1、- 1 -房 地 产 基 础 知 识一 、 基 本 概 念（ 一 ） 房 地 产 的 概 念 ：是 房 屋 和 土 地 的 社 会 经 济 形 态 ， 是 房 屋 和 土 地 作 为 一 种 财 产 的 总 称 ， 是 指 土 地 、 建 筑 物及 固 着 在 土 地 、 建 筑 物 上 不 可 分 离 的 部 分 。 房 地 产 由 于 其 位 置 固 定 、 不 可 移 动 ， 通 常 又 被 称为 不 动 产 ， 简 单 地 说 就 是 不 能 移 动 的 财 产 。（ 二 ） 房 地 产 业1、 房 地 产 业 指 从 事 房 地 产 开 发 、 经 营 、 管 理 和 服 务 的 行
2、 业 。2、 房 地 产 市 场分 为 ： 一 级 、 二 级 、 三 级 市 场 ， 一 级 市 场 指 最 初 级 原 始 土 地 的 转 让 ， 二 级 市 场 指 房 地 产开 发 企 业 在 取 得 土 地 后 再 开 发 、 建 设 、 销 售 ， 一 般 说 在 建 商 品 房 （ 期 房 ） ， 三 级 市 场 是 指 已建 好 的 商 品 房 在 市 场 上 转 让 ， 就 是 在 房 产 中 介 所 转 让 的 房 产 。（ 三 ） 城 市 居 住 区 、 居 住 小 区 、 居 住 组 团1、 城 市 居 住 区 ： 一 般 称 居 住 区 ， 并 与 居 住 人 口 规
3、 模 （ 1万 1.5万 户 ， 3万 5 万 人 ） 相对 应 ， 配 建 有 一 整 套 较 完 善 的 、 能 满 足 该 区 居 民 物 质 与 文 化 生 活 所 需 的 公 共 的 公 共 服务 设 施 的 居 住 生 活 聚 居 地 。2、 居 住 小 区 ： 也 称 住 宅 小 区 ， 并 与 居 住 人 口 规 模 （ 2千 4 千 户 ， 7000 15000人 ） 相 对应 ， 配 建 有 一 套 能 满 足 该 区 居 民 基 本 的 物 质 与 文 化 生 活 所 需 的 公 共 服 务 设 施 的 居 住 生活 聚 居 地 。3、 居 住 组 团 ： 一 般 称 组
4、 团 ， 指 一 般 被 小 区 道 路 分 隔 ， 并 与 居 住 人 口 规 模 （ 300 700户 ，1000 3000人 ） 相 对 应 ， 配 建 有 居 民 所 需 的 基 层 公 共 服 务 设 施 的 居 住 生 活 聚 居 地 。（ 四 ） 居 住 区 用 地住 宅 用 地 、 公 建 用 地 、 道 路 用 地 和 公 共 绿 地 等 四 项 用 地 的 总 称 。1、 住 宅 用 地 ： 住 宅 建 筑 基 底 占 地 及 其 四 周 合 理 间 距 内 的 用 地 含 宅 间 绿 地 和 宅 间 小 路 等 的 总称 。2、 道 路 用 地 ： 居 住 道 路 、 小
5、 区 路 、 组 团 路 及 非 公 建 配 建 的 居 民 小 汽 车 、 单 位 通 勤 车 等 停 放场 地 。3、 公 共 绿 地 ： 满 足 规 定 的 日 照 要 求 ， 适 合 于 安 排 游 憩 活 动 设 施 的 、 供 居 民 共 享 的 游 憩 绿 地 ，应 包 括 居 住 区 公 园 、 小 游 园 和 组 团 绿 地 及 其 他 块 状 带 状 绿 地 等 。- 2 -4、 公 共 服 务 设 施 用 地 ： 一 般 称 公 建 用 地 ， 是 与 居 住 人 口 规 模 相 对 应 配 建 的 、 为 居 民 服 务 和使 用 的 各 类 设 施 的 用 地 ， 应
6、 包 括 建 筑 基 底 占 地 及 其 所 属 场 院 、 绿 地 和 配 建 停 车 场 等 。5、 其 他 用 地 ： 规 划 范 围 内 除 居 住 区 用 地 以 外 的 各 种 用 地 ， 应 包 括 非 直 接 为 本 区 居 民 配 建 的道 路 用 地 、 其 他 单 位 用 地 、 保 留 的 自 然 村 或 不 可 建 设 用 地 等 。（ 五 ） 建 筑 密 度也 称 建 筑 覆 盖 率 ， 批 项 目 规 划 建 设 用 地 范 围 内 所 有 建 筑 物 的 基 底 面 积 之 和 与 规 划 建 设用 地 面 积 之 比 。1、 容 积 率 ： 指 建 设 用 地
7、 内 的 总 建 筑 面 积 与 建 设 用 地 面 积 的 比 值 。 。2、 使 用 率 ： 住 宅 套 内 净 面 积 即 使 用 面 积 和 住 宅 面 积 的 比 为 使 用 率 。3、 绿 化 率 ： 绿 化 率 植 被 垂 直 投 影 面 积 /居 住 总 面 积 1004、 绿 地 率 ： 居 住 区 用 地 范 围 内 各 类 绿 地 的 总 和 占 居 住 区 用 地 的 比 率 。（ 六 ） 新 型 住 宅 类 型1、 生 态 住 宅生 态 住 宅 是 运 用 生 态 学 原 理 和 遵 循 生 态 平 衡 及 可 持 续 发 展 的 原 则 ， 即 综 合 系 统 效
8、率 最优 原 则 ， 设 计 、 组 织 建 筑 内 外 空 间 中 的 各 种 物 质 因 素 ， 使 物 质 、 能 源 在 建 筑 系 统 内 秩 序 地循 环 转 换 ， 获 得 一 种 高 效 、 低 耗 、 能 源 在 建 筑 系 统 内 有 秩 序 地 循 环 转 换 ， 获 得 一 种 高 效 、低 耗 、 无 废 无 污 染 ， 生 态 平 衡 的 建 筑 环 境 。2、 绿 色 住 宅“ 绿 色 住 宅 ” 不 是 一 般 人 认 为 的 绿 化 较 好 的 住 宅 。 实 际 上 较 高 的 绿 化 率 只 是 “ 绿 色 住宅 ” 内 容 的 一 个 方 面 ， 真 正
9、 的 “ 绿 色 住 宅 ” 的 内 涵 是 全 方 位 的 立 体 环保 工 程 、 它 是 既 适 应 地 方 生 态 又 不 破 坏 地 方 生 态 的 建 筑 。3、 花 园 式 住 宅也 叫 西 式 洋 房 或 小 洋 房 ， 即 花 园 别 墅 。 一 般 都 是 带 有 花 园 草 坪 和 车 库 的 独 院 式 平 房 或 二 、三 层 小 楼 ， 建 筑 密 度 最 低 ， 内 部 居 住 功 能 完 备 ， 装 修 豪 华 ， 并 富 有 变 化 ， 住 宅 水 、 电 暖供 给 一 应 俱 全 ， 户 外 道 路 、 通 讯 、 购 物 、 绿 化 也 都 有 较 高 的
10、 标 准 ， 一 股 为 高 收 入 者 购 买 。4、 分 时 度 假 住 宅英 文 为 TIME-SHARE， 正 确 的 翻 译 应 是 分 时 段 多 产 权 度 假 公 寓 。 这 是 一 种 房 地 产 、 酒店 住 宿 和 旅 游 休 闲 度 假 完 美 结 合 的 全 新 投 资 模 式 和 度 假 住 宿 设 施 。5、 产 权 酒 店是 传 统 房 地 产 向 分 时 度 过 渡 的 中 间 产 品 。 这 是 把 酒 店 客 房 分 割 出 售 ， 业- 3 -主 可 以 拥 有 酒 店 客 房 部 分 产 权 ， 除 了 每 年 的 旅 游 度 假 如 住 外 ， 其
11、余 时 间 可 以 委托 酒 店 物 业 管 理 公 司 进 行 管 理 ， 并 享 受 每 年 的 经 营 收 益 分 红 。6 智 能 化 社 区智 能 社 区 是 利 用 现 代 化 4C（ 即 计 算 机 、 通 讯 及 网 络 、 自 控 、 IC卡 ） 技 术 ， 通 过 有 效的 传 输 网 络 ， 将 多 元 化 信 息 服 务 与 管 理 、 物 业 管 理 与 安 防 、 住 宅 智 能 化 系 统 集 成 ， 为 住宅 小 区 的 服 务 与 管 理 提 供 高 技 术 的 智 能 手 段 ， 以 实 现 快 捷 高 效 的 超 值 服 务 与 管 理 ， 提 供安 全
12、舒 适 的 家 居 环 境 。7、 高 科 技 型 住 宅这 是 指 数 字 化 、 智 能 化 建 筑 ， 包 括 自 动 调 温 、 感 应 式 照 明 、 家 电 全 自 动 遥 控 、 计 算机 统 一 集 中 控 制 水 、 电 、 气 费 用 等 ， 以 及 利 用 信 息 高 速 公 路 实 现 家 庭 办 公 、 网 络 购 物 等活 动 。（ 七 ） 英 文 缩 写 概 念1、 CBD（ 传 统 中 央 商 务 区 ）1） 是 英 文 Cental Business District的 缩 写 ， 最 早 产 生 于 上 世 纪 20 年 代 的 美 国 。 现 代 城市 中
13、 央 商 务 区 由 商 务 办 公 、 金 融 和 服 务 类 三 大 职 能 设 施 构 成 。2、 CID（ 中 央 科 技 区 ）3、 CLD（ 中 央 生 活 区 ）至 位 于 城 市 中 心 地 带 或 紧 绕 中 心 而 建 的 大 型 高 商 的 居 住 区 域 。 SHOPPING MALL（ 超 级 购物 商 场 ）4、 CONDO（ 分 户 式 产 权 公 寓 ）作 为 一 种 独 立 的 房 屋 形 态 ， 作 为 一 种 比 Ppartment(普 通 出 租 公 寓 )高 级 的 公 寓 物业 ， CONDO已 经 普 遍 流 行 于 欧 美 及 亚 洲 的 新 加
14、 坡 等 地 。5、 SOHO（ 小 型 办 公 室 ）是 英 文 Small office and home office 的 缩 写 ， 指 的 是 小 型 办 公 室 或 家 庭办 公 室 ， 在 房 地 产 中 一 般 特 指 商 住 两 用 性 公 寓 。5、 SOLO（ 小 户 型 住 宅 ）SOLO意 味 着 城 市 进 中 心 地 带 超 小 户 型 住 宅 。 其 户 型 设 计 以 超 小 为 特 点 ， 一 般 为 十 多 平米 至 五 十 平 米 左 右 。6、 LOFTLOFT出 自 美 国 ， 原 意 是 指 工 厂 或 仓 库 的 楼 层 ， 现 指 没 有 内
15、墙 隔 断 的 开 敞 式 平 面 布 置 住 宅 。- 4 -Loft大 规 模 的 空 间 和 它 所 带 来 的 自 由 性 ， 使 人 们 有 机 会 根 据 特 殊 的 需 要 来 组 建 不 同 的 环 境氛 围 。7、 MORE（ 移 动 商 务 居 住 区 ）MORE是 英 文 Mobile Office Residential Edifice （ 移 动 办 公 室 住 宅 大 厦 ）的 缩 写 ， 其 文 意 为 移 动 、 办 公 、 居 住 等 意 ， 通 常 译 为 互 动 商 务 居 住 区 。8、 TOWN HOUSE（ 联 排 式 别 墅 ）其 形 式 主 要
16、就 是 二 三 层 的 独 立 式 建 筑 联 排 而 成 ， 这 种 建 筑 形 式 对 人 的 居 住 考 虑 到 两 个方 面 ： 一 是 尊 重 人 的 独 立 性 ， 能 让 一 个 家 庭 独 门 独 院 ； 一 个 是 尊 重 土 地 的 稀 缺 性 ， 让 一 个 城市 土 地 既 能 满 足 较 高 的 局 主 要 求 ， 又 能 有 节 制 地 进 行 土 地 开 发 。（ 八 ） 房 地 产 开 发是 指 在 依 法 取 得 土 地 使 用 权 的 土 地 上 按 照 使 用 性 质 和 要 求 进 行 基 础 设 施 、 房 屋 建 筑 的活 动 。1、 土 地 开 发
17、是 将 “ 生 地 ” （ 不 具 备 使 用 条 件 的 土 地 ） 开 发 成 为 可 供 使 用 的 土 地 。2、 土 地 类 型按 其 使 用 性 质 划 分 为 居 住 、 商 业 、 工 业 、 仓 储 、 综 合 用 地 、 公 共 设 施 用 地 及自 由 集 资 、 微 利 房 用 地 。3、 土 地 使 用 费土 地 使 用 者 因 使 用 土 地 而 按 规 定 每 年 支 付 给 予 政 府 的 费 用 。4、 土 地 开 发 费每 公 顷 居 住 区 用 地 开 发 所 需 的 前 期 工 程 的 测 算 投 资 ， 包 括 征 地 、 拆 迁 、 各 种 补 偿
18、、 平 整土 地 、 建 设 外 部 市 政 管 线 设 施 和 道 路 工 程 等 各 项 费 用 。5、 土 地 使 用 权 年 限是 指 政 府 以 拍 卖 、 招 标 、 协 议 的 方 式 ， 将 国 有 土 地 使 用 权 有 一 定 年 限 内 出 让给 土 地 使 用 者 。 现 政 府 对 土 地 使 用 权 年 限 规 定 如 下 ： 居 住 用 地 70年 ， 工 业 、 教 育 、 科 技 、文 化 、 卫 生 、 体 育 、 综 合 用 地 为 50年 ， 商 业 、 旅 游 、 娱 乐 用 地 为 40 年 。6、 “ 三 通 一 平 ” 、 “ 七 通 一 平 ”
19、三 通 一 平 ： 指 供 热 、 供 电 、 供 水 到 位 ， 场 地 平 整 。七 通 一 平 ： 指 道 路 、 供 热 、 供 水 、 供 电 、 供 煤 气 （ 天 然 气 ） ， 给 排 水 、 排 污 、 场 地 平 衡 。7、 物 业 的 竣 工 验 收- 5 -是 指 从 物 业 形 态 上 说 ， 建 筑 商 完 成 了 一 项 最 终 产 品 ， 开 发 商 也 完 成 了 物 业 开 发 任 务 ， 这时 他 们 之 间 产 生 的 一 个 法 定 手 续 。（ 九 ） 房 地 产 一 次 开 发 、 房 地 产 二 次 开 发1、 房 地 产 一 次 开 发一 次
20、性 连 土 地 、 支 付 制 造 房 屋 及 其 设 施 的 费 用 。2、 房 地 产 二 次 开 发指 先 将 “ 生 地 ” （ 不 具 备 使 用 条 件 ） 开 发 成 熟 地 （ 具 备 使 用 条 件 ） ， 然 后 再 进行 拍 卖 和 出 租 ， 由 买 地 者 去 建 造 房 屋 。二 、 规 划 设 计 基 础 知 识（ 一 ） 日 照 条 件从 日 照 条 件 分 析 来 看 ， 南 偏 东 45 至 偏 西 45是 较 适 宜 的 建 筑 （ 房间 ） 朝 向（ 二 ） 朝 向为 了 使 居 住 环 境 更 舒 适 、 建 筑 （ 房 间 ） 选 取 合 适 的 朝
21、 向 也 非 常 重 要 ， 良好 的 朝 向 决 定 着 房 间 的 日 照 条 件 和 自 然 通 风 条 件 。 大 部 分 人 都 知 道 建 筑 （ 房 间 ） 应 坐 北 朝 南 ，防 止 西 晒 ， 但 目 前 在 大 中 城 市 建 筑 密 度 较 高 ， 有 的 地 方 寸 土 寸 金 ， 不 允 许 每 幢 住 宅 都 有 最 佳的 朝 向 ， 每 个 房 间 更 不 可 以 都 处 在 最 佳 的 朝 向 。（ 三 ） 建 筑 排 列 形 式 （ 布 局 ）居 住 区 主 要 布 局 形 式 有 行 列 式 、 围 合 式 、 向 心 式 、 隐 喻 式 。 在 实 际
22、运 用 时 ， 并 不 一 定 严格 拘 泥 于 某 种 形 式 ， 往 往 是 多 种 形 式 的 综 合 运 用 。各 种 布 局 示 意 举 例 ：（ 四 ） 建 筑 平 面 设 计建 筑 平 面 主 要 由 使 用 部 分 、 交 通 联 系 部 分 和 结 构 （ 墙 、 柱 ） 所 占 面 积 构 成 ， 主 要 反 映在 水 平 面 上 房 屋 各 部 分 的 组 合 关 系 及 功 能 关 系 。（ 五 ） 立 面 设 计- 6 -建 筑 体 型 反 映 建 筑 物 总 体 量 大 小 、 组 合 方 式 、 比 例 尺 度 等 。 立 面 是 表 示 房 屋 四 周 的 外部
23、 （ 竖 直 面 ） 形 象 ， 由 许 多 构 件 所 组 成 ， 主 要 是 ， 墙 面 、 窗 户 、 阳 台 样 板 等 ， 这 两 者 决 定 了房 屋 外 部 形 象 的 总 体 效 果 。（ 六 ） 剖 面 设 计剖 面 设 计 主 要 反 映 建 筑 物 在 竖 直 方 向 上 各 部 分 的 组 合 关 系 及 功 能 关 系 ， 反 映 建 筑 物 各部 分 的 高 度 、 层 数 。住 宅 的 剖 面 设 计 主 要 考 虑 分 析 建 筑 物 各 部 分 应 有 的 高 度 ， 建 筑 的 层 数 ， 建 筑 空 间 的 组合 和 利 用 ， 以 及 建 筑 剖 面 中
24、 的 结 构 、 构 造 等 。 其 中 ， 很 重 要 的 一 条 是 确 定 室 内 净 高 。（ 八 ） 施 工 图建 筑 施 工 图 根 据 不 同 的 工 程 性 质 及 规 模 ， 图 纸 内 容 及 数 量 有 所 不 同 。1、 总 平 面 图总 平 面 图 表 明 一 个 工 程 的 总 体 布 置 。 其 基 本 内 容 如 下 ：1） 表 明 新 建 工 程 的 总 体 布 局 ， 如 用 地 范 围 、 各 建 筑 物 的 位 置 、 道 路 、 管 网 的 布 置 等 。2） 确 定 建 筑 物 的 平 面 位 置 。3） 表 明 建 筑 物 决 首 层 地 面 的
25、绝 对 标 高 、 室 外 地 坪 、 道 路 中 心 线 交 叉 的 绝 对 标 高 ， 地 面 坡 高及 地 面 水 排 出 方 向 等 。2、 平 面 图平 面 图 在 全 套 施 工 图 中 起 着 纲 领 性 的 作 用 ， 它 不 仅 反 映 了 建 筑 的 使 用 、 空 间 、装 修 等 情 况 ， 而 且 还 大 略 地 反 映 了 各 工 种 的 部 分 情 况 。 基 本 内 容 如 下 ：1） 表 明 建 筑 物 的 朝 向 、 平 面 形 状 、 内 部 布 置 ， 入 口 、 走 道 、 楼 梯 的 位 置 等 。2） 用 尺 寸 线 和 轴 线 表 示 建 筑 物
26、 的 长 度 及 各 部 分 的 位 置 。3） 表 明 建 筑 物 竖 向 承 重 结 构 形 式 。4） 表 明 各 层 的 地 面 标 高 。5） 表 明 门 窗 编 号 、 门 的 开 启 方 向 。6） 表 明 剖 面 图 的 剖 切 位 置 及 编 号 ， 详 图 索 引 号 等 。7） 综 合 反 映 工 艺 、 水 、 暖 、 电 对 土 建 的 要 求 。8） 表 明 装 修 的 做 法 。9） 用 图 无 法 表 示 时 采 用 文 字 说 明 。3、 立 面 图立 面 图 主 要 表 示 建 筑 的 外 形 ， 是 做 外 部 装 修 的 主 要 依 据 ， 其 基 本
27、内 容 如 下 ：- 7 -1） 表 明 建 筑 的 外 形 及 其 细 部 ， 如 站 空 、 雨 罩 、 檐 口 、 阳 台 、 台 阶 、 雨 水 管 等 。2） 用 标 高 表 示 出 建 筑 物 总 高 度 、 各 楼 层 高 度 以 及 门 窗 洞 口 等 细 部 高 度 。3） 表 明 外 饰 面 所 用 材 料 、 色 彩 及 分 格 等 。4） 注 明 墙 身 详 图 位 置 及 编 号 等 。4、 剖 面 图剖 面 图 简 要 地 表 示 建 筑 物 的 内 部 空 间 关 系 和 结 构 形 式 等 ， 其 基 本 内 容 如 下 ：1） 表 示 建 筑 物 各 部 位
28、高 度 。2） 剖 面 图 中 需 要 详 细 表 示 的 部 分 ， 画 出 详 图 索 引 号 。3） 简 要 表 示 主 要 结 构 形 式 ， 如 楼 层 、 屋 盖 的 梁 、 板 、 柱 的 相 互 关 系 。（ 九 ） 楼 盘 基 本 资 料 解 述1、 位 置项 目 所 在 位 置 、 区 域 环 境 现 状 、 区 域 规 划 前 景 、 交 通 状 况 、 生 活 方 便 度 、 科 教 文 卫 分 布 。2、 配 套小 区 内 的 配 套 、 市 政 配 套 、 商 业 配 套 、 银 行 、 会 所 、 配 套 使 用 收 费 标 准 及 比 较 、 配 套 的可 达
29、性 、 配 套 的 可 持 续 性 发 展 。3、 建 筑 单 体建 筑 风 格 、 外 立 面 、 建 筑 形 式 、 比 例 、 尺 度 、 材 质 、 色 彩 、 结 构 4、 户 型分 区 、 功 能 、 开 间 、 进 深 、 视 野 、 家 具 布 置 、 通 风 、 排 水 、 采 光 、 气 候 调 节5、 设 备设 备 、 品 牌 、 装 修 标 准 、 材 质 、 环 保 、 节 能 、 科 技 含 量6、 规 划主 要 技 术 经 济 指 标 、 规 划 特 点 、 日 照 、 通 风 、 区 内 道 路7、 区 内 交 通人 车 分 流 、 人 与 车 、 交 通 的
30、干 扰 、 车 库 （ 位 ） 、 管 理 费 用 、 停 放 位 置 、 车 速8、 价 格开 盘 价 、 起 价 、 均 价 、 最 高 价 、 性 价 比 、 折 扣 、 实 际 支 出 、 装 修9、 结 构结 构 特 点 、 施 工 方 法 、 材 质 、 造 价 、 抗 震 性 、 防 水 性 、 防 火 性 、 耐 腐 蚀 性 、 防 噪 性 能10、 使 用 年 限- 8 -各 种 材 料 的 寿 命 、 材 料 维 护 、 价 格 转 移 年 限 、 折 旧 与 升 值11、 面 积功 能 、 大 小 、 合 用 性 、 经 济 性 、 紧 凑 度12、 分 摊分 摊 部 分
31、 、 分 摊 率 、 分 摊 的 构 成13、 物 业 管 理物 业 公 司 、 介 入 时 间 、 服 务 内 容 、 服 务 成 本 、 服 务 的 可 延 续 性 、 服 务 收 费 标 准14、 绿 化绿 化 率 、 绿 化 形 态 、 绿 化 功 能 、 绿 化 规 模15、 日 照规 范 要 求 、 日 照 时 间 、 日 照 质 量 、 间 距 、 外 立 面 与 日 照16、 通 风朝 向 、 主 导 风 向 、 垂 直 气 流 、 平 面 气 流17、 节 能采 暖 系 统 、 保 温 材 料 、 外 墙 能 耗18、 隔 音噪 声 、 隔 音 能 力 及 措 施 、 声 源
32、 控 制19、 私 密 性视 线 干 扰 、 公 私 分 离 、 动 静 分 离 、 洁 污 分 离20、 优 惠 措 施价 格 优 惠 、 赠 品21、 开 发 商开 发 商 实 力 介 绍 、 信 誉 介 绍22、 付 款 方 式23、 施 工 管 理24、 施 工 进 度 知 会25、 合 作 单 位物 业 管 理 公 司 、 其 他 合 作 单 位 、 设 计 单 位 、 管 理 单 位三 、 建 筑 及 结 构 设 计 基 础 知 识（ 一 ） 建 筑 形 式- 9 -1、 塔 式 住 宅以 共 用 电 梯 、 楼 梯 为 核 心 布 置 多 套 住 房 的 住 宅 ， 整 个 住
33、宅 只 有 一 个 单 元 。 通 俗 地 说 ，塔 楼 以 电 梯 、 楼 梯 为 布 局 核 心 ， 上 到 楼 层 之 后 ， 向 西 面 走 可 以 直 接 进 入 户 内 。2、 板 式 住 宅由 多 个 住 宅 单 元 组 合 而 成 ， 每 单 元 均 设 有 楼 梯 、 电 梯 的 住 宅 。 但 从 其 外 观 看 不 一 定 都 呈“ 一 ” 字 形 ， 也 可 以 是 拐 角 、 围 合 等 形 状 。 板 楼 的 户 型 应 该 是 南 向 面 宽 大 ， 而 进 深 短 ， 南 北通 透 的 格 局 。 在 南 北 开 窗 的 情 况 下 ， 可 以 通 过 自 然
34、通 风 形 成 对 流 。（ 二 ） 建 筑 类 别1、 自 然 层 数按 楼 板 、 地 板 结 构 分 层 的 楼 层 数 。2、 电 梯 层 数为 了 避 免 人 们 认 为 的 不 吉 利 楼 层 数 字 而 在 电 梯 标 数 上 跳 过 一 些 数 字 如 4、 13、 14等 而 最终 形 成 的 电 梯 楼 层 标 数 。3、 按 层 数 分1） 低 层 ： 1-3F的 建 筑 称 为 低 层 建 筑 。2） 多 层 ： 7F以 下 的 建 筑3） 小 高 层 ： 7-11F 的 建 筑4） 高 层 ： 12-30F的 建 筑5） 超 高 层 ： 30F的 建 筑4、 按 结
35、合 形 式 分1） 双 拼 ： 即 每 单 元 层 中 有 两 户 住 宅 ， 又 称 一 梯 两 户 。2） 三 拼 ： 即 每 单 元 层 中 有 三 户 住 宅 ， 又 称 一 梯 三 户 。3） 独 栋 别 墅 ： 即 独 立 一 栋 存 在 的 别 墅 。4） 双 拼 别 墅 ： 两 栋 连 在 一 起 的 别 墅 。 两 个 相 同 的 单 位 平 行 组 合 而 成 。5） 联 排 别 墅 ： 多 栋 连 在 一 起 的 别 墅 。 由 三 个 以 上 的 相 同 单 位 平 行 组 合 而 成 。 是 Townhouse项 目 最 为 常 见 的 建 筑 形 式 。6） 叠 拼
36、 别 墅从 建 筑 立 面 上 看 ， 与 双 拼 非 常 相 似 ， 也 是 由 两 个 单 位 组 成 ； 实 际 上 ， 其 中 一 户 的 “ 一层 ” 从 二 层 开 始 ， 将 不 拥 有 庭 院 。 从 户 型 图 上 清 晰 可 见 区 别 。（ 三 ） 建 筑 结 构 形 式- 10 -1、 建 筑 结 构 形 式建 筑 结 构 形 式 有 许 多 种 类 型 ， 也 有 许 多 不 同 的 分 类 方 法 ， 其 中 最 常 见 的 分 类方 法 是 按 建 筑 物 主 要 承 重 构 件 所 用 的 材 料 分 类 和 按 结 构 平 面 布 置 情 况 分 类 。建 筑
37、 物 主 要 承 重 构 件 所 使 用 的 材 料 分 类序 号 结 构 类 型 名 称 识 别 特 征 适 用 范 围1 木 结 构 主 要 承 重 构 件 所 使 用 的 材 料 为 木 材 单 层 建 筑2 混 合 结 构 承 重 材 料 为 砖 石 ， 楼 板 、 屋 顶 为 钢 筋混 凝 土 单 层 或 多 层 建 筑3钢 筋 混 凝 土 结 构 主 要 承 重 构 件 所 使 用 的 材 料 为 钢 筋混 凝 土 多 层 、 高 层 、 超 高 层 建 筑4 钢 与 混 凝 土 组 合 结 构 主 要 承 重 构 件 材 料 钢 与 混 凝 土 超 高 层 建 筑5 钢 结 构
38、主 要 承 重 构 件 所 使 用 的 材 料 为 钢 重 型 厂 房 、 受 动 力 作 用 的 厂房 、 可 移 动 或 可 拆 卸 的 建筑 、 超 高 层 建 筑 或 高 耸 建 筑2、 墙 体 的 类 型 及 其 划 分序 号 结 构 类 型 名 称 平 面 /立 面 示 意 图 常 用 范 围1 框 架 结 构 厂 房 或 20 层 以 下 多 、 高 层 建 筑2 全 剪 力 墙 结 构 高 强 度 结 构 体 系 ， 常 用 于 高 层 、 超 高 层 建 筑3 框 架 剪 力 结 构 高 层 建 筑4 框 结 构 高 层 或 超 高 层 建 筑5 筒 体 结 构 （ 单 /多
39、 筒 ） 超 高 层 建 筑6 框 支 结 构 钢 结 构 超 高 层 建 筑7 无 梁 楼 盖 结 构 大 空 间 、 大 柱 网 的 多 层 建 筑（ 四 ） 建 筑 体 量 指 标1、 住 宅 间 距两 栋 住 宅 间 距 （ 外 墙 皮 与 外 墙 皮 ） 与 前 面 （ 一 般 指 南 面 ） 住 宅 高 度 的 比 值 。2、 层 高 是 指 住 宅 高 度 以 “ 层 ” 为 单 位 计 量 ， 每 一 层 的 高 度 国 家 在 设 计 有 要 求 ，这 个 高 度 就 叫 层 高 。 它 通 常 包 括 下 层 地 板 面 或 楼 板 面 到 上 层 楼 板 面 之 间 的 距 离 。 普 通 住 宅 不宜 高 于 2.8米 。
