1、【融侨紫薇馨苑】2007年度营销推广执行方案,易居中国 二00七年一月二日,五指论,放水养鱼,马尔它法,拨草寻蛇法,代烛法,借鸡下蛋,理性 沉淀 过滤,找出事物的症结本质,先点希望之火， 寻找成功经验。,整合 借势,确定思路 展开攻势,今天，我们运用“五指论”展开对融侨紫薇馨苑的深度分析与理解。 并围绕“五指论”的五大方面向各位 领导汇报融侨紫薇馨苑2007年度营销执行方案。,拨草寻蛇法,代烛法,借鸡下蛋法,放水养鱼,马尔它法,关键词：理性 沉淀 过滤第一章 06年度营销回顾第二章 06年度分析借鉴第三章 07年度营销核心点,第一章 06年度营销回顾,销售情况回顾截至12月31日，融侨紫薇馨苑
2、项目共完成销售套数1056套，总销售面积118006平方米，总销售金额42057万元。,实收价格走势回顾,实收均价,时间,4.22,5月,6月,7月,11月,12月,8月,9月,10月,4000,3900,3800,3700,3600,3500,3517,3562,3623,3623,3689,3687,3780,3917,4090,营销大事件回顾,开盘,5月1日,6月10日,融侨之夜,4月22日,蓝调class 酒会,圣诞节 促销,12月16日,12月24日,10月28日,10月1日,中秋节 促销,9月23日,产品推介会,9月2日,扶贫活动,12月30日,围棋活动,融侨会成立,7月15日,世
3、界杯 竞猜,五一促销,营销推广节奏回顾,美丽的80万平方温馨家园,8月,4月22日,11月,蓝调class,美丽馨家园 时尚馨生活,我们的价格一直在攀升 我们的品质一直在提高 我们的客户一直在变化 我们的产品一直在升级,回顾06年度，我们可以看到,我们在06年度完成了融侨紫薇馨苑营销格调的“三级跳”！,第二章 06年度分析借鉴,成功点,SP活动的有效性 销售控制的策略性 客户挖掘的及时性 产品配比的补充性,不足点,推售节奏的可控性 工程节点的配合性 产品配比的预判性 品牌融合的一致性,第三章 07年度营销核心点,因此，07年度的营销推广，我们必须：,以品质大盘的思维 既展现品质生活的意境 又须
4、注重阶段的实效性 完成项目品牌与企业品牌的完美融合,更必须完成新品的高格调高品质入市,也就是说，我们必须完成以下三个营销核心点：,如何推售二期二批房源新品 如何化解高层销售疑难 如何使项目形象再上一个台阶,我们该运用何种营销理念完成07年度的三个营销核心点？,让我们进入07年度推售的产品分析。,马 尔 它 法,拨草寻蛇法,代 烛 法,借鸡下蛋法,放 水 养 鱼,关键词： 找出事物的本质第四章 07年推售产品分析第五章 07年度推售节奏分析,第四章 07年推售产品分析,07年推售产品的特质：,07年的产品以大二房及大三房为主 相应地，我们必须面临二次置业及二次置业以上的客户群体,第五章 07年推
5、售节奏分析,更为重要的是07年78月面临一期交房,再分析07年度的预定节奏,3月之前的承前启后工作的坚实， 5月的高调入市显得尢为重要！,因此，,07年度营销总纲浮出水面！,在明确营销核心点、年度重要工作节点、07年产品特质后，,拨草寻蛇法,代 烛 法,借鸡下蛋法,放 水 养 鱼,马 尔 它 法,关键词：先点希望之火， 第六章 营销总纲 第七章 营销理念,第六章 营销总纲,三大关键词,在营销核心点的指导下，结合07年的工作节点，延伸出以下,品质提升,承诺兑现,品牌营销,优化场地营销，展现项目实景，以“体验式”生活馆模式体现项目特质，进一步提升品质,提前展现坡地景观特点，增设销售案场运动、休闲、
6、娱乐设施，确定地面景观、停车位,融汇项目品牌与企业品牌，将“好房子 融侨造”的标准与项目产品特质，高品质大盘形象有机地结合，深化品牌营销理念及效果。,在营销总纲的要求下，拟定07年度的营销原则,协同营销 1、项目品牌与企业品牌互动 以企业品牌营销为核心，以项目营销为重点，整合娱乐资源、商业资源，全面提升项目的社会影响力、品牌影响力。 2、分区营销高调入市 二期二批产品与商业街6幢高层分区高调进入市场推售，并细分目标客户群体感受，制定针对性营销策略，相互策应。,齐头并进 期房与现房销售并重，以期房营销为项目形象、品提升的着力点;现房销售推进项目整体销售速度，完成资金回笼的速度要求。,情景感受 以
7、一期坡地景观实景呈现为联结点，全面展现融侨紫薇馨苑居住品质、生活品质，加强销售案场的情景营造，达到全面提升项目品质形象的目的。,在营销原则的指引下，如何借助二期二批房源、商业街6幢高层新品入市的契机，完成项目形象、品质全面提升，将成为我们制定07年度营销理念、营销线索的核心思想。,第七章 营销理念,我们再次深入分析二期二批的产品及优势,我们得出这样的结论：,高品质产品质素区内最高 优区位社区区域位置最好 大户型户型布局最优化 好景观坡地景观最优质，景观视野最良好 南北通透所有产品均为板式结构 ,二期二批产品是融侨紫薇馨苑最靓丽的风景线！,舒适尺度 大户风范,产品尺度是宽敞的 景观视野是宽敞的
8、生活尺度是宽敞的 所有一切均是宽敞的,可以这样来概括二期二批产品,宽,由此进入我们的视野,宽心 宽景 宽HOUSE,成为07年年度融侨紫薇馨苑二期二批的核心营销理念。,在营销理念的指导下， 延伸出二期二批产品的推广案名。,融 园,由此应运而生！,融 园,融洽融合 融汇精华 和谐尺度 品质代言,园林的景观的 圆满的谐音 优质景观的代言者,共同组成优质生活意境的代言者，同时代表一种高品质的园林景观，又与融侨集团的“融”字不谋而言，也蕴含生活追求的目标与项目的归结点！,舒适尺度舒适生活的共同体,营销理念与案名结合,宽心宽景宽HOUSE,融 园,视觉表现 | LOGO,视觉表现 | 吊旗,视觉表现 |
9、 户外,视觉表现 | 户外,视觉表现 | 围墙,视觉表现 | 报纸,视觉表现 | 报纸,视觉表现 | 报纸,确定案名及营销理念后，延伸出具体营销手法组合,售楼部氛围渲染 宽HOUSE的个性包装 针对性的媒介推广 客户的口碑传播 意向客户的电话跟访逼定,五 点,一 线,户外广告一线,五点一线,SPG推广战略,S(精神),P(产品),G(魅力),本项目的 人文精神 和文化品质感,大盘的 高档居住,超越产品 本身的附加值,人与人/人与自然 人与自我,大盘高档住宅品质,生活品质/居住感受 升值潜力,高层次需求精神和物质的 双满足,中国当代 居住新趋势,融园又该如何完成实施、深入人心？,由此，延伸出二期
10、二批营销节点,1,2,5,3,6,4,8,7,10,9,时间,客户积累,案场包装 体验营销 资料准备 户外更换,内部认购 品质提升,开盘营销 客户维护,一期交房,高调入市,承前启后,实景展现,集中引爆,我们再进入商业街6幢高层的细化分析,均为高层 大二房大三房为主力户型 街区布置为区域特质 商业配套生活便利为特点,我们发现以下特点,虽然仍为大户型为主力的产品，但完全不同于二期 二批融园的特质！,这6幢高层为我们带来的是另一种生活感受，那就是,换句话说,街 区,街区代表着,年轻、时尚 前卫、活力 便捷、繁华,而对应的群体相应的又是另一个阶层的群体,他们年轻、崇尚时尚 他们充满活力、渴望激情 他们
11、享受繁华、追求品位 ,而对应的群体相应的又是另一个阶层的群体,我们把他们定义为,后CLASS阶层,在目标客户群体的需求与定义下，直接延伸出6幢高层的案名,街区 CLASS,活力时尚 繁华便捷 潮流品味,既是对蓝调CLASS的延伸 又代表另一群体后CLASS阶层,共同演绎出街区的、时尚的生活方式,由此，案名延伸出主题推广语：,街区CLASS CLASS的街区,视觉表现 | LOGO,视觉表现 | 导示,视觉表现 | 导示,视觉表现 | 报纸,视觉表现 | 报纸,视觉表现 | 报纸,10,11,12,时间,案场包装资料准备 户外更换,内部认购 品质提升,开盘营销 客户维护,高调入市,结合推售时间节
12、点安排，营销节点如下：,结合分区推售节点，全面营销节点安排如下：,1,2,5,3,6,4,8,7,10,9,时间,客户积累,案场包装 体验营销 资料准备 户外更换,三期内部认购 一期品质提升,三期开盘营销 客户维护,一期交房,三期（二期二批）高调入市,12,11,四期（6幢高层）高调入市,四期客户积累,四期开盘,在营销节点的指导下， 延伸推售方式及房源销售控制,拨草寻蛇法,借鸡下蛋法,代 烛 法,放 水 养 鱼,马 尔 它 法,关键词：整合 借势 第八章 价格策略及走势 第九章 房源配比及节奏,第八章 价格策略及走势,结合一期现有房源销售，针对三期（二期二批），四期（6幢高层）产品的特点，07
13、年度各分区价格策略及走势如下：,第九章 房源配及节奏,结合06年度一期营销情况，针对（三期）二期二批、四期（6幢高层）产品特质，拟定07年度房源配比及节奏。,完成营销理念、营销节点安排、推售节奏安排下，各阶段具体营销策略如下：,拨草寻蛇法,放水养鱼,代 烛 法,借鸡下蛋,马 尔 它 法,关键词： 确定思路 展开攻势 第九章 阶段营销执行策略,阶段营销策略,第一阶段 承前启后 时间：2007年1月-2月,阶段营销概念总述：本阶段横跨元旦、春节双节的时间节点，在本阶段，既是对06年度营销工作的盘点总结，也是对07年度营销工作的一个开拓点。在2006年度，本项目完成销售1056套（截至12月31日）
14、，其中，通过老带新方式成交的共有107套，占已销售总套数的约10。通过以上数字可以看出，本项目在老带新方面的挖掘深度还不够。挖掘老业主的潜力，提高老带新的成交比例，对本项目而言，有着重要的战略意义。扩大老带新的影响范围，不但是扩大客群的有效方式，同时也为项目树立良好的市场口碑建立了坚实的基础。有了这样的基础，07年度的营销工作就可以以老带新为突破口展开。,在这样的一个背景之下，本阶段的主要营销工作以维护老业主、利用双节的节日机会进行广泛的业主答谢为主展开。sp活动是本阶段营销推广工作的重点组成部分。在春节前（1月20日）举行业主联欢游园活动，对老业主进行广泛的答谢，并进行业主联欢，使业主在活动
15、中对项目产生归属感是活动的目的之一，为年中的交房工作提前作出准备；在活动中能够为本项目聚集更广泛的人气，激发老带新的成交积极性，是本阶段活动的另一个目的，因此，在激励政策方面，本阶段应该有更具激励性的政策刺激老带新的成交。,本阶段的推广主题结合新年与年底获奖展开，主要以展示项目的成就和新年答谢为主，同时加大1号楼高层产品的优惠力度及销售力度，媒体推广以两条线平行展开： 品牌线：项目获奖汇报及06年度项目成就展示 产品线：1号楼高层产品优势卖点展示及优惠政策,本阶段的销售政策以三部分为主： 1、以年底促销优惠促进新客户的成交 2、以对老客户的答谢、客户服务维护增强老客户的信心及项目忠诚度 3、以
16、奖励老带新的奖励政策刺激老客户的口碑传播积极性,第一阶段月度工作具体安排 时间：1月-2月,2007年1月份营销工作安排,2007年1月份营销工作安排,销售目标计划：,产品放量安排：1月22日起正式发售15号楼高层产品，同时进行适量销控，保证产品供应配比。,2007年1月份营销工作安排,物料准备安排：,价格策略：拉大高层（1号楼及15号楼）与板式小高层的价差，重新调整融侨紫薇馨苑各分期价格体系，将现有高层与板式小高层400元/平方米的价差，调整至800元/平方米，体现板式小高层的优势，将高层的性价比得到进一步的提升，实现积累客户快速成交。,2007年1月份营销工作安排,Sp活动安排：活动时间：
17、1月20日、21日活动地点：销售中心活动主题：迎新春欢乐联谊游园活动。活动方式：邀约所有业主到场进行游戏联谊，增进业主与项目之间的联系及增进业主对项目的归属感。活动优惠政策配合：加大1号楼高层的优惠力度，延续对老带新客户的奖励政策。,2007年1月份营销工作安排,2007年2月份营销工作安排,产品放量安排：2月1日起适量放出部分销控房源，保证产品供应配比。,2007年2月份营销工作安排,2007年2月份营销工作安排,销售目标计划：,2007年2月份营销工作安排,媒体推广安排：,2007年2月份营销工作安排,Sp活动安排：活动时间：2月3日至2月10日活动地点：销售中心活动主题：迎新春购房送年货
18、。活动方式：凡活动期间购房的客户除享受常规的优惠政策外，均可凭购房证明领取年货大礼。在活动期间成交的老带新客户，老客户也可领取一份年货大礼。活动优惠政策配合：加大1号楼高层的优惠力度，延续对老带新客户的奖励政策。,第二阶段 融园 高调上市 时间：2007年3月-5月,阶段总述：本阶段的营销工作主要是围绕融园上市展开，3月份至4月初进行融园的市场形象导入及客户积累工作，4月份的房展会将是融园高调上市的一次大的形象亮相，同时开始进行融园的内部认购，紧接着房展会后的五一黄金周开展一次以融园形象为主题的sp活动，将融园的内部认购推向高潮。,第二阶段月度工作具体安排 时间：3月-5月,2007年3月份营
19、销工作安排,为了在07年4月的房展会上能够达到高调上市的满意效果，从3月1日开始，对二期融园进行形象导入计划。,形象导入期安排,报纸媒体安排：,物料准备安排： 售楼部吊旗 售楼部形象墙 售楼部展板 宣传单页 户型单张 VI延展,形象导入期安排,案场包装计划：3月15日开始进行案场全新的设计包装，包括销售中心内部、外场围墙、户外广告、看楼通道道旗等进行全新的设计包装，在4月15日前全部完成。,形象导入期安排,其他推广媒体配合： 网络媒体 户外广告 报纸媒体 华讯直递,形象导入期安排,市场导入期安排为了给融园产品创造最大的市场空间，在形象导入期内，运用适当的价格策略及优惠策略，对二期一批的产品进行
20、有效去化，去化目的是使融园产品上市后的产品供应配比达到预期的合理配比，并通过适当的控盘与放量节奏，有效的把握市场。,市场导入期安排,二期一批产品放量安排：放量时间：3月1日至3月31日 放量体量： 放量后的产品配比（1、2月份的销售任务按计划完成后）：,二期一批产品价格走势安排：为了给融园产品留出充分的市场价格空间，现阶段对二期一批剩余产品的价格不作调整。,市场导入期安排,3月份销售任务目标：,市场导入期安排,2007年4月份营销工作安排,4月19日至4月22日的房展会将是融园高调亮相的最佳机会，本月的推广工作将主要围绕房展会进行。房展会亮相的同时开始进行融园的内部认购，从本月开始，销售工作将
21、有两条线平行进行：二期一批产品的放量销售融园产品的内部认购,2007年4月份营销工作安排,2007年4月份营销工作安排,二期一批产品放量安排：放量时间：4月1日至4月30日 放量体量：一期剩余产品，15号楼，37、43、49、98号楼。,2007年4月份营销工作安排,融园产品放量安排：放量时间：4月19日至4月30日 放量体量：19、22号楼,二期一批产品与融园产品放量后的产品配比：,2007年4月份营销工作安排,二期一批产品价格策略：销售表价：4432元/平方米实收均价：4350元/平方米 融园产品价格策略：认购表均价：4585元/平方米,2007年4月份营销工作安排,4月份销售任务目标：,
22、2007年4月份营销工作安排,2007年4月份营销工作安排,报纸媒体安排：,2007年4月份营销工作安排,其他推广媒体安排：为配合年中7月份进行的陕北地区市场客户拓展计划，结合融园的高调亮相，在本月开始在陕北地区的榆林、神木、府谷、大柳塔地区发布户外广告，内容以融园形象和大户型产品为主。,房展会安排,主题：融园高调亮相宽心宽景宽house 案场包装配合：4月15日前完成所有案场更新包装 推广配合：报纸广告按预期安排，其他推广媒体按预期安排计划，短信及电话邀约客户提前2天完成。 促销优惠配合：展会期间购房优惠并赠送礼品。,2007年4月份营销工作安排,展位选择：展场外主通道旁以样板间的形势设置展
23、位 展位布置：样板间、沙盘、宣传物料、谈判桌、展板等 置业顾问：6名 看楼直通车：2部 现场演艺：安排现场演艺表演，聚集人气，吸引关注,2007年4月份营销工作安排,房展会安排,2007年5月份营销工作安排,房展会结束后的营销工作以扩大融园产品的市场认购为主，结合五一黄金周的时间节点，通过安排大型的sp活动，同时通过适当的控盘放量及价格策略，带动市场认购的一次高潮。,2007年5月份营销工作安排,2007年5月份营销工作安排,二期一批产品放量安排：放量时间：5月1日至5月31日 放量体量：一期剩余产品，15号楼，37、43、49、98号楼。,2007年5月份营销工作安排,融园产品放量安排：,放
24、量时间：5月1日至5月31日 放量体量：19、22号楼,2007年5月份营销工作安排,二期一批产品与融园产品放量后的产品配比：,2007年5月份营销工作安排,二期一批产品价格策略：销售表价：4482元/平方米实收均价：4400元/平方米 融园产品价格策略：认购表均价：4635元/平方米,5月份销售任务目标：,2007年5月份营销工作安排,2007年5月份营销工作安排,报纸媒体安排：,2007年5月份营销工作安排,Sp活动安排：,主题：宽体会业主答谢联欢会 活动时间：5月6日下午2:00-5:00 活动目的：交房前的业主答谢，向业主汇报工程进度及项目的新形象，并通过火热的现场气氛促进新客户成交。
25、 促销优惠配合：五一期间购房优惠并赠送礼品，老带新业主进行实物奖励。,2007年5月份营销工作安排,Sp活动安排：,活动地点：销售中心外场 活动方式：现场文艺演出、业主抽奖 客户邀约：邀约所有老客户与业主共同参加。 推广配合：以网络、短信、电话邀约客户为主。,第三阶段 陕北拓展 一期交房 时间：2007年6月-8月,阶段总述：本阶段的主要工作以围绕一期部分产品交房为主展开。交房工作能否顺利进行，关系着项目的市场口碑声誉及后续推广营销工作能否顺利开展，关系重大，因此，交房前的严格自查、客户维护，严格交房程序是进行交房准备工作的重要组成部分。陕北地区的市场拓展是扩大本项目产品市场的重要阵地，在房展
26、会、五一两个大节点过后，我们有充分的精力进行陕北地区的专题市场拓展计划。,第三阶段月度工作具体安排 时间：6月-8月,2007年6月份营销工作安排,为迎接8月31日2-6号楼的交房工作，在本月，进行一些以围绕交房为中心的活动，媒体推广也可以配合进行关于交房的一系列正面宣传。同时，为巩固扩大前期的市场推售成果，根据客户积累情况及客户需求，适当进行部分产品的市场放量，调整在售产品的户型配比。,2007年6月份营销工作安排,2007年6月份营销工作安排,产品放量安排：放量时间：6月1日至6月30日 放量体量：一期，15、38、39、45、50、51、37、43、49、98号楼，19、22、21、23
27、号楼,2007年6月份营销工作安排,产品放量后的产品配比：,2007年6月份营销工作安排,二期一批产品价格策略：销售表价：4482元/平方米实收均价：4400元/平方米 融园产品价格策略：认购表均价：4635元/平方米一期剩余产品价格上调40元/平米,2007年6月份营销工作安排,6月份销售任务目标：,2007年6月份营销工作安排,Sp活动安排：,主题：欢庆六一我心中的家：儿童绘画比赛 活动时间：6月2日下午2:00-5:00 活动目的：通过我心中的家：儿童绘画比赛拉近与业主的感情距离，并向业主汇报工程进度及项目的新形象，为交房工作进行铺垫。 促销优惠配合：活动期间购房优惠，参与家庭赠送礼品，
28、获奖家庭进行实物奖励。,2007年6月份营销工作安排,活动地点：销售中心外场 活动方式：现场绘画，现场评奖 客户邀约：主要邀约2-6号楼的业主参加。 推广配合：以网络、短信、电话邀约客户为主。,Sp活动安排：,模拟收房活动安排：,2007年6月份营销工作安排,活动时间：6月18日至6月22日 参与人员：营销部、工程部、行政部、易居 活动目的：通过模拟客户收房进行收房流程的预演及工程质量的自查自纠，发现问题，并对存在问题进行及时整改。 主要内容：2-6号楼的收房模拟预演，并找出工地形象、工程质量、收房流程中存在的问题。,2007年6月份营销工作安排,Sp活动安排：,主题：我心中的家：业主装修设计
29、比赛 活动时间：6月25日-7月31日征稿，8月11日进行颁奖活动 活动目的：通过我心中的家：业主装修设计比赛拉近与业主的感情距离，并向业主汇报工程进度及项目的新形象，为交房工作进行铺垫。,2007年6月份营销工作安排,Sp活动安排：,活动方式：广泛征集设计稿件，由业主投票评奖 参与人员：不限参与人员，同时邀约2-6号楼的业主共同参与。 推广配合：以网络为主要媒体发布，短信、报纸媒体配合进行活动宣传。,2007年6月份营销工作安排,6月份报纸媒体安排：,2007年7月份营销工作安排,本月以陕北地区的市场拓展为主要营销工作。同时，为配合陕北地区的市场推售，根据陕北地区的客户积累情况及客户需求，有
30、针对性地进行部分产品的市场放量，调整在售产品的户型配比。,2007年7月份营销工作安排,2007年7月份营销工作安排,产品放量安排：放量时间：7月1日至7月31日 放量体量：一期，15、38、39、45、50、51、37、43、49、98号楼，19、22、21、23号楼,2007年7月份营销工作安排,产品放量后的产品配比：,2007年7月份营销工作安排,二期一批产品价格策略：销售表价：4482元/平方米实收均价：4400元/平方米 融园产品价格策略：认购表均价：4635元/平方米一期剩余产品价格上调40元/平米,2007年7月份营销工作安排,7月份销售任务目标：,2007年7月份营销工作安排,
31、7月份报纸媒体安排：,陕北地区市场拓展工作安排,2007年7月份营销工作安排,市场拓展地点安排,神木县,大柳塔镇,府谷县,榆林市,北,2007年7月份营销工作安排,陕北地区市场拓展工作安排,拓展主题：融园产品的产品推介及形象推介 拓展时间：7月17日至7月26日 拓展目的：通过产品推介，开拓当地的客户资源，收集客户资料，摸清市场需求，并实现一定量的客户去化。 拓展方式：在当地召开产品推介会，通过当地的广告公司、政府机构等邀约目标客群参加。,2007年8月份营销工作安排,2007年8月份营销工作安排,本月以2-6号楼交房为主要营销工作，为配合交房工作的顺利进行，再次进行交房前的模拟预演并针对问题
32、进行最后的整改。7月份的陕北市场拓展完成后，预计在本月会有较大的市场爆发，针对陕北市场的客户需求，进行有目的的产品放量，调整产品供应配比结构。,2007年8月份营销工作安排,产品放量安排：放量时间：8月1日至8月31日 放量体量：一期，15、38、39、45、50、51、37、43、49、98号楼，19、22、21、23号楼，,2007年8月份营销工作安排,产品放量后的产品配比：,2007年8月份营销工作安排,二期一批产品价格策略：销售表价：4482元/平方米实收均价：4400元/平方米 融园产品价格策略：认购表均价：4685元/平方米一期剩余产品价格上调40元/平米,2007年8月份营销工作
33、安排,8月份销售任务目标：,Sp活动安排：,主题：我心中的家：业主装修设计比赛颁奖晚会 晚会活动时间：8月11日下午6:00-9:00 评选投票时间：8月2日-8月9日 活动目的：通过我心中的家：业主装修设计比赛拉近与业主的感情距离，并向业主汇报工程进度及项目的新形象，为交房工作进行铺垫。,2007年8月份营销工作安排,2007年8月份营销工作安排,Sp活动安排：,投票方式：网上及现场发布入选作品，网络投票 参与人员：不限参与人员，同时邀约2-6号楼的业主共同参与。 推广配合：以网络为主要媒体发布，短信、报纸媒体配合进行活动宣传。 活动方式：现场文艺演出，获奖作品颁奖,2007年8月份营销工作
34、安排,8月份报纸媒体安排：,2007年8月份营销工作安排,模拟收房活动安排：,活动时间：8月14日至8月17日 参与人员：营销部、工程部、行政部、易居 活动目的：通过模拟客户收房进行收房流程的预演及工程质量的自查自纠，发现问题，并对存在问题进行及时整改。 主要内容：2-6号楼的收房模拟预演，并找出工地形象、工程质量、收房流程中存在的问题。,2007年8月份营销工作安排,交房安排：,第四阶段 盛大开盘 集中引爆 时间：2007年9月-12月,阶段总述：本阶段以融园开盘、高层产品上市为主要工作节点。开盘能否成功取决于两大重要因素：交房工作与客户积累量。交房的顺利进行是胜利开盘的前提因素，客户积累量
35、的多少是开盘的决定性条件，只有这两项工作的顺利完成，开盘才有了成功的基础。高层产品的上市也有着重大的阶段意义，不但是项目形象的又一次转型，同时也是客群结构的一次方向性调整。,第四阶段月度工作具体安排 时间：9月-12月,2007年9月份营销工作安排,2007年9月份营销工作安排,本月以2-6号楼交房为主要客户维护工作，同时，在9月下旬进行融园的盛大开盘，开盘的前期准备工作与交房工作相重叠，合理安排这两项工作是本月度营销工作的重中之重。,2007年9月份营销工作安排,产品放量安排：放量时间：9月1日至9月30日 放量体量：一期，15、38、39、45、50、51、37、43、49、98号楼，19
36、、22、21、23号楼，24、24A号楼,2007年9月份营销工作安排,产品放量后的产品配比：,2007年9月份营销工作安排,二期一批产品价格策略：销售表价：4532元/平方米实收均价：4450元/平方米 融园产品价格策略：销售表价：4735元/平方米实收均价：4600元/平方米,2007年9月份营销工作安排,9月份销售任务目标：,开盘活动安排：,开盘时间：9月22日 开盘地点：销售中心 开盘组织：邀约政府领导、部分老业主、认购客户参加盛大的开盘仪式。,2007年9月份营销工作安排,2007年9月份营销工作安排,9月份报纸媒体安排：,2007年10月份营销工作安排,在成功的交房与开盘的工作基础
37、上，十月份的产品热销是必然的结果，因此，合理安排十月份的产品供应结构是十月份营销工作的重点。延续9月份的热销气势，在十月下旬推出商业街高层部分产品街区class，项目开始转换新的推广基调及推广形象。本月31日是7、8、11号楼的交房节点，由于有街区class的上市安排，因此本次交房在推广上进行低调安排，在程序上延续8月底交房的工作程序。,2007年10月份营销工作安排,2007年10月份营销工作安排,产品放量安排：放量时间：10月1日至10月31日 放量体量：一期，15、38、39、45、50、51、37、43、49、98号楼，19、22、21、23号楼，24、24A号楼，27、28、29、3
38、1、32、33号楼,2007年10月份营销工作安排,产品放量后的产品配比：,2007年10月份营销工作安排,二期一批产品价格策略：销售表价：4582元/平方米实收均价：4500元/平方米 融园产品价格策略：销售表价：4735元/平方米实收均价：4600元/平方米 街区class产品价格策略：认购表均价：3974元/平方米,2007年10月份营销工作安排,10月份销售任务目标：,街区classclass的街区,市场定位：年轻一族时尚人群的首次置业 形象定位：时尚都市生活街区 推广语：街区classclass的街区 上市时间：10月27日,2007年10月份营销工作安排,街区class上市安排 活
39、动组织：大型现场演艺活动，结合对老业主的答谢，烘托现场的热烈气氛，同时用动感十足的演艺来诠释街区class的时尚内涵。 活动地点：销售中心 活动准备：10月8日开始到10月25日前完成所有案场全新包装，销售物料准备到位。,2007年10月份营销工作安排,2007年10月份营销工作安排,10月份报纸媒体安排：,交房安排：,2007年10月份营销工作安排,2007年11月份营销工作安排,去化积累客户，对产品供应结构进行调整，有目的的引导客户的去化方向，为08年的产品供应进行结构准备，是本月开始着手进行的营销工作。,2007年11月份营销工作安排,2007年11月份营销工作安排,产品放量安排：放量时
40、间：11月1日至11月30日 放量体量：一期，15、38、39、45、50、51、37、43、49、98号楼，19、22、21、23号楼，24、24A号楼，27、28、29、31、32、33号楼,2007年11月份营销工作安排,产品放量后的产品配比：,2007年11月份营销工作安排,二期一批产品价格策略：销售表价：4582元/平方米实收均价：4500元/平方米 融园产品价格策略：销售表价：4785元/平方米实收均价：4650元/平方米 街区class产品价格策略：认购表均价：4000元/平方米,2007年11月份营销工作安排,11月份销售任务目标：,2007年11月份营销工作安排,11月份报纸
41、媒体安排：,2007年12月份营销工作安排,本月是对07年全年营销工作的盘点和总结，结合圣诞、元旦双节，在本月下旬开展一次大型的业主答谢活动。本月的销售工作继续以去化积累客户，对产品供应结构进行调整，有目的的引导客户的去化方向，为08年的产品供应进行结构准备为主。本月31日是9、12号楼的交房节点，由于与新年临近，在本月的推广中以交房为重点，结合业主答谢广造声势，造就本项目的大盘地位。,2007年12月份营销工作安排,2007年12月份营销工作安排,产品放量安排：放量时间：11月1日至11月30日 放量体量：一期，15、38、39、45、50、51、37、43、49、98号楼，19、22、21
42、、23号楼，24、24A、25号楼，27、28、29、31、32、33号楼,2007年12月份营销工作安排,产品放量后的产品配比：,2007年12月份营销工作安排,二期一批产品价格策略：销售表价：4582元/平方米实收均价：4500元/平方米 融园产品价格策略：销售表价：4785元/平方米实收均价：4650元/平方米 街区class产品价格策略：认购表均价：4030元/平方米,12月份销售任务目标：,2007年12月份营销工作安排,2007年12月份营销工作安排,Sp活动安排：,活动主题：业主答谢晚会 活动方式：在剧院进行外场活动 活动时间：12月22日 推广主题：大盘成就，品牌成就,2007年12月份营销工作安排,交房安排：,2007年12月份营销工作安排,12月份报纸媒体安排：,备注,以上方案将根据每月的销售情况作适时调整，报纸广告及平面媒体设计将根据各阶段作细化调整。媒体推广费用以5.5以总销售额的1.5计算，实际产生费用以各阶段实际推广所产生的费用为准。,
