1、写字楼市场分析,调研目的,通过对东莞市区部分在售、以使用的写字楼的调研，分析出目前东莞市区写字楼市场的现状，以期对项目的市场定位提供较为准确的依据。,调研样本,本次调研选取的样本主要来自东城区和中心区，共调研了13 个样本。 东城区 在售：地王广场、国泰中心、恒丰大厦、君豪商业中心使用：新华大厦、泰丰大厦 中心区 在售：龙翔国际商会中心、鸿福广场、第一国际、华凯广场星鹏商务大厦使用：华凯大厦、金盈大厦,市场规模,据不完全统计，目前东莞市区 在用、在建、待建的写字楼总面积在100-130万平米,销售状况,（万平米）,东莞写字楼销售增长速度较快，写字楼市场进入快速发展阶段,空置面积,2003年的统
2、计数据显示： 当年的写字楼空置面积为0.63万平米 当年的写字楼销售面积是7.01万平米 空置面积与销售面积的比例是0.09：1,较低的空置面积，表明东莞写字楼市场需求状况良好,区域分布东城区,区域分布中心区,在售使用,在售项目价格分析,从上图可以看出，东城区在售项目均价高出中心区65元/平米。但是剔除掉档次较低，价格相对也很低的楼盘后，东城区的均价高出中心区180元/平米。,在售项目去化、使用项目出租率分析,整体去化情况良好，国际商会大厦由于定价过高，影响其去化速度，星鹏商务大厦因采用自然去化，所以去化较慢。 整体出租市场良好，君豪和恒丰还在销售，因而出租率会进一步上升。,租金分析,部分物业
3、租金状况,（黄色为在售项目）,东莞写字楼租金主要集中在30-50元/平米/月。 中心区的平均租金要高出东城区1元/平米/月。,面积分析标准层面积,以上为部分在售项目的总面积和标准层面积。 总面积一般在1-3万平米。 标准层面积一般在1000-2000平米。,龙翔国际商会大厦标准层平面图,标准层面积1600平方米，可自由分割。 单位面积89、115、161、204、240、300平米。,地王广场标准层平面图,标准层面积1200平米。 单位面积115、117、121、145、162平米。,华凯广场标准层平面图,标准层面积2000平米。 单位面积100、102、139、152、163平米。,鸿福广场
4、标准层平面图,标准层面积1500平米。 单位面积68、97、101、107、138、200、220、308、405平米。,面积分析单位面积,（统计样本：龙翔国际商会大厦、君豪商业中心、鸿福广场、华凯广场、地王广场、国泰中心、恒丰大厦）,各面积区间比例差距并不是特别大，100-149平米所占比例最大，占到32.1%。 总体来看，单位面积集中在100-200平米之间，占到了60.4%。,购买客户分析,投资所占比重较大，超过一半的是投资客户。 自用型客户多为外来的中心型贸易贸易公司。,入住客户分析,在这里选取中心区的华凯大厦进行入住客户分析。希望通过这一典型案例的分析，能够对我们项目定位目标客户有一定借鉴作用。,华凯大厦入住公司（二七层）,华凯大厦入住公司（八十五层）,
