1、万科企业股份有限公司 SWOT 分析优势（S）1. 万科公司是中国房地产的龙头企业，占有中国房地产市场的最大份额，主要经营方向是居民住宅及其相关物业。整体的综合竞争力、市场占有率以及品牌价值据位列第一。公司的财务状况一直表现良好。而且公司融资方式多样，既可通过上市公司的股票进行融资，也可通过发行公司债券的方式进行民间融资。由于公司公信力好，所有容易获得公众的信任。2. 万科具有创新的组织结构，公司根据项目的生命周期设置组织结构，这种做法有利于专业性分工，各级专业人员各司其职，人才得到更高限度的利用。3. 万科重视创新及产品研发，专门设置了创新研究部门，在住宅性能标准上的创新超过 60 项，同时
2、万科也有几十项专利正在申报，其创新的主要方面在于社区的人性化细节处理上，更注重让居民小区在生活中处处感受家的温暖，这是高度关注用户体验的表现。创始人王石说：“当下的生产方式，大家都差不多；万科只是管理比较透明。但我理解的核心竞争力，就是科研、研发以及专利的申请。 ”可以看出，万科在产品创新方面的重视。劣势（W）1. 万科的存货量始终保持较高的水平，一旦市场动荡出现销售停滞的现象，会导致资金回笼困难，造成严重的流动性问题。这个问题已经在近些年房地产市场动荡期间展现出来，企业的速动比率和流动比率在房地产市场不景气的时间里连续降低，然而资产负债率也已连续四年升高。2. 万科获得土地资源的方式单一，由
3、于是民企出身，没有和政府合作的先天优势，万科拿到土地的成本要比是国企出身的竞争对手高出很多，这对成本控制十分不利。企业土地来源较多的二级市场以及公开拍卖的方式，这极大限制了万科这个房地产领跑者的发展。3. 万科土地储备很少，仅能满足其 2-3 年的发展需求，极有可能影响到企业的增长以及增加土地的采购成本。机会（O）1. 中国仍处于城市化发展的高峰时期，要城市化就必然伴随着城市人口增加、居民住房需求的增加，且中国人自古就有“居者有其屋 ”的传统观念，人们的购房欲求大。所以，万科仍有巨大的发展空间。2. 国家持续收紧货币政策，资本市场低迷，导致中小房地产公司融资困难，出现现金流断裂，甚至会出现大量
4、小型房地产公司倒闭的情况。身为龙头老大的万科以前采取了降价销售策略回笼资金，现手头持有大量现金，可趁机收中小房地产企业，进一步提高市场占有率。3. 国内融资困难的同时，大量房地产公司到国外融资，而国外融资多以美元计价，随着美国结束 QE，美元必然走强，人民币会被迫贬值。以国外融资为主的房地产公司会因无力偿还而破产，万科可借机收购。4. 一线城市房价上涨过快，国家政策对一线城市的房价进一步限制，这势必导致二、三线城市的房地产的升温。万科早已介入二、三线城市的房地产开发，可享受该红利。威胁（T）1. 房地产发展需要大量的资金，这离不开金融机构的支持。然而国家正在进行经济结构的调整以及转型，房地产业
5、不再定位为国家经济的支柱产业，预期宏观经济政策将有不利的调整。2. 目前中国的房屋空置率过高，这严重影响了房地产行业的健康发展。空房持有者有可能降价抛售其房产导致房地产市场泡沫的破裂最终导致金融危机的到来。3. 恒大、保利、万达、中国海外等竞争对手的迅猛发展削弱了万科的竞争优势，对万科的发展产生一定的威胁。给万科的建议：1. 加大对各个城市（尤其是满意度较低的城市）的增值服务以及售后服务，力求提高顾客满意度。 2. 搞好与政府的关系，多参与政府的协商，招标，合作项目，与政府实现双赢的目标。3. 实施积极的销售及定价策略，跳出房地产销售暴利的老思路，降价销售，既能提前获得大量现金流，又能响应国家的调控政策，在市民心中留下好的印象。4. 巩固品牌优势。在经历了安信木地板质量门事件和厦门人熟知的金域蓝湾钢筋降标事件之后，万科的品牌美誉度得到极大伤害。这要求万科更加严谨的选择合作伙伴，把土建和内部装修一体化、施工一体化、监督管理一体化、责任明确化，最大程度的保持企业的品牌优势。都是一个字一个字打得啊不是 ctrl c + ctrl v 弄得啊要珍惜啊
