1、1第二章市场法中的具体评估方法（一）直接比较法特 征参 照 物特 征评 估 对 象成 交 价 格参 照 物象 价 值评 估 对 A（二）类比调整法1市场售价类比法差 异 值交 易 情 况差 异 值时 间差 异 值功 能物 售 价参 照估 价 值资 产 评 .修 正 系 数时 间 差 异修 正 系 数功 能 差 异物 售 价参 照估 价 值资 产 评 2功能价值法生 产 能 力参 照 物生 产 能 力评 估 对 象成 交 价 格参 照 物估 价 值资 产 评3价格指数法动 指 数物 价 变成 交 价 格参 照 物估 价 值资 产 评 14成新率价格法成 新 率参 照 物成 新 率评 估 对 象成
2、 交 价 格参 照 物估 价 值资 产 评5市价折扣法折 扣 率价 格成 交 价 格参 照 物估 价 值资 产 评 16成本市价法行 合 理 成 本参 照 物 现成 交 价 格参 照 物行 合 理 成 本评 估 对 象 现估 价 值资 产 评7市盈率乘数法市 盈 率参 照 物收 益 额评 估 对 象估 价 值资 产 评 收益法中的具体评估方法（一）纯收益不变1在收益永续，各因素不变的条件下算式：P=A/r2在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式： nrAP)1(（二）纯收益在若干年后保持不变21无限年期收益nt ttrARP12有限年期收益 nt nNtt rrr1 1（三）纯收益按等差级
3、数变化1在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下算式：2rBAP2在纯收益按等级数递增，收益年期有限的条件下算式：nnrBrr112（四）纯收益按等比级数变化1在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，srAP2在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下， nrsr1成本法性 贬 值资 产 经 济性 贬 值资 产 功 能性 贬 值资 产 实 体重 置 成 本资 产 的估 价 值资 产 评 成本法中的具体评估方法1价格指数法价 格 指 数资 产 的 账 面 原 值重 置 成 本 2功能价值法重 置 成 本参 照 物参 照 物 年 产 量被 评 估 资 产 年 产 量重 置 成 本被 评
4、 估 资 产3规模经济效益指数法 参 照 物 资 产 的 产 量被 评 估 资 产 的 产 量参 照 物 资 产 的 重 置 成 本被 评 估 资 产 的 重 置 成 本实体性贬值的测算方法1观测法 成 新 率实 体 性成 本重 置性 贬 值资 产 实 体 12使用年限法 使 用 年 限实 际 已总 使 用 年 限预 计 残 值重 置 成 本体 性 贬 值资 产 的 实 3尚 可 使 用 年 限实 际 已 使 用 年 限总 使 用 年 限 资 产 利 用 率名 义 已 使 用 年 限实 际 已 使 用 年 限 %10定 利 用截 止 评 估 日 资 产 累 计 法际 利 用 时 间截 止 评
5、估 日 资 产 累 计 实资 产 利 用 率资产的功能性贬值测算方法 nt1系 数折 现净 超 额 运 营 年 本被 评 估 资 产 年功 能 性 贬 值 额被 评 估 资 产资产经济性贬值的估算%10 x生 产 能 力资 产 原 设 计利 用 的 生 产 能 力资 产 预 计 可 被贬 值 率经 济 性nrAP,1税 率所 得益 损 失 额资 产 年 收贬 值 额经 济 性第四章成本法在机器设备评估中的应用贬 值经 济 性贬 值功 能 性贬 值实 体 性成 本重 置评 估 值机 器 设 备 重置成本的估算（一）细分加和法1外购单台不需安装的国内设备重置成本运 杂 费公 开 市 场 成 交 价
6、 格全 新 设 备 基 准 日 的成 本重 置 2外购单台需安装的国内设备重置成本调 试 费安 装运 杂 费公 开 市 场 成 交 价 格全 新 设 备 基 准 日 的成 本重 置3外购单台不需安装进口设备重置成本 运 杂 费国 内他 手 续 费银 行 及 其税增 值关 税进 口外 汇 汇 率基 准 日运 杂 费国 外保 险 费途 中价 格成 本重 置 FOB4外购单台需安装进口设备重置成本 其 他培 训 费人 员调 试 费安 装设 备 重 置 成 本单 台 未 安 装 进 口成 本重 置5外购成套需安装设备重置成本重 置 成 本工 器 具设 备 重 置 成 本 总 和单 台 未 安 装 国
7、产设 备 重 置 成 本 总 和单 台 未 安 装 进 口成 本重 置 4)(资 金 成 本贷 款 利 息费设 计置 成 本软 件 重监 理 费工 程工 程 费安 装 6、通用非标准设备重置成本计算方法。)1()()1()(21 nKKCP dtpmm 价格指数法数设 备 购 建 时 定 基 物 价 指 数评 估 基 准 日 定 基 物 价 指面 原 值设 备 账置 成 本设 备 重机器设备评估中贬值估算1、比率法（1）工作量比率法。成 工 作 量尚 可 完工 作 量已 完 成已 完 成 工 作 量可 完 成 工 作 总 量已 完 成 工 作 量贬 值 率实 体 性 （2）役龄比率法。尚 可
8、用 年 限有 效 役 龄有 效 役 龄贬 值 率实 体 性 新 重 置 成 本复 原 或 更年 限投 资新 重 置 成 本复 原 或 更资 年 限加 权 投修复费用法设 备 复 原 重 置 成 本不 可 修 复 部 分 实 体 贬 值可 修 复 部 分 实 体 贬 值贬 值 率实 体 性 超额投资成本形成的功能性贬值的测算。 重 置 成 本设 备 更 新重 置 成 本设 备 复 原投 资 成 本设 备 超 额 %101x额 定 生 产 能 力实 际 使 用 生 产 能 力贬 值 率经 济 性第五章房地产评估的收益法 资 本 化 率纯 收 益房 地 产 价 格 收益为有限年期的房地产价格计算公式
9、为： nraP)1(综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系，可用公式表示如下：5BLr21评估房地合在一起的房地产价格房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率房地产纯收益=房地产总收益房地产总费用空 房 损 失 费税 金保 险 费维 修 费管 理 费总 费 用房 地 产 房地产评估的市场法的基本计算公式是：DCBAP实际评估工作中，其计算公式为：1010 P土地评估中成本法操作步骤值 收 益土 地 增利 润利 息税 费开 发 费土 地取 得 费土 地价 格土 地 新建房地产评估中成本法操作步骤 利 润正 常税 费销 售利 息投 资费 用管 理成 本开 发得 费 用土 地 取地 产 价
10、格新 建 房 现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为： 利 息 税 费 利 润费 用销 售费 用专 业 建 筑 费 楼 价预 期地 价 利息（地价+建筑费用+专业费用）利息率利润（地价+建筑费用+专业费用）利润率基准地价修正系数法估价的公式修 正 系 数容 积 率正 系 数期 日 修正 系 数年 期 修地 段 的 基 准 地 价待 估 宗 地 所 处地 地 价被 估 宗 修 正 系 数其 他 因 素路线价估价法的计算公式：宗地总价路线价深度百分率临街宽度第六章森林资源资产评估主要方法（一）市场法QGKPb式中：P林木资产评估值；6Q被估林木资产的蓄积量；K林分质量调整系数；物价指数调整系数；
11、bG参照物单位蓄积的交易价格。（二）剩余法PWCF+S式中：P林木资产评估值；W销售总收入；C木材经营成本（包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费） ；F木材经营合理利润；S林木资源的再生价值。（三）收益法NtttrAP1矿产资源资产主要评估方法（一）贴现现金流量法nt tbtatrWP11（二）可比销售法x第七章无形资产评估中收益法的应用形式无形资产评估值 nttrRK1)()17(无形资产评估值 nttY1)()2(上述两个公式不同处在于公式 多一项最低收费额，然而在后项计算无形资产的7分成率时，是按扣除最低收费额后测算的，本质上与公式 是一致的。)17(的 机 会 成 本无
12、 形 资 产 转 让分 摊 率转 让 成 本本 净 值重 置 成最 低 收 费 额无 形 资 产 %10力运 用 无 形 资 产 的 总 计 能设 计 能 力购 买 方 运 用 无 形 资 产 的分 摊 率转 让 成 本 发 净 增 费 用无 形 资 产 再 开的 净 减 收 益无 形 资 产 转 让的 机 会 成 本无 形 资 产 转 让 分为收入增长型和费用节约型。（1）生产的产品能够以高出同类产品的价格销售；7（2）生产的产品采用与同类产品相同价格的情况下，销售数量大幅度增加，市场占有率扩大，从而获得超额收益。第一种原因形成的超额收益可以用下式计算：)1(2TQPR第二种原因形成的超额收
13、益可以用下列公式计算：)()(12C费用节约型无形资产，是指无形资产的应用，使得生产产品中的成本费用降低，从而形成超额收益。可以用下列公式计算为投资者带来的超额收益。)(12TQR分成率法分 成 率利 润销 售 收 入利 润销 售 收 入收 益 额无 形 资 产 因为：收益额=销售收入销售收入分成率=销售利润销售利润分成率所以：销售收入分成率=销售利润分成率销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率销售利润率边际分析法。利润分成率=追加利润现值利润总额现值约当投资分成法。%10约 当 投 资 量无 形 资 产当 投 资 量购 买 方 约约 当 投 资 量无 形 资 产利 润 分 成 率无 形 资
14、 产适 用 成 本 利 润 率重 置 成 本无 形 资 产约 当 投 资 量无 形 资 产 1适 用 成 本 利 润 率资 产 的 重 置 成 本购 买 方 投 入 的 总当 投 资 量购 买 方 约 无形资产评估中成本法的应用成 新 率重 置 成 本无 形 资 产评 估 值无 形 资 产 商誉评估的方法（一）割差法)157(含 可 确 指 无 形 资 产之 和 值企 业 的 各 单 项 资 产 评 估资 产 评 估 值企 业 整 体评 估 值商 誉 的（二）超额收益法1超额收益本金化价格法 )167(适 用 本 金 化 率产 评 估 值 之 和该 企 业 的 单 项 资收 益 率行 业 平
15、均年 收 益 额企 业 预 期价 值商 誉 的82超额收益折现法商誉的价值 tntrR)1(第八章长期债权投资的评估（一）上市交易债券的评估)18(收 盘 价的 市 价评 估 基 准 日 债 券数 量债 券估 价 值债 券 评(二) 非上市交易债券的评估1 到期一次还本付息债券的价值评估： nrFP)/(2分次付息，到期一次还本债券的评估nnttt rArRP)1()(1（三）非上市交易股票的评估1普通股的价值评估（1）固定红利型股利政策下股票价值评估。P=R/r式中：P股票评估值；R股票未来收益额；r折现率。（2）红利增长型股利政策下股票价值评估。（rg） )/(g)78(式中：P股票评估值
16、；R股票未来收益额；r折现率；g股利增长率。股利增长率 g 的计算方法，一是统计分析法，即根据过去股利的实际数据，利用统计学的方法计算出的平均增长率，作为股利增长率；二是趋势分析法，即根据被评估企业的股利分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业净资产利润率相乘确定股利增长率。（3）分段型股利政策下股票价值评估。2优先股的价值评估rARPttt /)1(式中：P优先股的评估值；R第 t 年的优先股的收益；r折现率；A优先股的年等额股息收益。第九章按低值易耗品使用情况分类9成 新 率品 的 成 本 价 值全 新 低 值 易 耗耗 品 评 估 值在 用 低 值 易 成新率 低 值 易 耗 品
17、 可 使 用 月 数月 数低 值 易 耗 品 实 际 已 使 用1根据价格变动系数调整原成本费 用资原 合 理 工动 系 数价 格 变材 料 成 本原 合 理品 的 评 估 价 值某 项 或 某 类 在 产 、)1().1(费 用 变 动 系 数合 理 工 资)39(按社会平均消耗定额和现行市价计算评估值)(现 行 市 价单 位 材 料材 料 工 艺 定 额该 工 序 单 件实 有 数 量在 制 品评 估 值某 在 制 品 资 费 用正 常 工工 时 定 额该 工 序 单 件成本法：评估基准日与产成品完工时间接近产成品评估值=产成品数量产成品单位成本评估基准日与产成品完工时间间隔较长方法一：)
18、,( 费 用时 工 资单 位 小 时 合 理 工时 定 额合 理 工现 行 价 格材 料 单 位工 艺 定 额合 理 材 料实 有 数 量产 成 品评 估 值产 成 品 方法二：),( 合 调 整 系 数用 综工 资成 本 比 例费 用工 资调 整 系 数材 料 综 合本 比 例材 料 成实 际 成 本产 成 品评 估 值产 成 品 、（二）市场法)( 税所 得费 用销 售税 金销 售出 厂 单 价不 含 税数 量库 存价 值评 估 1坏账比例法%10余 额评 估 前 若 干 年 应 收 账 款 账 数 额评 估 前 若 干 年 发 生 的 坏比 例坏 账第十章收益法评估企业价值计算公式及其说
19、明（一）企业持续经营假设前提下的收益法1年金法年金法的计算公式为：P=A/r 式中：P企业评估价值；A企业每年的年金收益；10r本金化率。用于企业价值评估的年金法，是将已处于均衡状态，其未来收益具有充分的稳定性和可预测性的企业收益进行年金化处理，然后再把已年金化的企业预期收益进行收益还原，估测企业的价值。因此，公式又可以写成：rrRPnttntt 112分段法（二）企业有限持续经营假设前提下的收益法nnnt tt rPr11（二）风险报酬率及折现率的测算1风险累加法 报 酬 率其 他 风 险报 酬 率财 务 风 险报 酬 率经 营 风 险报 酬 率行 业 风 险报 酬 率风 险 2 系数法用公
20、式表示为：gmR式中： 被评估企业所在行业的风险报酬率；r社会平均收益率m无风险报酬率；gR被评估企业所在行业的 系数。在评估某一个具体的企业价值时，应再考虑企业的规模、经营状况及财务状况，确定企业在其所在的行业中的地位系数（a） ，然后与企业所在行业的风险报酬率相乘，得到该企业的风险报酬率。如下式表示：aRgmr加权平均资本成本模型是以企业的所有者权益和长期负债所构成的投资成本，以及投资资本所需求的回报率，经加权平均计算来获得企业评估所需折现率的一种数学模型。用公式表示为：要 求 的 回 报 率净 资 产 投 资投 资 资 本 的 比 重所 有 者 权 益 占债 成 本长 期 负资 资 本 的 比 重长 期 负 债 占 投的 折 现 率企 业 评 估 其中： 风 险 报 酬 率无 风 险 报 酬 率要 求 的 回 报 率净 资 产所 有 者 权 益
