1、88888 地产可行性研究报告襄阳市某住宅商业综合地产襄阳市某住宅商业综合地产可行性研究报告可行性研究报告二 O 一三年四月8888 地产可行性研究报告第 2 页 共 54 页 目 录第一章 总 论 .3第一节 项目背景 .3第二节 项目概况 .5第二章 项目投资环境与市场研究 .9第一节 襄阳市投资环境分析 .9第二节 襄阳市房地产市场分析 .12第三节 目标市场及销售预测 .16第三章 项目开发条件与建设方案 .22第一节 项目现状概况 .22第二节 项目建设条件 .22第四章 投资估算与资金筹措 .27第一节 项目总投资估算 .27第二节 销售收入、利润、现金流量和资金筹措使用预测 .3
2、2第五章 财务评价 .35第一节 评价方法的选择及依据 .35第二节 项目财务评价 .36第六章 项目风险及对策 .40第一节 项目风险 .40第二节 相应对策 .41后 记 .438888 地产可行性研究报告第 3 页 共 54 页 第一章 总 论第一节 项目背景一、项目简介1、项目名称：888888 地产2、开发商：666 公司666 集团股份有限公司是经国务院国有资产监督管理委员会批准，由 8888 公司出资，于 88888 日设立。经中国证券监督管理委员会批准，于*日，666集团（6*）A 股在上海证券交易所挂牌上市。*3、工程地点：襄阳市*区*路4、项目简介 ：项目占地面积 427.
3、16 亩，规划建筑容积率2.76，绿化率 40%，总建筑面积 778914 平方米（不含地下部分） ，其中，商用房面积 224197 平方米（含物业及会所 2000 平方米）, 住宅面积 554717 平方米，8888 地产可行性研究报告第 4 页 共 54 页 另外地下建筑 60000 平方米。项目建设周期及总投资估算。初步估计本项目建设投资总额为 306593 万元，预计建设周期约为 6 年。二、可行性研究报告编制依据1、国家计委计办投资200215 号审定的投资项目可行性研究指南（试用版） ；2、国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版） ；3、 城市房地产
4、开发经营管理条例 ；4、 房地产项目经济评价方法 。三、项目背景1、项目所在地襄阳市地处湖北省西北部，居汉水中游，辖南漳、谷城、保康三县，枣阳、宜城、老河口三个县级市，襄城、樊城、襄阳三个城区和国家级高新技术开发区、省级鱼梁洲开发区。襄阳市城区面积 3563 平方公里，人口 218.6 万,其中建成区面积8888 地产可行性研究报告第 5 页 共 54 页 100 平方公里，人口 120 万。2、襄阳有着 2800 年悠久的历史，不仅是“中国历史文化名城” ，而且是“中国优秀旅游城市” 、 “国家园林城市”和“中国魅力城市” 。襄阳是重要的铁路交通枢纽，有一条汉江、两座机场、三条铁路和四通八达
5、的公路网，尤其是孝襄、襄十、襄荆和魏樊四条高速公路在襄阳交汇，基本可与相距 1000 公里左右的大城市实现朝发夕至，交通条件便利。襄阳作为鄂西北及鄂豫陕渝毗邻地区的物流中心，人力资源丰富，劳动力素质较高，科研院所、大专院校、金融机构、涉外服务、医疗单位等较为完善，其综合实力和发展水平居湖北省前列。近年来，襄阳经济快速发展，目前已形成以汽车、商贸、房地产业为核心的格局，襄阳市经济结构日趋合理，已步入良性发展的轨道，逐步成为“产业特色鲜明、交通优势明显、科教实力雄厚、发展潜力强劲”的城市。3、 经 济 的 强 劲 发 展 带 动 了 襄 阳 市 房 地 产 业 的 迅8888 地产可行性研究报告第
6、 6 页 共 54 页 猛 发 展 ， 市 民 消 费 观 念 不 断 更 新 ， 购 房 能 力 不 断 提 高 。正 是 在 这 种 环 境 下 ， 666 集 团 拟 开 发 此 地 块 。第二节 项目概况一、项目内容建设规模：计划建设商品住宅楼 40 栋，总建筑面积 778914 平方米（不含地下部分） ，其中，商用房面积 224197 平方米（含物业及会所 2000 平方米）,住宅面积 554717 平方米，另外地下建筑 60000 平方米。二、主要建设条件（一） 、地址状况地面状况：该项目地段位于 123 路和 33 路之间，配套设施齐全。 （二） 、气候条件年平均气温 16.11
7、6.9；极端最高温度 42 ；极端最低温度-12；8888 地产可行性研究报告第 7 页 共 54 页 年日照时间 20502200 小时；年降雨量 9001107 毫米；年无霜期 250266 天；年平均风速 3-4 米/秒；年最大风速 19-22 米/秒。（三） 、地震幅度襄阳市地震设防幅度为 6 度。（四） 、原材料供应情况水泥：为本市采供砂石料：为本市采供钢材：武钢产品石灰：襄阳产品（五） 、交通状况项目位于 123 路、 33 路和*路三条主干道交汇处，标准路面，宽阔、畅通。（六） 、能源供应1、供水：襄阳市 n 水厂管网，增容方便快捷。8888 地产可行性研究报告第 8 页 共 5
8、4 页 2、供电：现有原两家企业的专用工业供电线路三条，足够使用。三、主要经济技术指标1、根据规划， “888888 地产”小区主要技术指标如下：表 1： 主要技术指标表项目 单位 指标 项目 单位 指标用地面积 282586.1 建筑密度 % 22.08绿化率 % 40 容积率 2.76总建筑面积 778914.7 建筑占地面积 62400.07住宅 554717.5 住宅 26160.09商业 169781 商业 33347.98其中酒店 52416其中酒店 28922、户型配比情况表 2 户型配比表户型 套数 建筑面积 比例两房 3395 305538 55.08%三房 1755 210
9、626 37.97%四房 241 38552 6.95%合计 5391 554717 100%3、项目主要经济数据8888 地产可行性研究报告第 9 页 共 54 页 表 3 主要经济数据表项目 数据总投资（万元） 306593其中：土地费用（万元）128148项目收入（万元） 384324.11住宅售价（元/） 5300商业售价均价（元/） 9000利润（万元）（所得税前） 47945总投资利润率 15.63财务内部收益率 10.38%净现值（万元） 1106投资回收期 4.94 年项目建设期 6 年四、项目实施进度安排1、工作进度安排第一年，缴纳土地出让金首款。第二年，商业、住宅一期工程开
10、工。第三年，商业、住宅一期工程竣工；商业、住宅二期工程开工。第四年，商业、住宅二期工程竣工；商业、住宅三期工程开工。第五年，商业、住宅三期工程竣工；商业、住宅四期工程开工。第六年，项目竣工。8888 地产可行性研究报告第 10 页 共 54 页 2、销售进度计划具体销售进度如下表：表 4 销售进度安排表第二章 项目投资环境与市场研究第一节 襄阳市投资环境分析（一）襄阳市基本情况襄阳市地处湖北省西北部，居汉水中游，秦岭大巴山余脉，辖南漳、谷城、保康三县，枣阳、宜城、老河口三个县级市，襄城、樊城、襄阳三个城区和国家级高新技术开发区、省级鱼梁洲开发区。 襄阳市是湖北省域副中心城市，版土面积 1.97 万平方公里，人口 578.8 万。襄阳市城区面积 3563 平方公里，人口 218.6 万；其中建成区面积 100 平方公销售周期 商业部分销售进度 住宅部分销售进度第二年 3.3%第三年 15.9% 33%第四年 15.9% 33%第五年 15.9% 33%第六年 15.9% 29%
