价主动权，而深圳产业结构方面的优势也支撑写字楼需求的平稳增长。分区来看，需求释放的重点区域福田区的平均租金突破每月每平方米200元，罗湖区、南山区的平均租金也分别
8、涨至每月每平方米171.1元、144.1元。进入下半年，预计深圳写字楼市场将出现较多新增供应，包括深交所新楼、招商局广场、投行大厦及中航中心等陆续入市，届时市场将新增逾40万平方米的甲级写字楼办公面积。DTZ 戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙认为，在竞争加剧的情况下，年内写字楼租金或将止升企稳。而中长期来看，未来深圳写字楼供应多为总部企业自用物业，这部分物业出租压力较小，对租户的背景、租赁面积等要求较高，招商周期可能因此拉长。尽管如此，较多供应和市场竞争仍将会对租金上涨产生压力。甲级写字楼空置率走势及供需面积（千平方米） （来源：戴德梁行）消费回落影响商铺需求活跃度，后期供应增大或致经营风
9、险2013年前5个月，深圳市社会消费品零售总额1,663.76亿元，同比增长7.9%，消费市场增速放缓明显。消费增长减缓一定程度上影响了商业需求的活跃度，品牌开拓新店的意愿有所下降，除奢侈品在一线城市扩张减慢之外，之前发展迅速的餐饮业也有所放缓。品牌商家对于进驻非成熟地段及新开的商业项目表现谨慎。与此同时，在具有较好消费能力的人群支撑下，深圳核心商圈购物中心保持较为稳定发展态势，餐饮、娱乐、快时尚等业态的经营，良好支撑购物中心租金逐步上涨。随着购物中心进行品牌调整与升级，3月份之后，核心商圈的租金也出现小幅度的惯性上调 上半年，罗湖购物中心平均租金上涨7.14%至每月每平方米1,450元，福田
10、和南山平均租金也分别上涨5.1%至每月每平方米1,030元和9.14%至每月每平方米800元。此外，受专业市场下行拖累及交通改造的影响，华强北商圈的零售受到一定冲击。同时，一些位于居住集中区的购物中心陆续入市，但由于区域成熟度不足及商业氛围尚未形成，零售部分面临消费支撑不足的状况。整体经济环境不佳，消费增长放缓的形势短期内难有好转，势必影响商铺市场需求活跃度，预计品牌扩张仍将保持谨慎。结合商圈来看，核心商圈内成熟物业少有空置，总体良好的经营状况年内有望保持；而位于非成熟区域的社区购物中心随着居住人口的增加，餐饮、娱乐、教育等体验型业态未来经营向好，但零售部分受交通配套、商业氛围、消费习惯等因素
11、影响，仍将面临消费支撑不足的问题，短期内难有大的改善。张晓端认为，基于对中长期发展总体向好的预期以及土地价值的不断提升，即便当前经营环境不佳，业主对价格仍将有所坚持，因此预计下半年商铺租金和售价仍将维持稳定的水平。从供应来看，下半年预计有接近47万平方米的购物中心面市；而接下来，中心城区大量通过城市更新改造的综合体中都规划大型集中式商业，将令深圳购物中心的中长期供应量保持高水平，同质化的定位或将带来经营风险。商品住宅 土地市场情况（来源：戴德梁行）一手商用物业成交活跃，二手市场仍低位运行自去年年底，一手商用物业新供应持续放量。2013年上半年，全市写字楼批准预售面积为45.47万平米，呈现“井
12、喷”之势。尽管大量优质物业选择只租不售的方式，但市场总体供应量仍明显放大。在此刺激下，一手写字楼半年成交面积达到11.38万平方米，远高出去年全年的总成交量。一手商铺同样也出现较大体量的新供应，供应的增加一定程度上促使成交的增长，上半年全市一手商铺成交面积25.01万平方米，略高于去年全年水平。由于新供应多为社区型商业，成交均价相对平稳，较去年同期仅增长0.85%为每平方米30,354.16元。相对于一手市场的成交火热，二手商用物业的交易由于受到非住宅类存量房按评估价征税的影响，成交量继续低位徘徊。2013年上半年，二手写字楼成交6.35万平方米，月度成交量继续走低；二手商铺市场继续低位运行，
13、上半年成交面积同比减少23.07%仅为15万平方米。进出口增长带旺保税仓，研发类物业供需双增在上半年进出口好转的影响下，保税仓租赁情况也随之明显好转，包括福田保税区及盐田港在内的保税物流园区空置率继续降低，租金平稳上升。同时，消费增长、网购电商发展迅速带动了普通仓需求的持续旺盛，在供不应求的情况下，普通仓的空置率大幅下降，与去年年末相比，中心城区和外围区域的仓储物业空置率分别降低了2个百分点和4个百分点达到2%和6%。随着深圳市产业升级的不断推进，低端制造业逐渐外迁，普通厂房物业需求继续减少；同时在需求的导向之下厂房物业的供应也持续减少。供需双方的同时萎缩令工业厂房市场得以维持较为稳定状态，空置率和租金均未明显变化。电子信息材料、软件、互联网等先进制造业和高新技术产业继续大幅度增长，带动了研发办公物业需求的不断增长，供需两旺的
