1、1长沙市房地产市场调查分析报告1、长沙市内五区近一年来市场走势调查与分析（1）近一年来成交价格走势调查与分析表 1：2011.42012.4 长沙市内五区商品住宅成交价格汇总表（单位：元/平米）区域 时间2011.042011.052011.062011.072011.082011.092011.102011.112011.122012.012012.022012.032012.04涨幅开福区 6577 4037 6547 6369 7052 6983 8328 7007 7204 6994 5817 7522 6565 -0.18%天心区 5090 5654 6694 6164 6985 6
2、933 5315 6251 5138 4653 7316 6732 6851 25.70%雨花区 5332 5413 5099 6190 6420 6167 6447 6952 6158 5318 5425 6183 6533 18.38%岳麓区 5085 5429 5534 5178 5588 5495 5876 5724 5720 5684 5772 5608 5477 7.16%芙蓉区 6208 5383 6951 6780 6366 6536 6363 6647 6445 6363 5658 6323 6743 7.93%根据以上图、表可看出：1）目前市内五区成交价格高低依次为天心区、
3、芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区，价格最高的区与最低区相差 1374 元/ 平米，价差比达到了 25%；2）近一年来开福区、芙蓉区基本保持一个高价运行的状态，岳麓区相比其他四区始终处于低价运行的态势，而天心区与雨花区则表现出价格的大幅提升；3）同比 2011 年 4 月，市内五区中开福区基本保持一致，天心区涨幅最大达到了 25.7%，雨花2区其次，涨幅为 18.38%，岳麓区和芙蓉区略有上涨，涨幅在 8%以内。 4）从价格变动情况来看，近一年来开福区和天心区价格波动最大，岳麓区波动最小。（2）近一年来成交量走势调查与分析表 2：2011.42012.4 长沙市内五区商品住宅成交量汇总表（单位：万
4、平米）时间 2011.042011.052011.062011.072011.082011.092011.102011.112011.122012.012012.022012.032012.04小计 降幅开福区 22.7528.2217.36 23.61 17.914.64 18.89 18.412.61 8.42 9.84 10.613.62 165.49 -40%天心区 11.6812.4210.06 14.75 9.99 6.63 13.5210.02 6.76 5.36 3.56 4.18 4.77 89.01 -59%雨花区 33.2329.3939.02 28.32 22.3814
5、.28 18.0914.7515.8711.4913.1111.9113.56 202.19 -59%岳麓区 33.4115.6916.66 23.25 20.2124.47 20.7519.4715.8214.4511.2815.6516.84 198.35 -50%芙蓉区 5.1 5.58 3.25 5.98 8.26 6.79 6.38 4.75 2.4 1.67 1.53 3.52 2.38 46.38 -53%合计 106.17 91.3 86.35 95.91 78.7466.81 77.6367.3953.4641.3939.3245.8651.17 701.42 -52%从以上
6、图、表可看出：1）近一年来各区销售量排名从高到低依次为雨花区、岳麓区、开福区、天心区、芙蓉区，其中雨花区比芙蓉区成交量上高出 155.81 万平米，相差达 3.4 倍；2）近一年来市内五区成交量集体下滑，且同比 2011 年 4 月，目前除开福区外其余四区销量减少均在 50%以上，天心区和雨花区的销量几乎减少 60%32、各区重点楼盘调查分析（1）开福区1、成交价格分析图 3：典型楼盘各时期成交价格柱形图 通过调查统计、分析发现：1）自从 2011 年下半年开始，各重点楼盘的房地产项目在政策的调控下，开始调整，大多数楼盘缓慢上涨，只有部分楼盘价格略微下降，且下调幅度不大。2）各重点项目价格 6
7、000-15000 元/不等，万达公馆等精装项目外，大多维持在 6500-7500 元/价格区间。 2、 户型面积分析通过调查统计、分析发现：1）以上典型项目以中等面积户型为主，90-120 平方的户型占 34% ，120-160 平方以上的户型仅占 19%，140 平方的户型占 13%，60-90 平方的户型占 24%， 60 平方以下的户型占7700 70006300800062008400 8500130006500 6600 740085007000150006500 7000 75000200040006000800010000120001400016000藏 壠 湖 上 国 际 花
8、 园 恒 大 雅 苑 万 达 公 馆 万 国 城 MOMA 万 科 城 珠 江 花 城2011年 上 半 年2011下 半 年目 前户 型 分 析30%025%30% 15%50%30%60%40%040% 35%30%55%10% 5%10%100%30%5%0%20%40%60%80%100%120%藏 壠 湖 上 国 际 花 园 恒 大 雅 苑 万 达 公 馆 万 国 城 MOMA 万 科 城 珠 江 花 城60以 下 60-9090-120120-140140以 上4客 户 来 源45%52%12%52% 49%38%21% 26% 26% 26% 21% 27%18% 15%35%1
9、6% 16% 19%16%7%27%6%14% 16%0%10%20%30%40%50%60%藏 壠 湖 上 国 际 花 园 恒 大 雅 苑 万 达 公 馆 万 国 城 MOMA 万 科 城 珠 江 花 城项 目 周 边长 沙 市 其 他 区 域省 内 地 级 市外 省11%。2）该区域不仅仅配套非常完善，且拥有一线优美的江景资源，部分项目结合且积极利用特有的优势，推出一些特色产品，如万达公馆、华远华中心则推出超过 200 平米的精装豪宅。3、 客户来源分析通过调查统计、分析发现：目前在开福区置业的客户多为长沙市本地客户，项目周边开福区的客户，占 41%，而长沙市其他区域的客户占 25%，省内
10、地级市客户占 20%，外省客户占 14%。4、 去化分析5通过调查统计、分析发现：1）普通住宅产品受国家宏观政策影响较大，去化率较低。2）高端住宅产品去化率较高的，如万达公馆户型都为 260以上的临江豪宅，客户群里主要为市场高端客户，企业老板、外来投资客户和各行业成功人士，因此宏观调控的贷款政策与其他因素对其客户群影响不大，因而去化率在 90%。（2）雨花区1、成交价格分析通过调查统计、分析发现：1）重点调查楼盘价格在 6500 元/-15000 元/之内，除开部分精装公寓或写字楼产品外，普遍集中在 6500 元/-7500 元/之间。2）受宏观调控及银行政策的影响，重点调查楼盘价格涨幅速度快
11、速放缓，部分楼盘相对去年升值大幅下降，如万科金域华府下降近 1000 元/，部分新开盘楼盘也大幅调低开盘预期。去 化 分 析65% 70%90% 99%50%70%0%20%40%60%80%100%120%藏 壠 湖 上 国 际 花 园 4个 月 消 化 1012户 恒 大 雅 苑 2个 月 消 化 275套 万 达 公 馆 3个 星 期 消 化 228套 万 国 城 MOMA1年 消 化 1540套 万 科 城 3个 月 消 化 800套 珠 江 花 城 8个 月 消 化 979套系 列 16600 780070009000 850069006800110007500 650015500
12、15500020004000600080001000012000140001600018000恒 大 城 德 思 勤 华 晨 世 纪 广 场 万 科 金 域 华 府 五 矿 万 境 水 岸2011年 上 半 年2011下 半 年目 前63）通过调查重点楼盘发现，大部分楼盘价格均处于下降的态势，下降幅度 400-1000 元/不等。万科由于受政策影响，全国范围降价，万科金域华府降价幅度达 1000 元/ 2、户型面积分析通过调查统计、分析发现：1）重点调查各项目以小户型为主，50-90 平的户型占 39% ，90-120 平方的户型占 27%，50 平以下的户型占 13%，120 以上的户型占
13、21%。2）该区域具备完善的交通配套、生活配套等，因此该区域的产品以满足居住为主要目的普通住宅产品。3）随着宏观调控的逐步落地，现阶段市场需求产品主要以 90 平米左右中小户型刚需产品为主。3、客户来源分析通过调查统计、分析发现：1）雨花区购房客户比列比较平均，项目周边购房客户比列为 29%；2）事业型单位、公司白领比列占 20%，政府官员为 14%，省内地级市客户为 19%；3）而由于德思勤和华晨世纪广场是投资型酒店式公寓，吸引不少外省投资客户，占 18%，由户 型 分 析050%16%0 016%50%84%0%45%45%0 060%30%39%0 040%25%00.10.20.30.
14、40.50.60.70.80.9恒 大 城 德 思 勤 华 晨 世 纪 广 场 万 科 金 域 华 府 五 矿 万 境 水 岸50平 以 下50-9090-120120以 上客 户 来 源21%30%21%38% 34%43%16%7% 12%20%15%10% 5%20% 22%13%20% 22% 21% 18%8%24%45%9% 6%0%10%20%30%40%50%恒 大 城 德 思 勤 华 晨 世 纪 广 场 万 科 金 域 华 府 五 矿 万 境 水 岸项 目 周 边事 业 单 位 、 公 司政 府 官 员省 内 地 级 市外 省7于武广高铁的开通，吸引部分在广州、深圳等地就业或
15、湖南籍经商的客户回乡投资。4、去化分析通过调查统计、分析发现：1） 进入 2012 年后，雨花区各项目相对其他区域去化率较高，且去化周期短，主要为雨花区在万科等品牌房企的带动下，降价幅度明显，价格趋向理性。2） 通过重点楼盘调查统计的去化量来看，2012 年相对于 2011 年上半年去化速度明显减缓，部分楼盘，如恒大城、万科金域华府由于价格优惠幅度较大近期开盘销售较好。3） 相对 2011 年，2012 年各项目为了应对相对低迷的房地产市场，优惠力度较大。恒大城、万科金域华府优惠额度相比 2011 年优惠降价 1000 元/。4）本区域推出高端酒店式公寓则因为售价高，相对住宅产品来看，去化率较
16、低。（3）天心区1、成交价格分析去 化 率95%68% 67% 60%96%0%20%40%60%80%100%120%恒 大 城 1个 月 消 化 380套 德 思 勤 2个 月 消 化 98套 华 晨 世 纪 广 场 6个 月 消 化 480套 万 科 金 域 华 府 2个 月 消 化 264套 五 矿 万 境 水 岸 5个 月 消 化 942套系 列 1750078008200 7500730070005800570095001100013000900095008700730079008300570060806500 64006400770002000400060008000100001
17、200014000通 用 时 代 城 花 漾 年 华 金 房 奥 斯 卡 蓝 湾 国 际 广 场 绿 地 公 馆 星 城 荣 域 兴 威 .帕 克 水 岸 中 信 新 城2011年 上 半 年2011下 半 年目 前8通过调查统计、分析发现：1）重点调查楼盘价格在 5700 元/-13000 元/之内，整体来看，跨度较大，但普遍集中在6500 元/-7500 元/之间。2）受宏观调控及银行政策的影响，重点调查楼盘价格涨幅速度快速放缓，部分楼盘相对去年略微下降。3）通过调查重点楼盘发现，价格虽略有上涨，但从各楼盘整体成交来看，整体出现下滑态势。2、户型面积分析通过调查统计、分析发现：1）重点调查
18、各项目以小户型为主，90 平以下户型占 54% ，90-120 平方的户型占 23%，120-160 平方的户型占 20%，160 平方以上的户型仅占 3%。2）因为看好该区域的发展潜力，部分项目推出满足投资、办公、商务功能的纯小户型产品，以满足区域发展的需要。3、客户来源分析21%90%50%100%33% 40%100%43%5%25% 33% 30%50%27%5%25% 33% 20%50%9% 10%0%20%40%60%80%100%120%通 用 时 代 城 花 漾 年 华 金 房 奥 斯 卡 蓝 湾 国 际 广 场 绿 地 公 馆 星 城 荣 域 兴 威 .帕 克 水 岸 中
19、信 新 城90平 以 下90-120120-160160以 上客 户 来 源0%10%20%30%40%50%通 用 时 代 城 花 漾 年 华 金 房 奥 斯 卡 蓝 湾 国 际 广 场 绿 地 公 馆 星 城 荣 域 兴 威 .帕 克 水 岸项 目 周 边国 企 事 业 单 位政 府 官 员省 内 地 级 市外 省9通过调查统计、分析发现：1）目前在天心区置业的客户多为项目周边的客户，占 38%；2）由于省政府的南迁，导致国企事业单位和政府官员在天心区购房，也形成了一个主要的消费群体，所占比例达 17%和 18%；3）省内其他地级市县的客户所占比例达到 16%，省内客户主要长沙周边几个经济
20、发展较好的地级市，如娄底、邵阳等；4）由于受到限购政策的影响，外省投资客户大幅减少，只占客户群的 11%。4、去化分析通过调查统计、分析发现：1)进入 2012 年后，去化速度明显放缓，主要为国家宏观和银行政策的影响，加之 1-3 月为行业销售淡季。2)通过重点楼盘调查统计的去化量来看，相对 2011 年去化速度减缓，部分楼盘，如星城荣域、绿地公馆推出新产品，开盘情况较好。3）相对 2011 年，2012 年各项目为了应对相对低迷的房地产市场，优惠力度较大。（4）岳麓区1、成交价格分析去 化 率98% 95%45%95%68%95%45%100%0%20%40%60%80%100%120%通
21、用 时 代 城 12个 月 消 化 1200套 花 漾 年 华 10个 月 消 化 209套 金 房 奥 斯 卡 5个 月 消 化 90套 蓝 湾 国 际 广 场 7个 月 消 化 285套 绿 地 公 馆 2周 消 化 82套 星 城 荣 域 2周 消 化 114套 兴 威 .帕 克 水 岸 5个 月 消 化 217套 中 信 新 城 15个 月 消 化 160套去 化 率6800 660046006100 67007200 700083006200 640078006500 7000780052006200 7000 680001000200030004000500060007000800
22、09000长 房 时 代 城 恒 大 华 府 绿 地 中 央 广 场 米 兰 春 天 万 科 城 市 花 园 阳 光 100 中 海 国 际 社 区2011上 半 年2011下 半 年目 前10通过调查统计、分析发现：1） 长沙市岳麓区受政策影响较大，部分楼盘在 2011 年下半年达到顶峰，2012 年开始调整，部分楼盘价格甚至达 700 左右的跌幅。2）整体来看同类型产品价格明显低于内五区其他区域的价格，但未来该区域发展前景看好，未来价格存在较大拉伸空间。2、户型面积分析通过调查统计、分析发现：岳麓区由于居住环境较好，但是商业相对河东薄弱，因此，本区域户型以 90左右的小三房和 120-14
23、0的 改善型三房为主，都占总比例的 33%左右，而 90-120的户型占总比例的28%，160以上的户型为 6%。3、客户来源分析53% 60%10%20%63%33%0%17% 23%57%37%24%40%20%40%60%23% 28%60%10% 17% 15%0%10%20%30%40%50%60%70%长 房 时 代 城 恒 大 华 府 绿 地 中 央 广 场 米 兰 春 天 万 科 城 市 花 园 阳 光 100 中 海 国 际 社 区90平 以 下90-120120-160160以 上客 户 来 源0%10%20%30%40%50%60%70%长 房 时 代 城 恒 大 华 府
24、 绿 地 中 央 广 场 米 兰 春 天 万 科 城 市 花 园 阳 光 100 中 海 国 际 社 区项 目 周 边 单 位长 沙 市 其 他 区 域省 内 地 级 市外 省11通过调查统计、分析发现：目前在岳麓区置业的客户多为项目周边的客户，占 42%；由于本区域居住环境较好，不少河东的客户来此购房，此类客户占 29%；由于岳麓区属大河西先导区，客户看好区域发展，省内地级市客户占 17%，主要为常德、益阳等区域；外地投资客户较少，仅占 12%4、去化分析通过调查统计、分析发现：1）整体来看，由于价格相对较低，因此岳麓区被调查楼盘去化率较高。2）万科、恒大目前没有开盘，前几期全部销售完毕，而
25、近段时间开盘的阳光 100 和中海国际社区采用多次认筹、多次开盘的方式吸引客户，取得良好效果。（5）芙蓉区1、成交价格分析去 化 分 析92% 100%70%32%100%20%40%0%20%40%60%80%100%120%长 房 时 代 城 9个 月 消 化 520套 恒 大 华 府 1年 消 化 957套 绿 地 中 央 广 场 半 年 消 化 238套 米 兰 春 天 1个 月 消 化 132套 万 科 城 市 花 园 1年 半 消 化 1200户 阳 光 100一 周 消 化 23套 中 海 国 际 社 区 1周 消 化 312户系 列 160%40%0 0 025%25%50%4
26、2%29%29%0%56%44%0 060%30%10%0%0%10%20%30%40%50%60%恒 大 金 都 辉 煌 国 际 城 昊 天 大 厦 壹 号 公 馆 中 国 城 喜 柏 大 酒 店60平 以 下60-9090-120120-16012通过调查统计、分析发现：1）重点调查楼盘价格在 7600 元/-16800 元/之内，整体来看，跨度较大，但普遍集中在 7500 元/-10000 元/之间。2） 该区域楼盘相对于其他区域楼盘，拥有无法比拟的交通、配套等优势，产品具有一定的稀缺性，因此价格整体比较坚挺。虽受宏观调控及银行政策的影响涨幅速度放缓，但整体呈现上升趋势。2、户型面积分析
27、通过调查统计、分析发现：1）重点调查各项目以小户型和公寓为主，60 平以下户型占 44%，60-90 平方的户型占34%，90-120 平方的户型占 12%，120-160 平方以上的户型仅占 10%。2）由于本区域为长沙市最为繁华的商业中心，更加适合投资性产品的开发，同时区域内供应地块面积规模较小，不利于大规模、高品质住宅产品的开发，因此该区域内产品 8 成左右均为 90 平米以下的过渡性产品和投资性产品。3、客户来源分析 780080007800 58006900670090001100011000158001680016000 168000200040006000800010000120
28、00140001600018000恒 大 金 都 辉 煌 国 际 城 昊 天 大 厦 壹 号 公 馆 中 国 城 喜 柏 大 酒 店2011年 上 半 年2011下 半 年目 前43%20%22%15%45%26%20%9%20%15%30%35%15%29%34%22% 20%19%28%33%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%恒 大 金 都 辉 煌 国 际 城 昊 天 大 厦 壹 号 公 馆 中 国 城 喜 柏 大 酒 店客 户 来 源项 目 周 边长 沙 市 其 他 区 域省 内 地 级 市外 省13通过调查统计、分析发现：1）由于芙蓉区为长沙发展最为成熟的一个区域
29、，商业氛围浓厚，多为酒店式公寓、小户型等投资产品。因此目前在芙蓉区置业的客户多为投资客户。 2）其中，湖南省外地投资客户占 26%，省内客户主要长沙周边几个经济发展较好的地级市，如娄底、邵阳等；省外投资客户占 24%，省外投资客户主要为广州、深圳客户；项目周边的客户占 28%；长沙市其他区域的客户占 22%。4、去化分析通过调查统计、分析发现：1）芙蓉区从 2011 年下半年开始，去化速度明显放缓，主要因素有国家宏观和银行政策的影响，加之 1-3 月为行业销售淡季；2） 重点调查楼盘主要以 90 平米以下小户型产品为主，由于受到限购政策的影响，去化速度明显低于其他区域，部分楼盘因认筹未达到理想
30、效果而推迟开盘，如中国城喜柏大酒店；调查说明：本次调查从 2012 年 5 月 8 日正式开始2012 年 5 月 25 日止，对长沙市内五区以及星沙、望城二区近 70 个楼盘展开了实地调查，并于 2012 年 5 月 26 日开始对所收集的资料进行汇总整理，从中选取了 30 余个楼盘进行了对比分析，形成去 化 率58%80% 80% 80%20%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%恒 大 金 都 8个 月 消 化 133套 辉 煌 国 际 城 一 年 半 消 化 1121套 昊 天 大 厦 2年 消 化 352套 壹 号 公 馆 8个 月 消 化 470套 中 国 城
31、喜 柏 大 酒 店 消 化 60套系 列 114了以上近一年来长沙房地产市场行情及各区房地产发展状况的分析报告。同时对长沙精装房市场进行了深入调研，选取了 11 个样板楼盘进行了重点分析，以便对碧水春城二期产品开发提供决策参考。4、长沙市精装修楼盘调查分析（一） 、关于精装房的相关政策法规1、政策法规一览1）2001 年建设部要求全面取消毛坯房，倡导住宅一次装修到位，并发布城市住宅室内装饰装修管理办法草案征询意见。2） 2002 年建设部住宅产业化促进中心又出台了商品住宅装修一次到位实施细则和商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点 ，对从装修一次到位的全过程实施引导到装修材料选择与质量检查分别
32、提出了要求，推荐给房地产开发、设计和施工单位参照执行。 3）2006 年 6 月 26 日建设部发布住宅整体厨房行业标准，制定了一系列详细的厨房装修行业标准和严格的规定，这大大促进了厨房装修的规范和成熟。4）国内部分大城市陆续出台地方城市住宅室内装饰装修管理办法 ，北京、上海、深圳等已先行一步，相继制定了有关政策法规，计划取消毛坯房，推行全装修房试点。5）2011 年 9 月 9 日湖南省地税局明确了全装修住房的普通住房的认定问题：一是全装修住房实际成交价低于同期同地段土地上商品住房平均交易价格 2 倍以下的，只要同时满足容积率和建筑面积条件，可认定为普通住房;二是实际成交价格高于同期同地段土
33、地上商品住房平均交易价格2 倍(含 2 倍)以上的，无论是否满足容积率和建筑面积条件，一律不得认定为普通住房。高价精装房不能够享受契税优惠再次提高了购房者的购房成本。2、政策小结1）国家对装修装饰行业的规范从不间断，相继出台了大大小小的政策、法规、细则以及标准等，对行业的规范越来越细，也大大促进了行业的发展和规范。2）从现实情况来说，国家对装修装饰业的规范仍然滞后，还有许多方面未达成统一标准。因此开发商在进行房屋精装修操作时，会有很大的操作空间，和装饰公司以及置业者也较容易产生纠纷。3）目前较容易产生的纠纷来源于对装修后验房缺乏统一标准，政府在这方面目前还没有具体标准。在此情况下，一方面除了需
34、要政府完善相关政策法规外，另一方面开发商也需要对现行的政策法规进行完全的吃透，在现行的政策法规下找出一套符合企业自身良好发展的模式，前期做15好与置业者的沟通工作，避免后期的不必要纠纷。(二）长沙精装房开发情况分析1、开发量分析通过调查统计目前长沙市场在开发的精装房项目达 50 多个，累计总开发量将达到 800 万平米，其中酒店式公寓和小户型公寓有 29 个，占数量的 58%；住宅项目有 21 个，占总数的 42%。2012 年在售或即将销售的精装房面积达 406.48 万平米。精装房项目主要分布于岳麓区和雨花区，数量达 25 个之多，占到了总开发数量的 50%，其他各区分布较少；而精装住宅项
35、则多分布于岳麓区和开福区，数量达 13 个，占精装住宅项目开发数量的 62%。具体分布情况如下表：区域 精装住宅项目数量 精装公寓项目数量 合计（个）岳麓区 7 7 14雨花区 3 8 11芙蓉区 1 6 7开福区 6 1 7天心区 1 4 5望城 3 0 3星沙 0 3 3合计 21 29 50另外长沙精装房开发呈现明显的两极分化现象，即精装住宅的开发基本都是全国连锁性质的大品牌开发商在操作，包括万科、恒大、阳光 100、中海、北京当代置业、时代地产、万达、运达、绿地、广州珠江实业、珠海双瑞地产、广东广晟集团等，长沙本土开发商仅达美投资公司在达美D6 区项目中尝试开发了 100 多套精装住宅
36、；而本土开发商更倾向于精装酒店式公寓和小户型公寓的开发。2、开发模式分析目前长沙精装房的开发基本上是两种开发模式，第一种属于较为成熟的精装房开发模式，即精装房装修设计从产品规划设计阶段就开始介入，并从后期装修角度对户型平面、结构设计等方面提出优化建议，在实施过程中有一整套规范、详尽且较为成熟的精装房管理制度，由开发商统一采购装修用材，统一配送，装修公司只负责施工，开发商对成本与装修质量的监控与管理比较到位，故往往也能从精装房的开发、销售过程获得丰厚利润；第二种与目前市场上的散户家装无16本质区别，仅仅是形成了一种批量的装修，都是在产品设计确定以后甚至是产品成型后再与装修公司合作，采用半包或全包
37、干的方式承包给装修公司或打包给土建施工单位，由于自身缺乏系统、规范、成熟的管理经验，往往最后在成本的控制及质量把关上很不尽人意。3、开发产品分析长沙精装房开发产品涉及洋房别墅（早期的威尼斯碧桂园） 、普通住宅、小户型公寓、酒店、写字楼等各类产品形态，多以普通住宅和小户型公寓为主，占市场开发量的 90%以上；返租形式的酒店或酒店式公寓项目今年也频频展现，精装纯写字楼尤其是高档次的精装写字楼项目寥寥无几，洋房别墅类产品也仅有早期的威尼斯碧桂园。由此可见长沙房地产市场对精装房的开发始终处于一种较为审慎的状态，缺乏高端精装产品。4、装修档次分析通过调查了解到目前长沙精装房的装修标准报价多为 800-1
38、600 元/平米之间，装修档次一般；同一项目装修风格基本雷同，多以现代简约风格为主，一种户型就只有一种装修方案，没有其他选择。装修内容基本上都是墙面、地面、厨、卫加部分简单灯饰，大部分不含家具、家私、电器，故业主入住后一般都还需进行二次装修或装饰。但随着精装房项目的不断涌现，竞争加剧，部分精装小户型公寓产品也逐渐将配置部分或全套家具家私电器作为提升产品附加价值，增加市场竞争力的重要手段，如融科檀香山和珠江花城 S 公馆的小户型公寓都配置了全套的家私家电，真正做到了拎包入住，其他如万科精装产品都设有鞋柜、衣柜等收纳家具，上东莱克辛顿和东塘瑞府的小户型公寓也都赠送了部分家电。（三）精装房销售情况分
39、析1、销售量分析（近 1 年来）通过调查了解长沙精装房的销售呈现一枝独秀的局面，即品牌大开发商开发的住宅精装产品独领风骚，尤其是整社区普通住宅精装项目的销售状况都比较理想，如万科、恒大、中海等大企业旗下的系列产品，无论是在市场高涨期或是平稳期还是疲软期，销售情况都远远优于其他项目，即便是在目前的市场行情下，单次开盘的销售率基本都能达到 70%以上。相反一些零散的作为项目中尝试性的精装房开发的产品甚至精装小户型公寓在目前的市场行情下都面临巨大的销售阻力，销售量不足 40%。甚至于很多开发商最终不得取消精装房，回归毛坯房，如望兴 F1 站在宣传中曾号称为梅溪湖首发精装公寓，但在目前低迷的市场行情下
40、最终弃精装改毛坯，以均价 7288 元/平米入市。2、销售价格分析长沙精装住宅的销售均价一般在 6000-9000 元左右，少量如万达、运达、华远等开发的高端17精装产品售价达到了 13000-16000 左右；精装公寓的销售均价基本在 7000-11000 元左右。3、客源分析精装住宅的客户群一般以首次置业和调整型置业的刚需族为主，一般为异地在长工作或生活的人员，长沙本土居民相对较少，对房屋的居住功能最为看重，对装修的实用性、品质期望值较高，故多选择品牌开发商开发的精装产品，交房入住的比例也相对较高，如恒大名都一年内交房率达90%以上；而公寓类产品则多以投资客为主，对居住功能以及装修品质要求
41、不高，主要关注投资回报和出租率，故对产品的选择较广，不局限于开发商品牌。（四）长沙市精装房售后服务现状分析目前长沙精装房正在发展阶段，精装房的的检验标准没有统一，售后服务优劣不一，处理纠纷很大。很多开发商是承包给装修公司，保修期大致在 1-3 年，因此在交房后客户实际使用中不断有精装房售后的负面消息传出，也导致了部分客户对精装房的售后服务表示担忧和失望，在一定程度上也将影响后续楼盘的销售。品牌大开发商一般都是直属物业管理，故对装修质量的维护与质量纠纷处理能够直接面对，并能快速处理，所以尽管频频有质量事件曝光，但对后期销售影响并不大。（五）精装房样板项目分析住宅类产品恒大系列：项目名称 恒大绿洲
42、 片区 武广新城 占地面积 6.1 万平米 总建筑面积 62.5 万平米精装主力户型 79-139 平米 批准预售套数 2858 套 销售比率 98% 开盘时间 2009 年底毛坯主力户型 无 批准预售套数 无 销售比率 开盘时间 销售模式 自销 物管公司 金碧物业精装户型点评 户型有 2*2*1、3*2*2、3*2*2+ 多功能房以及 4*2*2，以三房二厅为主，设计多样，面积档次分布均匀，选择余地大，2 房的有 79 平和 85 平两种，3 房的则分为 99 平，106 平、112 平、124-127 平、136 平、153 平多种户型，四房的为 150 平；户型内部布局紧凑，功能分区明显
43、、实用，但设计普通，无入户花园或空中花园，赠送面积不大；楼栋基本为 2 梯 4 户的“工”字型设计，通透性效果不佳。销售价格 2009 年底均价 5400-5700 元，2010 年 2 月均价 6050 元，2010 年 5 月 6800 元，2010 年 8 月 6500-6900 元，2011 年 1 月 6180 元，2011 年 2 月 6800-7300 元，2011 年 5 月 7700 元主打广告语 开盘必特价，特价必升值！主要宣传点为：价格和促销营销特点 1、多以住宅开发为主，开盘前中心样板园林、多样精装样板房完工，开盘即进行实景体验式营销；2、价格低开高走，首次开盘后立即大
44、幅度提价；3、推盘节奏紧密，滚动推盘（即每期分批推，前批未售完的滚动进入下批推；每期未售完的再重新整合包装作为新批次推）4、快进快出的销售目标，抗市场风险能力较强，在市场低迷期18采取的是缩减推盘量，延长开发周期的手段，故价格较为坚挺，无明显降价。营销动态（营销节奏、活动）1、2011-6-24 恒大绿洲 123-156双景豪宅，今日限 10 套最高优惠 10 万元/套，送 1600 元/豪装。2、2011-6-10 恒大绿洲 5 期开盘热销，徇众加推，123-154双景豪宅，送 1600 元/豪装，前 10 名额外特别95 折3、2011-4-14 恒大绿洲 2 期新推 20 套湖山豪宅，1
45、35-171最高优惠 44 万元/套，送 1600 元/豪装。4、2011-3-24 恒大绿洲 3 期，26 日隆重开盘，首度推出 123-154双景楼王，南北通透，送 1600 元/豪装。开盘额外特别 82 折。5、2011-2-11 恒大绿洲新年大优惠新推“时代公馆”组团最高优惠 33 万/套，送 1600 元/豪装，每天前 20 名额外 79 折优惠。6、2011-1-20 长沙恒大绿洲 2 期岁末让利仅限 10 套一口价，最高优惠达 30 万元，送 1600 元/豪装。7、2010-11-26 恒大绿洲武广国际 11 月 28 日隆重开盘，88二房， 99125三房，139 290四、
46、五房，最高优惠 20 万，享受 6 重礼，送 1600 元/豪装，开盘而外优惠 86 折。8、2010-10 恒大世界城即将隆重开盘，最高优惠 21 万，享 6 重礼，送 1600 元/平米豪装，开盘额外特别 86 折。9、2010-10 恒大绿洲纽约东方即将开盘，最高优惠 22 万，开盘额外 85 折，送 1600 元/平米豪装。现推 88 平米稀缺二房，99125 平米舒适三房，139290 平米阔绰四房五房。10、2010-9-29 恒大绿洲“ 浦东豪庭”黄金周荣耀开盘，开盘认购额外 89 折，送 1600 元/豪装，再享国庆 5 重礼。另有 88两房、99-125三房、 139-290
47、四房五房，特享 20 套一口价，最高优惠 18 万/套，送 1600 元/豪装11、2010-6 恒大绿洲推出半岛美墅 5480 元/起，送 1500 元/豪装；恒大绿洲领袖国际即将隆重开盘，5480元/平米起，送 1500 元/平米豪装。12、2010-5 一期尾房快售均价 7400 元/。二期 23#、24#栋 5 月中旬开盘，VIP88 折优惠。13、2010 年 4 月 13 日“恒大春季房博会” 恒大地产集团长沙公司率旗下四个项目联袂推出“万套让利 5 重礼” 。在“恒大春季房博会” 期间，购房优惠最高优惠 37 万元;老业主介绍新客户成功认购，赠送一年物业管理费和1000 元购物卡
48、，新客户认购额外 98 折;除此之外，还可享受按时签约 98 折，看楼送礼等活动14、2010-3 全新加推 17 号栋认筹额外 88 折。87-139 平米精装豪宅， 262-292 平米湖景楼王，送 1500 元/豪装。15、2010-2 均价 6000 元/，全新加推湖景楼王， 80-127精装户型 262-292湖景豪宅。16、09 年 7 月启动以“献一份爱，暖万人心，传中国情” 为主题的“ 恒大慈善万人行” 活动1、9A 精装标准，装修报价 1500-1600 元/平米，具体如下：入户花园及阳台 阳台地面瓷砖，墙面顶面为墙漆，预留上下水管玄关 地面瓷砖，墙面顶面为墙漆客厅 地面仿实
49、木地板、造型灯、墙面和顶面为墙漆餐厅 地面仿实木地板、造型灯、墙面顶面为墙漆卧室 地面仿实木地板、吸顶灯、墙面顶面为墙漆厨房 铝扣板集成吊顶（带照明） 、 、整体橱柜、抽油烟机、消毒柜、灶具（双灶） 、洗菜盆带龙头（双槽）卫生间 铝扣板吊顶、地面墙面为瓷砖、洁具（座便器） 、浴霸、淋浴头、浴室柜套装、毛巾架、厕纸盒装修部位（装修包含的内容）其他部位 无192、精装房操作模式：装修材料由开发商统一采购、统一配送，所有项目均由深圳广田装修公司负责装修工程施工；客户与开发商签订买卖合同，装修标准作为买卖合同附件；由开发商负责装修质量的售后服务，保修期 2 年。3、恒大精装房点评恒大精装房产品线分为五大系列精品品牌：产品系列 位置 产品类型 产品特点 客户群恒大金碧天下 城市外围 别墅为主 休闲、度假、娱乐、规模大 企业家、政府高官恒大华府 都市核心 高层、小高层 空中花园、空中别墅等豪华产品城市白领、企业高管恒大城 城郊结合部 高层、小高层 中大型豪华居住区 改善型客户群体恒大名都 城市郊区 高层、小高层 大型中等品质居住社区 首次置业、首改客户恒大绿洲 城市郊区 高层、小高层 大型中等品质居住社区 首次置业、首改客户目前在长沙开发的恒
