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对调控房价的建议.pdf

1、Money China 财经界对调控房价的建议西南交通大学 山思行摘要 :该文针对我国房价增长过快的现状 ,分析了其产生的原因并提出了一些遏制房价过快增长的方法 。关键词 :房价 调控 发展 超量累进税率一 、引言人类社会的发展进步很大程度体现在衣食住行的变化上 。 作为人类基本需要之一的 “住 ”的论题 ,一直都是民众 、政府 、新闻媒体 、学术界关注的焦点 。 安得广厦千万间 ,使十几亿国人安居乐业 ,各路英雄豪杰都从未停止对此的探究 。中国人民银行近日公布的 “2011 年第一季度储户问卷调查报告 ”显示 ,居民认为目前房价过高 ,对调控效果不乐观 。 报告显示 ,对当前房价水平 , 7

2、4.4%的居民认为 “过高 ,难以接受 ”,是仅低于上年末 (75.5%)的第二高值 。衡量房价水平的高低 ,一个常用的指标是房价收入比 ,即住房价格与城市居民家庭年收入之比 。 世界银行制定的房价收入比标准是 51,联合国的标准是 31。 按照国际惯例 ,房价收入比的合理区间为 3,6。 从近两年数据来看 ,北京 、上海 、深圳 、杭州等一线城市和东部大城市 ,房价收入比明显偏高 ,均在 10 以上 ,个别城市甚至远高于 10。 排名前五位的北京 、深圳 、上海 、杭州 、厦门 2010 年房价收入比分别达到 17.44、15.62、15.45、14.65、12.75。 该数值远远超出警戒线

3、 ,泡沫现象严重 。针对房价持续较快增长问题 ,笔者也进行了如下思考 。二 、遏制房价方法的建议(一 )发展落后地区 ,缓解一线城市膨胀压力引发一线城市房价畸高的原因之一就是各地区发展过于集中 ,各地发展水平严重失衡 ,进而导致的大量人口涌入北京 、上海 、深圳等一线城市 。 而在这些城市 ,住房供应量是有限的 ,急剧增加的需求量必然引起房价飞涨 。通过上面两组数据的对比作为缩影 , 我们可以窥见中国目前发展的大体状况 。 一线城市与落后地区的差距达到了一个触目惊心 ,难以置信的程度 。 诚然 ,先富带后富是无可厚非的 ,但是在倾举国之力使先富地区的发展取得了一定成就之际 ,我们应该开始关注那

4、些先天不良 ,后天又营养不足的弱势地区 ,为这些地区提供有利于其发展的资源 。德国房价稳定 , 实现十年未涨 , 一个重要的原因就是人口分布合理 、地区发展比较均衡 。 当年东西德分裂之后西德建都波恩 ,目的就在于拉动相对落后的波恩地区的经济发展 。 这种雪中送炭的发展模式和我国热衷锦上添花的思路截然不同 。 贯彻均衡理念的经济发展实例比比皆是 。例如奥迪公司的总部就设在英戈尔施塔特这样的小城市 。这种模式对于遏制不堪重负的中国一线城市的房价值得引以为鉴 。如今政府出台限购措施试图遏制住房价 , 在一定程度上可以降低住房需求量 ,但是此举不乏歧视色彩 ,无形中划分了二等公民 。 而且一味地堵塞

5、需求量并不是治本之举 。 仔细分析大量人口选择背井离乡到一座奋斗终身都未必能安一处家的城市这种现象 , 不难发现归根结底就在于自己的家乡与那些大城市相比无论基础设施 、 工作机会还是文化水平都大相径庭 。 目前很多中西部农村地区还基本处于工业革命之前的状况 ,完全没有通水 、电 、气 、网或是只覆盖了少数家庭 。 交通也不便捷 。没有通路 ,或即便是通了路 ,公共交通系统还处于零发展状况 。面对生活不方便 、出行不便捷 、信息闭塞 、文化水平低的家乡 ,落后地区的公民当然希望能在一线城市获得更高品质生活 。对落后地区的扶持政策的建议 :(1)政府提供补助建设现代给水排水系统 、电力系统 、燃气

6、管网系统 、光缆网络等 ,覆盖到家家户户 ,让所有人都能够便捷地使用水 、电 、气 、网等 。(2)加大对落后地区进行税收减免的力度 。 例如 ,对落后地区的企业 ,允许其增值税进项税额加计 10%扣除 ;对落后地区的个人所得税的应纳税额减征 20%。(3)一方面要在落后地区内部构建合理的交通网络 ,对公共交通系统实施补助 ,使人们的出行成本降低 。 另一方面 ,要改变落后地区闭塞的现状 ,使其在陆空都能更好地与其他地区交换物资 、进行交流和人口流动 。(4)从城市发展起步阶段就形成自己的特色 ,灌输高绿化率理念 ,不同于一线城市的高楼林立 ,侧重于发展低密度住宅 ,进而达到吸引人口流入的目标

7、 ,助推中国的 “西进运动 ”。倘若政府加大对这些落后地区的扶持力度 ,完善其基础设施 ,再给予税收等方面的优惠 ,届时人们将乐意在西部寻求商机 ,进而能提供更多就业机会 ,中国自西向东的单向人流便会变为双向 ,适宜居住 、充满生机的新城便能缓解一线城市的超载现象 。 这样 ,我国才能地尽其用 ,幅员辽阔才能实至名归 ,房产的供给量才能获得较大的提升空间 。(二 )房产税实行超量累进税率由于公租房和廉租房的供应量有限 ,并不能满足所有租房需求 ,所以必须有商业性质的出租房存在来封堵未能被公租房 、 廉租房满足的需求缺口 。如果对所有第二套及以上房都按相同的税率征收房产税 , 那么势必会引起房租

8、整体上涨 ,最后税收负担还是转嫁到承租人上了 。超量累进税率是指把纳税义务人的应纳税房产按数量的多少分成经济论坛29财 经界 Money China(上接第 28 页 )企业利润的多少也是直接影响经济增加值大小直接因素 。 企业通过调控利润 ,使其收入 、成本 、费用入账时点改变 ,其利润的数就会变动 。1、收入提前入账 ,成本 、费用延迟计账 ,公式中的 “利息支出 ”是指企业利润表中 “财务费用 ”科目下的 “利息支出 ”在经济增加值中 , 企业支付的利息是在计算经济增加值时作为会计利润调增项 。 只影响会计利润而不影响会计利润 。2、公式中 “研究开发费用调整项 ”是指企业利润表中 “管

9、理费用 ”科目下的 “研究与开发费 ”和当期确认为无形资产的研究开发支出通知中对于为获取国家战略资源 ,勘探投入费用较大的企业 ,可以将其成本费用情况表中的 “勘探费用 ”视同研究开发费用调整项按照一定比例 (原则上不超过 50%)予以加回 。 也就是说国资委是鼓励企业在研发上投入 ,企业可加大对研发投入 ,也可调整与研发相近的支出归集到研发支出中 ,其对增大计算经济增加值结果 ,其影响是直接的 ,也是最为明显 。3、公司中 “非经常性收益调整项目 ”包括如下内容(1)变卖主业资产收益 :减持具有实质控制权的所属上市公司股权取得的收益 (不包括在二级市场增持后又减持取得的收益 );企业集团(不

10、含投资类企业集团 )转让所属主业范围内且资产 、收入或者利润占集团总体 10%以上的非上市公司资产取得的收益 。(2)主业优质资产以外的非流动资产转让收益 :企业集团 (不含投资类企业集团 )转让股权 (产权 )收益 ,资产 (含土地 )转让收益 。(3)其他非经常性收益 :与主业发展无关的资产置换收益 、与经常活动无关的补贴收入等 。经济增加值主要是考核企业主营业务 , 对非主营业务收益不能全额计入企业收益中 ,只能按 50%折算 。 尽管如此 ,企业也可以在会计年度结束变卖非主营业务资产或权益从而获得收益 , 增加税后净营业利润基数 ,增大经济增加值的计算结果 。(三 )资本成本率企业有息

11、负债主要是通过银行借款或发行企业债券或享有国家政策扶持项目可获得国家政策性低息贷款 , 企业通过有效途径取得较低的贷款利率 ,有助于减少有息负债的成本费用 。所有者权益期望报酬率 ,是所有者规定的 ,企业经营者没有变通的余地 。四 、经济增加值的现实可行性经济增加值是财务价值管理系统下 ,是具有先进管理理念 。 经济增加值有其优越点 :避免了会计利润作为考核指标的局限性 ,降低了企业盈余管理的动机和机会 , 也考虑了所有者及债权人资本投入与产出效益以及资本成本对企业的影响 , 有助于企业控制财务风险和企业实施价值管理和业绩衡量 , 一定程度上促进企业资源合理配置和资本使用效率 。通过上述分析

12、,经济增加值也有其局限性 。首先 ,经济增加值是在企业利润和资本结构的基础上计算的 ,属于财务指标范畴 ,未能反映企业的产品 、员工 、客户 、生产工艺和技术创新等非财务信息 。 其次 ,经济增加值对企业长期现金流量缺乏考虑 , 其计算基础主要取于企业一定时期 (一个会计年度或经营者的任期 ) 的财务报表数作为经营绩效评价 。 再次 ,经济增加值的指标是可以通过财务报表项目数据变动而受到调控 。在成熟的市场经济中 , 公平的商业运作环境和良好的公司治理结构机制下 ,经济增加值能充分地体现了企业经营者为企业创造价值 ,促进企业致力于为自身和社会创造价值和财富 。 而目前中国经济社会处于转型期 ,

13、赋于经济增加值指标很大权重作为考核激励 ,若不能辅相应的的激励措施 , 如业绩评价指标与全面财务管理 , 薪金激励体制相结合 ,使管理者与所有者的经济利益相一致 ,则很难实现推行经济增加值作为考核经营者经营业务绩的初衷 。若干等级 ,每一等级规定一个税率 ,税率依次提高 ,但每一纳税人的征税对象则依所属等级同时适用几个税率分别计算 , 将计算结果相加后得出应纳税款 。 也就是对第一套房不征收房产税 。 从租计征下 ,假定第二套的税率设定为 2%,第三套的税率 6%,第四套 10%,第五套 14%,第六套 18%,第七套以上 22%.从价计征下 ,假定第二套 0.6%,第三套1.2%,第四套 1

14、.8%,第五套以上 2.4%.倘若实行超量累进税率 ,对于类似的两套房 A 和 B,分别是第二套房和第三套房 ,则第三套房的出租成本会高于第二套房 ,在租金的市场价格一定的情况下 ,B 房的利润就会低于 A 房 ,依次类推 ,对于大量囤房者来说就无利可图了 。实行超量累进税率 ,不仅可以满足租房需求 ,还可以在很大程度上遏制炒房现象 ,通过宏观调控手段使房产资源得到合理配置 ,形成置业基本作为自住 ,不能博资产升值的局面 ,这样便可以遏制一部分房产需求量 投机需求 。限购令等行政强制干预措施确实有点过狠 , 推行超量累进房产税作为一种宏观调控的手段对于遏制房价力度适中 ,不失为一剂良方 ,政府

15、在此起着导向作用 ,剩余的工作就交由市场了 。(三 )逐步改变地方政府对房地产行业的依赖局面借助发展房地产行业 ,地方政府的财政税收不仅得到大幅增加 ,地方经济增长速度也获益良多 。 为了继续维持经济高速增长的态势 ,地方政府需要房地产行业这驾拉动经济发展的马车 ,因此 ,地方政府不愿意看到房地产市场 “活力不足 ”。但是 ,地方政府应认识到 ,卖地谋生最多可以作为维持眼下生计的权宜之策 ,做大做强地方实体经济才能使经济增长源远流长 。首先 ,考核地方政府政绩应该有一套剔除房地产因素的指标体系 ,使房地产行业对经济增长的贡献率保持在一个健康合理的水平 。其次 , 对政府收取的与房地产相关的税收

16、与土地出让金实行制度化 、透明化管理 。 政府在每年的预算中明确税收或土地出让金分别用于廉租房 、公租房 、经济适用房的建设或维护 ,基础设施建设或维护 ,环境保护等等方面的比例 。 另外需要预留一部分作为活动款项用于支付各项目不足的部分 。 对于各笔专款多余的部分 ,还是留在该账户内以后使用 。 每一季度末 ,政府对该期的预算执行情况进行报告 。 这样可以减少政府从房地产渔利的空间 ,增加政府的社会责任感 。政府的自觉性提高了 ,能积极主动贯彻各种调控措施 ,才能使房价调控落到实处 ,不会止步于纸上谈兵 。三 、总结在调控房价的同时 ,一定要注意完善房地产市场体系 ,切忌犯顾此失彼的错误 。 找到二者的平衡点 、切合点 ,两个目标的实现途径便能合二为一 ,相互促进实现 。 这样 ,不仅可以使人民安居乐业 ,还可以使房地产市场健康可持续发展 。经济论坛30

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