1、关于土地增值税政策口径解答（一）一、清算单位确认问题1、 问：清算单位如何确定？房开企业自行分期的能否分期清算？答：根据细则第八条、国税发2006187 号的规定，清算单位是由发改委（计委）、经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。2、问：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，如何计算土地增值税？答：根据细则第八条、财税字199548 号第十三条的规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别计算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条第一项的免税规定。涉及普通标准住宅的房地产开发项目仍应以项目为单位
2、进行清算。二、普通标准住宅与普通住宅认定标准1、问：我省普通标准住宅的认定标准是什么？答：根据苏地税发1995103 号、财税2006141 号的规定，我省普通标准住宅，暂定为按当地政府部门规定的建筑标准建造，按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置房、落实私改房等。2、问：普通住宅的认定标准是什么？答：根据财税200621 号的规定， “普通住宅”的认定，一律按各省人民政府根据国办发200526 号制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准 执行。三、扣除项目确认方面1、问：代收费用具体指
3、什么？如何计征土地增值税？答：财税字199548 号第六条规定，代收费用，指的是县级以及县级以上人民政府明文规定要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用。如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计 20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。2、问：如何区分开发间接费用和房地产开发费用？答：根据细则第七条第二款规定，开发间接费用指直接组织、管理开发项目发
4、生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、 劳动保护费、周 转房摊销等。而 纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用应在房地产开发费用中扣除，不在此扣除。3、问：全部使用自有资金的，如何确定房地产开发费用？答：根据国税函2010220 号第三条的规定，全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额” 与“房地产开发 成本” 金额 之和的 10%以内计算扣除。具体比例，按照苏地税发1995103 号第一条规定执行。4、问：房地产企业向境外金融机构的借款利息支出，如何扣除？答：房地产企业向境外金融机构的借款利息支出，凡
5、能够按转让房地产项目计算分摊并提供境外金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按境内商业银行同类同期贷款利率计算的金额。不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按细则第七条（一）、 （二）项规定计算的金额之和的 10%计算扣除。5、问：对取得土地使用权（房地产产权）后，未进行任何形式的开发即转让的，如何计算增值额？对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如进行“三通一平”等），不进行房屋建造，即将土地使用权再转让出去的，如何计算增值额？答：根据国税函发1995110 号的规定，对取得土地使用权（房地产产权）后，未进行任何形式的开发即转让的，计算增值额时只允
6、许扣除：取得土地使用权（房地产）时支付的价款、国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，不能加计 20%扣除。对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如进行“三通一平” 等），不进行房屋建造，即将土地使用权再转让出去的，在计算增值额时只允许扣除：取得土地使用权时支付的金额、按国家统一规定交纳的有关费用、开 发土地的成本、费用，以及与 转让 土地使用权有关的税金，再加计开发土地的成本的 20%。四、预征、核定征收方面1、问：预征、清算的政策依据是什么？法律责任如何规定的？答：根据细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得收入，可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算
7、后再进行清算，多退少补。财税字199548 号第十四条规定，对纳税人预售房地产所取得的收入，应按规定预征土地增值税。财税200621 号第三条规定，对未按规定期限预缴税款的，应根据税收征管法及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。国税函2010220 号明确了清算环节的滞纳金征收问题。2、问：如何核定征收土地增值税？答：用核定征收方式进行土地增值税清算的，应按照苏地税发200972 号第五章的规定执行。3、问：调整后的核定征收率的执行时间以什么为准？答：调整后的核定征收率应从规定时间（发文时间）起执行，以主管税务机关发出核定征收税务事项告知书的时间为准。4、问：有
8、产权的停车场、车库（位）在土地增值税预征或核定征收时，如何确定相关比例？答：有产权的停车场、车库（位）在土地增值税预征或核定征收时，暂按普通住宅的相关比率执行。建议各地在以后调整预征率或核定征收率时补充相关内容。南京市局在明确已列举的房屋类型外，补充了其他类型的预征率，可参考。5、问：拍卖破产企业土地时，对无法取得相关成本的，如何计算土地增值税？答：拍卖破产企业土地时，对无法取得相关成本的，暂以核定征收方式征收土地增值税。核定征收率不得低于 5%。六、土地增值税清算方面1、问：正在清算的项目是否按国税函2010220 号的政策执行？答：国税函2010220 号执行时间：自 2010 年 5 月
9、 25 日起执行。经请示国家税务总局，正在清算的项目应改按新政策执行。2、问：关于按国税发2006187 号第八条规定税务机关可要求清算项目的相关问题。答：国税发2006187 号第八条对清算后发生的成本和费用或取得的成本和费用凭证是否列入扣除项目，并未做出明确规定，若不将此块成本和费用予以扣除，非常不合理，必然会增加清算矛盾，因此，建议目前各地将清算力量集中于应清算项目，即符合 187 号文第二条第一款规定的项目，以规避政策风险。3、问：样板房、会所、售楼 处、物业中的家具、电器等设备，如何 计征土地增值税？答：样板房、会所、售楼处、物 业中的家具、电器等设备，不属于土地增值税征收范围，在确认转让房地产收入时不能包括家具、电器等设备的价值（以合法有效凭证为准）。
