1、土地增值税的计算公式及 9 个实例计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数。1、公式中的“增值额”为纳税人 转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：（1 ）取得土地使用权所支付的金额；（2 ）开发土地的成本、费用；（3 ）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4 ）与转让房地产有关的税金；（5 ）财政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率：序号 增值率=增值额/扣除项目金额 税率 速算扣除系数1 增值率小于或等于 50% 30
2、% 2 增值率大于 50%小于或等于 100% 40% 5%3 增值率大于 100%小于或等于 200% 50% 15%4 增值率大于 200% 60% 35%例 1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金 300 万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成 10,000 平米的普通标准住宅，以 4,000 元/M2 价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米 1,500 元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为 200 万元 。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税 170 万元，请问如何缴纳土地增值税。 第
3、一步，计算扣除项目金额1、购买土地使用权费用：300 万元2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500 元10,000 平方米1,500 万元3、计算加计扣除：（300 1500）20180020360 万元4、房地产开发费用：因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（3001500）10180 万元，应按照 180 万元作为房地产开发费用扣除。5、税金：170 万元扣除项目金额3001,500 3601801702,510 万元第二步，计算增值额商品房销售收入4,000 元10,000 平方米4,000万增值额商品房销售收入扣除项目金额合计4,000 2
4、,5101,490 万元第三步，确定增值率增值率1,490 2,51010059.36增值率超过扣除项目金额 50，未超过 100第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额增值额40扣除项目金额51,490402,5105596125.50470.50 万元例 2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为 1000 万元；房地产开发成本 6000 万元；向金融机构借入资金利息支出 400 万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为 100 万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为 5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？允许扣除的房地产开发费用=（ 400-
5、100）+（1000+6000 ）5%=650 （万元）例 3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入 600万元，缴纳相关税费共计 32 万元。该仓库原造价 400万元，重置成本 800 万元，经评估该仓库六成新。该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元？收入总额=600（万元）扣除项目合计=80060%+32=512（万元）增值额=600-512=88（万元）增值额占扣除项目比例=88512100%=17.19%，适用税率为 30%。应缴纳土地增值税税额=8830%=26.4（万元）例 4:某房地产开发企业转让一幢写字楼取得收入1000 万元。已知该企业为取得土地使用权所支付的金额为 50 万
6、元，房地产开发成本为 200 万元，房地产开发费用为 40 万元，该企业没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按 10%计算，转让房地产有关的税金为 60 万元。该公司应缴纳的土地增值税应为多少万元？扣除项目金额=50+200+（200+50）10%+ 60+（50+200）20%=385（万元）增值额=1000-385=615（万元）增值率=615385100%=159.74%应纳税额=61550%-38515%=249.75（万元）例 5:2009 年 7 月某房产开发公司转让 5 年前购入的一块土地，取得转让收入 1800 万元，该
7、土地购进价 1200 万元，取得土地使用权时缴纳相关税费 40 万元，转让该土地时缴纳相关税费 35 万元。该公司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税？ 扣除项目金额=1200+40+35=1275（万元）增值额=1800-1275=525（万元）增值率=5251275100%=41.18%应纳税额=52530%=157.5（万元）例 6：某公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入 500 万元，办公楼原价 480 万元，已提折旧300 万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为 800 万元，成新度为 50%，销售时缴纳有关税费 30万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元？扣除项目金
8、额=80050%+30=430（万元）增值额=500-430=70（万元）增值率=70430100%=16.28%应纳税额=7030%=21（万元）例 7：某县城一家房地产开发企业 2008 年度委托建筑公司承建住宅楼 10 栋，其中：80%的建筑面积对外销售，取得销售收入 7648 万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入 63 万元。与该住宅楼开发相关成本、费用有：（1）支付土地使用权价款 1400 万元；（2）取得土地使用权缴纳契税 42 万元；（3）前期拆迁补偿费 90 万元，直接建筑成本 2100万元，环卫绿化工程费用 60 万元；（4）发生管理费用 450 万元、销售费用
9、280 万元、利息费用 370 万元（利息费用虽未超过同期银行代扣款利率，但不能准确按项目计算分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为 9%。 1、该房地产开发企业 2008 年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计多少万元？营业税、城市维护建设税、教育费附加=76485%（1+5%+3%）+635%（1+5%+3%）=412.99+3.40=416.39（万元）2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计有多少万元？价款=140080%=1120（万元） 开发成本=（42+90+2100+60）80
10、%=1833.6（万元） 开发费用=（1120+1833.6）9%=265.82（万元） 税金=76485%（1+5%+3%）=412.99（万元） 加计扣除=（1120+1833.6）20%=590.72（万元） 允许扣除费用合计=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14（万元）3、2008 年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元？增值额=7648-4223.14=3424.86（万元） 增值率=3424.864223.14100%=81.10% 应纳土地增值税额=3424.8640%-4223.145%=1158.78（万元）4、该企业应缴纳企业
11、所得税多少万元？（不考虑房产税、印花税）。 应纳所得税额=（7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78）25%=520.56（万元）例 7：某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房销售合同，取得销售收入 9500万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用 1000 万元，开发成本 2000 万元，房地产开发费用 500 万元，其中利息支出 200 万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为 10%。转让该普通住宅应缴纳土地增值税多
12、少万元？1、应缴纳营业税=9500%=475（万元）2、应缴纳城建税、教育费附加=475（5%+3%）=38（万元）3、扣除项目金额=1000+2000+（1000+2000）10%+475+38+（1000+2000）20%=4413（万元）4、增值额=9500-4413=5087（万元）5、增值率=50874413100%=115.27%6、应纳税额=508750%-441315%=1881.55（万元）例 8:2009 年王某因改善居住条件，经主管税务机关申报核准转让其已居住两年的非普通住宅一套，取得转让房价款 24 万元。经评估，该住房的重置成本为 20 万元，成新度为 70%。住房转
13、让时，李某已按国家统一规定缴纳手续费 0.18 万元、评估费 0.5 万元、税金 1.32 万元。王某应缴纳多少土地增值税？从 2008 年 11 月 1 日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。例 9：某中外合资房地产开发公司，2009 年发生以下业务：（1）1 月份通过竞拍取得市区一处土地使用权，支付土地出让金 600 万元，缴纳相关费用 24 万元；（2）以上述土地开发建和普通标准住宅楼、写字楼各一栋，占地面积各为 1/2；（3）普通标准住宅楼开发成本 300 万元，写字楼开发成本 620 万元；（4）分摊到住宅楼利息支出 40 万元，包括超过贷款期限的利息 4 万元，写字楼的利息无
14、法分摊；（5）9 月初全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入 1080 万元，其中包括像购房者一并代收的市政施工费共计 50 万元；（6）9 月底将写字楼与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，写字楼税务机关的核定价格是 1500万元。其他相关资料：该房地产公司所在的省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用；如果代收费用计入房价像购买方一并收取，则可转让房地产取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。 （1）公司销售普通标准住宅楼的土地增值税扣除项目金额是多少万元？（ 2）该公司应纳的销售普通标准住宅楼的土地增值
15、税是多少万元？（ 3）公司写字楼对外投资缴纳土地增值税时扣除项目金额是多少万元？（ 4）公司写字楼对外投资业务应纳的土地增值税是多少万元？（1）应扣除的土地使用权的金额=（600+24）12=312（万元）开发成本=300（万元）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用=（40-4）+（300+312）5%=66.6（万元）税金=10805%=54（万元）其他扣除项目=（300+312）20%=122.4（万元）代收费用可在计算土地增值税的时候扣除，但是不可以加计扣除。可扣除项目合计=312+300+66.6+54+122.4+50=905（万元）（2）收入总额=1080（万元）可扣除项目合计=9
16、05（万元）增值额=1080-905=175（万元）增值率=175905100%=19.34建造普通标准住宅出售，其增值额为超过扣除项目金额 20%，予以免税。（3）应扣除的土地使用权的金额=（600+24）12=312（万元）开发成本=620（万元）应扣除的开发费用=（312+620）10%=93.2（万元）以不动产对外投资，不缴纳营业税。其他扣除项目=312+620+93.2+186.4=1211.6（万元）（4）收入总额=1500（万元）可扣除的项目合计=1211.6（万元）增值额=1500-1211.6=288.4（万元）增值率=288.41211.6100%=23.8%，适用税率为 30%应缴纳土地增值税=288.430%=86.52（万元）
