1、 九龙山旅游度假区控制性详细规划 （方 案） 项目号 城控详 300 院 长 顾 浩 总规划师 陈伟明 所 长 龚松青 项目负责人 龚松青 钟卫华 建城规编 甲级 081049 工程设计证书号 甲级 120116-sj 浙江省城乡规划设计研究院 平湖市九龙山旅游度假区管委会二九年八月 九龙山旅游度假区控制性详细规划 项目审定人 顾 浩 院 长 教授级高级规划师 注册规划师 龚松青 城市规划 教授级高级规划师 注册规划师 项 目 负 责 人钟卫华 城市规划 城市规划师 - 规划审核人 余建忠 城市规划 高级规划师 注册规划师 给水排水审核人 赵 萍 给水排水 教授级高级工程师 注册公用设备工程师
2、 电力电信审核人 袁继良 电力电信 高级工程师 - 燃气审核人 沈亚光 燃气供热 高级工程师 - 规划负责人 龚松青 城市规划 教授级高级规划师 注册规划师 钟卫华 城市规划 城市规划师 - 给水排水负责人 何 冬 给水排水 工程师 电力电信负责人 方毅力 电力电信 工程师 燃气负责人 王敏晔 燃气供热 高级工程师 注册公用设备工程师 项目参加人 王 炎 城市规划 城市规划师 注册规划师 庞海峰 城市规划 城市规划师 赵兴刚 交通 工程师 杨 杰 城市规划 实习 吴欣鑫 城市规划 实习 - 目 录 第一章 规划背景 - 1 - 一、项目概况 . - 1 - 二、区域背景 . - 1 - 三、上
3、位及相关规划要求 . - 4 - 四、基地现状分析 - 6 - 第二章 发展战略 - 9 - 一、发展条件评价 - 9 - 二、相关经验借鉴 - 10 - 三、规划定位 . - 13 - 四、规划理念 . - 13 - 五、规划依据 . - 14 - 第三章 方案构成 - 15 - 一、方案前置条件分析 . - 15 - 二、度假区规划结构 - 16 - 三、围垦区块方案比较 . - 16 - 第四章 用地布局规划 . - 19 - 一、用地分类说明 - 19 - 二、居住用地规划 - 19 - 三、公共设施用地规划 . - 20 - 四、对外交通规划 - 21 - 五、道路广场规划 - 21
4、 - 六、绿地规划 . - 23 - 七、旅游度假系统规划 . - 23 - 第五章 分区控制指引 - 25 - 一、生态休闲运动区 - 25 - 二、九龙山森林休闲区 . - 26 - 三、滨海商务休闲区 - 27 - 四、海洋娱乐体验区 - 28 - 五、度假娱乐消闲区 - 29 - 第六章 城市设计意向 - 30 - 一、景观分区 . - 30 - 二、标志性建筑 . - 31 - 三、绿色生态视廊 - 31 - 四、连续建筑景观立面 . - 31 - 第七章 市政工程规划 . - 32 - 一、给水工程规划 - 32 - 二、排水工程规划 - 32 - 三、电力工程规划 - 33 -
5、四、电信工程规划 - 34 - 五、有线电视工程规划 . - 36 - 六、邮政规划 . - 36 - 七、燃气工程规划 - 36 - 第八章 专项工程规划 . - 38 - 一、平面定位 . - 38 - 二、竖向规划 . - 38 - 三、环境保护规划 - 38 - 四、环境卫生规划 - 38 - 五、防灾减灾规划 - 39 - 第九章 规划实施策略 . - 42 - 一、分期建设 . - 42 - 二、实施建议 . - 42 - 图纸目录 01、区位图 02、用地现状图 03、现状风貌图 04、用地规划图 05、功能分区图 06、道路系统规划图 07、道路规划图 08、居住用地规划图 0
6、9、公共设施用地规划图 10、绿地规划图 11、综合防灾规划图 12、城市设计引导图 13、平面定位图 14、给水工程规划图 15、排水工程规划图 16、电力工程规划图 17、电信工程规划图 18、燃气工程规划图 19、分幅图（ 5 张） 九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 - 1 -第一章 规划背景 一、项目概况 1、项目缘起 上版平湖市九龙山旅游度假区控制性详细规划于 2006 年编制完成。在开发主体的努力经营和政府的大力支持下，旅游度假区已初具规模，并取得了良好的社会、经济效益。 但是在近年的具体开发实施过程中，由于区域环境发生了重大变化，原规划确定的旅游项目和配套设施标准已不能适应新
7、的形势要求，也不能满足市场的多样需求，对九龙山旅游度假区的健康、有序发展带来了相当程度的制约，亟需进行调整。 而度假区南侧的西沙湾景观配套二期工程（围垦区块）是九龙山旅游度假区的新子项目，以填海围垦方式获得用地。该围垦用地并未在浙江省九龙山旅游度假区总体规划（20032020 年）和原平湖市九龙山旅游度 假区控制性详细规划 中进行用地规划，需要在新规划中明确，并对旅游度假区进行整体协调。 2、规划要点 在充分尊重现有规划的前提下，经过与相关规划建设管理部门和平湖市九龙山旅游度假区管委会的多次磋商，本次九龙山旅游度假区的控制性详细规划主要涉及到以下几个方面的规划协调任务： （1）定位调整 原控规
8、确定“长三角滨海度假区”的目标定位应调整到国际层面，并应以度假区为载体，打造具国际水准、国内著名的旅游和商务平台，充分延伸九龙山旅游度假区的产业链。 （2）开发理念调整 由“旅游度假区”概念转变为“旅游度假城”概念，提高区域的活力和竞争力。 企业开发理念由原来的“做企业”转向“建城市功能区” ，由原来的“短期开发”转向“永续开发、永续经营” ，使九龙山旅游度假区持续而稳定地为地方谋福利、促进社会发展。 （3）项目类型的调整 在保持原有控规各地块用地性质基本不变的前提下，适当调整充实部分地块的开发项目类型和开发强度、提高土地利用率，以满足旅游度假区定位提升及市场变化的需求。 （4）配套设施的调整
9、 包括公共服务设施和基础设施等配套水平的整体提升，以满足日益增长的游客量和多样的游客需求，为旅游度假区的健康发展和顺利运行提供支撑。 （5）旅游度假区整体协调 实现九龙山旅游度假区已有空间和新增空间的有机融合， 确保整体空间结构的完善优化，保证旅游度假区空间的合理拓展。 3、范围界定 本次九龙山旅游度假区的规划沿用 浙江省九龙山旅游度假区总体规划 （20032020 年）和原平湖市九龙山旅游度假区控制性详细规划的用地范围。 用地范围的界限为：西起陈山，东至大山，南至九龙山脉和杭州湾，北至滨海大道。规划用地面积为 10.12 平方千米，其中山体 2.82 平方千米，海域 1.38 平方千米。 二
10、、区域背景 1、旅游业的快速发展 （1）旅游业成为世界上最大的新兴产业 数据表明，当代旅游业已经发展成为世界上产业规模最大和发展势头最强劲的产业，每年国际旅游组织的交易额已超过 3000 亿美元，旅游业已取代石油、汽车工业,成为世界上最大的创汇产业。 旅游业发展之快，产业带动力之强，使许多国家和地区都把旅游业作为经济发展的重点产业和先导产业。国内许多省市区将旅游业提到 “支柱产业 ”、 “龙头产业 ”、 “重点产业 ”的位置加以重点扶持、优先发展。 表 1-1 全球旅游发展状况 年代 旅游人次 旅游收入（美元） 1950 2500 万 21 亿 1996 5.95 亿 4250 亿 2002
11、7.15 亿 1.2 万亿 2020（预计） 16 亿 2万亿 九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 - 2 -（2）旅游产业发展的一般规律 世界旅游组织对旅游与 GDP的发展关系研究表明，旅游发展阶段会随着人均GDP的升高而发生变化。其中出游的方式会随着GDP 的升高而不断变化，出游的距离也会随之变远。 人均 GDP 为 1000 美元时，属于观光旅游阶段；人均 GDP 为3000 美元时，属于休闲旅游阶段；人均 GDP 为 5000 美元时，属于体验旅游阶段； 而 2008 年长三角地区人均 GDP 已超过 5000 美元，嘉兴和平湖的人均 GDP 更是超过 6000美元，正是城市发展体验
12、旅游的良好时机。 （3）中国旅游业的八大发展趋势 趋势一：旅游体验深度化，观光旅游向休闲度假旅游转变； 趋势二：居民旅游费用支出由集中性消费向经常性消费转变； 趋势三：投资第二居所的需求增加； 趋势四：旅游方式日渐散客化； 趋势五：旅游需求类型多样化、个性化； 趋势六：商务旅游越来越突出； 趋势七：自驾车旅游日渐兴起； 趋势八：银发旅游市场潜力巨大； 因此，随着当前国内外旅游业细分业态、战略要点和旅游形式的不断转变，对于深度体验旅游、休闲度假旅游、商务旅游应给予更多的关注和扶持力度。而面对经济全球化的不断深入，打造具有国际影响力的旅游度假区，对于抢占国际度假旅游市场、提升旅游产品竞争力具有长远
13、的战略意义。 2、国内经济稳步持续发展 虽然受到金融危机的影响，但是随着国家相关经济扶持政策的出台，国内经济发展的总体形势尚好。 GDP 增长趋于稳定，长三角地区经济处于领先地位（人均 GDP 已超 5000 美元） ，居民消费水平的提高和消费理念的转变。而且，随着国家对刺激拉动内需的关注，未来居民消费能力有望得到进一步的提升。 在此背景下，发展旅游度假产业，这不仅能带动地方产业结构调整，而且对于刺激地方消费能力、带动经济长期发展也有一定的作用。 3、长三角一体化进程和以上海为核心的“巨型城市区”建设 （1）长三角一体化进程 重大交通设施支撑下的区域交通一体化 以经济流、信息流为导向的经济一体
14、化 以职能优化组合为导向的功能一体化 以“巨型城市区”为表征的高度空间一体化 （2）以上海为核心的“巨型城市区” 巨型城市区，是中心大城市向新的或临近的较小城市极度扩散后所形成的，是 21 世纪初正在出现的新城市模式。其强调区域在全球化进程中的作用，并认为城市间高级生产性服务业与区域的多中心结构相关联。 长三角作为中国最大的经济核心区，城市发展呈现新趋势，以上海为中心的大都市连绵带正在向巨型城市区演变。 旅游与 GDP 发展关系图 长三角一体化进程图 九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 - 3 -九龙山 （3）大区域中心城市的支撑 度假区与上海、杭州、苏州、宁波等大城市均不足 100 千米。
15、 随着杭州湾跨海大桥的建成通车，地处上海、杭州、苏州、宁波四大 GDP 超 3 千亿城市交汇点上的区位优势更加突出。优越的经济区位为九龙山旅游度假区的发展提供了广大的经济腹地，为度假区的高起点发展提供了坚实的区域发展基础。 （4）长三角旅游业展望 作为世界六大都市区之一的长三角经过改革开放以来的快速发展，已经成为全球经济发展和投资的热点区域，坚实的经济基础、优越的区位条件、深厚的文化底蕴和优越的山水资源，不断推动旅游业快速发展。随着上海世博会的临近，长三角旅游度假市场在全国的份额将会进一步提升。 4、嘉兴市域空间结构优化 从嘉兴市域发展背景看，主要有以下几个发展趋势值得关注。 （1）在市域范围
16、内实现城镇功能组合优化 作为快速城市化的典型地区，嘉兴市域在规划层面上采取了市域一体化发展的总体战略，市域内包括中心城市、各县城以及各具有战略性职能的空间单元被统一到市域总体框架内。而从市域发展格局来看，九龙山旅游度假区在嘉兴市域内具有承担市域战略性功能的可能性，应在市域范围内进行统筹定位、布局。 （2）滨海地区成为市域空间拓展的重点之一 在市域内，由于港口优势、综合交通优势以及宝贵的土地资源，滨海地区日益成为空间拓展的重点，市域发展中心逐渐向滨海倾斜，进一步融入环杭州湾产业体系。随着市域发展重心的南移，对于九龙山来说，将带来更多的空间支撑、交通支撑，孕育更多的市场和商机。 （3）大桥东侧滨海
17、地带打造市级滨海新城 作为市域空间南拓的重点，滨海新城的整体开发建设无疑在滨海地区打造一个综合性的中心城市，将带动周边地区的整体发展。 5、平湖市构筑组合城区 （1）城市空间发展重心显著向滨海地带南移 与嘉兴市域发展趋势相吻合，平湖市城市空间发展重心也在不断向滨海地区移动，以产业、交通、居住、公共服务等多元化功能为构成要素打造综合性的城市新区。而九龙山旅游度假功能的进一步完善，对于优化滨海地区城市功能和城市地位均具有积极的作用。 （2）将滨海新区和嘉兴港区纳入城市范围 平湖市总体规划为有效推进滨海地区的有序发展，将滨海新区和嘉兴港区纳入城市总体规划范围， 对于滨海地区各项产业落实、设施建设等具
18、有政策性倾斜的支撑作用，有利于快速凝聚经济要素，形成新区氛围。 （3）城市滨海特色不明显，滨海地带多为工业港口岸线，生活岸线缺乏。 虽然平湖市对于滨海地区的发展投注了很多的注意力，但是从相关规划的编制情况看，对于滨海地区的发展功能多偏重于第二产业、港口交通及相关配套居住等，岸线利用较为单调，很难体现城市的滨海特色，因此强化生活岸线开发利用、促进休闲旅游和度假功能的培育，这对于改善滨海地区的城市形象、优化城市功能结构是十分必要的。 小结：几个值得关注的问题 九龙山在国际国内旅游发展板块中到底扮演怎样的角色？ 九龙山在长三角地区不断优化整合的背景下能借助怎样的外部推力？ 九龙山怎样融入“以上海为核
19、心构建的巨型城市区”？ 九龙山如何应对嘉兴市域空间格局的转变？ 九龙山在平湖组合城市中是否能发挥更为综合的功能？ 嘉兴市域空间结构图 旅游度假区良好区位 九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 - 4 -三、上位及相关规划要求 1、 浙江省九龙山旅游度假区总体规划 （ 20032020 年） 2003 年，平湖市人民政府组织编制了浙江省九龙山旅游度假区总体规划 。依据总体规划，度假区总体结构为“四区、两环、一中心” 。 “四区”即滨海的游艇度假区、小普陀山佛教文化区、以九龙山国家森林公园为主体的森林休闲区、 以及靠近嘉兴港区城市建设区的运动休闲区； “两环” 是区内两条环形主要道路，一环是由沪杭
20、公路、南北入口和山边道路形成的度假区进出通道，二环是滨海大道、金海洋路和山边道路形成的滨海度假区环形通道； “一中心”是位于度假区东北部的滨海休闲中心。 依据总体规划用地布局及功能划分， 度假区开发建设主要集中在九龙山森林公园外围南北 两侧，基本不影响森林公园的生态完整性。 2、 平湖市域总体规划 （ 2006 2020） 平湖市域总体规划的发展要点是基于嘉兴市打造滨海新城的战略意图，规划统筹乍浦港区与独山港区，形成滨海副城。 根据总体规划，市域空间结构表述为“一心一廊、两大板块、一主一副、三大组团、河海绿脉、水网都市” 。其中的“一主一副”分别是平湖主城和滨海副城。 滨海副城即杭浦高速公路以
21、南区域，是全市副中心，未来以乍浦港区及独山港区为主体发展临港工业；以九龙山省级旅游度假区为依托，发展休闲旅游业。同时，应注重产业功能与旅游度假功能的协调。 3、 嘉兴港区总体规划 嘉兴港区性质定位为浙北的出海口和水陆联运的交通枢纽，嘉兴城市的有机组成部分，以港口工业和商贸、物流、旅游为主导的现代化港口城区。 九龙山作为港区的主要生态资源和旅游度假区，充分利用背山面海的自然特色和海滨浴场的自然资源，营造舒适的旅游度假环境，在滨海岸线分配上主要是作为生活性岸线，强调山体保护、植被保护和适度开发的原则。 九龙山旅游度假区总体规划结构图 九龙山森林公园规划图 平湖市域空间布局图 平湖市域交通规划图 嘉
22、兴港区总体规划用地布局图 九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 - 5 -4、上版九龙山旅游度假区控制性详细规划 基本按照浙江省九龙山旅游度假区总体规划 （20032020 年）的规划结构，将度假区分成四大功能区。 根据旅游度假区特色，将度假区用地分成旅游服务用地、旅游住宿用地、度假居住用地、居住用地、旅游景点用地、运动休闲绿地、生态游览绿地、道路广场用地、市政公用设施用地、人工湖、沙滩、海域 12 类用地。 目前九龙山旅游度假区基本按照此控规实施土地挂牌、道路设计和实施配套等。是本次新控规编制的重要基础。 5、 九龙山旅游度假区概念规划 该规划由 EDSA 公司编制，在度假区内进行总平面布置
23、，并对内部设施及建筑单体进行了初步设计，总的来说仍然是以旅游度假接待设施以及游乐设施为主，内设游艇俱乐部、运动休闲俱乐部、海滨度假俱乐部，以高端度假客户为主要服务对象，所有建筑从外观到内饰均设计成欧式风格。 九龙山旅游度假区已经建成的游艇湾周边建筑以及东沙湾周边正在设计施工的的建筑基本按照此概念规划确定的形态和布局，需要在本次新的规划中予以地块开发强度、道路以及配套设施上的的深化和完善。 6、 嘉兴市围垦规划 按照规划，西沙湾景观配套二期工程将建造海洋公园、国际会议会展中心、公寓式酒店、F1 摩托艇赛道等多个国内领先商务旅游项目，为丰富区域旅游产品、建设地方特色旅游形象创造良好的载体。 西沙湾
24、景观配套二期工程将利用蒲山湾天然有利地形建设具有一定规模的避风良港，为杭州湾过往船只在台风汛期提供安全的避风场所。 西沙湾景观配套二期工程将很好的起到保护一期工程以及游艇安全行驶的功能，并且提供更为丰富的海洋旅游体验项目，拓展九龙山旅游度假区的旅游外延。 小结：上位及相关规划对本区块的启示 九龙山森林公园是九龙山旅游度假区的生态核心区块， 是九龙山建设生态型旅游度假区的重要承载地区。 九龙山旅游度假区是平湖打造滨海城市的重要组成部分，是平湖发展休闲旅游的高地。 九龙山旅游度假区是嘉兴港区的主要生态资源和旅游度假基地，是富有山海特色的城 市生活阳台。 九龙山旅游度假区既能促进城市发展，也能改善城
25、市的生态环境，并且能防台抗浪、 为杭州湾过往船只提供避风良港，真正实现经济、社会、环境三者效益的统一。 原控规道路规划图 原控规用地规划图 海洋花园街道景观规划图 游艇湾建筑景观规划图 度假区概念规划总平面设计图 九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 - 6 -四、基地现状分析 1、自然地理环境 九龙山旅游度假区由九龙山划分为南北两大板块，北板块以平地为主，南板块以滩涂、围海造地和海湾、海域为主。 度假区除了优美的自然风光外，还有丰富的人文景观，旧时曾有“乍浦八景” 、 “雅山十景” 、 “陈山八景”之说。具有“山灵、海浊、林翠、岛美、滩长、寺古”的特色。 （1）山灵：度假区含陈山、黄山、高宫
26、山和外蒲山四座主峰，山系最高峰陈山海拔 161米。山内怪石嶙峋，有较多的岩石景观。 （2）海浊：九龙山南侧的东海受长江影响，泥沙量大，海水厚浊。 （3）林翠：九龙山旅游度假区现有林地约 280 万平方米，植被覆盖率 72.6，以黑松和马尾松为主，点缀有枫香、槭树、香樟等树种，形成了较为丰富的植物景观。 （4）岛美：外蒲山诸岛经海水侵蚀和海浪冲刷，形成了较为集中的海蚀景观。 （5）滩长：度假区内沙滩背山面海，宽阔平坦，全长 1600 余米，是浙江沿海少有的与大陆相连的沙滩，建有海滨度假俱乐部，每到夏日，游客络绎不绝。 （6）寺古：小普陀观音禅院历史悠久，唐代即有茅庵结庐，宋代建寺。 2、现状人口
27、 现状旅游度假区内的村庄安置工作基本已经完成，常驻人口除旅游度假区管理人员外，基本无当地居民。 3、现状道路交通 进出度假区的主要道路有 2 条，组成了度假区内环形交通，西段红线宽度为 15 米，东段红线宽度为 9 米。 进出旅游度假区的东西两个入口已建成，入口大门为仿欧式园林风格；外围滨海大道已进行施工图设计，准备改造拓宽；进入现状几个旅游功能区块的道路基本建成。 4、旅游度假设施 （1）九龙山高尔夫球场位于九龙山森林公园北侧，占地约 130 万平方米，是具备国际标准的高尔夫球场，并配备有高尔夫俱乐部，已多次举办国际国内赛事。 （2）九龙山马场位于九龙山森林公园东南侧滨海地带，占地约 20
28、万平方米，拥有标准马术、马球比赛场地和马术俱乐部，已数次举办国际国内赛事。度假区内一年一度的“皇家礼炮杯”国际马球比赛均能吸引上万的游客。 （3）游艇湾按规划已建成商业地产、酒店、游艇码头等旅游度假设施，但是规模和内容尚不能满足众多的市场需求。 （4）东沙湾西侧的海洋花园、西班牙城堡等酒店式公寓正在建设，其与外蒲山上小普陀观音禅院的步行桥（通天桥）也已建成使用。 度假区现状入口景观 度假区现状道路景观 度假区山海自然景观图 九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 - 7 -5、用地及审批情况 （1）现状完成的度假区建筑主要集中在游艇湾周边和一些散落的俱乐部会所。 （2）度假区南侧的围垦区（即西沙
29、湾景观配套二期工程）已经完成规划和向相关部门的报批，准备着手进行围垦工作。 （3）按照上版控规，度假区中部和南侧的若干土地正在挂牌，有些已经完成施工图，在新的规划编制中应尽量予以落实。 （4） 度假区东南侧的邮轮码头已基本完成建设。 码头靠泊部分采用连续布置的靠船平台，长 120 米，宽 16 米，平台分二段。码头前沿按照 20000 吨级泊位设计，后沿按照 10000 吨级泊位设计。 （5）东沙湾北侧有一块特殊用地（军事用地） ，面积约 22 万平方米。海军已和平湖市人民政府达成共识，准备适时搬出度假区，其用地置换成旅游用地。 （6）原海滨浴场东侧已完成防浪护沙海堤的填筑工作。 6、九龙山森
30、林公园 （1）九龙山国家森林公园位于旅游度假区的中部，公园以森林茂密、林相整齐、环境优美、景观奇特而著称，又是方圆百里内唯一的大片山体自然绿地。1991 年批准建立森林公园，1997 年升级为国家级森林公园。 （2）九龙山为森林公园主体，原由黄山、陈山、高宫山、益山、独山等九座山峰组成，现泛指乍浦沿海诸山。 高尔夫球场 游艇湾 马术俱乐部 九龙山森林公园远眺 度假区在建酒店 度假区在建酒店式公寓 高尔夫俱乐部 游艇俱乐部 九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 - 8 -现状用地构成表 按照城市用地分类标准 代号用地名称 本次规划用地分类 （中小类） 面积 (万平方米) 分类小记 (万平方米)
31、占建设用地 比例(%) R 居住 用地 RC 产权式酒店用地 16.59 16.59 2.29 C旅 旅游服务用地 19.24 C 公共设 施用地 C4 体育运动休闲用地 118.55 137.77 18.98 T2 公路用地 4.52 T 对外交通用地 T4 海港用地 2.37 6.89 0.95 S1 道路用地 29.22 S 道路广场用地 S3 机动车停车场用地 0.56 29.78 4.10 D 特殊用地 D1 军事用地 18.89 18.89 2.60 G1 山体公园 293.24 G 绿地 G2 防护绿地 8.74 301.98 41.60 已批未建 214.00 214.00 2
32、9.48 建设用地小计 725.91 100.00 人工湖 61.68 沙滩 0.87 E 水域 海域 257.79 总用地 1012.48 九龙山森林公园范围图 九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 - 9 -第二章 发展战略 一、发展条件评价 1、优势条件 （1）区域经济跨入体验旅游门槛。九龙山旅游度假区地处上海、杭州、苏州、宁波四大城市中心点，而以国际性城市上海为中心的长三角区域人均 GDP 超过 5000 美元，已经步入体验型旅游阶段。 （2）交通区位条件不断提升。随着杭州湾大桥、沪嘉轨道交通、杭浦高速（沪杭高速二通道）等区域性大交通的相继建成，九龙山的交通区位条件将得到极大的提升，距
33、离上海、杭州、苏州、宁波不足一小时车程。 （3）现状建设已成先发优势。已建成的高尔夫球场、游艇俱乐部等高端设施，将是九龙山实现跨越发展的内生动力。 （4）山海景观资源得天独厚。自上海向南 300 多千米海岸线上，除九龙山外只有海盐南北湖这一山体，而九龙山紧靠上海，更是国家级森林公园，比较优势明显。 （5）城市空间拓展助力显著。随着平湖市城市空间框架拉伸，以滨海新区和嘉兴港区为重点发展滨海地带，九龙山将得到更为有力的设施支撑，以城市功能区的角色顺利融入城市空间大格局。 2、制约因素 （1）森林公园开发受到限制，可建设用地相对较少。九龙山森林公园属于国家级森林公园，其生态环境承载力较为脆弱，按照森
34、林公园的相关标准，整个旅游度假区可开发建设用地相对减少。 （2）填海造地成本较高，前期投入大。度假区南侧的用地多为填海而成，前期需要投入巨大的资金，并且还要考虑提高标准，以抵御海洋风浪的袭击。 （3）周边电厂等污染源影响，环境条件需改善。度假区北侧为嘉兴电厂，其高耸的烟囱对度假区产生了景观、气味等方面的污染；度假区西侧为嘉兴乍浦港区，对度假区有噪声、气味等方面的污染； （4）由于受长江水系影响，度假区南侧滨海地带泥沙量大、易淤积，水质较差，目前正在建设拦海大坝。 3、发展机遇 （1）进入 21 世纪以来，全球国际旅游业的格局发生重大变化，亚太地区跃居世界第二，欧洲、亚太地区和美国三足鼎立的局势
35、真正确立。更值得注意的是，全球旅游发展的亮点在东方，而中国是东亚旅游的领军者。 （2）中国的旅游度假产业经过改革开放以来近 30 年的发展，取得举世瞩目、令人振奋的进步，但和大国地位还相去甚远；一系列的数据表明，我国的旅游度假产业还停留在粗放型发展的阶段，集约化、品牌化的程度还较低，还有很大的提升空间。 （3）随着旅游产业的发展，新的旅游概念不断呈现，主题公园、分时度假、目的地酒店等新旅游形式以及会展经济、游艇经济、商务经济等新旅游经济正不断为市场所接受，并成为旅游产业新的增长点。 （4）九龙山西沙湾景观配套二期工程（围垦区块）的实施是对原旅游度假区的完善，同时也将带来经济、社会等多方面的效益
36、，为九龙山旅游度假区提供更大发展空间和更好的发展机遇。 （5）根据浙江省发改委 2008 年第 350 号文件，九龙山国家森林公园被上报为2009 年国家重点旅游景区旅游基础设施建设项目 ；根据浙江省发改委 2009 年第 141 号文件，九龙山旅游度假区入选2009 年浙江省服务业重大项目计划 ，将获得 80 亿元的总投资。 4、面临挑战 （1）区域的竞争 九龙山旅游度假区所在的长三角地区，分布有十几个全国优秀旅游城市，并且每个地市都拥有至少一个以上的国家级旅游度假区或风景名胜区。因此，九龙山旅游度假区必须审时度势，加快旅游发展的步伐，加大品牌的宣传，突出自我特色，才能立于不败之地。 （2）
37、国际金融危机 由美国次贷危机导致的金融危机已席卷全球，将对我国的旅游度假业产生较大的冲击，表现在入境旅游的下滑、价格优势受到削弱、企业融资的困难等方面。 而九龙山旅游度假区内主题公园、旅游房地产等大型项目融资将更加困难。 （3）度假区转型 九龙山旅游度假区将从单纯服务于高端游客的俱乐部型度假方式向兼具高端和大众特色的综合性度假区转变。如何重构度假区、谋划不同功能区的共存，成为重点和难点。 九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 - 10 - 小结：SWOT 分析的启示 九龙山旅游度假区优势与劣势并存，如何扬长避短，充分发挥自身优势条件，是九龙山发展所必须面对的重要问题。 拓宽思路，主要从全国乃至
38、世界的大市场大需求角度，拓宽旅游开发视野。 抓住机遇，抓住旅游度假市场蓬勃的发展机遇，提升九龙山旅游度假区的开发建设。 利用优势，充分利用九龙山有利区位和先发优势，加快度假区的发展。 寻求突破，在政策利用、旅游模式、品牌建设等方面尝试新方法，寻求新突破。 二、相关经验借鉴 1、国际著名旅游度假区 （ 1）摩纳哥 摩纳哥公国（the principality of monaco） ，简称摩纳哥，位于欧洲西南部、法国东南部，面积 1.81 平方千米，是欧洲最小的国家之一；人口 2.71 万，每平方千米 1.3 万多人，人口密度居世界前列；首都摩纳哥（Monaco）是著名的旅游中心。 摩洛哥常年气候
39、宜人，花木繁茂，赢得“烈日下的清凉国土”的美誉。摩洛哥是个风景如画的国家，还享有“北非花园”的美称。 虽然摩纳哥面积不大，但这里既有中世纪风格的街道和皇宫，也有著名的大赌场及其周边的豪华酒店向您尽情展示 “美好时代 ”的悠久传统和奢华，还有热带植物园和海洋博物馆、著名的网球公开赛以及无与伦比的一级方程式汽车大赛都令这个小国成为举世关注的热点。 （ 2）迪拜 迪拜位于阿拉伯半岛中部、阿拉伯湾南岸，是海湾地区中心，与南亚次大陆隔海相望，被誉为海湾的明珠。每年都有很多的的国际游客来这里观光和度假，而且游客数量逐年增长，旅游业在非石油 GDP 中占据显著位置。 充裕的阳光、景色旖旎绵长的沙滩海岸、温暖
40、的大海、迷人的沙漠是喜欢休闲度假游客的理想地；世界级宾馆和休闲中心不断增加，每天 24 小时开放，营造了一个独具特色休闲场所。阿拉伯联合酋长国热情的人民和这个国家迷人的遗产和传统都深深地吸引着众多游客。 在众多最新型的展览中心里举办的展览、贸易展示和会议对扩大旅游起了重大作用，类似于 IDEX、GITEX 和迪拜航空展把世界各地的游客带到了这里。国际博览会组织和参展商已经认识到，阿联酋是既可作为进入这一地区市场的主要商业中心，又因其设施优良方便可作为吸引稍远的潜在客户的理想之地。 帆船酒店(BurjAl-ArabHotel)即位于 迪拜市，因为饭店设备实在 太过高级，远远超过五星的标准，只好破
41、例称它做七星级，到过那里的人，无不为其奢华的标准、独特的个性而深深震撼。 九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 - 11 - （ 3）墨西哥坎昆市 墨西哥城市坎昆位于加勒比海北部，尤卡坦半岛东北端海滨，是一座长 21 千米、宽仅400 米的美丽岛屿。在玛雅语中，坎昆意为 “挂在彩虹一端的瓦罐 ”，被认为是欢乐和幸福的象征。 坎昆旅游度假区以“古老文明“与“现代休闲“有机结合的主题特色吸引了大批的国内外旅游者。岛上有玛雅文化的圣米盖里托古迹废墟，距坎昆 130 千米里还有一处反映玛雅人文化的图伦遗址，是墨西哥迄今保存得最好的一座玛雅和托尔特克人的古城，吸引着很多游人前往参观游览。 （ 4）迪斯尼
42、 迪士尼乐园是一座主题公园。所谓主题公园，就是园中的一切，从环境布置到娱乐设施都集中表现一个或几个特定的主题。全球已建成的迪士尼乐园有 5 座，分别位于美国佛罗里达州和南加州以及日本东京法国巴黎和中国香港。 迪斯尼世界不仅是个游乐场，同时又是一个旅游中心，游客来此还可以到附近的海滩游泳、滑冰、驾帆船，到深海捕鱼，乘气球升空，或是参观附近的名胜古迹。这些丰富多彩的节目，给迪斯尼世界更增添了几分魅力。 迪斯尼，常盛不衰的原因在于它从初创到如今一直坚守的信念： “在每个人的心中建构一个美丽的精神家园” 。同时迪斯尼是一座“永远建不完的迪斯尼” ；根据时代的变化，尽量利用现代化的电子设备，每年补充更新
43、娱乐内容和设施 。 小结：根据以上成功案例分析可以得出，著名的国际旅游度假区存在以下共性 城市旅游形象国际化,具有国际性的感召力。 核心旅游产品国际化,具有国际性的吸引力。 旅游服务环境国际化,具有国际性的接待力。 旅游运作模式国际化,具有国际性的适应力。 价值观念国际化,具有国际性的亲合力。 旅游活动国际化,具有国际性的影响力。 游客构成国际化,具有国际性的聚集力。 旅游经济国际化,具有国际性的主导力。 2、国内旅游度假区 （1）规模及开发强度 武夷山国家旅游度假区：规划总用地 12 平方千米，度假区整体绿化率大于 60%，各地块建筑密度不大于 20%。 北京红螺山旅游度假区：规划总用地 3
44、4.60 平方千米，建设用地为 23.87 平方千米，建设用地建筑密度控制在 25%以内。 九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 - 12 - 查干湖旅游度假区：规划总用地约 600 平方千米，建筑密度小于 20%，绿化率大于 50%。 无锡市荡口镇鹅湖旅游度假：规划区建筑密度小于 15%，绿化率大于 50%。 海南金沙湾国际旅游度假区：总用地 54 万平方米，建筑密度小于 20%；绿地率大于 55%。 （2）目前旅游度假区存在问题 市场定位不够准确 国内开发度假旅游起步较迟，虽然具有资源上的优势，但是市场经济条件和社会经济发展水平在一定程度上制约了度假旅游产品的国际化进程； 其次由于国际度假
45、产品已相当成熟，各种品牌的度假产品基本形成了固定的消费群体，致使一些新的度假区很难进入这一市场。 项目不够个性化 大部分旅游度假区都没有充分显示自身地理环境特点和规划区自身的文化内涵，景点雷同、主题不明确、游乐项目拼凑、人造景观偏多。 缺少度假情调 众多旅游度假区不像一个真正的旅游度假场所，更像是一般的城镇开发计划，缺少度假休闲的氛围和情调，让游客望而却步。 3、旅游度假区发展趋向 分析国内外旅游度假区的发展过程与趋势特征，可以看出，随着度假旅游的快速发展和旅游度假区之间竞争的加剧，定位核心客源市场，形成度假区特色，及满足游客多方面的需求成为旅游度假区发展的新趋向，这些趋向具体表现在以下几个方
46、面。 （1）旅游发展态势 旅游吸引将走向主题化 主题公园是现代旅游业在旅游资源的开发过程中所孕育产生的新的旅游吸引物，是自然资源和人文资源的一个或多个特定的主题，采用现代化的科学技术和多层次空间活动的设置方式，集诸多娱乐内容、休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅游目的地。创意性是主题公园最基本特征。 环境保护将走向可持续化 从可持续发展理论的角度来看，绿色旅游度假区是建立在自然、社会、经济环境的承载力之内的协调发展，符合当地经济发展状况和道德规范，也即可持续发展。 旅游度假将走向分时化 分时度假是一种将房地产业、酒店业、旅游业完美结合的商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、产地产业、金融
47、资源进行整合，扩大资源边际效用，实现了资源共享。在发达国家， “分时度假”已成为普通人生活中旅游休闲的重要组成部分，但对于多数中国老百姓来说，这还是一个陌生的概念。随着越来越多的中国人旅游消费方式从“走马观花”步入“娱乐休闲” ，中国巨大的“分时度假”消费市场潜力正日益突现。 旅游方式将走向多样化 随着社会的发展，人们体会到了团队旅游的各种弊端，人们生活水平的提高以及交通、住宿等硬件设施建设的改善，都从客观上为旅游者自助游提供了条件。如何进一步为旅游者提供更加精细、个性、人性的自由行度假产品，已成为旅游度假区分享自助游市场所必须解决的课题。 （2）旅游产品需求 根据国际及国内的旅游市场情况调研
48、，未来旅游市场将呈现出以主题旅游、运动旅游、生态旅游主体的市场需求产品结构特征。 主题旅游 通常是前往主题公园开展观光游览休闲活动，一般指的是专门为旅游休闲活动设计建造的娱乐场所。随着闲暇时间的增加，使人们消费的兴奋点，也围绕在形式各异的主题公园上。主题公园是未来几年里旅游业中最朝阳的板块。 运动旅游 运动旅游大多以户外为主，其中一类为挑战生命极限，强调惊险刺激，而另一类则注重人与自然的亲近与交流。以高尔夫、游艇为代表的休闲运动被认为极具发展前景的项目。 随着人们认识的提高和观念的转变，休闲运动的平民化消费将逐步实现，休闲运动会成为继保龄、网球之后的休闲体育的另一种消费热点，对拉动内需发挥更大
49、的作用。 九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 - 13 - 生态旅游 当今世界，人们的环境意识不断增强，回归大自然的愿望也更加强烈。随着各国经济的发展，越来越多的人将加入生态旅游的行列。 旅游者参加生态旅游的主要动机，是以大自然为舞台，去原生自然区域参观体验。这充分体现了生态旅游者要求回归大自然，享受大自然，了解大自然的强烈愿望。 购物旅游 购物旅游是以购物为主要目的的一种特殊旅游方式。购物是旅游的重要组成部分，有些旅游者甚至以购物为主要旅游动机；香港凭借自由港的地位被旅游者称为 “购物天堂 ”，旅游者的购物支出高达 61。 科普教育旅游 科普旅游是一种新的旅游形式，科普旅游的含义是以科普为内涵，以旅游为载体，在充分利用现有科技资源的基础上,通过主题规划、设计,把科技建设、科学实验、科普知识讲座与旅游者的广泛参与融为一体,使旅游者充分领略现代科技的神奇魅力,并从中提高自身科学知识和文化素养的一种新型旅游形式。 科普旅游作为新的旅游分支，正呈现出迅猛发展的势头，随着我国科技产业的加快发展和旅游的
