1、1凯 嘉 大 厦 业 主 手 册深圳市开元国际物业管理有限公司石家庄分公司二六年四月2业主手册欢迎各位业主入住凯嘉大厦,为使各位业主及物业使用人能充分享受到凯嘉大厦舒适、优雅、安全的办公和居住环境,沉浸在浓厚的凯嘉大厦生活文化氛围之中,使您的生活更加温馨,开元国际物业管理有限公司特编辑本手册,敬请您细心阅读。凯本手册根据凯嘉大厦的规划设计、建造特点和国家、省、市有关法规、政策的规定而撰写。旨在为业主、物业使用人介绍本大厦的物业管理特点及服务、安全保障措施、公共设施、公共场所的使用。通过本手册使您更明了自己应享有的权力和应尽的义务,从而充分实现安居乐业。如有疑问,请与我们联系,客户服务中心将全程
2、为您提供优质的服务。一、凯嘉大厦概况基本情况：凯嘉大厦位处石家庄市中山东路126号，占地面积4124.774平方米，建筑面积48368.37平方米，最多容纳住户共计650户拥有自有车位20余个，另有沿街商业用房。入伙时间为2006年3月31日。设施设备：小区设备有高压配电房1个，变压器4台（1000KVA2台、800KVA2台、电梯6部、消防水泵4台、消防监控中心1个。二、物业管理公司简介现代企业机制：开元国际成立于2000年10月，为股权分散的新型股份制民营企业，实行董事会领导下的总经理负责制。其核心团队即中海物业原经营管理班子的全体组成人员。这个集体曾经在20世纪末创造了中国物业管理的最辉
3、煌业绩，被国家建设部总经济师、住宅与房地产业司司长、中国物业管理协会会长谢家瑾女士誉为“中国物业管理第一品牌”。进入21世纪，这个领导团队又率领开元国际创造了多项物业管理的奇迹。开元国际现为国家一级资质，深3圳市物业管理协会常务理事单位；并于2002年11月通过ISO9001/2000版和ISO14001整合体系认证。目前开元国际已全面建立了现代化的企业运作机制和现代企业制度；发展成为下设多家子公司的企业，其中包括：北京中海外物业管理有限公司和深圳开元同济楼宇科技公司。开元国际致力于走智力密集型的知本经济物业管理之路，其体制契合了国家关于物业管理与房地产“分业经营”的政策背景；各项运作规则也致
4、力于接轨国际惯例。争雄全国市场：截至目前，开元国际在深圳、北京、南京、桂林、济南、石家庄、武汉、郑州、杭州、福州、长沙、西安、大连、青岛、烟台、大庆等城市签约管理高档物业建筑面积超过700多万平方米，全委和顾问项目60多个，而且还在不断增长。这个市场扩展速度，在中国物业管理行业创造了全新的“深圳速度”。公司资质国家一级资质证书 组织机构代码 维修企业技术资格等级证ISO9001体系认证证书 ISO14001环境认证证书 精英人才队伍：公司从业人员近五百人；其中高、中级管理和专业技术人才934人。42%以上的员工拥有中、高级职称，80%以上的员工拥有大专以上学历；员工队伍的平均年龄为33岁。开元
5、国际的现领导班子曾带领员工创造了20世纪中国物业管理的最辉煌业绩，是一个深谙物业管理精髓的精英团队。开元国际致力于建设中国最好的物业管理者队伍，公司的发展也因之有了绵绵不绝用之不竭的动力源泉。职称结构 管理层学历结构 年龄结构三、物业管理综合服务费与维修基金为免除各位业主各项交费之跋涉,除办理交房入住手续时需在物业公司财务部交费之外,以后全部采用区域内消费一卡通,委托银行代收。届时您的卡上应有足够的存款余额。物业管理综合服务费的标准根据物业管理成本费用确定,并向政府主管部门备案。物业管理综合服务费标准如下:公 寓 ：1.50元/月平方米建筑面积;写字间 ：2.20元/月平方米建筑面积;商 业
6、：2.20元/月平方米建筑面积;以上服务费用标准政府如有新的规定按新规定执行。物业管理综合服务费用于以下支出:1、物业管理公司管理服务人员的 工资和按标准提取的福利费；员工结构52、公共设施设备正常运行、维修及保养费；3、绿化管理费；4、清洁卫生费；5、公共秩序维护费；6、物业公司的办公费；7、物业公司拥有的各类固定资产提取的折旧费；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用；10、应缴纳的法定税费；11、物业管理企业的合理利润（管理酬金）。本公司严格执行“取之于民,用之于民“的物业管理综合服务费收取和使用原则,管理费之账目定期向上级主管部门和本大厦业主、物业使
7、用人公布。维修基金的管理和使用,依政府有关规定执行。四、房屋装修管理为保障广大业主的利益和保持大厦的美观、安全,业主房屋装修应雇用具有相应资质的装修施工单位。在施工之前应向物业公司审报登记办理完整的相关手续,待物业公司依相关规定审核同意之后方可实施。同时请各业主、物业使用人监管施工单位遵守大厦的有关规定和装饰装修管理规定,爱护区内设施,合理使用水、电、电梯。在搬运材料、工具、物品时应走步行楼梯,应加小心不能划伤墙面;砸坏地砖。如使公共部位、设施受到损伤或给他人造成损失,要承担维修、赔偿责任。在装修过程中,要保证按规定的时间、地点倾倒垃圾,由物业公司统一组织外运,业主承担清运费用。装修施工完毕,
8、由物业公司组织检查验收,对不符合规定要求的项目,业主和施工单位应进行整改。6五、日常管理1、环境维护:为保证凯嘉大厦的环境整洁优美,物业公司设有专职的卫生保洁、园林绿化维护人员，他们将实行标准化的清扫保洁、垃圾清运处理及景观的维护养护。公共环境靠大家来管理，请各位业主及物业使用人遵守如下规定：1家庭生活垃圾应实行分类袋装,投入到单元门前垃圾筒内。请勿摆放在门口、走廊、楼梯间及室外。2大厦内提倡讲文明树新风,做到不随地吐痰,不乱扔烟头、纸屑、果皮果壳,不乱扔垃圾污物,不乱倒污水,不占道洗车。3请勿在大厦内任何公共位置乱涂乱画,乱张贴悬挂小广告。请勿利用树木、灯杆牵拉绳索晾晒物品。4饲养宠物必须符
9、合政府的有关规定,严禁无证饲养。手续齐全的宠物应在室内饲养,早7：00点至晚8：00点时间内不得在公共场所遛养。在室外遛养必须用绳索牵引和采取安全措施,主人要及时清理宠物粪便。携宠物乘电梯应避开人群严加防护。任何宠物不得带入公众聚集和办公场所。区域内严禁饲养烈性犬。5如发生损坏公物、公共设施,应承担维修、赔偿责任。6顶层物业使用人,请勿在平台搭建棚架,否则会因为增加楼房载荷而影响居住安全。2、公共秩序维护:为了维护凯嘉大厦内的正常秩序,保证居民的生活安定,营销人员、小商贩、拾荒者等闲杂人员不得进入大厦。非区域内的机动车辆及自行车、三轮车不准驶入大厦。来访人员须经得被访者同意并凭有效证件办理登记
10、手续后,方可进入大厦。物业公司配备专职的公共秩序维护人员,与全体业主共同配合公安机关维护好大厦的公共秩序,并请全体业主、物业使用人遵守如下规定:（1）大厦居民凭“凯嘉大厦居住证“出入大厦。（2）大厦居民的亲朋暂住，需办理 临时出入证，凭证出入大厦。7（3）进驻大厦施工人员,要办理临时出入证,凭证出入大厦。(4所有区域内的机动车辆、自行车,要服从管理人员和公共秩序维护人员的管理和疏导,保证消防通道和大厦道路的畅通,并按预定的车位停放车辆。自行车停放指定位置。（5）外来为大厦服务的车辆,必须办理准入手续后方可按指定路线驶入大厦。（6）机动车辆驶入大厦限速5公里/小时,区域内禁止鸣笛,机动车应主动避
11、让行人。(7) 机动车因违章造成的公共设施损坏或给他人造成伤害,车主或责任人要承担相应的经济赔偿及法律责任。（8）大厦全体居民应加强消防工作意识,珍惜生命和财产安全,牢记“隐患险于明火,防患重于救灾,责任重于泰山“。(9) 爱护消防设施设备,保持楼梯、单元出口畅通无阻,请勿在楼道内、消防通道上停放自行车和其他车辆。（10）注意安全用电。烟头、火柴及时熄灭。教育儿童不要玩火。严禁乱拉乱接用电线路。（11）大厦内严禁随意燃放烟花、爆竹。严禁将易爆、易燃、有毒、有害、放射性物质带进大厦。（12）大厦居民均有对个人生命、财产自我保护的责任。发现可疑、扰乱治安、危害公共秩序的人和事,发现危险或火情,全体
12、居民均有义务立即告之物业公司或打110报匪警,119报火警。3、公共设施、设备的维护:物业公司设有专职的机电、给排水、土建维修技术人员,确保大厦的各类设施、设备的正常运行,满足大厦居民的正常工作和生活需求。(1) 大厦内任何公共设施设备不能私自占用或改变用途。(2) 所有设备间严禁无关人员进入。8（3发现设施设备出现异常,大厦居民均有义务通知物业公司及时检修。4、电梯使用:(1)大厦内设有六部电梯（其中：公寓三部、写字间三部）,请各用户乘梯前认真阅读乘梯须知。(2)儿童及行动不便的老人,体弱及身体不健康的人员使用电梯时,必须有人陪护。(3)电梯属公共设施,请大家倍加爱护。（4）电梯为载人客梯,
13、严禁运送装修材料、垃圾和其它超重物品。（5）禁止在电梯内乱刻乱画,禁止使用手指以外的其他部位及物品击按电梯控制按钮。（6）因不正当使用致使电梯受损,应承担相应的维修费用、经济赔偿及法律责任。六、其他应注意的事项1、注意噪声影响:各业主、物业使用人在收听收看广播、电视或家庭娱乐时,应注意防止骚扰邻里,晚十时以后,应停止大厦内产生噪音的娱乐活动。2、空调器安装: 空调器安装在固定位置,冷凝水管应插入集中排水管内。3、长时间闲置房屋,应注意关闭水、电自用总阀,请各位业主、物业使用人切记。4、业主、物业使用人居住期间,请合理使用室内设施,切勿自己随意更改。生活中请勿将垃圾、污物、饭菜倒入便池及下水道,
14、防止堵塞。由此产生的清理、疏通、维修费用由业主、物业使用人承担。5、阳台、窗户部位,应注意安全,教育儿童切勿攀爬,防止发生意外事故。6、请勿从阳台、窗户往外抛物,更不可往外悬挂、摆放物品,避免坠落给他人造成伤害。97、所有业主、物业使用人应教育儿童爱护公物,如因儿童所为导致公共部位、设施受损或给他人利益造成损害,家长、监护人应承担责任。8、房屋过户、租赁要到物业公司办理登记手续。房屋租赁,业主要为承租人承担物业使用、管理的相关连带责任。七、物业公司特约服务项目1、特约代理服务:1代订代购机票、火车票;2代办国内组团旅游;(3送药上门服务;4代送粮油、副食、纯净水;5代理物业租赁;2、特约家政服务1搬家服务;2家庭保洁、家居文化环境策划及花卉养植；3、客户服务中心商务服务1文件资料打印、复印、传真;2接待商务洽谈;4、凯嘉大厦配套设施服务项目1银行、金融服务;5、特约维修服务项目(1水、电、暖设施的维修保养;2家电维修;(3清洁抽油烟机、维护灶具;(4修理自行车;5机动车辆清洗。6、无偿服务101物业使用人外出留言;2钥匙保管;3清晨叫醒;4代订报刊杂志,代办邮寄;八、应急处理各位业主、物业使用人遇有紧急情况,应镇静有序应急处理,如有急事，请见物业管理公司发放的应急电话联系卡，请妥善保管此卡，以便应急时拨打此卡上的应急电话。深圳市开元国际物业管理有限公司石家庄分公司
