1、上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 上海玉兰花园二期 项目启 动大会 优 势 互补、品牌落地、团队成长 1上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 提 纲 一、地块概况 二、项目定位 三、产品研发 四、成本及投资分 析 五、主要指标和总 经理承 诺 2上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 一、地块概况 3上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 1. 地块区位 1. 唐镇是大 浦东的 地理位 置中心 ， 是浦东重点发展 的 四大新 市镇 之一； 2. 唐镇新市 镇周边 有金桥 、张江 、 银行卡三大产业区 ， 产业 人群 聚集 ； 3. 唐镇临近外环，地铁二号 线 在 唐镇设有 站点， 区域 交通方
2、便； 4. 唐镇高端公寓市场处于起 步 阶 段，区域 住宅用 地储备 规模大 ， 随着规划的逐步实现，唐 镇 东 郊国际商 务社区 （唐镇 新市镇 ） 将成为联洋、碧云后的 又 一 国 际社区 。 一、地块概况 地块与重点区域距离 距离陆家嘴18公里 距浦东机场26公里 距张江高科技园区5 公里 距金桥出口加工区12公里 距外高桥保税区24公里 距碧云国际社区10公里 距迪斯尼乐园6 公里 4上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 2. 玉 兰 花 园一、二期位置关系图 一、地块概况上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 二、项目定位 1. 项目目标客户是谁？ 2. 为目标客户打造什么类型的产品？
3、 3. 项目可实现的价格预测是多少？ 6上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 1. 项 目 目 标客户是谁？ 目 标 客 户为高端改善型客户: 地缘客户：需要进行 面积和产 品形式的升级， 唐镇 及周边高 端改善客户 ， 少量碧云、联洋社区的换房客户，川沙等区域拆迁客户； 交通缘客户： 由地铁2 号线带来的白领阶层及周边产业园高端刚需客户； 产业缘客户：张江产业园的企 业高管阶层， 需求功能空间满 足基础上 的 舒适性要求。 区域地块理 解：一线 城市、 交 通便利、 迪士 尼概念， 产业布 局良好， 总体前 景看好，区域已初步具有高端氛围； 现阶段既不 属于高度 成熟的中 心地段， 也不 占
4、有独特 稀缺资 源， 尚不存在打 造顶级产品的机会； 7 二、项目定位上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 平 层 成 交客户分析 附 ： 玉 兰花园一期客户分析 上海：46组 舟山：3 组 杭州：1 组 北京：1 组 天津：1 组 新疆：1 组 山西：1 组 湖南：1 组 宁波：1 组 居住地 数量 比例 上海 46 81% 舟山 3 5% 天津 1 2% 新疆 1 2% 安徽 1 2% 北京 1 2% 杭州 1 2% 湖南 1 2% 宁波 1 2% 山西 1 2% 合计 57 100% 1. 以上海本地客户成交为主，占81% ；长三角占8% ；其他省份占11% 。 2. 外省市成交客户主要
5、为关系客户或朋友介绍的客户。 小 高 层 成交客户分析 8上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 平 层 成 交客户分析 附 ： 玉 兰花园一期客户分析 1. 本地成交的46组客户中，浦东的占85% ，其余分布在静安、卢湾等。 2. 浦西客户主要分布在黄浦江沿线，亲地缘性比较明显。 浦东 39组 长宁：1 组 徐汇：1 组 卢湾：1 组 静安：2 组 闸北：1 组 杨浦：1 组 本地客户 数量 比例 浦东 39 85% 静安 2 4% 黄浦 1 2% 卢湾 1 2% 长宁 1 2% 闸北 1 2% 杨浦 1 2% 徐汇 1 2% 合计 46 100% 小 高 层 成交客户分析 9上 海 融 创绿
6、城房地产开发有限公司 虹口区 4% 黄浦区 2% 浦东碧云 6% 浦东川沙 6% 浦东花木 16% 浦东金 桥 2% 浦东联洋 14% 浦东三林 2% 浦东唐镇 8% 浦东 洋泾 2% 浦东源 深 2% 浦东张 江 6% 普陀 区 6% 上海绿 城 8% 外地 14% 卢湾区 2% 长宁区 2% 居住区域 数据： 从成交客户的居住区域来看， 86% 来自上海，71% 来自浦东， 其中浦东联洋和花木地区占38%， 上海绿城业主占了8%。 分析： 1. 联洋和花木社区的业主对高 端住宅的接受度高 ， 且现有的 房子已不能满足当前的居住需 求，有改善性住房的需求； 2. “ 上海绿城” 在浦东具有良
7、 好的品牌效应。 附 ： 玉 兰花园一期客户分析 小 高 层 成交客户分析 平 层 成 交客户分析 10上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 2. 为 目 标 客户打造什么类型的产品？ 高 舒 适 性、高性价比、“墅质社区形象”： 面对高端改善，打造区域稀缺性产品，依托产品形式形成差异化、获取竞 争优势； 坚持大面宽小进深，提供附加价值，确保高舒适性、高性价比； 客户层次、产品形式、总价区间上与玉兰花园形成互补； 保证高层产品品质前提下提高多层产品总面积占比。 11 二、项目定位上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 3. 项 目 可 实现的价格预测是多少？ 叠拼产品： 产品的总价控制在1000
8、-1200万元； 目标单价51000元/m 2 。 叠 平 （ 一、二层下叠+ 三、四层平层）产品： 产品的总价控制在650-1150万元； 目标单价46500元/m 2 。 多 层 产 品目标均价：48000 元/m 2 。 高层产品： 产品总价控制在小三房300万元以内，舒适三房450万元以内； 高 层 产 品目标单价：33000 元/m 2 。 现阶段本地块尚不适合顶级产品，支持高单价机会 坚决控制总价 ，提升单价 12 二、项目定位上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 13 二、项目定位 序 号 户型 面积 (m2) 单价（元/m2) 总价（万元） 套数（套） 1 叠 拼 下叠端套 2
9、30 52170 1200 30 2 下叠中间 套 200 49220 984 30 3 上叠 210 51430 1080 30 4 叠 平 下叠端套 230 51000 1173 40 5 下叠中间 套 200 48000 960 40 6 三层 170 40147 682 40 7 四层 170 45000 765 40 说明：下叠户型可考虑赠送两层地下室，下叠成为去化重点。 多 层 户 型面积、单价及总价上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 三、产品研发 1. 地块出让条件 2. 强排方案比选 3. 选定总平面图及经济技术指标 4. 产品与业态分布 5. 地库专项 6. 场站点布置 7
10、. 立面效果意向 8. 户型配比及主力户型意向 9. 产品配置标准 10. 示范区布置 14上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 1. 地块出让条件： 地块面积：7.28万m 2 容积率：1.5 建筑密度：30% 限高：60m 限制性条件: 住宅建筑面积5% 保障房 20%90m 2 以下住宅 15 三、产品研发上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 日清方案 经 济 技术指标 项目 单位 数值 备注 用地面积 72802.90 总建筑面积 157293.35 其中 地上建筑面积 109204.35 地下建筑面积 48089 计 容 可售面积 102580.78 其中 高层公寓 50424.78
11、 447 套 ，最高 18层，最低15 层，层高3 米 多层公寓 52156.00 312套，3 层坡 屋 顶 ，层高3 米 商业 0.00 计 容 不可售面积 6623.57 其中 保障房 5460.22 计 容 住宅建筑 面积5% 社区配套用房、 物业用房等 1163.35 地 下 建筑面积 48089.00 其中 地库面积 26895.00 容积率 - 1.50 户数 户 820.00 机动车位 辆 833 其中 地上车位数 辆 65 地下车位数 辆 768 人 防 建筑面积 4763.12 其中 高层人防 3720.00 按 首 层基座面积 计算 多层人防 1043.12 按 低 层计
12、容面积 的2 计算 高层区 多层区 2. 强排方案比选 16 三、产品研发上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 日清方案分析： 优点： 1. 多层公寓产品总面积占比高，项目整体利润高； 2. 高层沿 北侧单 排、 南北向 两排 布置， 在满足 日照 的前提 下， 做到占 地最 小，为大面宽、小进深多层户型提供条件； 3. 户型为大面宽+ 小进深， 且户面积为高层：90 、125 、130 m 2 ， 多层： 160、170 m 2 ，有效支撑单价，且合理控制户值，利于销售。 缺点： 1. 高层区较为发散，且西北侧两栋高层距多层较近，存在一定干扰； 2. 多层产品楼间距仅为12米，对品质有一定的
13、影响。 优化方向： 1. 进一步提高多层公寓产品的总建筑面积，做到项目利润最大化； 2. 将高层区集中布置，提高同类产品的均好性； 3. 增加多层产品的间距，提高产品品质。 17 三、产品研发上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 经济技术指标 项目 单位 数值 备注 用地面积 72802.90 地上建筑面积 109235 计容可售面积 102580.78 其中 高层公寓 57251.78 567套，均为18 层，层高3 米 多层公寓 45360 240套，3 层，坡 屋顶，层高3 米 商业 0.00 计容不可售面积 6623.57 其中 保障房 5460.22 计容住宅建筑面 积5% 社区配套
14、用房、 物业用房等 1163.35 容积率 - 1.50 户数 户 868 绿城方案一：高层+ 多层 高层区 多层区 18 三、产品研发上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 绿城方案一分析： 优点： 1 、高层产品集中组团布置，满足均好性； 2 、多层产品间距由12米调整至13米，个别位置达18米； 3 、户型同方案一。 缺点： 1 、多层产品总面积明显减少，项目总利润下降； 2 、多层户型增加至200 m 2 以上，总价提升明显，不利项目快速去化； 3 、保障房不便于设置； 4 、多层（三层）规划报批风险较大。 优化方向： 1 、提高多层公寓产品的总建筑面积，做到项目利润最大化； 2 、将北
15、侧一排高层沿控制线布置，最大化多层公寓的占地面积； 3 、根据交通部门的要求，调整高层区入口位置。 19 三、产品研发上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 绿城方案二：高层+ 叠拼 经济技术指标 项目 单位 数值 备注 用地面积 72802.90 地上建筑面积 109235 计容可售面积 101844.13 其中 高层公寓 57219.78 16-18层 叠拼 44624.35 4 层 商业 0.00 计容不可售面积 7360.22 其中 保障房 5460.22 计容住宅建 筑 面积5% 社区配套用房、 物业用房等 1900 容积率 - 1.50 户数 户 792 高层区 叠拼区 20 三、产
16、品研发上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 绿城方案二分析： 优点： 1 、高层产品集中布置，满足均好性； 2 、多层产品层数由3 层改为4 层，间距由13米调整至15米，最大化此类 产品的总面积； 3 、由于总户数下降，地库面积、单车位面积有所下降； 4 、叠拼产品户型好（尤其上叠），支持较高售价。 缺点： 1 、多层产品总面积下降较多，总利润下降； 2 、多层产品户型变大且单一，总价提升影响去化速度。 21 三、产品研发上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 绿城方案三：全多层 经济技术指标 项目 单位 数值 备注 用地面积 72802.90 地上建筑面积 109235 计容可售面积 101
17、844.13 其中 高层公寓 37000 10层 多层公寓 64844.13 5-6 层 商业 0.00 计容不可售面积 7360.22 其中 保障房 5460.22 计容住宅建 筑面积5% 社区配套用房、 物业用房等 1900 容积率 - 1.50 户数 户 702 22 三、产品研发上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 绿城方案三分析： 优点： 1. 整体呈对称布局，景观资源平均分配； 2. 由于户数、车位配比下降，且楼间距大，地库面积、单车位面积 下降较多； 3. 日照及规划报批均能快速落实，有利于项目整体推进。 缺点： 1. 产品过于单一，且项目档次下降，不支持高售价及快速去化； 2.
18、 产品为常规户型，对销售支持不够，项目风险增加。 23 三、产品研发上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 项目 规划指标 实际指标 总用地面积 72802.90 72802.90 容积率 1.5 1.5 总建筑面积 160357.35 地上建筑面积 109204.35 109204.35 地下建筑面积 51153.00 建筑密度 小于30% 27% 限高 60米 54米 绿地率 大于35% 35% 停车位 0.7辆/ 户 1116 地上停车位 0 地下停车位 1116 住宅面积 101844.13 商业面积 0 其他配套面积 1900 1900 绿城方案四：高层+ 平层+ 叠拼 24 高层区
19、多层区 叠拼区 三、产品研发上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 最终确认方案：高层+ 叠平+ 叠拼 三、产品研发 25上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 4. 产品与业态分布 26 业态 叠拼 叠平 高层 建设用 地面积 （ ） 17304 28487 27011 用地面 积占比 （） 23.77 39.13 37.10 建筑 面积 （ ） 19200 30800 51844 建筑面 积占比 （） 18.85 30.24 50.91 货值 （万元） 97920 143220 171085 货值 占比 （） 23.75% 34.74% 41.51% 说明： 示范区暂考虑叠拼及叠平单体各一幢
20、，另一 叠 拼单体底层转换为售楼处，对应地下 室为加 快 进度专项考虑。 精装样板考虑上叠、下叠、叠平三层(3套或4 套, 风格待定) 。 三、产品研发 示范区 地下会所 上 海 融 创绿城房地产开发有限公司上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 5. 地库专项 地下车库： 高层层高为3.9m 多层为4.2m 覆土深度为1.2m 单车位面积： 高层：38 多层：36.5 柱网尺寸： 高层：8.1mx5.7m （车道为6.6m ） 多层：根据地上开间确定 27 地下会所 高层区地库 多层区地库 覆 土 自行车库 自行车库 自行车库 三、产品研发 上 海 融 创绿城房地产开发有限公司上 海 融 创绿
21、城房地产开发有限公司 垃圾站 80 开关站 234 电 力 街坊站 266 物业用房330 ， 兼 作 小区迎宾大 堂 一 二 层为： 业委会30 居委会200 社区用房440 6. 场站点布置 28 1. 垃圾站力争地下 设置； 2. 高层区大堂建议 兼会所地上部分 ， 多层区大堂可设为 物业用房 （ 大堂设 定为接待区 ， 二层 或地下室另考虑物 业办公等空间）； 3 、 街坊站目前设置 位置电力公司通过 可能性较低。 电 力 街坊站 266 三、产品研发上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 方案一 ： 按上图所示， 物业用房兼多层区大堂， 同时兼 高层 区大堂或会所底层； 优点：增加可售
22、计容面积。 缺点：1. 物管公司工作条件差，一旦更替将产生隐患； 2. 客户感受较差，存在投诉风险； 3. 如高层区兼会所大堂，造成会所无法赠与业主，需补贴运营费用； 按玉兰花园一期会所规模，年运营费用约100万元。 方案二 ： 物业用房兼多层区大堂（ 大堂设两层， 底层为 接待 兼大堂， 二层办公， 地下考虑物业其他用途）；高层区入口大堂为会所大堂，会所赠与全体业主； 优点：1. 客户感受尚可； 2. 会所运营费用含在物管费内，全体业主分摊； 缺点：1. 物管费增加近1 元/ 平米月； 2. 地上计容面积减少200m 2 。 三、产品研发 有关物业用房设置讨论 29上 海 融 创绿城房地产开
23、发有限公司 序号 名称 面积（m 2 ） 备注 1 居委会 200 基本无可调整空间，需按要求设置 2 业委会 30 3 物业用房 约330平米，根据总建筑面积调整 总建筑面积的千分之二（含地下） 4 社区活动用房 440 设法沟通降低配置标准 5 垃圾压缩站 80 如改为地下，该处布置燃气调压站 6 电力开关站1 处 234 内装1250KV 变压器两台 ， 内 装800KV 变压器两台。设法 放置地下。严 重影响 总图布置且降低品质。 7 电力街坊站4 处 532 8 门卫 0 按后施工考虑 9 园区入口大堂及雨棚 根据设计要求 雨棚超1.2m 计取容积率 10 消控中心 0 按地下设置考
24、虑 11 连廊 0 建议不设计（或玻璃顶后做方式解决） 12 人防出地面楼梯 预计2 处，22.62 11.31m 2 一处 13 会所地上部分 根据设计要求 建议可考虑入口大 堂合并，作为 售楼处 使用 14 小计 1869 含物业330m 2 ，未含大堂及会所 非经营性公建配套指标 备注： 开关站及街坊站：距住宅不少于12 米，宜15米 ，街坊 站及开 关站周 边需4 米 宽环道 。 开关站及街坊站如放置 地下电 力配套 费增加400 万元， 容积率 面积节 约766m 2 , 计降 低成本2800 万元。 垃圾站：收集站前应有垃圾运输车运 行的空 地面积 ，该面 积可包 括收集 站前的
25、道路面 积在内 。站前 垃 圾运输车运行、停车作业区长度包括 道路长 度在内 不小于14m ，不 包括道 路长度 应不小 于7m 。垃 圾 运输车通往收集站建筑物的倒车距离 不大于30m 。 根 据 征 询 意 见，商 委要求 按不低 于地块 总建筑 面积1% 配置 商业业 态 ，并与住宅同步建设 。 30 三、产品研发上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 多层立面意向-1 绿城法式风格，庄重大气 本项目多层产品均有退台（大露台），设计上存在一定的难度 全石材立面 7. 立面效果意向 31 三、产品研发上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 多层立面意向-2 立面层次丰富，细节简洁 石材+ 外墙
26、砖 产品价值感一般 32 三、产品研发上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 多层立面意向-3 美式风格 石材+ 外墙砖 坡屋顶利用率不足 33 三、产品研发上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 高层立面意向-1 法式风格 底层石材+ 仿石涂料，线条、节点复杂，成本高 立面对户型有一定影响 34 三、产品研发上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 高层立面意向-2 地中海风格 底层石材+ 仿石涂料 价值感一般 35 三、产品研发上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 高层立面意向-3 新古典风格，底层石材+ 仿石涂料 36 三、产品研发上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 8. 户型配比及主力户型意
27、向 保障房 北侧高层成对称布局 ， 形成近 9000 平米中心绿化景观 ， 有效提 升区内品质。 考虑到 保障 房（ 户面 积小于80 平米 ） 对区内品质的影响 ，将其设置在 地 块东北侧, 考虑结合底层商业的设 置进行空间分割处 理，解决物管 等 问题。 在高层区户型配比 方面，位于西 侧 河道端户型设置125 中 户型 ， 垂直 纵向景观轴处设置140 平 米大 户型 ， 充分利用景观资源 ，中间户型设 置 90平米小户型 。 考虑到景观资源的 差异，高层区 南 侧入口处端户型目前为125 平米 ， 需调整为90平米 。 在低层区户型配比 方面，沿西、 南 侧河道设置叠拼（户均213 平
28、米 ） 产品， 中区为大平层（ 户均170 平 米）产品，形成完 整的空间布局 ， 对高端社区形象起 到有 力地 支持 。 37 三、产品研发 90平米 保障房 170 平米 125 平米 140 平米 213 平米上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 户型配比表 38 注：户型0 为保障房 产品 户型 单套面积(m2) 套数 （套） 套数比 总面积(m2) 面积比 高层 户型0 68 80 9.5% 5440 5.0% 户型1 90 360 42.7% 32400 30.0% 户型2 125 86 10.2% 10750 9.9% 户型3 140 68 8.1% 9520 8.8% 小计 9
29、6.5 594 70.4% 58110 53.8% 叠平 户型1 230 40 4.7% 9200 8.5% 户型2 200 40 4.7% 8000 7.4% 户型3 170 40 4.7% 6800 6.3% 户型4 170 40 4.7% 6800 6.3% 小计 192 160 19.0% 30800 28.5% 叠拼 户型1 230 30 3.5% 6900 6.4% 户型2 200 30 3.5% 6000 5.5% 户型3 210 30 3.5% 6300 5.8% 小计 213 90 10.7% 19200 17.76% 多层合计 183 284 29.6% 50000 46.
30、2% 项目合计 127 847 100% 108110 100% 三、产品研发上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 叠平户型（一、二层）特 点： 1. 为叠拼产品； 2. 一 、 二层赠送 庭院 、 地下室 ， 类 别墅产品，卖点充分。 设备平台 庭院 39上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 叠平户型（三层、四层） 特点： 1. 为大面宽（15.7m ） 小进深（ 主面9m ） 产品，日照、通风条件优 越； 2. 一、二层同下叠户型 ，三层退台（ 赠送 露台）、减小户值， 四层赠送阁楼 ，卖 点充分。 露台 庭院 40上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 设备平台 庭院 4 层叠拼户型特点：
31、 下叠通过赠送地下室、庭 院的 方式，增加产品卖点。 41上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 4 层叠拼户型特 点： 上叠通过加大面宽（15m ）、 大退台（赠送露台）的方 式减 小户值，增加附加值。 42 露 台 、设备 平台上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 高层户型特点： 1. 端户型南北通透，功能分 区合理 2. 中户型为三面宽朝南，三 室一厅 ，且做 到南北 通透 43上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 高层户型特点： 1. 端户型南北通透，功能分 区合理 2. 中户型为三面宽朝南，三 室一厅 ，且做 到南北 通透 44上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 45 高层户型特点：
32、 1. 端户型南北通透，功能分 区合理 2. 中户型为三面宽朝南，三 室一厅 ，且做 到南北 通透 面积140+140 平米上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 9. 产品配置标准 外檐：高层为2 层石材+ 真石漆；多层为石材+ 外墙砖（或真石漆） 精装修标准：高层大堂4500元/m 2 ，电梯厅2000 元/m 2 ，高层户内2500元/m 2 景观：高层700元/m 2 ；多层900元/m 2 （景观面积，不含防汛通道改造费用） 层高：高层3.1m, 保证配置地暖后精装户内净高 多层3.1m （受楼间距影响）；叠拼3.1m 户内：多层及叠拼配置地采暖，赠送中央空调 46 三、产品研发上 海
33、 融 创绿城房地产开发有限公司 10. 示范区布置： 示范区位于用地东南角，自成 一体，临时入口位于东侧齐爱 路上，南向为河道，景观资源 优越，区内景观面积约为1400 平米（未包含庭院景观），设 计空间较大。 区内包括叠拼、多层各一栋， 考虑到工期原因，未设置地下 车库，客户临时车辆停至齐爱 路路面。 示范区也可考虑设置在外借场 地内，便于示范区提前开放， 但需增加额外成本。 47 三、产品研发 示范区上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 三、产品研发 注：1 、外借场地费用争取减免 ，如需 支出费 用可与 总包分 摊，场 地可租 借 至2014年12月； 2 、上述费用中可不考虑精装修，
34、精装修 样板房 在现场 实施， 仅搭建 轻 钢结构1 ：1 模型供积累客户用； 3 、如玉兰花园一期交付后无销售 案场， 可合用 该售楼 处。 48上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 四 、 成 本及投资分析 1. 目标成本 2. 开发节奏 3. 销售回款计划 4. 现金流量表 5. 项目收益敏感性分析 49上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 序号 项目名称 项目整体可 售面积单方 ( 元/m2) 项目整体建 筑面积单方 ( 元/m2) 项目总投资 合计( 万元) 叠拼 叠平住宅 高层住宅 单方 ( 元/m2) 总投资 ( 万元) 单方 ( 元/m2) 总投资 ( 万元) 单方 ( 元/m
35、2) 总投资 ( 万元) 一 土 地 及大配套费 17,072 14,754 173,871 17,419 41,805 17,406 67,013 11,753 65,053 二 前期费用 323 279 3,285 258 634 264 972 310 1,679 三 建 安 工程费 7,363 6,363 74,993 6,327 14,966 6,436 24,372 6,425 35,655 四 市 政 基础设施费 1,037 896 10,564 972 2,319 1,049 4,014 764 4,230 五 公 用 配套设施 416 360 4,240 452 1,084
36、452 1,739 452 2,501 六 其他 17 15 177 15 36 15 58 15 83 七 资金成本 1,014 877 10,332 877 2,104 877 3,375 877 4,853 八 不 可 预见费 252 218 2,567 216 519 221 852 216 1,197 九 销售费用 617 533 6,286 816 1,958 744 2,864 618 3,422 十一 管理费用 309 267 3,143 408 979 372 1,432 309 1,711 十二 税金 2,420 2,091 24,647 3,516 8,438 2,236
37、 8,610 2,356 13,043 按建筑面积 完全成本 30,948 26,745 315,188 31,184 74,843 29,949 115,302 24,106 133,425 销售均价 41,625 35,972 417,930 40,800 97,920 37,200 143,220 30,910 171,088 按销售面积 完全成本 30,948 30,948 315,188 38,981 74,843 37,436 115,302 25,735 133,425 销售均价 41,625 417,930 51,000 97,920 46,500 143,220 33,000
38、 171,088 毛利润 96,663 17,944 34,453 13,255 40,825 10,770 55,838 利润额 102,743 12,019 23,077 9,064 27,918 7,265 37,663 税后利润 77,057 17,308 20,939 28,247 税 后 利润率 18.44% 17.68% 14.62% 16.51% 1. 目标成本 50 四 、 成 本及投资分析上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 2. 开发节奏项目整体 证 件取得 完成时间 备注 土地证取得 2012年9 月13日 葛洲坝合作事宜顺利推进 ， 目前双方就 项目公司增资事宜达成一
39、致 ， 待葛洲坝 8 月20日公司内部上会批准 建设用地规划许可证 2012年9 月28日 2012 年9 月25 日前方案文本需完成； 2012 年11 月25 日前 施工 图设 计工 作需 完 成 建设工程规划许可证 2012年12月24日 建设工程施工许可证 2013年1 月15日 多层预售许可证 2013年7 月25日 2013年2 月1 日：桩基完成 2013年2 月20日：开槽 2013年5 月25日：正负零 2013年7 月20日：主体验收 2013年7 月25日：预售许可证 高层预售许可证 2013年10月20日 2013年2 月1 日：桩基完成（中间 春节） 2013年2 月
40、20日：开槽 2013年5 月30日：正负零 2013年10月20日：主体验收 2013年11月1 日：预售许可证 交房 2014年-2015年 2014年12月多层入住 2015年6 月高层入住 51 四 、 成 本及投资分析上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 总 体 设 计进度计划表 四 、 成 本及投资分析 52上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 工作名称 开始时间 结束时间 桩基工程 （含支护、降水、塔吊基础） 2013年1 月15日 2013年3 月1 日 基础工程 2013年3 月2 日 2013年5 月11日 地下室验收 2013年5 月15日 主体施工 2013年5 月12
41、日 2013年7 月13日 销售部位（主体结构验收） 2013年7 月18日 继续精细安排，强化执行，争取缩短开工证和预售许可证节点 工作名称 开始时间 结束时间 桩基工程（含支护、降水） 2013年1 月30日 2013年3 月16日 基础工程 2013年3 月17日 2013年5 月26日 主体施工 2013年5 月27日 2013年10月8 日 销售部位（主体结构验收） 2013年10月13日 一标施工进度（1 标段， 约3.2 万m 2 , 领 证面积 含示范 区） 二标施工进度（2 标段， 约2.4 万m 2 高层 ，0.8 万m 2 多 层） 53 四 、 成 本及投资分析上 海
42、融 创绿城房地产开发有限公司 施 工 进 度保证措施及建议： 设计方面： 1. 地库及住宅地下底板标高统一，厚板结构保证施工进度； 2. 高层区地库考虑为集中人防地库，多层区主楼下不留土； 3. 设计图纸进度、阶段性成果及质量满足前期及工程需求。 现场管控： 1. 施工单位生活区外借场地，提前搭建；提前进行场地处理, 完成施工通道。 2. 样板区合理划 分， 确保首批多 层进度（ 考虑多层 西区为首批 样板区） ， 适当 放宽末批住宅达到销售节点时间； 3. 总包单位招标 设定对赌协议 ， 约定总包2012 年3 月1 日到场工 人数不少于300 人, 一标段地下室结构及主体结 构阶段人数不少
43、于600人，现场总包单位1200人。 一标段模板等周转材料招标洽商过程中协商适当补贴； 4. 实 际操作中考虑适度提前进场 （无证）施工, 保证计划的可实施性 。 54 四 、 成 本及投资分析上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 2. 开发节奏- 示范区安排 措施： 1. 可考虑外借场地搭建示范区， 支持销 售；临 建售楼 处同时 可兼顾 玉兰花 园一期 销 售，2014年必须保证两项目同 时清盘 ； 2. 如场地内考虑示范区，将通过 提前施 工（无 证）给 予保证 。 55 四 、 成 本及投资分析上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 一标 二标 三标 四 、 成 本及投资分析 项目标段划
44、分 一标拟先推出多层产 品 ， 缩短到达销售节 点所需工期， 保证现 金回流速度， 并确立 产品的高端定位； 二标推出高层产品实 现快速去化； 三标考虑施工通道和 材料堆放区域， 适度 滞后， 有利于一、 二 期施工进度推进。 示范区 56上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 后 续 进 度保证措施及下阶段重要工作 1. 有 关公建配套面积控制 社区活动用房等面积意见征询，物业用房或活动用房设置结合会所考虑； 电力开关站、街坊站地下设置可行性； 垃圾房地下设置； 1% 总建面社区商业面积结合隔离保证房合理设置。 2. 设 计推进工作 外立面风格确定； 影响幼儿园日照问题解决（已初步确定解决方案
45、）； 规划部门总平沟通（总平获得经办人员确认，局部仍需调整）。 3. 前 期报建推进 环评、交评、水务评估、防雷评估、卫生学评单位提前落实。 4.其他 借地、确定售楼处选址； 意向总包单位沟通。 四 、 成 本及投资分析 57上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 58 幼 儿 园立面 图 说明：北侧高层影响幼儿园日照，经沟通，拟对幼儿园已竣工立面进行改造， 如改造得到唐城公司认可，日照问题可获解决。上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 物业类型 指标项目 项目总量 2013 年 2014 年 低层 面积（万） 5.0000 3.05 1.95 合同值（万元） 241140 146400 947
46、40 回款 241140 123120 117120 均价（元/m2 ） 48000 48000 48585 销售比例（面积） 61% 39% 高层 面积（万） 5.1845 1.56 3.63 合同值（万元） 171088 51,326 119,762 回款 171088 25,663 145,425 均价（元/m2 ） 33000 33,000 33,000 销售比例（面积） 30% 70% 车位 个数 475 475 合同值（万元） 5700 0 回款 0 0 合计 均价（万元/ 个） 12 12 面积（万） 10.1845 4.61 5.58 合同值 417928 197726 220
47、202 回款 417928 148783 269145 均价（元/m2 ） 41036 42934 39469 注：多层和叠拼产品每户赠送两个车 位 3. 销售回款计划 59 四 、 成 本及投资分析上 海 融 创绿城房地产开发有限公司 项目 项目合计 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 期初余额 - - -50 2,421 1,892 1,363 - 804 18,640 74,293 销售回款 417,930 - - - - - 148,783 269,145 - 减：土地款支出 164,396 32,880 131,516
48、 - - 164,396 - - - 契税+ 大配套支出 9,475 4,932 - - 4,932 4,543 - - 工程款支出 95,825 - 479 479 479 479 1,916 41,684 52,225 - 销售费用 6,379 - - - - - 2,250 4,129 - 管理费用 3,750 50 50 50 50 80 280 1,406 2,064 - 财务费用 10,332 - - - - 7,380 2,952 - 营业税金及附加 17,732 - - - - - - 6,254 11,478 - 土地增值税 7,171 - - - - - 5,624 10,
49、322 -8,775 所得税 25,686 - - - - - 9,477 10,322 5,886 项 目 资金净流入 77,185 -32,930 -136,977 -529 -529 -559 -171,525 70,165 175,653 2,889 贷款新增 120,000 - - 120,000 - - 减： 偿还贷款 120,000 - - - - - - 120,000 - 贷 款 净流入 - - - - - - - 120,000 -120,000 - 股东投入 176,789 32,880 139,448 172,328 4,461 - - 归还股东投入 -176,789 - -176,789 - - 股东投入 - 32,880 139,448 - - - 172,328 -172,328 - - 当 期
