1、- 1 -大门与停车场开发经营方案（草案）一、大门与停车场项目土地所有权关系、建成收益预算与成本回收（一）土地所有权关系大门与停车场项目所用土地所有者为 ，各项产权证书 是/否 齐全，经济 背景是 。目前该土地属于工业用地，已有建筑物 座，价值约 万元，所有权归 所有。（二）建成收益预算2011 年度全区旅游人次达 人次；2012 年度全区旅游人次达 人次，年增长率达到 %。预计 2013 年全区旅游人次可达 人次，门票约 元/人次,可创造年收益约 万元。停车场建成后预计共 个车位，其中大车（如大巴、货车等）共 个车位，按 元/次 车 位计算，预计年车次达到 次；小车共 个车位，按 元/次车位
2、计算，预计年车次达到 次。年度创收预计可达到 万元。根据上述计算，大门与停车场项目建成后，共计年度营业总额可达 万元，除去经营费用（人工、管理费用等） 万元，年净收益约 万元。- 2 -（三）成本回收该项目预计投资总额 A 万元，项目进程从 2013 年 月 日动工，至 2013 年 月 日完工，开始正常营运。由于该项目在各期使用情况大致相同，各项支出 费用也没有显著的变化，经营收入也相对稳定，因此选择平均年限法即直线法比较合理。若预计 B 年收回成本，则每年需从净收益中扣除 A/B 万元，剩余净收益用于景区维护和财政辅助等。 二、开发经营方案及其利弊分析（一）政府以购买方式收购土地，自建自营
3、，自负盈亏政府对土地进行价值估算后，一次性收购土地所有权和使用权，再根据规划开展建设，并成立管理队伍对其进行经营管理，实行财政统收统支。1、此方案存在的利弊：（1）政府自负盈亏，可以获得最大效益，同时也伴随着最大的风险，政府需一次性花费大量金钱获得土地所有权，并负责项目建设，容易造成政府财政负担，影响其余项目的开展。（2）政府可能将景区作为政府的财政来源，忽略景区的经济效益，导致人浮于事，或被内部人吃光利润，或成为接待景区。（3）政府可以全面协调各职能部门，负责整个景区的规划、开发和管理，避免出现“ 分而治之” ，各自考 虑局部利益、重复建设的弊端，全面整合社会资源，使景区快速发展。（4）土地
4、所有者不需要或不愿意出卖土地，导致购买成本增高，- 3 -并且土地价值估算存在时间差异，当前土地的价值不能代表开发后土地的价值。2、可采取方法（1）定制一个收购标准，确定一个适中的价格范围，再与所有者进行谈判。（2）收回土地所有权后，以招标、承包的方式，委托其他企业、公司进行投资建设。（3）建设完工后，以招标的形式，委托专业的物业管理公司进行经营管理，政府进驻财务监督专员，按经营收益支付物业公司一定的管理费用。或者物业管理公司自负盈亏，每年上缴固定的承包费用。（4）通过物业管理公司培养专业的管理人才，在与物业公司合作期满并且自主的管理队伍能够胜任管理工作后，结束与物业公司的合作关系进行自主经营
5、管理。（二）政府以租赁形式获得土地使用权，自建自营，自负盈亏政府通过估算项目年收益总额，除却成本后的净利润确定租赁价格的适合范围，通过与土地所有者协商，订立租赁协议，获得土地使用权。1、此方案存在的利弊：（1）政府自负盈亏，可以获得较大效益，但前期建设投资同样是一笔巨大支出。而且租赁期限的长短和价格对经营成本影响较大，因为土地价值会随着景区开发程度大幅提升，每到一次租赁终- 4 -止期再行延续时，便是所有者上涨租金的机会，所有者处于有利地位，随意叫价，政府容易被掣肘。（2）政府可能将景区作为政府的财政来源，忽略景区的经济效益，导致人浮于事，或被内部人吃光利润，或成为接待景区。（3）政府可以全面
6、协调各职能部门，负责整个景区的规划、开发和管理，避免出现“ 分而治之” ，各自考 虑局部利益、重复建设的弊端，全面整合社会资源，使景区快速发展。2、可采取方法（1）可以适当提高租赁价格以换取更长的租赁期限，设想不能低于 年。（2）获得土地使用权后，以招标、承包的方式，委托其他企业、公司进行投资建设，减少政府人力投资。（3）建设完工后，以招标的形式，委托专业的物业管理公司进行经营管理，政府进驻财务监督专员，按经营收益支付物业公司一定的管理费用。或者物业管理公司自负盈亏，每年上缴固定的承包费用。（4）通过物业管理公司培养专业的管理人才，在与物业公司合作期满并且自主的管理队伍能够胜任管理工作后，结束
7、与物业公司的合作关系进行自主经营管理。（三）土地所有者自建自营，自负盈亏所有者根据政府提供的规划图纸和规划要求，自行筹资建设，所获收益归私人所有。- 5 -1、此方案存在的利弊：（1）私人按个人考虑建设，工程进度和质量没有保证，可能影响整个规划设计的效果。（2）私人经营容易钻管理漏洞，或者不懂经营，没有相应的管理经验，导致景区市场秩序混乱，游客满意度不高，损害景区形象，长期会影响整个景区的经济收益。（3）私人建设资金出现问题，容易造成建设质量不达标或工期延误。（4）政府虽然能够减少大部分的投资建设，减轻财政负担和人力投入，但预期收入也会大幅减低，只能获得一定的辅助管理费用。2、可采取方法（1）
8、政府投入一定的监管人员负责项目质量和进程的跟进。先行与私人签订建设和经营标准协议，用于规范和监督其经营操作，避免出现损坏景区和游客利益的情况发生。（2）建设完工后，由政府牵头，以招标的形式，让私人与专业的物业管理公司签订托管协议，保证经营管理的科学性和先进性。私人与物业管理公司的利润分配由双方自行协商，政府只收取一定的辅助费用。（四）所有者以土地入股，政府出资建设和经营，共同参与利润分配私人没有能力或不愿承担建设费用时，采取土地入股的形式，- 6 -参与利润分配。政府根据土地价值总额和项目投资总额确定土地所有者所占股份的比例，双方按所持股份比例共同承担经营盈亏。1、此方案存在的利弊：（1）私人
9、与政府共同承担经营盈亏，可降低市场风险，避免旅游市场遭受冲击时，政府所承受的亏损压力。（2）政府可以减少土地使用方面的投入，但建设费用同样是一笔巨大的支出。（3）私人土地价格随景区开发逐渐增长，占有股份也逐步增加，参与分配利润也逐年增多。需明确土地价值变动的期限，即土地经多久才需重新估算价值，并相应的改动利润分配比例。2、可采取方法（1）订立较长期限的股份合同，设想年限不低于 年，以保证土地价值和利润配比的稳定。（2）以招标、承包的方式，委托其他企业、公司进行投资建设，减少政府人力投资。（3）建设完工后，以招标的形式，委托专业的物业管理公司进行经营管理，政府进驻财务监督专员，按经营收益支付物业公司一定的管理费用。或者物业管理公司自负盈亏，每年上缴固定的承包费用。（4）通过物业管理公司培养专业的管理人才，在与物业公司合作期满并且自主的管理队伍能够胜任管理工作后，结束与物业公司的合作关系进行自主经营管理。
