1、,第三章 房地产开发经营管理制度与政策,第一节,第二节,第三节,房地产开发企业的管理,房地产开发项目管理,房地产经营管理,,第一节 房地产开发企业的管理,一、概念、特征和分类概念：指依法设立、具有法人资格，以盈利为目的，从事房地产开发和经营的企业。特征：高投入、高风险、回报周期长、综合性强等分类：依据公司法，应登记为有限责任公司或股份公司二、设立条件-城市房地产开发经营管理条例1、有符合公司法人登记的名称和组织机构2、有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房3、注册资本100万元以上4、有4名以上持资格证的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持资格证的专职会计人员5、其他,,三、资
2、质等级房地产开发企业资质管理规定2000年3月 原建设部令第77号按照企业条件分为一、二、三、四，四个资质等级四、资质管理1、管理机构国务院建设行政主管部门-全国房地产开发企业的资质管理工作县级以上地方人民政府房地产开发主管部门-本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作2、实行分批审批一级资质-省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批二级及以下-省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定审批办法3、资质年检一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。 二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的
3、开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。 各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。,,（一）一级资质：1注册资本不低于5000万元； 2从事房地产开发经营5年以上； 3近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4连续5年建筑工程质量合格率达100； 5上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不
4、少于4人； 7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 9未发生过重大工程质量事故。,,（二）二级资质：1注册资本不低于2000万元； 2从事房地产开发经营3年以上； 3近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4连续3年建筑工程质量合格率达100； 5上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有
5、资格证书的专职会计人员不少于3人； 7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 9未发生过重大工程质量事故。,,（三）三级资质：1注册资本不低于800万元； 2从事房地产开发经营2年以上； 3房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4连续2年建筑工程质量合格率达100； 5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 6工程技术、财务等业务负责人具有
6、相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称； 7具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 8未发生过重大工程质量事故。,,（四）四级资质：1注册资本不低于100万元； 2从事房地产开发经营1年以上； 3已竣工的建筑工程质量合格率达100； 4有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 5工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员； 6商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 7未发生过重大工程质量事故
7、。,,第二节 房地产开发项目管理,一、开发项目建设用地使用权的取得1、取得方式出让划拨经济适用房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。,2、建设条件书面意见的内容城市房地产开发经营管理条例：1-房地产开发项目的性质、规模和开发期限2-城市规划设计的条件3-基础设施和公共设施的建设要求4-基础设施建成后的产权界定5-项目拆迁补偿、安置要求,,二、开发项目实行资本金制度1、项目资本金概念在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部门资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可以转让其出资，但不得以任何方
8、式抽出。2、出资方式货币；实物；工业产权；非专利技术；土地使用权1-除货币外，其他必经有资格的资产评估机构评估，不得高估或低估2-工业产权；非专利技术出资比例不得超过资本金总额的20%3、房地产开发项目规定 资本金占总投资比例不得低于35%（不含经济适用房项目）,,三、对不按期开发的房地产项目的处理1、处理满1年未动工满2年未动工2、动工开发 必须有实质性投入，不间断进行基础设施和房屋建设。 在有拆迁地段进行拆迁、三通一平，即视为开工。3、以下情况不征收土地闲置费1-因不可抗力造成开工延期2-因政府或有关部门的行为而不能如期开工或中断一年以上3-因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期
9、动工开发,,四、房地产开发项目质量责任制度1、房地产开发企业对其开发的房地产项目承担质量责任 勘察、设计、施工、监理按照法律规定或合同约定，承担相应责任2、对质量不合格的房地产项目的处理方式 购买者认为主体结构质量不合格，向工程质量监督单位申请重新核验。经核验确实的，购买人有权退房，给购房人造成损失的，开发企业应承担赔偿责任。,,第三节 房地产经营管理,一、房地产开发项目转让1、转让条件以出让方式取得按合同已支付全部土地使用权出让金， 并取得土地使用权证书（必要条件）按合同约定进行投资开发，完成一定开发规模。一是属于房屋建设的，除土地使用权出让金外，实际投入建设的资金额应占全部开发投资总额的2
10、5%以上二是成片开发土地的，应形成工业或其他建设条件方可转让。,,以划拨方式取得前提-必须经有批准权的人民政府审批2种处理方式不办理手续的情况：1-经城市规划行政主管部门批准 ，转让的土地用于城市房地产管理法第二十四条的项目2-私有住宅转让后仍用于居住的3-按国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的4-同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的5-转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的6-根据城市规划土地使用权不宜出让的7-县级以上人民政府暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形,,2、转让程序城市房地产开发经营管理条例第21条 转让房地产开发项目，转让人
11、和受让人应自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 各地在制定具体办法时应进一步明确提供的材料 转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中的权利义务随之转移给受让人。项目转让人应书面通知被拆迁人。,,二、商品房交付使用1、履约按期交房，协助办理权属登记开发企业在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门2、住宅质量保证书和住宅使用说明书住宅质量保证书：质量等级、保修范围、保修期和保修单位 商品房的保修期从住宅交付之日起计算。住宅使用说明书：住宅的结构、性能
12、、各部位的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项。,,三、房地产广告城市房地产开发经营管理条例规定，不得进行虚假广告宣传。房地产广告发布暂行规定国家工商局令第86号1、遵守原则应遵守中华人民共和国广告法、城市房地产管理法、土地管理法及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。要求：真实合法科学准确，不得欺骗和误导公众。,2、禁止发布房地产广告的情形未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的未经国家征收集体所有的土地上开发建设的司法机关和行政机关依法规定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的预收房地产，但未取得预收许可证的权属有争议的违反国家有关规定建设的不符合工程质量标准，经验收不合格的法律、行政法规禁止的其他情形,,3、应提供的文件4、广告的内容必须载明以下事项：开发企业名称中介服务机构代售的，载明该机构名称预售或销售许可证书号5、广告的要求,
