1、物 业 管 理 概 述物 业 管 理 作 为 房 地 产 市 场 的 消 费 环 节 ， 实 际 上 是 房 地 产 开 发 的 延 续 和完 善 ， 是 在 房 地 产 开 发 经 营 中 为 完 善 市 场 机 制 而 逐 步 建 立 起 来 的 一 种综 合 性 经 营 服 务 方 式 。 物 业 管 理 既 是 房 地 产 经 营 管 理 的 重 要 组 成 部 分 ，又 是 现 代 化 城 市 管 理 不 可 缺 少 的 一 环 ， 在 国 际 上 十 分 流 行 并 获 得 了蓬 勃 的 发 展 ， 被 人 们 视 作 现 代 化 城 市 的 “朝 阳 ”产 业 。 关 于 物 业
2、 管 理 的 定 义 ， 一 种 说 法 是 广 义 、 狭 义 论 。 广 义 的 物 业 管 理是 泛 指 一 切 有 关 房 地 产 开 发 、 租 赁 、 销 售 及 售 后 的 服 务 ； 狭 义 的 物 业管 理 ， 其 主 要 任 务 是 楼 宇 的 维 修 养 护 ， 以 及 管 理 好 各 层 的 机 电 设 备 和 公共 设 施 ， 还 包 括 治 安 保 卫 、 环 境 绿 化 、 分 送 信 报 、 传 呼 电 话 、 打 扫卫 生 等 项 目 。 另 一 种 说 法 是 根 据 英 语 的 多 种 译 法 ， 概 括 为 “不 动 产 管 理 ”或“房 地 产 管 理
3、 ”。 也 有 人 直 接 用 “物 业 经 营 ”一 词 来 替 代 “物 业 管 理 ”， 以 示 与 传 统 的 房 地 产 管 理 的 区 别 ， 或 与 企 业 管 理 的 区 别 。 现 在 一 般 的 说 法 是 ， 物 业 管 理 类 似 于 房 地 产 管 理 ， 但 比 房 地 产 管 理范 围 更 广 泛 。 这 个 范 围 是 向 横 发 展 、 向 后 延 伸 、 向 周 边 拓 展 ， 如 管 理范 围 包 括 机 电 设 备 维 修 、 清 扫 、 治 安 保 卫 等 服 务 性 的 内 容 ， 而 不 包 括 房地 产 投 资 、 开 发 、 生 产 经 营 。
4、 物 业 管 理 是 社 会 经 济 发 展 到 一 定 水 平 的 必 然 产 物 。 传 统 意 义 上 的 物业 管 理 起 源 于 19 世 纪 60 年 代 的 英 国 。 由 于 工 业 革 命 的 发 展 ， 大 量 农村 人 口 涌 入 工 业 城 市 ， 引 起 了 对 城 市 房 屋 需 求 的 增 加 ， 但 对 其 缺 乏 管 理导 致 了 诸 如 房 屋 破 损 严 重 、 居 住 环 境 日 趋 恶 化 等 社 会 问 题 。 当 时 ， 英 国 有 一 位 名 叫 奥 克 维 娅 希 尔 (Octavia Hill)的 女 士 迫 不 得 已 为 其名 下 出 租
5、 的 物 业 制 订 了 一 套 规 范 租 户 行 为 的 管 理 办 法 ， 出 乎 意 料 地 收到 了 良 好 效 果 ， 招 致 当 地 人 士 纷 纷 效 仿 。 这 可 以 说 是 世 界 上 最 早 的“物 业 管 理 ”。 时 至 今 日 ， 英 国 的 物 业 管 理 作 为 一 个 固 定 行 业 ， 整 体 水 平 是 世 界 一 流 的 。 除 了 传 统 意 义 上 的 楼 宇 维 修 、 养 护 、 清 洁 、 保 安 外 ，物 业 管 理 的 内 容 已 延 展 到 工 程 咨 询 和 监 理 、 物 业 功 能 布 局 和 划 分 、 市场 行 情 调 查 和
6、 预 测 、 目 标 客 户 群 认 定 、 物 业 租 售 推 广 代 理 、 通 讯 及 旅 行安 排 、 智 能 系 统 化 服 务 、 专 门 性 社 会 保 障 服 务 等 全 方 位 服 务 。 在 普遍 推 行 物 业 管 理 的 同 时 ， 成 立 了 英 国 皇 家 物 业 管 理 学 会 ， 会 员 遍 布 世 界各 地 。近 年 来 ， 物 业 管 理 要 企 业 化 ， 已 经 引 起 了 政 府 有 关 部 门 的 重 视 和 行业 有 识 之 士 的 认 同 ， 并 逐 步 实 施 。 所 谓 物 业 管 理 企 业 化 ， 就 是 物 业 管理 公 司 按 照 现
7、 代 企 业 制 度 的 要 求 ， 自 主 经 营 ， 自 负 盈 亏 ， 自 我 发 展 ， 自我 约 束 ， 成 为 具 有 独 立 法 人 地 位 的 经 济 实 体 。 但 是 ， 应 注 意 物 业 管理 与 工 业 企 业 管 理 的 区 别 ： 其 一 ， 产 业 性 质 不 同 。 物 业 管 理 是 第 三 产 业 ，工 业 企 业 属 第 二 产 业 。 其 二 ， 管 理 形 态 不 同 。 物 业 管 理 不 生 产 实 物 形 态产 品 ， 即 它 的 管 理 对 象 是 成 品 ， 即 物 业 。 管 理 只 意 味 着 提 供 了 服 务 ，而 管 理 服 务
8、始 终 是 与 环 境 处 在 交 流 中 ， 是 开 放 型 的 。 工 业 企 业 管 理 却 不同 ， 它 是 以 产 品 生 产 为 终 端 ， 是 一 种 封 闭 型 的 管 理 。 其 三 ， 管 理 模 式 不同 。 物 业 管 理 是 委 托 型 、 契 约 化 的 服 务 ， 工 业 企 业 管 理 是 生 产 型 、 技 术化 的 监 控 。现 代 物 业 管 理 的 发 展 ， 需 要 从 多 个 角 度 去 分 析 和 研 究 。 首 先 ， 应 从 物业 管 理 作 为 一 个 行 业 的 发 展 去 分 析 。 从 世 界 范 围 来 看 ， 现 代 物 业 管 理
9、 作为 一 种 专 业 化 、 社 会 化 、 企 业 化 的 特 殊 服 务 行 业 ， 已 经 在 世 界 各 国 得 到蓬 勃 的 发 展 ， 但 其 具 体 的 发 展 则 依 各 国 的 具 体 国 情 而 有 所 不 同 。 例 如 ，一 些 发 达 国 家 ， 由 于 公 共 服 务 事 业 发 达 ， 住 宅 多 为 独 立 式 ， 其 物 业 管 理多 侧 重 于 出 租 房 产 、 收 益 性 物 业 的 管 理 ， 特 别 是 以 财 产 托 管 的 方 式 进 行的 物 业 管 理 ， 而 对 于 一 些 城 市 人 口 密 集 、 聚 集 程 度 较 高 的 发 展
10、中 国 家 和地 区 ， 多 层 及 高 层 住 宅 较 多 ， 其 物 业 管 理 则 会 侧 重 于 住 宅 区 的 管 理 ， 如中 国 、 新 加 坡 等 一 些 国 家 即 是 突 出 的 实 例 。 然 而 ， 无 论 各 国 的 发 展 差 异如 何 ， 其 总 的 方 向 是 不 变 的 ， 即 管 理 的 市 场 化 。 物 业 管 理 的 发 展 必 须 借助 于 市 场 的 力 量 ， 而 现 代 物 业 管 理 是 否 发 达 的 标 志 即 是 市 场 化 的 程 度 。从 宏 观 上 看 ， 经 济 发 展 需 要 确 立 现 代 市 场 经 济 体 制 ； 从 微
11、 观 上 看 ， 物 业管 理 的 发 展 也 将 指 向 健 全 的 市 场 体 制 、 规 范 的 市 场 行 为 和 完 善 的 市 场 体系 。 其 次 ， 从 物 业 管 理 的 运 行 和 操 作 上 看 ， 物 业 管 理 需 要 不 断 进 行 科 学 化和 系 统 化 。 使 之 成 为 一 门 科 学 的 管 理 和 技 术 。 在 这 方 面 ， 欧 美 一 些 国 家于 本 世 纪 80 年 代 末 形 成 的 物 业 设 施 管 理 ， 为 我 们 提 供 了 很 好 的 管 理 技 术 。这 种 管 理 技 术 要 求 人 们 对 物 业 设 施 进 行 综 合 的
12、 计 划 、 管 理 、 经 营 、 维 护 ，它 结 合 了 传 统 的 房 屋 管 理 经 验 与 新 的 管 理 方 法 ， 创 造 了 一 种 文 明 的 、 高效 率 的 工 作 环 境 ， 并 将 物 业 寿 命 期 内 的 质 量 、 成 本 、 。 效 率 、 灵 敏 性 及环 境 意 识 等 要 求 贯 穿 其 全 部 业 务 之 中 。 它 尤 其 适 合 经 营 收 益 性 物 业 或 拥有 非 收 益 性 辅 助 物 业 的 业 主 或 企 业 ， 提 高 物 业 的 运 行 效 率 ， 充 分 发 挥 物业 对 企 业 主 营 方 向 的 支 持 作 用 ， 降 低
13、企 业 运 营 成 本 。随 着 我 国 经 济 体 制 改 革 的 不 断 推 进 ， 房 地 产 经 济 的 体 制 改 革 也 在 向 纵深 发 展 。 我 国 房 地 产 经 济 体 制 改 革 的 方 向 是 市 场 化 、 商 品 化 和 住 房 自有 化 。 随 着 房 屋 商 品 化 的 逐 步 实 施 ， 各 类 住 房 分 幢 、 分 套 出 售 ， 大 厦 分层 、 分 单 元 出 售 后 形 成 了 一 个 住 宅 区 内 或 一 幢 高 层 建 筑 里 有 着 几 个 、几 十 个 甚 至 几 百 个 多 元 产 权 的 毗 邻 关 系 。 它 不 仅 使 原 有 的
14、 公 房 所 有 制 为主 体 的 房 屋 格 局 被 大 量 共 有 、 共 用 而 又 相 互 毗 连 的 房 屋 格 局 所 取 代 ， 而且 也 使 传 统 的 按 产 权 、 按 部 门 分 散 管 理 的 办 法 ， 以 及 用 计 划 包 干 的 维修 管 理 办 法 再 也 不 能 适 应 形 势 发 展 的 需 要 了 ， 由 此 形 成 了 产 权 多 元 化 和管 理 社 会 化 的 新 格 局 。 这 种 新 格 局 要 求 有 与 之 相 适 应 的 房 屋 管 理 的 新 模式 来 代 替 传 统 的 、 非 市 场 取 向 的 管 理 模 式 。 从 对 目 前
15、公 有 房 屋 出 售 中 居民 心 态 的 调 查 可 以 看 出 ， 居 民 最 担 心 的 是 公 房 出 售 后 的 管 理 维 修 问 题 ，包 括 经 费 、 权 利 、 责 任 和 如 何 落 实 。 所 以 ， 物 业 管 理 是 房 地 产 经 济体 制 改 革 和 住 房 制 度 改 革 不 可 缺 少 的 配 套 工 程 ， 并 且 具 有 深 化 、 促 进 和完 善 房 地 产 经 济 体 制 改 革 的 意 义 和 作 用 。 就 整 个 房 地 产 市 场 来 说 ， 物 业管 理 无 疑 拓 宽 了 房 地 产 市 场 范 围 ， 完 善 了 房 地 产 投 资
16、 ， 促 进 了 房 地 产市 场 向 健 康 有 序 的 方 向 发 展 。物 业 管 理 是 改 善 居 民 工 作 与 生 活 环 境 、 提 高 居 住 水 平 的 基 础 工 作 ， 具有 树 立 城 市 形 象 、 完 善 城 市 功 能 的 作 用 。 居 民 工 作 、 生 活 环 境 的 完 善 和 居 住 水 平 的 提 高 是 城 市 生 活 水 平 和 消费 水 平 提 高 的 基 本 前 提 。 现 代 化 的 城 市 需 要 高 质 量 的 管 理 服 务 ， 运 作良 好 的 大 厦 设 施 ， 有 助 于 工 作 效 率 的 提 高 ； 称 心 如 意 的 居
17、住 环 境 ， 有 助于 人 际 关 系 的 调 和 。 住 宅 社 会 学 研 究 表 明 ， 良 好 的 环 境 不 仅 能 减 少烦 恼 、 焦 虑 、 矛 盾 、 摩 擦 ， 乃 至 某 些 危 害 社 会 的 不 轨 行 为 ， 还 会 形 成 互助 、 互 谅 的 社 会 风 气 ， 促 进 人 们 的 身 心 健 康 ， 促 使 人 们 积 极 上 进 。 这 一切 是 社 会 稳 定 、 经 济 增 长 和 城 市 发 展 所 必 须 具 备 的 前 提 条 件 。 物 业 管理 正 是 顺 应 了 这 一 要 求 而 产 生 和 发 展 起 来 的 。 物 业 管 理 的 目
18、 的 是 为 业 主 创 造 一 个 整 洁 、 舒 适 、 安 全 、 宁 静 、 优 雅的 工 作 和 生 活 环 境 ， 并 且 其 基 准 还 应 随 着 社 会 的 不 断 进 步 而 逐 步 拓 展和 提 升 。 人 们 生 活 水 平 的 改 善 、 生 活 内 容 的 充 实 和 丰 满 ， 无 论 从 物 质 上还 是 精 神 上 都 离 不 开 工 作 和 生 活 环 境 的 优 化 和 美 化 。 高 质 量 的 物 业管 理 不 仅 是 单 纯 的 技 术 性 保 养 和 事 务 性 管 理 ， 而 且 还 要 在 此 基 础 上 为 业主 创 造 一 种 从 物 质
19、到 精 神 ， 既 具 有 现 代 城 市 风 貌 ， 又 具 有 个 性 特 色 的 工作 和 生 活 环 境 ， 形 成 一 个 以 物 业 为 中 心 的 “微 型 社 会 ”； 既 可 充 分发 挥 物 业 的 功 能 ， 又 能 在 充 分 保 障 业 主 合 法 权 益 的 同 时 ， 增 加 业 主 的 睦邻 意 识 ， 创 造 相 互 尊 重 、 和 乐 共 处 的 群 居 关 系 。 因 此 ， 高 质 量 的 物 业 管理 既 可 以 改 变 城 市 风 貌 、 改 善 人 们 的 工 作 和 生 活 环 境 ， 又 能 提 高 人 们的 精 神 文 明 素 质 和 现 代 化 城 市 意 识 ， 为 树 立 城 市 形 象 、 完 善 城 市 功 能 起积 极 推 动 作 用 。
