1、详 细 情 况一、案例分析题:1、 某商业楼建筑面积为 5000，于 2000年 9月 1日开工，2002 年 3月 1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为 60年。业主于 2003年 3月 1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限 40年，自 2003年 3月 1日起至 2043年 2月 28日止。在 2004年 3月 1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。（在土地出让合同届满后对收回的建筑物不予补偿）1采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（ ）。A按土地使用权出让年
2、限扣除土地已使用年限计算B按建筑物耐用年限计算C按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D按建筑物已使用年限计算2采用收益法估价时，下述观点不正确的是（ ）。A收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B估价时点应设定为 2004年 3月 1日C净收益中应扣除建筑物折旧额D应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料3估价机构评估出该商业楼在 2004年 3月 1日的公开市场价值为 4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨 5，且预测此上涨趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的 70。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（ ）。A2800
3、万元B2940 万元C4000 万元D4200 万元4假设在 2005年 9月 1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比 2004年 3月 1日的公开市场价值增加了 500万元，下列表述中正确的是（ ）。A原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500 万元增值不能再次设立抵押权B原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500 万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保C业主认为该 500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权D该 500万元可对原抵押权人以外的组织或机构设定抵押权
4、A B C D E F 你的答案： | 标准答案： a|c|c|b 本题分数： 25.00 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：1解析：当建筑物经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限作为建筑物的经济寿命来计算建筑物的折旧，此时，建筑物的经济寿命应为 23941（年），此题问的是计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应为多少，指的是在估价时点以后的建筑物剩余经济寿命应为 41239（年），等于土地使用权出让年限扣除土地已使用年限的数值，故选 A。2解析：在收益法中，建筑物折旧额应是会计上的折旧，不应从运营费用中扣除。另外，要
5、注意此题求的是“不正确”的选项！3解析：抵押评估评的是估价对象在估价时点的抵押价值。一般不考虑市场上涨的影响因素，但对市场可能出现的价格下跌风险要进行充分估算，另外，在抵押评估报告中应说明快速变现和强制处分对房地产价值的影响，但最终的估价结果是抵押价值而不是强制拍卖时的成交价。4解析：由于该商业楼已全部抵押给原抵押权人，新增的 500万元不是新增项目的价值，而只是由于市场行情上涨原有抵押物价值的孼息，此价值不能脱离原抵押物单独存在，因此不能对原抵押权人以外的债权提供担保。二、简答题:2、 某房地产估价机构接受委托评估一栋于 5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途
6、为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。 你的答案： 标准答案： （1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同（1 分）净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分（1 分）净利润已扣除了房地产的折旧摊销（1 分）财务费用（含利息收益）（1 分）及所得税等（1 分）包含了正常的（商业利润）等（1 分）（2）收益
7、年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限（1 分）（或土地使用终止年短于建筑物寿命终止年）（1 分）（3）估价采用的成本应为估价时点当时的（1 分）社会平均（客观）成本（或实际成本是历史（1 分）也不定是社会平均（客观）成本）（1 分） 本题分数： 62.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 分 解 析：3、 现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。 你的答案： 标准答案： （1）对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。1）计算出商业、住宅的建筑面积2）商业部分采用收益法进行评估，居住部分可搜集可比实例，采用市场法进行评估。3）两者汇总得出总价（2）把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。1）采用市场法或基准地价系数修正法计算出土地价格。2）采用成本法计算出建筑物的价格。3）土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。（3）对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。（4）根据平均值再结合估价经验决定最终估价值。 本题分数： 62.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 分 解 析：
