1、唐山南湖老风井项目规划及方案阶段设计任务书唐山开滦茂华房地产开发有限公司2010.6唐山开滦茂华房地产开发有限公司第 2 页 / 共 21 页一、项目基本情况1、项目概况项目位于唐山市路南区南湖生态城核心区，小南湖公园的南侧，居住环境生态宜人。项目被规划市政路分为东西两个地块，东侧用地性质为居住用地，西侧用地性质为商业金融用地。区域位置图地块条件图唐山开滦茂华房地产开发有限公司第 3 页 / 共 21 页2、宗地状况宗地四至范围：项目北邻建设中的南湖公园植物园，南邻唐胥路，西邻小南湖湖面，东侧为规划市政道路。宗地现状：项目南边界（唐胥路）唐山开滦茂华房地产开发有限公司第 4 页 / 共 21
2、页项目北边界（南湖植物园）项目东边界（规划市政路）唐山开滦茂华房地产开发有限公司第 5 页 / 共 21 页东侧住宅地块西边界3、气候气象唐山南临渤海，北靠燕山，地形复杂，气候多样，属暖温带季风型大陆气候。四季分明、季风显著、降水集中是唐山气候的总体特征。 城市是在春季干旱，夏季炎热多雨，冬季寒冷。11 年平均气温已接近 11 C，其平均年降水量达760mm。4、规划指标1) 东侧居住用地（A-01 ）基本设计要求： 建设用地面积：145415.75 平米； 地上建筑面积：101791.03 平米； 容积率： 0.7； 绿地率： 30%；唐山开滦茂华房地产开发有限公司第 6 页 / 共 21
3、页 建筑高度： 12 米； 建筑退线： 地块北侧、东侧退线 5 米；地块南侧、西侧退线 3 米；地块内地裂缝两边各退线 30 米，永久保留井架退线 3 米。 代征绿地（A-02）： 17169.74 平米。2) 西侧商业金融用地基本设计要求： 建设用地面积：74963.87 平米； 容积率： 0.8； 绿地率： 30%； 建筑高度： 12 米； 建筑退线： 地块北侧退线 5 米；地块南侧退线 6.5 米，地块东侧退线 3米；沿湖泊岸退线 15 米。 代征绿地（A-03）： 3523.34 平米。唐山开滦茂华房地产开发有限公司第 7 页 / 共 21 页二、项目发展思路(一 ) 东侧居住用地（A
4、-01）1. 项目定位：南湖景观核心区，首席城市别墅解读： 城市别墅，聚合城市的繁华便利和别墅的稀缺尊贵双重特质。 南湖景观核心区地段价值与景观价值的双重解读2. 项目形象定位“守护城市与自然的美墅3. 客群定位：唐山新富阶层 行业来源：能源行业、市政高官、高管为主，新知权贵为辅助。 来源半径：唐山市以及周边富裕区县，均有一定的辐射。唐山开滦茂华房地产开发有限公司第 8 页 / 共 21 页4. 产品定位以舒适小独栋别墅形象为主的低密度别墅社区主要产品类型以小独栋别墅和联排别墅为主。三、项目的设计要点及要求(一) 总体规划建议1. 规划设计原则1) 贯彻“以人为本 ”、 “尊重自然”、建设生态
5、型，独特建筑风格的、并且适于现代生活的，又具有鲜明个性的人性化居住空间；尊重人性和自然规律，力求做到产品生态化、环境生态化、社区规划生态化，将本项目打造成为唐山财富阶层的第一居所的别墅社区。2) 整体项目按照统一规划、分期实施的原则，对项目东、西地块进行总体规划布局。3) 在规划用地以及建筑产品设计上，遵循经济合理的原则，充分考虑产品的性价比；同时要考虑项目的可操作性和可持续性，以便于项目的分期开发和分期销售。4) 项目设计应高度重视景观设计，建筑设计与景观设计相互配合，以充分达到两者的相互协调，强调建筑、景观及周边环境的融合。5) 针对目标客群的消费特征，设计充分体现具有第一居所特征的别墅社
6、区特点与风格。6) 设计理念必须与项目开发的思路相协调。7) 人防规划应满足唐山市规划管理规定，可与地下车库结合在一起考虑，在唐山开滦茂华房地产开发有限公司第 9 页 / 共 21 页合理范围内尽量避免设置人防。2. 规划设计建议1) 产品分区：根据本项目的定位，将项目产品分为独栋别墅和联排别墅两大类产品，充分地块的周边资源条件，分区规划独栋和联排产品。2) 资源利用原则：区域内考虑景观资源向优质产品类型倾斜的原则，中央景观带附近的产品类型考虑面积较大的独栋别墅产品。3) 在产品布局中条件允许的前提下，可考虑组团错落布局的方式，避免出现产品布局僵化，影响视觉效果。4) 联排别墅规划应以 4 联
7、排为主，局部区域受地块条件影响可考虑 6 联排。5) 遵循别墅用地最大限度私有化的原则，除了园区入口区域和地裂带区域作为中央景观外，其余部分考虑尽量多的南北朝向的别墅，压缩道路面积，在最大程度上增大庭院面积，保证私家庭院的完整性。6) 竖向设计：小区的整体高程应北高南低，结合周边市政的道路、雨污水管路标高（雨水管底标高为 15.3 米，污水管底标高为 14.12 米）综合考虑，尽量考虑重力自流的方式排放雨污水。7) 根据园区的竖向设计，结合现状的高程条件，大致估算回填的土方量。8) 道路系统：小区内部除主环路外，其他部分不考虑地上行车。主环路设计时，通过竖向设计配合园林景观尽量减少对周边户型居
8、住品质的影响，以保证住户使用的安宁和私密性。9) 停车方式：采用组团式地下停车的方式，每户不得少于两辆私家停车位。地下车库出入口的设置，应注意其与主环路的关系。唐山开滦茂华房地产开发有限公司第 10 页 / 共 21 页10) 主入口考虑设置在居住地块的西侧和东侧地块，入口应紧密结合整体规划，并充分考虑景观设计、交通组织设计，力求做到充分体现其仪式感、形象性、标志性，在第一时间给人以强烈的视觉冲击力。同时应考虑满足未来的封闭化管理方式的要求。11) 在规划设计时，应考虑为社区服务的设备设施用房的大致位置（开闭站、燃气调压站、消防控制室、弱电控制室、监控室、物业管理用房等） ，能放在地下的尽量放
9、在地下部分，并且结合我司提供的周边市政条件，考虑开口位置。3. 建筑单体设计建议1) 建筑立面建议 立面风格： 采用浪漫典雅的法式建筑风格，该风格建筑造型严谨，普遍应用古典柱式，内部装饰丰富多彩。法式建筑线条鲜明，凹凸有致，尤其是外观造型独特，大量采用斜坡面，颜色稳重大气，呈现出一种华贵。 联排别墅设计时，应考虑 4 联排作为一个统一的整体，外立面按照大独栋的方式设计。 立面材料：外墙：采用暖色调石材为主、局部考虑面砖、防石涂料等，突出材料的质 感，体现法式古典主义雍容华贵。门窗：采用铝包木门窗。屋面：水泥瓦。唐山开滦茂华房地产开发有限公司第 11 页 / 共 21 页落水系统：铝合金成品落水
10、系统。户门：成品法式木门2) 产品类型及配比根据市场定位情况，本项目的产品类型为：独栋别墅和联排别墅。具体的产品配比如下：（请营销部、百达行确认）地上单体建筑面积（m2 ）户型种类 数量配比（%）285 4 30%320 2 10%370 2 8%独栋别墅500 1 2%联排 240 4 50%3) 功能区建议一方面，由于别墅单体面积较小，不可能把每一个功能区都做得尽善尽美；另一方面，客户需求千差万别，对房间功能的定义也有自己的想法。因此对各功能区灵活定位，给客户充分的自由，也尽量提高空间的利用率。以下是对几个主要的功能区说明:（1） 客厅：作为度假别墅内主要的公共活动功能区，客厅主要是满足家
11、庭和度假同伴公共活动的需求。建议客厅尽可能朝南，保证采光，并尽量考虑与室外的景观的沟通，部分户型可以考虑在客厅外接一个阳光露台，尽量增强与室外的交流，在有可能的情况下尽量考虑挑高。500 平米的户型考虑除客厅外，设置家庭室，客厅部分唐山开滦茂华房地产开发有限公司第 12 页 / 共 21 页宜挑空处理。（2） 厨房：厨房要把握其尺度的合理性，370以上户型在尺度上考虑可设置中西厨房。（3） 主卧、主卫：充分考虑采光和与室外景观的呼应，其中主卧卫生间要舒适、宽敞、通透，给业主自由装修的空间。更衣室：满足一般性要求即可。（4） 露台：一层露台：此部分露台主要的功能是作为室内外空间的过渡区，也是室外
12、活动的重要区域。二层露台：尽量保证足够的露台空间，给人充分与大自然接触的机会（5） 工人房工人房设计以经济合理为原则，位置考虑设置在地下一层，设独立的卫生间。（6） 壁炉部分户型考虑设置壁炉。4) 主要户型功能尺度建议（请营销部、百达行确认）（1） 联排户型 240 左右（地上）内部功能 数量 辅助功能 主要尺度开间 1 开间7.2m进深 1 进深14m唐山开滦茂华房地产开发有限公司第 13 页 / 共 21 页客厅 1 开间5m（南入户） ，高度不低于 3.9 米，35 平米餐厅 1 独立餐厅 15 平米厨房 1 中西厨房兼顾 10 平米主卧 1 开间4.5m，面积 20 主卫 1 步入式更
13、衣间 面积10次卧 3 有一个可作书房 开间3.3m，面积 12 卫生间 3 面积4.5车库 1 地下室内 2 个车位工人区 1 工人房、独立卫生间6左右其他功能空间 由设计方根据设备设施需要酌情考虑（2） 独栋户型 285-320左右（地上）内部功能 数量 辅助功能 主要尺度开间进深客厅 1 开间6m，高度不低于4.2 米，30 平米唐山开滦茂华房地产开发有限公司第 14 页 / 共 21 页餐厅 1 采光的独立餐厅 20 平米厨房 1 中西厨房兼顾 12 平米主卧 1 开间4.5m，面积 20 主卫 1 带步入式更衣间 面积12次卧 3-4 有一个可作书房，一间可带卫生间开间3.3m，面积
14、 12 卫生间 3 面积5车库 1 地下室内 2 个车位工人区 1 工人房、洗衣房、独立卫生间8左右活动房 1 地下室 20 平米其他功能空间 由设计方根据设备设施需要酌情考虑（3） 独栋户型 370 以上（地上）内部功能 数量 辅助功能 主要尺度开间进深客厅 1 挑空空间 开间6m，高度不低于4.2 米，35 平米唐山开滦茂华房地产开发有限公司第 15 页 / 共 21 页家庭室 1 20 平米餐厅 1 采光的独立餐厅 20 平米厨房 1 中西分厨 开放西厨 15 平米，中厨 10 平米主卧 1 开间4.5m，面积 25 主卫 1 带步入式更衣间 面积15次卧 4 一层设置一间带卫生间的老人
15、房，二层设置两个次卧开间3.6m，面积 12 卫生间 3 面积5车库 1 地下室内 3 个车位工人区 1 工人房、洗衣房、独立卫生间10左右活动房 1 地下室 20 平米影音室 1 地下室 20 平米其他功能空间 由设计方根据设备设施需要酌情考虑5) 单体庭院建议（1） 庭院是单体建筑的补充和衬托，根据市场调研，客户对私家庭院的面积非常关注，设计中应力求最大限度地完善不同方位的院落与室内在行动、视唐山开滦茂华房地产开发有限公司第 16 页 / 共 21 页线、景观等关系的处理；考虑私家庭院与公共景观之间的融合；私家花园的围合形式力求多样化，丰富视觉效果，同时考虑对私密性的保护。（2） 庭院尺寸
16、建议，以下尺寸仅供参考（请营销部、百达行确认）户型 花园面积240 80285 120320 150370 180500 2506) 产品升级建议（1） 后期部分产品要考虑市场需求的升级，调整产品的类型，对产品面积、功能进行调整。（2） 在后期预留比较大的单体基地位置，以便后期根据市场情况推出高总价产品。7) 样板区建议（请营销部、百达行确认）样板区和售搂处的位置范围详见附图样板房：在样板区别墅中共选择 6-8 套左右作为样板房组团，用来展示别墅室内户型特色以及功能分区，并在 240左右、285左右、320左右三类户型中各选择一套较典型的户型精装修。售楼处：（联排别墅的四联排中三联）（1） 总
17、面积： 750 ，共三层唐山开滦茂华房地产开发有限公司第 17 页 / 共 21 页（2） 内部主要空间分布：一层：门区、服务台、模型区、影音区、贵宾洽谈区、酒吧台二层：代理销售经理办公、甲方营销办公、签约、财务、会议室地下：物业管理、销售员办公、保安室、库房模型区： 面积不小于，放置一个大模型以及若干单体模型，边缘布置 34 组洽谈桌。放映区： 大约为 30，用于放映三维动画影片，布置成家庭影院的样子；客户进入售楼处后，首先由业务员带到这里观看三维动画影片，对项目有一个感性理解后才参观模型。贵宾洽谈区：建议做 1 2 个相对私密的“ 红酒雪茄”室（一大一小）内部可容纳 34 人、5 6 人，
18、进行深度洽谈和未来签约之用。办公区： 所有办公室都集中在二层景观： 整个景观区形成一个较为完整和独立的景观区，并考虑与后续小区的结合。8) 造价控制（请造价部确认）（1） 建安成本控制：独栋 元/平方米； 联排 元/平方米；（2） 园林绿化成本控制主入口及中央景观轴 350 元/平方米；售楼处及样板间 600 元/平方米；公共空间及宅前绿化： 300 元/平方米；唐山开滦茂华房地产开发有限公司第 18 页 / 共 21 页唐胥路沿线及看房动线：250 元/平方米；四、设计依据及设计成果要求1、设计依据 建设工程勘察设计管理条例 建筑工程勘察设计市场管理规定 建筑工程设计文件编制深度规定国家及唐
19、山地方有关建设工程勘察设计管理法规和规章建设工程相关批准文件2、开发商提供的资料序号 资料及文件名称 份数 提交日期 有关事宜1 现状地形图 12该地块规划局规划设计条件13 发包人设计任务书 14 市政综合管线条件 15 地勘成果报告 13、设计成果要求分为规划概念方案阶段和建筑概念方案阶段1) 概念规划方案阶段唐山开滦茂华房地产开发有限公司第 19 页 / 共 21 页设计成果电子文档 1 份及图册 8 份。(图纸电子版 DWG 文件)设计成果 设计说明及经济技术指标 区域位置分析图 总平面渲染图 景观系统分析图 建筑形态分析图 产品分区图 停车示意图 交通分析图 消防示意图 分期建设示意
20、图 主要建筑景观概念示意图 总平面图（CAD） 日照分析图 道路结构示意图 竖向剖面图 主力独栋、联排建筑标准层平面图、纵向剖面图唐山开滦茂华房地产开发有限公司第 20 页 / 共 21 页 主力独栋、联排建筑主要建筑外立面效果图（各两张） 规划工作模型注：上述设计成果需提供 A3 缩印本 8 份，A1 彩色展板 1 套，电子文档 1 套，DWG 格式文件、工作模型 1 个（比例适当）2) 建筑概念方案阶段（最终提交成果） 设计成果电子文档 1 份及图册 8 份( 图纸电子版 DWG 文件) 设计说明 主要外墙材料说明 总平面图深化修改（平面彩图） 彩色总体鸟瞰图 经济技术指标表 单体种类分布
21、图 景观系统分析图 道路系统分析同 所有户型平、立、剖面及指标表 所有单体表现图（每个单体不同角度两张） 样板街区主要街景组合立面渲染图（4 张） 各组团地下停车平面图及整体竖向分析修改调整唐山开滦茂华房地产开发有限公司第 21 页 / 共 21 页 主要街景组合立面图 样板组团模型（1 ：500）注：上述设计成果需提供 A3 缩印本 8 份，A1 彩色展板 1 套，电子文档 1 套，DWG 格式文件、样板组团模型 1 个（比例适当）4、设计时间进度要求工作内容 工作进度 提交成果 备注1 概念规划方案阶段 4 周 概念规划方案成果 提交唐山市规划部门审批通过2 建筑单体方案阶段 5 周 概念规划方案成果 提交一期工程报规证方案3 初步深化设计阶段阶段 3 周 初步深化设计成果 分期提交甲方审核4 施工图设计阶段 7 周 施工图 分期提交唐山市施工图联合审查唐山开滦茂华房地产开发有限公司2010/6/28
