1、养老地产路在何方，核心竞争力在于养老配套服务作者：众达朴信地产咨询顾问周彬在房地产行业进入深层调控时期，房地产商纷纷把眼光投射到新兴的养老地产。目前中国处于人口结构老龄化加剧时期，老龄人口多、增长速度快， 中国老龄事业发展报告（2013） 指出，截至 2012 年底，中国老年人口数量达到 1.94 亿，占总人口的 14.3%。在未来二十年间，中国的老年人口增长速度将维持在每年 900 万左 右，养老地产需求将迎来蓬勃发展期。目前我国的房地产行业相对成熟，已经形成了自己的价值链条， “投资规划-土地获取-规划设计-施工管理-营销管理-物业管理”这六个环节。主要涉及三方利益：投资方、开发方与运营方
2、。养老地产作为房地产行业的细分行业，其价值链条自然也包括这六个环节。但养老地产也有其特殊性。中国养老地产伴随着中国人口老龄化的进程，经历了敬老院、老年公寓的市场培育阶段，目前处于起步的初期阶段。从原来的政府统一管理的敬老院，到事业与产业相结合的老年公寓，再到目前兴起的养老地产。在养老地产这一块，国家政府应该起怎样的作用，它的角色定位目前还不清晰，但是有一点是肯定的，面对越来越严峻的老龄化问题，政府肯定希望借助社会和企业的力量来弥补政府对养老事业投入的不足，缓解社会上养老服务设施和养老机构建设严重滞后、难以满足老百姓养老需求日益增长的矛盾。因此政府和社会对养老地产的支持是必然的。但是怎么支持还没
3、有明确的表示，还处于探索中。养老地产，虽说是地产，但其核心竞争力是在“养老” ，即为老年人提供一体化的养老配套服务，因此其价值链条中必然要包括养老服务管理。但是目前来看，好多房企没有意识到这一点，按照房地产套路运作，挂羊头卖狗肉现象很多，都试图在“养老地产”分一杯羹。众达朴信高级合伙人王伯岩对此表示， “目前涉足养老房产的企业，鱼龙混杂。有目前在国家对其他地产行业的宏观调控严苛时转向养老地产做缓冲的，有借着养老地产的名义搞销售的，有几年之内想从养老地产盈利的。这些企业都不是真正在做养老地产，也终将被行业淘汰。养老地产有养老的独特性、准公益性质，它的开发周期较长，服务性强，资金回笼速度慢，想要速
4、战速决是不可能的。 ”当然也有不少企业意识到了这一点，正在积极探索。目前情况来看，从主导方看有三种探索方式，一个是投资方，其优势是资金充足；一个是开发方，其优势是成熟的地产开发能力；一个是运营方，其优势是拥有养老地产方面充足的管理经验，这一块主要是国外的公司。投资方主导的最佳搭配：养老+地产+保险由于养老地产资金回笼速度慢，敢在养老地产上下足工夫的必然要在较长时间内有充足的资金。作为投资方，大多是希望能快速看到收益的。而保险公司，拥有大量的长期资金，偏好投资回报期较长的项目。这使得保险公司成为了投资方主导的养老地产的主力。而近期，国家政策也偏向将保险资金引入养老地产。目前泰康人寿，开始了这方面
5、的探索，考虑到养老地产相对于其他地产的高成本，泰康抓住了养老地产的核心“养老”服务，依靠其强有力的养老配套产品，开发了泰康的养老“全投资链” ，这其中包括多种类的养老保险产品，高端医疗，理财以及对“人生目的地”的终极关怀四大板块。这使得其养老地产投资起到了成倍的效果，一方面养老地产带动了其保险产品的销售，另一方面全套的养老保险服务提高了其服务质量，吸引着更多的老年人。此外，泰康在医疗方面资源丰富，养老服务质量也有了足够的保障。泰康采用收取会员管理费用的收益模式进行投资资金回笼，其利润的关键点是在运营服务上。“养老+地产+保险”模式，对于保险公司这类投资方，绝对是一个不错的尝试，这是仿照美国保险
6、行业进军养老地产的商业模式，其关键在于运营，如何降低运营成本成为关键。由于目前没有可供参考的样例，泰康这种模式能否盈利，还是个未知数。毕竟国内没有成熟的养老地产运营方面的公司，如果能与国外的相关运营公司合作，也许是个不错的选择。笔者认为，泰康这种养老+地产+保险的模式，是一种养老地产多元化的尝试，其运营核心在于如何借助养老地产，带动公司其他产品，或者说是借助于养老地产与其他产品的联动作用。虽然这种模式很难被其他非保险类投资所模仿，但是这种养老+地产+X的模式绝对是值得借鉴的。开发方主导：百花齐放 与投资方、运营方相比，开发方对养老地产是相当矛盾与困惑的，其商业模式也是最难建立的。由于养老地产开
7、发成本高，投资回笼周期长，前期融资带来的巨大负债压力，如果后期运营不当，将会有灭顶之灾。虽然房企在取得土地、规划、获得政府审批、融资和项目交付等方面有着充足的经验，但缺少房产租赁运营的相关经验，更没有老年服务业以及最重要的医疗护理方面的相关经验。而养老地产运营的关键在于如何把养老服务配套体系融入其中，因此各大公司各显神通。目前主要由以下四种模式：一是直接与养老地产方面的运营商合作。万科与一家上海知名养老地产公司合作，开展“幸福汇”项目，弥补其养老服务上的不足；远洋地产与美国哥伦比亚太平洋合作，开展“椿萱茂凯建”项目。二是与专注于医疗与养老地产的投资基金合作。绿城集团与雅达国际控股有限公司合作，
8、开展“绿城乌镇雅园”项目。三是成立自己的养老产业专业管理公司。保利集团就是典型，为了进军养老地产，去日本考察，于 2011 年与北京安平投资有限公司共同出资 2000 万元，成立养老产业专业管理公司，对养老产业进行专业、高效的运作。四是与养老服务公司或者机构合作，自主运营。这种模式是大部分房企的运作模式，借助于老年大学、医院、养老服务公司，提供自身养老服务质量，自己摸索运营。笔者认为，这四种模式并存，显示了各大房企处于摸索阶段，风险共担是这阶段的主旋律。找运营商、投资方合作，是为了分担风险，无论是养老社区、还是养老大学城，都是一种尝试。目前的尝试大多集中在旅游风景区，即使最后不成功，还可以进行
9、转型，其风险相对小。运营商主导：服务引导，产业带动中国目前尚未形成明确的养老地产运营商行业，运营商主要为国外公司，其主要优势拥有养老地产项目的专业管理经验。但由于运营公司资金的缺乏，以及外商投资中国地产的一些限制，专业运营商在养老项目中主要承担合作运营方而非投资者的角色。青岛爱丁堡老年公寓就是由日本长生集团与新华锦集团合作的，由日方负责老年公寓的日常运营。当然不少房地产公司，也在试点中尝试自己的运营方式。运营的核心是资本回笼，提供养老一体化服务。目前养老地产在资本回笼运营模式主要有两种。一种是销售类的，与传统的房地产项目售卖方式一样，直接出售；资金回笼快，符合消费者习惯，但是由于其价格高昂，后
10、续服务得不到保障是其缺点。第二种是非销售类的，国内主要有“押金+管理费” 、 “会员制” ，这种方式在前期可以帮助开发商筹集大量资金，后续服务有保障，相对而言资金回笼周期长。国外比较常见的还有“反按揭” 、 “产权置换” 、 “互换使用权” 、 “转让使用权” ，但是由于国内相关政策未出台，法律法规不完善，这些运营方式现阶段风险很大，不适合国内目前的现状。无论是哪种运营模式，想要获得广大老年人的认可，养老服务一体化是关键。目前国内的房地产巨头目标大多在建立养老集群（无论是社区还是养老产业园） ，实现养老服务一体化。他们的目标不仅仅在养老地产，而是由养老地产所带动的一系列配套服务产业。正如众达朴信地产顾问张雨辰所言， “养老地产的竞争，将不仅仅局限在地产，更重要的是由养老所带动的相关服务产业链。只有牢牢抓住了养老服务产业链，才能在这群雄逐鹿中胜出。 ”
