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容积率、建筑密度、绿化率如何计算.doc

1、容积率、建筑密度、绿化率计算标准知道容积率如何计算层数?有一项目用地 6500M2,规划容积率为 3.6,建筑覆盖率为 35%。请问该项目为多少层?总建筑面积为多少?总建筑面积(地上)=用地面积 X 容积率=6500X3.6=23400M2;建筑覆盖率又称建筑密度=建筑占地面积(约等于建筑底层面积)/用地面积 ;因此,在建筑覆盖率用足的情况下:建筑占地面积(约等于建筑底层面积)=建筑覆盖率 X 用地面积=35%X6500=2275M2;在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下,建筑平均层数=地上 总建筑面积/建筑底 层面积(标准层面积)=23400/227510 层;但是,就像二楼所说的,容积率

2、 3.6 的小区,如果真的用足 35%的覆盖率,小区环境会很差,一般做到 15%20%左右的话会比较合理,这样的话,按上面的计算过程,层数应在1824 左右。所谓“容积 率” ,是指一个小区的 总建筑面 积与用地面积的比率。建筑密度是指在具体“宗地” 内建筑物基底面 积与宗地面积之比。 对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,

3、高层住宅容积率应不超过 5,多层住宅应不超过 3,绿化率应不低于 30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。 容积率比净容积率要低 50左右。这两个指标都是合法的,除特别说明外,说到容积率时一般都是指净容积率。但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率,于是,一些开发商就钻法律的空子,将净容积率换算成毛容积率来宣传,购房人弄不明白其中的奥妙,还以为这个小区的容积率真的很低,入住后才发现上当了。 容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度,容积率越低,居住密度越小,人们的居住舒适度就越高,反之则舒适度越低。但对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋价格中的比例,决定被开发土地的含金量。因

4、此,容积率越高,开发商的利润就越大。容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,计算公式为:容积率 =总建筑面积/ 土地面积 容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益,防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不同,分为全部建筑容积率,公共建筑容积率,住宅建筑容积率等 建筑密度:即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比,计算公式:建筑密度=建筑基底占地面积/ 地块面积 绿化率,亦称绿地率:指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率,计算公式: 绿地率= 绿地面积/土地面积 绿

5、地率通常以下限控制。 这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地),不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。容积率的术语释义为:容积率是指某一基地范围内,地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度,术语释义为:建筑密度是指某一基地范围内,所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率(%)。从上面两个释义可以看出:如果基地面积和建筑密度不变,那么建筑物的层数越多,容积率就越大。充分了解容积率对项目品质的影响,对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。在此我简单说一说各

6、类建筑分别对应的容积率数值。容积率低于 0.3,这是非常高档的独栋别墅项目。容积率 0.30.5,一般独栋别墅项目,环境还可以,但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅,就可以解决这个问题了。容积率 0.50.8,一般的双拼、联排别墅,如果组合 34层,局部 5 层的楼中楼,这个项目的品位就相当高了。容积率 0.81.2,全部是多层的话,那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅,那么环境相比而言只能算是一般了。容积率 1.21.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境会是一大卖点。容积率 1.52.0,正常的多层+小高层项 目。容积率 2.02.5,正常的小高层项目。容积率 2.53.0,小高层+二类高层项目( 18 层以内)。此时如果做全小高层,环境会很差。容积率 3.06.0,高层项目(楼高 100 米以内)。容积率 6.0 以上,摩天大楼项目。

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